Τροχοπέδη για την ανάπτυξη του τουρισμού αλλά και την ευημερία των τοπικών κοινωνιών αποτελούν οι καθυστερήσεις του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό και του σχεδιασμού για να αποκτήσει η χώρα, σύγχρονο χωροταξικό και πολεοδομικό σχέδιο, με συγκεκριμένες χρήσης γης και όρους που θα περιορίζουν την αυθαίρετη δόμηση. Οι περιπτώσεις που έχουν κατά διαστήματα δει το φως της δημοσιότητας – με αποκορύφωμα την υπόθεση του Σαρακήνικου αλλά και την Σαντορίνη και την Μύκονο έχουν προκαλέσει την αντίδραση των τοπικών κοινωνιών και της κοινής γνώμης, οδηγώντας στο τέλος της ημέρας σε αποσπασματικές παρεμβάσεις για να ανασταλούν τα όποια σχέδια και να προστατευθούν οι εκάστοτε περιοχές. Τα κενά ωστόσο υπάρχουν ακόμα, και όπως φαίνεται θα υπάρχνουν για καιρό, αφήνοντας «ανοιχτό» παράθυρο και για άλλα αντίστοιχα περιστατικά.
H περίπτωση του Σαρακήνικου
Το πιο πρόσφατο παράδειγμα αποτελεί η περίπτωση του Σαρακήνικου της Μήλου, όπου τουριστική επένδυση πέντε αστέρων έλαβε τις απαραίτητες εγκρίσεις και άρχισε να υλοποιείται σε κοντινή απόσταση από τον αιγιαλό και σε μια παραλία όπου δεν εντάσσεται μεν στο δίκτυο Natura αλλά γίνονται προσπάθειες να χαρακτηριστεί ως ιδιαίτερου φυσικού κάλλους ώστε να μην οικοδομηθεί. Το πρόβλημα, ωστόσο, ανέκυψε όταν η σύμβαση για την εκπόνηση Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) στη Μήλο η οποία προϋπογράφηκε το 2007 διεκόπη και ξεκίνησε εκ νέου το 2021, επί δημαρχίας Μανώλη Μικέλη. Βάσει της αρχικής εκείνης μελέτης, οι δύο παραλιακές ζώνες στη βόρεια και την ανατολική πλευρά του νησιού θα αναγνωρίζονταν ως τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, γεγονός που θα απαγόρευε την δόμηση, την αλλοίωση της στάθμης του φυσικού εδάφους και την υπάρχουσας χλωρίδας αλλά και την διάνοιξη νέου οδικού δικτύου. Παρότι όμως οι ενέργειες φάνηκε να επανεκινούν και παρότι εκπονήθηκε η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, το σχέδιο δεν κατατέθηκε εμπρόθεσμα, με αποτέλεσμα να αναμένεται να ενσωματωθεί σε νέο σχεδιασμό.
Να θυμίσουμε ότι σήμερα απαγορεύεται η δόμηση ξενοδοχειακών μονάδων σε περιοχές ενταγμένες στον στενό πυρήνα του δικτύου Natura 2000, σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος χωρίς την έγκριση της αρμόδιας Εφορείας Αρχαιοτήτων, καθώς και σε ζώνες όπου επιβάλλονται ειδικοί περιορισμοί λόγω προστασίας της βιοποικιλότητας ή της παράκτιας δυναμικής. Παράλληλα, ο αιγιαλός και η παραλία δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο ιδιωτικής δόμησης, καθώς διατηρούν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους. Ωστόσο υπάρχουν ελληνικές παραλίες οι οποίες δεν εντάσσονται στο δίκτυο Natura, αλλά ενδεχομένως να χρήζουν ειδικής προστασίας λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους, όπως αυτή του Σαρακήνικου. Κατά τη δημόσια διαβούλευση του ισχύοντος σχετικού νόμου δε, περιβαλλοντικές οργανώσεις έκαναν λόγο για ασάφειες που αφήνουν «κενά» προς εκμετάλλευση. Όπως επεσήμαναν το 2022, παρότι στη νομοθεσία εισάγεται ο όρος «απάτητες παραλίες» για τους «αιγιαλούς ιδιαίτερης αισθητικής, γεωμορφολογικής ή οικολογικής αξίας, στους οποίους απαγορεύεται η παραχώρηση απλής χρήσης, καθώς και οποιαδήποτε άλλη δράση μπορεί να θέσει σε κίνδυνο τη μορφολογία τους και την ακεραιότητά τους αλλά και η έννοια των προστατευόμενων παραλιών δεν γίνεται σαφές ποιοι περιορισμοί ισχύουν για ποιες παραλίες, και γιατί θεωρούνται προστατευόμενες μόνο οι περιοχές του δικτύου Natura 2000.
Υπό την ίδια λογική, εκτός από τις περιπτώσεις των περιοχών Natura, υπάρχουν ειδικές προβλέψεις που λαμβάνουν υπ’ όψιν και την προστασία του τοπίου και τα μορφολογικά πρότυπα. Στο ΕΧΠ-Τ προβλέπεται οι νέες τουριστικές εγκαταστάσεις να προσαρμόζονται στα μορφολογικά πρότυπα και την κλίματα των οικισμών και του τοπίου ενώ θα πρέπει να καθοριστούν οι προδιαργαφές ορισμού και εκτίμησης της φέρουσας τουριστικής ικανότητας των περιοχών, η οποία να λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της ορθής χωροθέτησης μιας τουριστικής ανάπτυξης.
Σε κάθε περίπτωση βέβαια, ελλείψει όλων των παραπάνω, οι επενδυτές κατάφεραν να διασφαλίσουν τις σχετικές αδειοδοτήσεις με την διαδικασία να φαίνεται εκ πρώτης όψεως, σύννομη και να προχωρά. Όλα αυτά βέβαια, πριν οι εργασίες κατασκευής δουν το φως της δημοσιότητας και υπάρξει κεντρική παρέμβαση για να ανασταλούν, έως ότου ολοκληρωθεί ο τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και για να διαβιβαστεί ο φάκελος της αδειοδότησης στην Εθνική Αρχή Διαφάνειας ώστε να ελεγχθεί η νομιμότητα του, κατ’ εντολήν του αρμόδιου υπουργού, Θ. Σκυλακάκη.
Η υπόθεση δεν είναι η μοναδική. Σκιαγραφεί όμως με «γλαφυρό» τρόπο τόσο τις αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των Πολεοδομιών που από το 2010 με τις προβλέψεις του «Καλλικράτη» πέρασαν στους δήμους όσο και τις διαχρονικές ευθύνες ως προς την καθυστέρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού και του ειδικού χωροταξικού. Μια καθυστέρηση που στερεί την ανάπτυξη της αγοράς υπό συγκεκριμένους κανόνες και όρια, αποτυγχάνοντας στο τέλος να προστατέψει τοπία μοναδικού κάλλους και γεννώντας αμφιβολίες σε δυνητικούς επενδυτές.
Οι καθυστερήσεις στο ειδικό χωροταξικό
Όπως αποδεικνύουν πλείστες περιπτώσεις, παρότι ο τουρισμός αποτελεί την βαριά βιομηχανία της χώρας, το τρέχον έτος θα κλείσει οκτώ χρόνια χωρίς ειδικό χωροταξικό πλαίσιο, στρατηγικού δηλαδή εργαλείου για την ανάπτυξη του. Να θυμίσουμε ότι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό» και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024 και η διατύπωση απόψεων αναμενόταν έως τις 15 Σεπτεμβρίου πέρυσι. Αρχικά δόθηκε παράταση 10 ημέρων έως και τις 25 Σεπτεμβρίου, αλλά στο τέλος Νοεμβρίου με απόφαση του υφυπουργού Περιβάλλοντος κι Ενέργειας κ. Νίκου Ταγαρά εγκρίθηκε η παράταση της προθεσμίας ολοκλήρωσης της σύμβασης «Νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό» μέχρι τις 20 Μαΐου 2025.
Κι όλα αυτά όταν το πρώτο ΕΧΠ για τον τουρισμό είχε δημοσιευθεί το 2009, το 2013 εγκρίθηκε η τροποποίησή του, με τα δύο πλαίσια να ακυρώνονται στη συνέχεια με αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας το 2015 και το 2017 αντίστοιχα. Έκτοτε το πλαίσιο για το πού και πώς μπορούν να αναπτυχθούν οι τουριστικές επενδύσεις παραμένει σε εκκρεμότητα και οι όποιες σχετικές επενδύσεις αναπτύσσονται βάσει των υφιστάμενων Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων, της ισχύουσας τουριστικής νομοθεσίας και τυχόν ειδικών διατάξεων που ισχύουν σε κάθε περιοχή.
Το πρόβλημα είναι ακόμα πιο σύνθετο, καθώς εκτός από την ομαδοποίηση των αιτημάτων αλλαγής που έχουν υποβληθεί στο πλαίσιο της διαβούλευσης και την μελέτη των επιπτώσεων στις περιοχές Natura που πρέπει να πραγματοποιηθεί – αποτελεί άλλωστε ευρωπαϊκή υποχρέωση – το ΕΧΠ για τον τουρισμό θα πρέπει να «κουμπώσει» με το αντίστοιχο των AΠΕ, ακολουθώντας κοινές πολιτικές σε συγκεκριμένα ζητήματα.
Αντίστοιχες καθυστερήσεις παρατηρούνται μάλιστα και στην ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, παρότι φαίνεται ότι το τελευταίο διάστημα κάπως επιταχύνει. Να θυμίσουμε ότι η θέσπιση πολεοδομικών σχεδίων ή η αναθεώρησή αυτών όπου θεωρούνται παρωχημένα ξεκίνησε το 2018, ακυρώθηκε τον επόμενο χρόνο, επανεκκίνησε το 2020 και εντός του 2024 οι μελέτες ανατέθηκαν στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) που «τρέχει» τους διαγωνισμούς τόσο για τα Τοπικά όσο και για τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ). Τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ) έρχονται να αντικαταστήσουν τα παλιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Σχέδια Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης. Ωστόσο, όπως εκτιμούν αρμόδιες πηγές, τόσο τα ΤΠΣ όσο και τα ΕΠΣ, με τους σημερινούς ρυθμούς, αναμένεται να ολοκληρωθούν σε βάθος πενταετίας ή και εξαετίας. Και αυτό επειδή μέχρι το τέλος του 2025 πρέπει να παραδοθούν οι σχετικές μελέτες (200 συνολικά) οι οποίες υλοποιούνται με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης αλλά εκτιμάται ότι θα πάρουν εξάμηνη παράταση, κάτι που σημαίνει ότι θα παραδοθούν στα μέσα του 2026. Κατόπιν θα πρέπει να συνταχθούν τα Προεδρικά Διατάγματα, να σταλούν για έλεγχο στο ΣτΕ, να γίνουν οι σχετικές παρατηρήσεις και να επιστραφούν για υπογραφή στον Πρόεδρο της Δημοκρατίας.
Η ύπαρξη πολεοδομικού σχεδιασμού και το ειδικό χωροταξικό για τον τουρισμό δεν κρίνονται απαραίτητα για να αποφευχθούν μόνο φαινόμενα όπως στο Σαρακήνικο. Είναι εξίσου σημαντικά και για την προστασία των τουριστικών προορισμών, οι οποίοι υποδέχονται συνεχώς αυξανόμενες τουριστικές ροές γεγονός που δημιουργεί σε περιόδους αιχμής ουκ ολίγα προβλήματα – λειψυδρία, διαχείριση απορριμμάτων και των λυμάτων κ.ά
Πολεοδομική αναρχία
Με αφορμή την υπόθεση της Μήλου και τις πολεοδομικές αστοχίες, η συζήτηση έχει ανοίξει και για την Σαντορίνη και την Μύκονο, με παράγοντες να κάνουν λόγο για πολεοδομικά ατοπήματα τα οποία, ειδικά στην περίπτωση της Σαντορίνης και δεδομένης της έντονης σεισμικής δραστηριότητας στο νησί παραμένει άγνωστο το που θα μπορούσαν να οδηγήσουν.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η πρόσφατη ανάρτηση του σεισμολόγου Άκη Τσελέντη στην οποία έκανε λόγο για «πολεοδομική αναρχία η οποία, όπως επεσήμανε, φαίνεται εκτός από τους σεισμούς τόσο και στις πλημμύρες, όσο και στις πυρκαγιές…(Μπάζωμα ρεμάτων, χτίσιμο οικισμού σε πευκόφυτη περιοχή…). «Το φαινόμενο αυτό είναι πρωτοφανές για τη Σαντορίνη με αυτές τις παγίδες θανάτου που κτίζουν στο βωμό του κέρδους επάνω στην ασταθή Θηραϊκή Γη» ανέφερε χαρακτηριστικά.
Ειδικά για το «φρύδι» της Σαντορίνης, σύμφωνα με τον καθηγητή Αντισεισμικών Κατασκευών, Παναγιώτη Καρύδη, «λίγα κτίρια έχουν σχεδιαστεί με βάση τους σύγχρονους αντισεισμικούς κανονισμούς. Τους οποίους και αν ακολουθούσαμε μάλλον δεν θα χτίζονταν καν κτίρια πάνω στο φρύδι».
Οι πληροφορίες που έρχονται σταδιακά στο φως κάνουν λόγο για διψήφιο αριθμό δικογραφιών που έχει ανοίξει η ΕΛ.ΑΣ μετά από ελέγχους και αφορούν σε παραβάσεις σε κατασκευές κατοικιών και ξενοδοχείων στην ευρύτερη ζώνη της Καλντέρας.
Επιπλέον, βάσει των στοιχείων που υπάρχουν η πολεοδομική παραβατικότητα στο νησί υπολογίζεται περίπου στο 20%. Για την ακρίβεια, το μελετητικό γραφείο που ανέλαβε τη σύνταξη του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου Δήμου Θήρας επισήμανε στην μελέτη του ότι στην γύρω περιοχή των Φηρών, όπου οι κάτοικοι αριθμούν περί τους 1.500, υπάρχουν σχεδόν 70 τ.μ. αυθαίρετης δόμησης ανά κάτοικο. Στην Οία των 836 κατοίκων, εντοπίζονται σχεδόν 40 τ.μ. μη νόμιμης δόμησης ενώ στο Ημεροβίγλι των 469 κατοίκων, σε κάθε κάτοικο αντιστοιχούν περίπου 100 τ.μ. αυθαίρετης δόμησης.
Αντίστοιχη, αν όχι χειρότερη είναι η κατάσταση και στη Μύκονο βάσει του ΕΠΣ, με τους μελετητές να υπολογίζουν την αυθαίρετη δόμηση κοντά μεταξύ 35%-40% στους δήμους Μυκονίων και Άνω Μεράς. Στο Δήμο Μυκονίων για παράδειγμα η αυθαίρετη δόμηση ανά κάτοικο υπολογίζεται στα 87 τ.μ ενώ στο δήμο Άνω Μεράς στα 65 τ.μ. ανά κάτοικο.
Το πρόβλημα της υπερδόμησης
Εκτός από τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες που θέτουν σε κίνδυνο ακόμη και ζωές πολιτών, η υπερδόμηση αποτελεί έναν ακόμη, υποτιμημένο μέχρι πρότινος, ανασταλτικό παράγοντα της βιώσιμης τουριστικής ανάπτυξης.
Πρόσφατα, η Europa Nostra, η Ευρωπαϊκή φωνή της κοινωνίας των πολιτών που έχει δεσμευτεί για τη διαφύλαξη και την προώθηση της πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς, και το Ινστιτούτο της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων (EIB) ανακοίνωσαν ότι οι Κυκλάδες είναι πρώτες από τις επτά πιο απειλούμενες ευρωπαϊκές περιοχές. Όπως αναφέρουν, παρά την οικονομική ανάπτυξη που επιτυγχάνεται, η έξαρση της τουριστικής ανάπτυξης και η ανεξέλεγκτη δόμηση θέτουν μια σειρά προκλήσεων, περιβαλλοντικών, πολιτιστικών και κοινωνικών , όπως η υποβάθμιση των φυσικών πόρων, η καταστροφή της πολιτιστικής κληρονομιάς, η λειψυδρία, τα προβλήματα διαχείρισης αποβλήτων και οι κοινωνικοοικονομικές ανισότητες. Μάλιστα, η αρνητική πρωτιά των Κυκλάδων, εστιάζει σε τρία νησιά, τη Σέριφο, τη Σίφνο και τη Φολέγανδρο.
H επόμενη ημέρα
Αυθαιρεσίες και υπερδόμηση βέβαια, έχουν περιέλθει στην αντίληψη του υπουργείου με τον υπουργό Περιβάλλοντος κι Ενέργειας, Θ. Σκυλακάκη, να διευκρινίζει χθες ότι εστάλη ήδη κλιμάκιο στην Σαντορίνη για να ελεγχθούν οι αυθαιρεσίες. Οι οποίες βέβαια, δεδομένου ότι αφορούν ολοκληρωμένες υποδομές, θα πρέπει να ακολουθήσουν την νομική και δικαστική οδό όταν διαπιστωθούν, μια οδό μακρά, ακόμα κι αν καταλήγει στο γκρέμισμά τους.
Αντίστοιχες κινήσεις δρομολογούνται και για την περίπτωση της Μυκόνου, όπου σύμφωνα με τον κ. Σκυλακάκη συνεχίζεται η δόμηση των «αυθαιρέτων της απληστίας». Σε αυτό το πλαίσιο ο ίδιος διευκρίνισε ότι πρόθεση του υπουργείου είναι «οι μισοί από τους επιθεωρητές του υπουργείου θα εγκατασταθούν από αυτήν την εβδομάδα στο νησί των ανέμων».
Στην όλη κατάσταση ενδέχεται να βοηθήσει και σχετικό έργο που δρομολογείται αυτή την περίοδο με την συναρμοδιότητα του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Αυτό προβλέπει την χρήση drones και αεροφωτογραφιών οι οποίες με την βοήθεια της τεχνητής νοημοσύνης θα εντοπίζουν τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις.
Σε κάθε περίπτωση, η υπόθεση του Σαρακήνικου φαίνεται να ανοίγει τον δρόμο για σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των Υπηρεσιών Δόμησης, με τη κυβέρνηση να αναμένει προτάσεις ρεαλιστικές και να εξετάζει την πιθανότητα ΥΔΟΜ να επιστρέψουν στο κεντρικό κράτος.
