Εκατοντάδες χιλιάδες κενές κατοικίες στο σύνολο της επικράτειας θα μπορούσαν να δώσουν, θεωρητικά, λύση στο πρόβλημα των πολύ υψηλών ενοικίων και εν γένει του στεγαστικού προβλήματος που αντιμετωπίζει η χώρα τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην απογραφή του 2011 καταγράφηκαν σχεδόν 900.000 κενές κατοικίες (897.968) εκτός χρήσης, κατάλληλες δηλαδή προς ενοικίαση, πώληση ή κατεδάφιση, αριθμός που αποτελούσε το 14% του συνόλου του οικιστικού αποθέματος των συνολικά 6.371.901 κατοικιών της χώρας. Σημειωτέον ότι αν υπολογιστούν και οι δευτερεύουσες και/ή εξοχικές κατοικίες, ο αριθμός αυξάνεται σε 2,24 εκατ. κατοικίες ή το 35% του συνόλου.
Θολή η εικόνα
Ωστόσο, από αυτά τα μεγέθη δεν είναι ξεκάθαρο πόσα εξ αυτών είναι όντως «κλειστά» ακίνητα, που θα μπορούσαν να ενοικιαστούν σχετικά σύντομα, ή αν πρόκειται για ερειπωμένα διαμερίσματα ή και ολόκληρα κτίρια, των οποίων η αξιοποίηση είναι σαφώς δυσχερέστερη. Ως εκ τούτου είναι δύσκολη έως ανέφικτη μια εκτίμηση του πόσες χιλιάδες ακίνητα θα μπορούσαν να διατεθούν προς ενοικίαση, με τις κατάλληλες πολιτικές και τα αντίστοιχα κίνητρα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, «η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Το 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%. Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφθασαν τις 132.000. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης, σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων», σημειώνεται χαρακτηριστικά.
Σήμερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της κυβέρνησης, όπως αυτά έχουν δημοσιοποιηθεί από τον υπ. Επικρατείας Ακη Σκέρτσο, 750.000 ακίνητα δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως κενά/κλειστά. Σύμφωνα με την ανάλυση του Eteron, οι βασικότεροι λόγοι που συμβαίνει αυτό είναι επειδή οι ιδιοκτήτες τους π.χ. δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με τυχόν προβλήματα που σχετίζονται με την ενοικίαση (κακή συνεργασία με ενοικιαστές, κακοπληρωτές, ανάγκες συντήρησης κ.τ.λ.) ή ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Επίσης, πολλά από τα ακίνητα αυτά δεν μπορούν να ενοικιαστούν επειδή βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν τα απαιτούμενα χρήματα για τη συντήρηση ή την επισκευή τους.
Η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, εκτιμά το Ινστιτούτο Eteron.
Περιστασιακή χρήση
Ακόμη ένας λόγος είναι ότι τα ακίνητα αυτά χρησιμοποιούνται περιστασιακά ως δευτερεύουσα κατοικία από ιδιοκτήτες/τριες που κατοικούν σε άλλες πόλεις ή χώρες ή ακόμα και στα προάστια. Επιπλέον, ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων ναι μεν εμφανίζονται επισήμως ως κενά, χωρίς όμως αυτό να ισχύει στην πράξη, είτε γιατί κατοικούνται χωρίς ενοικιαστήριο είτε γιατί χρησιμοποιούνται για άλλη αδήλωτη δραστηριότητα, όπως π.χ. για επαγγελματική στέγη και πιο πρόσφατα ακόμα και για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Από τα παραπάνω στοιχεία καθίσταται σαφές ότι το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση είναι δεδομένο και εξηγεί με πολύ ξεκάθαρο τρόπο την αύξηση των τιμών των ενοικίων και το στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν σήμερα όλο και περισσότερα νοικοκυριά, ιδίως όμως οι νεαρότερες ηλικίες και οι πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Σχετική μελέτη του Eteron (Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή), που δημοσιεύθηκε νωρίτερα φέτος, σημειώνει ότι «τα ενοίκια σε πολλές περιοχές της Αθήνας παρουσιάζουν αυξήσεις που ξεπερνούν το 50% σε σχέση με τα ενοίκια του 2017, ενώ σημαντικές αυξήσεις (30%-40%) καταγράφονται και σε άλλες πόλεις της Ελλάδας, όπως η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και ο Βόλος. Πριν από δύο μήνες, η ετήσια έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς έκανε λόγο για αύξηση 12% των τιμών ενοικίασης (με βάση πραγματικές συναλλαγές) πανελλαδικά κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου (Οκτώβριος 2022 – Οκτώβριος 2021). Στην Αττική η αύξηση άγγιξε το 8,6% (σε 7,6 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο), αλλά στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση ήταν της τάξεως του 11,4% και στα νότια προάστια οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13%. Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 15,1% τον τελευταίο χρόνο (6,5 ευρώ/τ.μ.) και στην περιφέρεια η αύξηση διαμορφώθηκε σε 12,3%.
Ακριβή η ανακαίνιση
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται συνεχής έξοδος από την αγορά παλαιών και μη ανακαινισμένων κατοικιών, κυρίως στα κέντρα των πόλεων, όταν εγκαταλείπονται από τους παλαιούς ενοικιαστές τους. Ο λόγος είναι το τεράστιο κόστος που απαιτείται σε υλικά και εργασία για να επιδιορθωθούν ζημιές, φθορές και να γίνει και μια σχετική ενεργειακή αναβάθμιση.
Κίνητρα μέσω του «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»
Προκειμένου να δοθεί μια διέξοδος στους ιδιοκτήτες που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους, η κυβέρνηση έχει εντάξει στο νομοσχέδιο του υπ. Εργασίας «Σπίτι μου – στεγαστική πολιτική για τους νέους», που κατατέθηκε στη Βουλή πριν από λίγες ημέρες, τη δράση «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Αυτή αποσκοπεί στην ένταξη κενών κατοικιών στη μισθωτική αγορά με την επιδότηση των ιδιοκτητών για την αναβάθμισή τους. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι στο πρόγραμμα συμμετέχουν ιδιοκτήτες κατοικιών με ετήσιο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ, ενώ αποκλείονται όσοι έχουν ενταχθεί σε προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης για οποιοδήποτε ακίνητό τους τα τελευταία πέντε έτη. Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 100 τ.μ. και να βρίσκεται σε αστική περιοχή, δεν πρέπει να έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία ή ως μισθωμένη, αλλά να αναφέρεται ως κενή στο Ε2 των τριών τελευταίων ετών. Οι εντασσόμενοι στο πρόγραμμα επιδοτούνται για δαπάνες επισκευής και ανακαίνισης έως 10.000 ευρώ (περιλαμβάνονται υλικά και εργασίες). Η επιδότηση φτάνει στο 40% της δαπάνης, με προϋπόθεση την ηλεκτρονική εξόφληση των τιμολογίων και την εκμίσθωση του ακινήτου για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Πρόκειται για ένα πρώτο βήμα, που είναι πιθανό να δώσει κίνητρο σε κάποιους ιδιοκτήτες να επαναδιαθέσουν τα ακίνητά τους. Παράλληλα, μια ακόμη δράση του νέου νομοσχεδίου είναι το πρόγραμμα «Κάλυψη», το οποίο αφορά τη μίσθωση από το Δημόσιο ιδιωτικών κατοικιών που συμμετείχαν στο πρόγραμμα «Εστία» για τη στέγαση μεταναστών και τη διάθεσή τους σε ευάλωτους νέους και νέα ζευγάρια.
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων καλούνται να εκμισθώνουν τις κατοικίες για τρία έτη σε άτομα ηλικίας 25-39 ετών, δικαιούχους του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος. Στόχος είναι η αξιοποίηση σε πρώτη φάση τουλάχιστον 1.000 ακινήτων, στα οποία θα στεγαστούν 2.500 ωφελούμενοι 25-39 ετών, δικαιούχοι του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος.
Απλήρωτα ενοίκια και ζημιές «κλειδώνουν» πολλά διαμερίσματα
Ενας από τους βασικούς λόγους που μένουν κλειστά πολλά διαμερίσματα αφορά την αρνητική εμπειρία που είχαν στο παρελθόν οι ιδιοκτήτες τους με αφερέγγυους ή δύστροπους ενοικιαστές, οι οποίοι άφησαν πίσω τους οφειλές και ζημιές. Μια διαδικτυακή «βόλτα» σε ομάδες των μέσων κοινωνικής δικτύωσης αποκαλύπτει εκατοντάδες παραδείγματα τέτοιων περιστατικών.
Ο Γ.Ζ. κάνει λόγο για 3.000 ευρώ οφειλές ενοικίων και επιπλέον 500 ευρώ κοινοχρήστων για ακίνητο που εκμισθωνόταν αντί 300 ευρώ μηνιαίως. Το ακίνητο ανήκει στον πεθερό του, ο οποίος κρατούσε το ενοίκιο χαμηλά για να μη δυσκολέψει οικονομικά τον ενοικιαστή του. «Ζητιάνος για το ίδιο του το σπίτι. Και όχι μόνο ζητιάνος, αλλά και χρεωμένος», αναφέρει ο εν λόγω χρήστης.
Η δις παθούσα Κ.Α. αναφέρει ότι ενοικιάστριά της στο παρελθόν είχε μετατρέψει το ακίνητό της σε «οίκο ανοχής» και στέκι χρήσης ναρκωτικών. «Οταν έφυγε μας άφησε 1.500 ευρώ οφειλές ΔΕΗ, απλήρωτα ενοίκια, σπασμένη λεκάνη τουαλέτας, αλλά τουλάχιστον μας άφησε τις ψηλοτάκουνες γόβες της, τα κόκκινα φωτάκια της κι ένα κουτί με εσώρουχα!». Πιο πρόσφατα, η ίδια κυρία αναφέρεται σε άλλο ενοικιαστή του ακινήτου της, ο οποίος της παρέδωσε το σπίτι με σπασμένη (και κολλημένη πρόχειρα) πόρτα, απλήρωτους λογαριασμούς ύδρευσης και κοινοχρήστων και κατεστραμμένο πάγκο κουζίνας.
Ο Μ.Σ. προτιμά να έχει κλειστό το κατάστημα που εκμεταλλευόταν, «παρά να παρακαλάω τον καθένα να μου δώσει τα ενοίκιά μου». Ο Μ.Λ. συμπληρώνει πως «αν ο άλλος είναι κακόβουλος, δεν γλιτώνεις την ταλαιπωρία και το φέσι… Αυτός είναι και ένας ακόμη λόγος που είναι σε έξαρση τα airbnb».
Η Ε.Λ. προχώρησε σε ανανέωση μισθωτηρίου συμβολαίου με τον ενοικιαστή της προκειμένου αυτός να πάρει κάποια χρήματα από το κράτος ως βοήθημα. Επειτα από μόλις ένα μήνα, εκείνος αποχώρησε για να επιστρέψει στο πατρικό του, αφήνοντας ένα ακίνητο με ζημιές, που σύμφωνα με την ιδιοκτήτρια θα φτάσουν ακόμη και τις 2.000 ευρώ. «Τα καλώδια του συναγερμού κομμένα, το μωσαϊκό άλλο χρώμα από ακαθαρσίες ζώου συντροφιάς, το πάτωμα με μαύρα στίγματα σαν αποκαΐδια, τα μπαλκόνια άπλυτα επί χρόνια. Και είναι άνθρωπος με δική του επιχείρηση». Το ακίνητο της συγκεκριμένης κυρίας είναι 120 τ.μ. σε κεντρικό σημείο της Αθήνας, με μηνιαίο ζητούμενο ενοίκιο 500 ευρώ, τιμή ιδιαίτερα λογική. Η Ε.Λ. αναρωτιέται:
«Πότε θα βάλει το κράτος ένα τέλος, μια λίστα τέτοιων ενοικιαστών, τουλάχιστον να μην κάνει τα ίδια σε άλλον ιδιοκτήτη;».
Η προσέγγιση της συγκεκριμένης ιδιοκτήτριας εφεξής θα είναι να αυξήσει το ενοίκιο που ζητάει, θα φροντίσει να μπει εγγυητής στο συμβόλαιο, θα προβαίνει σε τακτικές επιθεωρήσεις και θα ζητήσει 2-3 ενοίκια μπροστά. Πρόκειται για κινήσεις στις οποίες έχουν προχωρήσει και άλλοι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες που συνεχίζουν να εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους, πυροδοτώντας συχνά πυκνά διαδικτυακούς «καβγάδες» με υποψήφιους ενοικιαστές ή άλλους χρήστες.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η παντελής έλλειψη στοιχειώδους προστασίας των ιδιοκτητών από αφερέγγυους ενοικιαστές είναι ένα βασικό «αγκάθι», που ωθεί πολλούς να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά. Μία λύση που έχει αρχίσει να κερδίζει έδαφος αφορά τη σύναψη συμβολαίων ασφάλειας νομικής προστασίας, με την οποία αντί ποσού 110-150 ευρώ ετησίως μπορούν να έχουν όλη την απαραίτητη νομική υποστήριξη για την έξωση τέτοιων ενοικιαστών, χωρίς μεγάλες καθυστερήσεις.
Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και οι ιδιοκτήτες εκείνοι οι οποίοι έχουν έτοιμα τα εξώδικα και τις διαταγές απόδοσης μισθίου ακόμη και για μερικές ημέρες καθυστέρησης στην καταβολή ενοικίου. Αντιστοίχως, άλλοι αρνούνται να φτιάξουν τις ζημιές που τους αφορούν στο ακίνητο που εκμεταλλεύονται, όπως π.χ. υγρασίες που οδηγούν ακόμη και στην εμφάνιση «μούχλας».
Εκτός Ελλάδας, η ενοικίαση ενός ακινήτου απαιτεί αρκετή «γραφειοκρατία» και ελέγχους του πιστοληπτικού προφίλ του ενδιαφερομένου. Για παράδειγμα στη Βρετανία, ο ενοικιαστής πρέπει να μπορεί να αποδείξει ότι έχει την οικονομική δυνατότητα να νοικιάσει ένα ακίνητο. Εκτός από συστάσεις από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, χρειάζονται και αντίστοιχες συστατικές από τον εργοδότη, απόδειξη μισθολογικής κατάστασης, διάρκεια απασχόλησης. Μάλιστα, οι συστάσεις αυτές δεν προσκομίζονται από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο, αλλά από τρίτες εταιρείες ή και το ίδιο το μεσιτικό γραφείο, που θα απευθυνθεί σε εκείνους που θα τις παράσχουν για λογαριασμό του υποψήφιου ενοικιαστή. Παράλληλα, ζητούνται έγγραφα, όπως ταυτότητα, διαβατήριο ή δίπλωμα οδήγησης, λογαριασμός ΔΕΚΟ που να πιστοποιεί την τωρινή διεύθυνση κατοικίας, ενώ παράλληλα πραγματοποιείται και διεξοδικός έλεγχος πιστοληπτικής ικανότητας του ενδιαφερομένου, αντίστοιχος με εκείνον που θα απαιτείτο αν επρόκειτο να χορηγηθεί κάποιο δάνειο.
Επίσης, χώρες όπως η Γαλλία, η Βρετανία, το Ισραήλ και η Ιρλανδία έχουν προχωρήσει στην επιβολή φορολόγησης σε όσους ιδιοκτήτες επιλέγουν να κρατούν τα ακίνητά τους κενά ενώ θα μπορούσαν να τα εκμισθώνουν. Πρόκειται για ένα μέτρο που έχει προτείνει και το ΔΝΤ σε πρόσφατη έκθεσή του για το στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν πολλές χώρες.
