Απλούστερη υπόθεση γίνεται η απόκτηση ΑΦΜ για μια πολυκατοικία με τις αλλαγές που ενσωματώνει απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιστιλή, ώστε να διευκολυνθούν μια σειρά από διαδικασίες που προκαλούσαν τριβές μεταξύ ιδιοκτητών και μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστή.
Η απόκτηση ΑΦΜ μιας πολυκατοικίας ανοίγει το δρόμο (ειδικά για τα παλαιά ακίνητα που χτίστηκαν από το 1960 έως και το 2000) για ριζική ενεργειακή αναβάθμιση μέσω του προγράμματος «Εξοικονομώ», που χρηματοδοτείται πλέον με 1,65 δισ. από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Επίδομα θέρμανσης
Η χρήση του ΑΦΜ πολυκατοικίας δεν σταματά εκεί. Μέσω του ΑΦΜ μπορούν οι πολυκατοικίες που έχουν σταματήσει επί χρόνια να χρησιμοποιούν-λόγω κόστους- το κεντρικό σύστημα θέρμανσης που έχει κατά τεκμήριο καύσιμο το πετρέλαιο να πάρουν επίδομα θέρμανσης.
Επίσης, διευκολύνει και τη μηνιαία διαχείριση της πολυκατοικίας, καθώς μέσω του ΑΦΜ μπορεί ο διαχειριστής ή πλέον ένας από τους ιδιοκτήτες με εξουσιοδότηση και των υπολοίπων να ανοίξει έναν λογαριασμό όπου θα κατατίθεται το αποθεματικό διαχείρισης και όπου επίσης θα μπορούν να κατατίθενται από ενοικιαστές τα έξοδα για τα κοινόχρηστα. Μόλις συγκεντρώνεται το απαιτούμενο ποσό, ο διαχειριστής θα μπορεί να πληρώνει τα κοινόχρηστα και τα έξοδα συντήρησης ή επισκευής με ηλεκτρονικό τρόπο. Θα μπορεί να πληρώνει τα έξοδα του ακινήτου, να διαθέτει τα κατάλληλα παραστατικά για πάσα χρήση.
Ολα αυτά ξεκινούν με την απλοποίηση των διαδικασιών απονομής ΑΦΜ που δημοσιεύτηκαν στο ΦΕΚ Β’ 6180/23-12-2021 και την απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ με αριθμό Α.1257/20.12.2021 που αλλάζει τη «Διαδικασία και δικαιολογητικά απόδοσης Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)» φυσικών και νομικών προσώπων, στα οποία συμπεριλαμβάνονται και οι «άτυπες ενώσεις συνιδιοκτητών κτιρίων», δηλαδή οι διαχειρίσεις πολυκατοικιών.
Η διαδικασία βήμα βήμα
Εφεξής, όσοι ιδιοκτήτες αποφασίσουν ότι θέλουν να επωφεληθούν από την ευκαιρία του «Εξοικονομώ» και να έχουν ευκολότερη διαχείριση της πολυκατοικίας δημιουργώντας ένα ΑΦΜ για την πολυκατοικία θα πρέπει:
Η άτυπη ένωση συνιδιοκτητών κτιρίου που έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί οροφοκτησίας (ν.3741/1929) να υποβάλει:
- Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή κανονισμό του κτιρίου που λογικά θα έχουν οι σημερινοί ιδιοκτήτες του κτιρίου.
- Πρακτικό γενικής συνέλευσης της εκλογής του διαχειριστή, όταν η αίτηση για την απόδοση ΑΦΜ υποβάλλεται από αυτόν. Αν δεν υπάρχει διαχειριστής, πρακτικό γενικής συνέλευσης με το οποίο ορίζεται απλώς το πρόσωπο που θα υποβάλει την αίτηση για λογαριασμό της άτυπης ένωσης και θα προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες για την απόδοση ΑΦΜ, υπογεγραμμένο σε κάθε περίπτωση από την απαιτούμενη πλειοψηφία επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών, ως αυτή ορίζεται στον κανονισμό του κτιρίου. Αν δεν υπάρχει κανονισμός κτιρίου, αρκεί η συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας στο κτίριο.
- Οπου υπάρχει σύσταση οροφοκτησίας και κανονισμός, δεν απαιτείται παμψηφία για την ανωτέρω διαδικασία, αλλά αρκεί η πλειοψηφία που ορίζει ο κανονισμός του κάθε κτιρίου για την ύπαρξη απαρτίας και έγκυρης απόφασης.
- Δεν είναι απαραίτητο να έχει εκλεγεί διαχειριστής, αρκεί και ο ορισμός του προσώπου, συνιδιοκτήτη ή και μη, που θα υποβάλει τη σχετική αίτηση μαζί με τα παραπάνω δύο δικαιολογητικά.
- Η μεγάλη αλλαγή που φέρνει η απόφαση είναι ότι σε περίπτωση έλλειψης παντός είδους κανονισμού εφαρμόζονται, αντιστοίχως, οι διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929 περί «παμψηφίας», σύμφωνα με τις οποίες οι συνιδιοκτήτες μπορούν, αν δεν υπάρχει κανονισμός κτιρίου, με γενική συνέλευση με τη σύμφωνη γνώμη όλων, να ορίσουν έναν διαχειριστή στον οποίο θα αναθέσουν δικαιώματα διαχείρισης, στα οποία θα περιλαμβάνονται οι εργασίες συντήρησης είσπραξης των κοινοχρήστων κ.λπ.
- Σε κάθε περίπτωση, μόλις οριστεί από την ένωση των ιδιοκτητών ως υπεύθυνος είτε κάποιος εκ των ιδιοκτητών είτε κάποιος διαχειριστής, αυτός θα πρέπει να υποβάλει το έντυπο Δ211. Το έντυπο είναι διαθέσιμο στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ (www.aade.gr), στην ενότητα του καταλόγου των εντύπων (https://www.aade.gr/epiheiriseis/forologikesypire sies/katalogosentypon). Η δήλωση μπορεί να υποβληθεί είτε ψηφιακά είτε σε έντυπη μορφή. Ως ημερομηνία απόδοσης του ΑΦΜ θεωρείται η ημερομηνία υποβολής του εντύπου Δ211, εφόσον οι ως άνω ενώσεις ιδιοκτητών δεν διενεργούν πράξεις φορολογικού ενδιαφέροντος, δηλαδή δεν έχουν έσοδα από τη διαχείριση της πολυκατοικίας, κατηγορία στην οποία εμπίπτει σχεδόν το σύνολο των πολυκατοικιών της χώρας. Σύμφωνα με την απόφαση, σε περίπτωση που αποκτούν με οποιοδήποτε τρόπο φορολογητέο εισόδημα (άρθρο 68 §5 του ν.4172/2013), ισχύουν τα οριζόμενα στο πρώτο εδάφιο του άρθρου 4 της απόφασης που αφορά την έναρξη δραστηριότητας επιχείρησης.
- Η απόκτηση ΑΦΜ, αφ’ ης στιγμής δεν συνδέεται με πράξεις φορολογικού ενδιαφέροντος, δεν έχει προθεσμία απόκτησής του και κατά συνέπεια δεν επιβάλλεται πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης.
Η έκδοση ΑΦΜ διαχείρισης αποτελεί προϋπόθεση για την ένταξη πολυκατοικιών στο επιδοτούμενο πρόγραμμα αναβάθμισης κατοικιών «Εξοικονομώ».
Αίτημα ΠΟΜΙΔΑ
Η ΠΟΜΙΔΑ με ανακοίνωσή της ζητεί να προστεθεί στη ρύθμιση αυτή η δυνατότητα έκδοσης ΑΦΜ όχι μόνο από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, αλλά και από την απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών πολυώροφων κτιρίων χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, και με απλή συνιδιοκτησία, σύμφωνα με τα άρθρα 785 και 789 του Α.Κ. περί «κοινωνίας» και τακτικής διαχείρισης του επί κοινού πράγματος, δεδομένου ότι η εκλογή διαχειριστή με παμψηφία είναι πρακτικά δυσχερέστατη.
Επίσης, η Ομοσπονδία θεωρεί απόλυτα αναγκαία την άμεση αντικατάσταση «του απόλυτα αποτυχημένου “μοντέλου” της δήλωσης των εισοδημάτων από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (π.χ., διαμέρισμα θυρωρού, επιγραφές κ.λπ.) από κάθε συνιδιοκτήτη ξεχωριστά (!) και την επαναφορά της αυτοτελούς φορολόγησής τους στο όνομα και το ΑΦΜ της διαχείρισης με συντελεστή 20%, το οποίο εξασφαλίζει διαφάνεια, απλούστευση, αλλά και διασφάλιση των εσόδων του Δημοσίου».
Το θέμα θα συζητηθεί με τους αρμοδίους στο 39ο Πανελλήνιο Συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, που θα διεξαχθεί το Σάββατο29 Ιανουαρίου στο ΕΒΕΑ.
