Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου
Οδεύοντας προς του τέλος του έτους τρία είναι τα βασικά χαρακτηριστικά των αγορών. Ανασφάλεια, Πληθωρισμός, Aστάθεια.
Η παγκόσμια οικονομία συρρικνώνεται εν μέσω υπερπληθωρισμού, που έχει προκύψει από πολλούς παράγοντες αλλά οφείλεται κυρίως στη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία και τις συνέπειές της, με βασικό άξονα την ενεργειακή κρίση.
Μετά από δύο χρόνια παγκόσμιας ύφεσης κυρίως λόγω της πανδημίας, οι προσδοκίες όλων ήταν σε μια γρήγορη και ισχυρή επαναφορά των αγορών. Ο μέσος πληθωρισμός στην ΕΕ πριν από 12 μήνες κυμαινόταν περίπου στο 1% με τα επιτόκια δανεισμού να κυμαίνονται ακόμα και σε αρνητικές τιμές. Το ευρώ ήταν ενισχυμένο σε σχέση με το δολάριο. Ένα απρόσμενο για πολλούς ντόμινο εξελίξεων ήρθε να ανατρέψει όλα τα δεδομένα. Ο πόλεμος που ξέσπασε στην καρδιά της Ευρώπης αποσταθεροποίησε σχεδόν όλες τις αγορές. Σήμερα ο πληθωρισμός στην ΕΕ έχει ξεπεράσει το 10%, ενώ το ευρώ έχει εξασθενίσει σε σχέση με το δολάριο. Παράλληλα τα επιτόκια δανεισμού σε μία προσπάθεια καταπολέμησης του πληθωρισμού ανεβαίνουν σταδιακά προκαλώντας ασφυξία στις αγορές.
Με κυρίαρχο το φαινόμενο του στασιμοπληθωρισμού να προκαλεί αναταράξεις και ανησυχία σχεδόν σε όλους τους τομείς της οικονομίας, η αβεβαιότητα επικρατεί σε όλες τις αναλύσεις. Στα πλαίσια αυτών των εξελίξεων, πολλοί επενδυτές ανησυχούν και αναρωτιούνται εάν η ακίνητη περιουσία αποτελεί μία ασφαλή επενδυτική επιλογή κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Ποια είναι η σχέση μεταξύ του πληθωρισμού και της αγοράς κατοικίας της Ελλάδας;
Η αγορά κατοικίας της Ελλάδας σήμερα δέχεται πιέσεις από τα συνεχώς αυξανόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, του κόστους των υλικών, τους υψηλότερους φόρους αλλά και την πιο ακριβή ενέργεια. Παράμετροι που υπό κανονικές συνθήκες θα έπρεπε να επηρεάσουν αρνητικά έως ένα βαθμό τις τιμές των κατοικιών – ακινήτων. Στην πραγματικότητα όμως παρατηρούμε ακριβώς το αντίθετο. Έτσι, ο πληθωρισμός και η αγορά κατοικίας – ακινήτων της Ελλάδας φαίνεται να έχουν άμεση σχέση και παράλληλη πορεία, τουλάχιστον για το πρώτο εννεάμηνο του 2022.
Μία γρήγορη ανάλυση είναι ότι αυτό το φαινόμενο προκαλείται από το υψηλό και αυξανόμενο κόστος των οικοδομικών υλικών, της ενέργειας αλλά και τις ελλείψεις κατοικιών σε σχέση με την υψηλή αλλά και σε πολλές περιπτώσεις αυξανόμενη ζήτηση στην αγορά ενοικίων. Ειδικά σε κάποιες περιοχές οι μεταναστευτικές ροές του τελευταίου εννεαμήνου έχουν παίξει σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της ζήτησης τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά κατοικίας.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που δημοσίευσε πριν λίγες μέρες η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) για το τρίτο τρίμηνο του έτους, οι τιμές πώλησης σε πανελλαδικό επίπεδο σημείωσαν ετήσια αύξηση της τάξεως του 11,2%, με τα νεόδμητα ακίνητα να καταγράφουν άνοδο κατά 12,2%, τα δε παλαιότερα ακίνητα κατά 10,5%.
Πρωτοπόρος των αυξήσεων είναι η περιοχή της Αττικής με ετήσια αύξηση 13%, ενώ ακολουθούν με 11,1% η Θεσσαλονίκη, 9,4% οι άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας και 8,9% οι λοιπές περιοχές. Πρόκειται για μια σαφή επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών, καθώς με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο, η αύξηση στην Αττική διαμορφώθηκε σε 11,3% και 11,8%, ενώ στη Θεσσαλονίκη σε 9,6% και 10,8%. Για το δε σύνολο του 2021, η αύξηση στην Αττική διαμορφώθηκε σε 9,7% και στη Θεσσαλονίκη σε 7,4%.
Με μία απλή ματιά βλέπουμε την αγορά κατοικίας να ακολουθεί αλλά και σε κάποιες περιπτώσεις να ξεπερνά τον τρέχοντα πληθωρισμό εκπλήσσοντας τους επενδυτές. Εκτός απροόπτου, οι τιμές και τα επιτόκια δεν αναμένεται να μειωθούν σημαντικά σύντομα. Η άνοδός τους πιθανότατα θα συνεχιστεί έως και το 2023 ακολουθώντας την τάση του πληθωρισμού καθιστώντας την αγορά ακινήτων μία σχετικά ασφαλή διέξοδο την περίοδο αυτή της ισχυρής μεταβλητότητας.
Τι συμβαίνει στα ακίνητα κατά τη διάρκεια του πληθωρισμού;
Μπορούμε να συνοψίσουμε την επίδραση της ανόδου του πληθωρισμού στα ακίνητα στα παρακάτω:
– Υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων
– Γενική άνοδος των τιμών των ακινήτων
– Υψηλότερο κόστος κατασκευής
– Αυξημένο κόστος ενοικίου
– Το χρέος σε ήδη υπάρχοντα ακίνητα υποτιμάται (υπό προϋποθέσεις)
Φυσικά το ερώτημα παραμένει εάν τα ακίνητα αποδίδουν καλύτερα από άλλες επενδύσεις. Το σίγουρο είναι ότι δεν υπάρχει μία μονοσήμαντη απάντηση σε αυτό το ερώτημα.
Κάθε επενδυτική απόφαση σε μια πληθωριστική περίοδο είναι μια επιλογή μεταξύ εναλλακτικών ευκαιριών όπως είναι οι μετοχές έναντι ακινήτων κατά τη διάρκεια του πληθωρισμού. Συνήθως οι επενδύσεις με τα υψηλότερα ρίσκα προσφέρουν υψηλότερες πιθανές αποδόσεις. Αλλά η σχέση ρίσκου απόδοσης είναι δυσανάλογη την τρέχουσα περίοδο.
Τα ακίνητα συμπεριφέρονται διαφορετικά από τις περισσότερες επενδυτικές επιλογές σε περιόδους πληθωρισμού. Τα ενοίκια διαμερισμάτων, λιανικής και γραφείων αυξάνονται με τον πληθωρισμό επειδή συνδέονται με τις τιμές καταναλωτή. Το αυξημένο κόστος κατασκευής, από την άλλη πλευρά, αυξάνει τις ελλείψεις κατοικιών και αυξάνει τις τιμές των ακινήτων. Ο κάθε επενδυτής εκτιμάται ότι θα λαμβάνει υψηλότερες αποδόσεις από τα ακίνητα κατά τη διάρκεια του πληθωρισμού, οι οποίες θα ισοσταθμίσουν σε μεγάλο βαθμό τον πληθωρισμό.
Τους τελευταίους μήνες, επενδύσεις όπως οι μετοχές, τα κρυπτονομίσματα και το forex παρουσιάζουν μεγάλη αστάθεια, ενώ απαιτούν ιδιαίτερες γνώσεις και κατανόηση. Η πιθανότητα να σημειωθούν απώλειες στις τιμές των μετοχών, κρυπτονομισμάτων κλπ κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου είναι υψηλότερη και έχουν παρατηρηθεί έντονες διακυμάνσεις το τελευταίο δωδεκάμηνο.
Είναι τα ακίνητα μια καλή επένδυση τώρα;
Η καλύτερη στιγμή για επένδυση σε ακίνητα είναι υποκειμενική. Εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την τρέχουσα οικονομική θέση ενός ατόμου. Ένας βασικός κανόνας είναι ότι οι επενδυτές θα πρέπει να βρίσκονται σε ισχυρή οικονομική θέση λαμβάνοντας υπόψη τον προϋπολογισμό και τις ανάγκες τους. Θα πρέπει να αποφεύγεται μεγάλη έκθεση σε δανεισμό σε περιόδους τόσο μεγάλης αστάθειας και υψηλών – μεταβαλλόμενων επιτοκίων.
Σαν γενική προσέγγιση είναι ξεκάθαρο ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούν μεγάλη αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού λόγω της επακόλουθης γενικής αύξησης των τιμών των ακινήτων, του αυξημένου ενοικίου και του υποτιμημένου χρέους στα ήδη κτισμένα ακίνητα. Με τα σημερινά δεδομένα παρουσιάζει λιγότερη αστάθεια σε σύγκριση με άλλες εναλλακτικές επενδυτικές λύσεις. Τα διαθέσιμα στατιστικά από την ΤτΕ δείχνουν ότι η αξία της ιδιοκτησίας ανατιμάται αρκετά γρήγορα κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου αυξημένου πληθωρισμού.
Είναι προφανές ότι όλα τα ακίνητα δεν συμπεριφέρονται το ίδιο. Η ποιότητα και η θέση του ακινήτου παίζουν κυρίαρχο ρόλο στην απόδοση αλλά και ζήτηση κάθε ακινήτου. Η αγορά ακινήτων δε λειτουργεί ολιστικά. Αντιθέτως υπάρχει έντονη διαφοροποίηση τιμών με βάση τα υποκειμενικά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.
Οι εξελίξεις θα καθορίσουν την πορεία της αγοράς, όμως για την ώρα η αγορά ακινήτων της Ελλάδας φαίνεται να έχει δυνατές αντιστάσεις και σε πολλές περιπτώσεις και δυναμική ανόδου. Η σιγουριά που προσφέρουν τα ακίνητα στους επενδυτές τα καθιστούν ιδιαίτερα δελεαστικά σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού και ανασφάλειας.
Παράγοντες όπως το πάγωμα του ΦΠΑ, η χαμηλή φορολογία στις μεταβιβάσεις, τα ενεργειακά κίνητρα αλλά και οι επενδύσεις σε υποδομές στηρίζουν για την ώρα την ελληνική αγορά ακινήτων σε μεγάλο βαθμό. Παρόλα αυτά χρειάζεται να ληφθούν αρκετά μέτρα εκσυγχρονισμού της πολεοδομικής νομοθεσίας, της εξάρτησης από την αρχαιολογική υπηρεσία, του φορολογικού συστήματος, καθώς και της διαδικασίας μεταβιβάσεων ακινήτων, μεταξύ άλλων, που θα απλοποιήσουν αλλά και θα εξασφαλίσουν ένα λιγότερα μεταβλητό περιβάλλον στην αγορά κατοικίας. Απαραίτητα στοιχεία για να μπουν επιτέλους γερές βάσεις για μία σταθερή ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων.
Οπως κάθε άλλη επένδυση έτσι και η αγορά ακινήτων απαιτεί καλή έρευνα αγοράς, ψυχραιμία και σίγουρα τη συμβουλή ειδικών σε θέματα επενδύσεων σε ακίνητα. Ειδικά σε περιόδους έντονης μεταβλητότητας και αστάθειας σαν αυτή που διανύουμε απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή σε κάθε επενδυτική απόφαση.
* Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV, Avakon Red, Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
