ΜΑΡΙΑΝΝΑ ΤΖΑΝΝΕ
Δύο χρόνια μετά τον πάγο στην τακτοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων, η Πολιτεία στο νήμα της παρούσας κυβερνητικής θητείας νομοθετεί ξανά για τα αυθαίρετα.
Το νέο πλαίσιο που, σύμφωνα με τον υφυπουργό Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος Νίκο Ταγαρά θα περάσει από τη Βουλή το αργότερο μέσα στο α’ τρίμηνο του έτους, έρχεται να αποκαταστήσει μια αδικία που η Πολιτεία επιχείρησε εκ των υστέρων να διευθετήσει μέσω σωρείας εξαιρέσεων: να επιτρέψει τη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων (Κατηγορία 5) που περιλαμβάνουν κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% των μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους ή εντελώς παράνομα κτίρια τα οποία ανεγέρθηκαν χωρίς να εκδώσουν οικοδομική άδεια.
Η ορμή της υποβολής δηλώσεων ανακόπηκε αιφνιδίως το φθινόπωρο του 2020 από την προηγούμενη πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ και παρά τις αντιδράσεις της αγοράς έκλεισε τον δρόμο στην υπαγωγή «καραμπινάτων» πολεοδομικών αυθαιρεσιών.
Εξαιρέθηκαν μόνο τα αυθαίρετα τραπεζών που είχαν μισθωθεί με leasing, ακίνητα που προέρχονται από πλειστηριασμούς και κληρονομιές, αυθαίρετα που ανήκουν στην Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ), αλλά και όσα βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες έχουν υποστεί φυσικές καταστροφές.
Σε δύο φάσεις η υπαγωγή
Στόχος του υπουργείου είναι η ρύθμιση να επανέλθει με οριζόντιο τρόπο, με μερικές σοβαρές διαφοροποιήσεις επί της διαδικασίας και με ορίζοντα υποβολής δηλώσεων έως τον Μάρτιο του 2026, όπως προβλέπεται και για τις άλλες κατηγορίες.
Η υπαγωγή, σύμφωνα με τον κ. Ταγαρά, προβλέπεται να γίνει σε δύο φάσεις. Στην πρώτη φάση θα υπάρχει αυστηρός έλεγχος όλου του φακέλου ενός ακινήτου από ελεγκτές δόμησης (ιδιώτες μηχανικούς και όχι την Πολεοδομία) ώστε να διαπιστωθεί ότι αυτό πληροί τις προϋποθέσεις για να ενταχθεί στον νόμο. Μόνο εφόσον περάσει επιτυχώς τον έλεγχο της πρώτης φάσης θα περνά στο επόμενο στάδιο της οριστικής υπαγωγής με την καταβολή των αναγκαίων προστίμων.
Το πρόστιμο θα είναι κατά αναλογία των προηγούμενων ρυθμίσεων και θα προσαυξάνεται ανάλογα με τον χρόνο υπαγωγής. Ιστορικά, άλλωστε, οι δηλώσεις της Κατηγορίας 5 επιβαρύνονται με μεγαλύτερα πρόστιμα λόγω και του μεγάλου περιβαλλοντικού αποτυπώματος που αφήνουν. Ωστόσο, θα τηρηθεί η κόκκινη γραμμή του πρώτου νόμου για τα αυθαίρετα που ψηφίστηκε προ δεκαετίας, αποκλείοντας από τις ευεργετικές διατάξεις τα ακίνητα τα οποία χτίστηκαν μετά τις 28 Ιουλίου του 2011, ημερομηνία που καθορίζει την κόκκινη γραμμή της πολεοδομικής ανοχής.
Τι προβλέπει ο σχεδιασμός
Η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης της Κατηγορίας 5 αναστέλλει την κατεδάφιση για 30 χρόνια και επιτρέπει τη μεταβίβαση και τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος μετά την υπαγωγή τους -κάτι που δεν επιτρέπεται σήμερα- με την καταβολή του σχετικού παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Το πρόστιμο για ένα αυθαίρετο της Κατηγορίας 5, με βάση την προηγούμενη ρύθμιση που ίσχυε μέχρι το πάγωμα της τακτοποίησης, υπολογίζεται ανάλογα με το μέγεθος, την τιμή ζώνης της περιοχής, την παλαιότητα και άλλες πολεοδομικές παραμέτρους. Το πρόστιμο θα μπορεί να εξοφληθεί σε πολλές μηνιαίες δόσεις, ενώ θα δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης. Σύμφωνα με το προηγούμενο πλαίσιο, αυτή ήταν 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούντος προστίμου.
Οι κατασκευές αυτές μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση με την εξαγορά ίσου με την υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, η οποία έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν έχει λειτουργήσει ακόμη. Η διαδικασία της εξαγοράς Σ.Δ. εκτιμάται ότι θα πρέπει να υλοποιηθεί γρήγορα ώστε να φέρει μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) οι οποίες θα φτιαχτούν έσοδα στους δήμους που θα τις φιλοξενήσουν.
Και αυτό γιατί το μεγαλύτερο ποσοστό των κονδυλίων (περίπου 60%) που θα συγκεντρώνονται από τα πρόστιμα, θα δίνονται στους ΟΤΑ, μέσω του Πράσινου Ταμείου, προκειμένου να προχωρούν οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις οι οποίες, ελλείψει χρημάτων, καθυστερούν για δεκαετίες καθώς δεν υπάρχουν οι αναγκαίοι πόροι για να αποζημιωθούν οι ιδιώτες.
Το υπουργείο έχει επιλέξει 42 περιοχές σε όλη τη χώρα για να εγκατασταθούν ΖΥΣ μέσω της Τράπεζας Γης, με στόχο να ενεργοποιηθεί η μεταφορά Σ.Δ. και να μπορούν να μεταφέρονται και να χτίζονται περισσότερα τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε υφιστάμενες και νέες οικοδομές.
Κόκκινη γραμμή οι παραβάσεις και οι πισίνες
Η σχετική ρύθμιση είναι έτοιμη και σχεδιάζεται να περιληφθεί σε σχέδιο νόμου του ΥΠΕΝ ή, εναλλακτικά, άλλου υπουργείου άμεσα και σε κάθε περίπτωση πριν από την εκλογική αναμέτρηση.
Η προθεσμία για την τακτοποίηση όλων των αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5 είχε σταματήσει το φθινόπωρο του 2020 και δεν δόθηκε η δυνατότητα τακτοποίησής τους μέσω της ταυτότητας κτιρίου, όπως έγινε για τις υπόλοιπες κατηγορίες αυθαιρέτων (Κατηγορία 1 έως 4).
Τα αυθαίρετα που έχουν χτιστεί μετά τον Ιούλιο του 2011, πολλά από τα οποία βρίσκονται σε νησιά με μεγάλη εμπορική αξία (Κυκλάδες κ.α.) ή εντός περιοχών υψηλής προστασίας (π.χ. δάση, αιγιαλός, Natura), θα κατεδαφίζονται.
Σύμφωνα με κ. Ταγαρά, το 50% των συνολικών τετραγωνικών μέτρων των αυθαιρέτων που μπήκαν στη διαδικασία τακτοποίησης αφορούσαν την Κατηγορία 5, με το ποσοστό των συνολικών προστίμων να φτάνει στο 60%.
Από τα στοιχεία που έχει επεξεργαστεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ), το οποίο χειρίζεται την πλατφόρμα των δηλώσεων του ΥΠΕΝ και αφορούν την περίοδο έως την 31η Οκτωβρίου του 2021, σε σύνολο 1,16 εκατομμυρίων δηλώσεων οι 262.000 αφορούσαν την Κατηγορία 5. Κατά βάση οι μεγαλύτερες αυθαιρεσίες εντοπίζονται σε κύριους χώρους (23,1 εκατομμύρια τ.μ.) και ακολουθούν οι βοηθητικοί χώροι (7,5 εκατομμύρια τ.μ.), άλλες παραβάσεις (233.000 τ.μ.) και πισίνες (382.000 κ.μ.). Το σύνολο των προστίμων για τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας αντιστοιχούν σε 1,5 δισ. ευρώ (βλ. σχετικό πίνακα).
