Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Η αγορά ενός ακινήτου, αποτελεί μια σοβαρή απόφαση για τον αγοραστή, αφού για αυτήν δαπανώνται πολλές φορές οι κόποι μιας ζωής. Για αυτό το λόγο, θα πρέπει να είναι προσεκτικός ο αγοραστής κατά την αγορά ενός ακινήτου και να λάβει υπόψη του όλα τα νομικά και τεχνικά δεδομένα.
Τα δεδομένα είναι διαφορετικά ανάλογα αν πρόκειται για ακίνητο που βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου.
Στην Ελλάδα στερούμαστε ενός ολοκληρωμένου χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, με αποτέλεσμα οι πολεοδομικές μεταβολές να είναι πολλές και οι κανονισμοί δόμησης σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές συνεχώς να αλλάζουν.
Προκειμένου ο υποψήφιος αγοραστής να αποφύγει τους σκοπέλους της πολεοδομικής νομοθεσίας καλό θα είναι να απευθυνθεί σε δικηγόρο και μηχανικό προκειμένου να διενεργήσουν έναν πρόσφατο νομικό και τεχνικό έλεγχο για το ακίνητο.
Τα βασικά στοιχεία που πρέπει να ελεγχθούν είναι: η σωστή εγγραφή στο κτηματολόγιο, ο μη δασικός χαρακτήρας για τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, οι ισχύουσες χρήσεις γης, η αναγνώριση της οδού, τα επιτρεπόμενα στοιχεία δόμησης κ.α.
- Τι ελέγχουμε στο Κτηματολόγιο;
Στόχος του Κτηματολογίου είναι να ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, μέχρι τέλους του 2025. Ετσι οι περισσότερες περιοχές θα ενταχθούν άμεσα στο σύστημα του Κτηματολογίου, οπότε τα Υποθηκοφυλακεία θα ενσωματωθούν στα Κτηματολογικά Γραφεία που ήδη ξεκίνησαν και λειτουργούν και όλες οι εγγραφές του Υποθηκοφυλακείου μεταφέρονται στα σχετικά φύλλα καταχώρησης.
Ο έλεγχος των εν λόγω φύλλων καταχώρησης, γίνεται ηλεκτρονικά και είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς έχει παρατηρηθεί πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν λάθος εγγραφές στα οικεία κτηματολογικά φύλλα ή ακόμα και να μην έχουν δηλωθεί εκ παραδρομής ή αμέλειας τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο και να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Αναλόγως της περίπτωσης, ο αγοραστής θα πρέπει να ενημερωθεί για τα τυχόν λάθη, για να γίνουν έγκαιρα όλες οι διαδικασίες διόρθωσης των τυχόν υπαρχόντων σφαλμάτων, π.χ. διόρθωση προδήλου σφάλματος ή διόρθωση λόγω γεωμετρικών του πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.
- Τι ελέγχουμε στους Δασικούς Χάρτες;
Ο έλεγχος αυτός αφορά τις εκτός σχεδίου περιοχές. Για να ελέγξουμε αν ένα ακίνητο είναι δασικό, ανατρέχουμε στον στον κυρωμένο δασικό χάρτη της περιοχής και βλέπουμε αν το ακίνητο περιλαμβάνεται σε αυτόν και αν έχει χαρακτηριστεί ως δασικό. Εάν περιλαμβάνεται στο δασικό χάρτη και έχει χαρακτηριστεί ως δασικό και έχει γίνει ένσταση, τότε θα πρέπει ο υποψήφιος αγοραστής περιμένει την απόφαση της επιτροπής που θα αποφασίσει για τον τελικό χαρακτήρα της έκτασης.
- Ποιός είναι ο τεχνικός έλεγχος που πρέπει να γίνεται;
Αυτός ο έλεγχος είναι πολύ σημαντικός, διότι προφυλάσσει τον αγοραστή από ατυχή και ζημιογόνα αγορά παράνομου πολεοδομικά ή επισφαλούς ή ακατάλληλου για την προσδοκώμενη χρήση κτίσματος, από το πιθανό βάρος κρυμμένων τωρινών ή μελλοντικών οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου λόγω απαλλοτριώσεων ή εισφοράς σε γη και χρήμα καθώς και από άλλους μελλοντικούς περιορισμούς που μπορεί να «μπλοκάρουν» την εκμετάλλευση και την χρήση του ακινήτου.
Για παράδειγμα μπορεί ο αγοραστής να θέλει να ανεγήρει ή να αλλάξει χρήση σε ένα ακίνητο για ένα επαγγελματικό εργαστήριο, που όμως απαγορεύεται στη συγκεκριμένη περιοχή. Για αυτό είναι απαραίτητο να εξασφαλίζεται από την πολεοδομία, βεβαίωση για τις ισχύουσες χρήσεις γης.
Επίσης ελέγχουμε όλα τα πολεοδομικά δεδομένα όπως τον Συντελεστή Δόμησης, το επιτρεπόμενο ποσοστό Κάλυψης, το επιτρεπόμενο Ύψος καθώς κι αν έχει ειδικές διατάξεις, όπως: π.χ. αν υπάρχει υποχρεωτική πρασιά ή στοά, υποχρεωτική στέγη, υποχρεωτικά μορφολογικά στοιχεία στο κτίριο κτλ. Αυτά τα δεδομένα είναι αρκετά σημαντικά διότι μπορούν να είναι καθοριστικής σημασίας για την επιφάνεια της κάτοψης κτίσματος που επιθυμούμε να ανεγείρουμε. Για παράδειγμα ένα γωνιακό οικόπεδο, που διαθέτει υποχρεωτική πρασιά και στις δύο πλευρές, έχει μικρότερη κάλυψη και επομένως η γνώμη ενός μηχανικού είναι καθοριστικής σημασίας για την επιλογή του οικοπέδου.
Επίσης θα πρέπει να εξετάσει ο μηχανικός με προσοχή, μήπως βρίσκεται σε εξέλιξη μελέτη τροποποίησης των όρων δόμησης της περιοχής ή εάν υπάρχει κάποια προσφυγή στο ΣτΕ γεγονός που πιθανόν να σας εμποδίσει να κτίσετε μελλοντικά π.χ. κατάργηση παρεκκλίσεων.
- Ποιά επιπλέον τεχνικά στοιχεία εξετάζει ο μηχανικός;
- Έλεγχο της πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου. Στα πλαίσια αυτής της εργασίας ελέγχεται η Οικοδομική Άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση με τις διατάξεις του ν. 3843/2010, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων π.χ. ν. 4178/2013, εξαιρέσεις από κατεδάφιση του ν. 720/1977, δήλωση με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, κλπ.
- Ελέγχεται αν τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομής συμφωνούν με την πραγματικότητα, εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις, κλπ. Διερευνάται ακόμα το ενδεχόμενο να υπάρχει αναστολή εκδόσεως οικοδομικών αδειών.
- Εξετάζεται επίσης η νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο, κλπ).
- Ελέγχεται αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε.
- Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει επέκταση του σχεδίου με τις διατάξεις του ν.1337/1983, οπότε και ερευνάται περαιτέρω αν έχει κυρωθεί ή όχι η Πράξη Εφαρμογής.
- Εξετάζεται αν υπάρχουν Ειδικά Προεδρικά Διατάγματα (π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, Παραδοσιακού Οικισμοί), που καθορίζουν ειδικούς όρους δόμησης, αρτιότητας και μορφολογικά στοιχεία π.χ. υποχρεωτική στέγη, απόσταση από όρια, κλπ.
- Εξετάζεται για τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια που έχουν το απαιτούμενο εμβαδό και πρόσωπο σε δρόμο, εάν ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος κοινόχρηστος δρόμος με διοικητική πράξη, διαφορετικά δεν θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο.
- Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου και δεν υπάρχει κυρωμένη Π.Ε., ελέγχεται επιπλέον η αρτιότητά του, η οικοδομησιμότητά του στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και γίνεται επίσκεψη στην Πολεοδομία του αρμόδιου Δήμου για περισσότερες διευκρινίσεις, ενημέρωση για την πορεία της Π.Ε. και τυχόν τελευταίες εξελίξεις. Διαπιστώνονται οι οφειλόμενες εισφορές σε γη και χρήμα (Π.Ε., πράξη αναλογισμού, προσκύρωσης και αποζημίωσης).
- Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι εκτός σχεδίου πόλης, ελέγχεται αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, ελέγχεται ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά στο χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, κ.λπ., εξετάζεται η ύπαρξη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και αν ναι, εντοπίζεται σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το υπόψη ακίνητο.
- Σε περίπτωση που η αγορά φορά κτίσμα τότε γίνεται πλήρης έλεγχος, λαμβάνοντας υπόψη την αρχιτεκτονική, στατική μελέτη και όλες τις μελέτες μηχανολογικών εγκαταστάσεων καθώς επίσης γίνεται έλεγχος και στην ποιότητα της κατασκευής (εργασίας και υλικών: είδος-τύπος-τοποθέτηση-συνεργασία-γήρανση), τη λειτουργικότητα του χώρου, τις μελέτες, άδειες και αδειοδοτήσεις, την ως τώρα συμπεριφορά του στους σεισμούς που έλαβαν χώρα, τη συντήρησή του, την ύπαρξη ή όχι ρωγμών, διαβρώσεων, αστοχιών, ζημιών, κακής τοποθέτησης εγκαταστάσεων, μονώσεων, κλπ.
- Προσοχή απαιτείται εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για την έκδοση αδείας απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Διότι αν υπάρχει η υποψία ότι μπορεί εκεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, τότε ενδεχομένως θα σταματήσει η έκδοση της άδειας.
- Ποιός ο ρόλος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου στις αγοροπωλησίες;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι απαραίτητη πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Με την ηλεκτρονική ταυτότητα ελέγχονται και τα δηλωθέντα ούτως ή άλλως αυθαίρετα. Αυτό επιτρέπει από δω και πέρα τον αυστηρό έλεγχο κάθε νέου αυθαίρετου. Γιατί όταν θέλει κάποιος να πουλήσει μία ιδιοκτησία ( οικόπεδο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο κλπ) η οποία έχει αυθαίρετα, είναι δυνατό αμέσως να εντοπιστεί η αυθαιρεσία. Επομένως οι αγοραστές θα γνωρίζουν ότι σε περίπτωση που μελλοντικά κάνουν καινούργια αυθαίρετα, το ακίνητο θα «μπλοκάρεται» στη μελλοντική μεταβίβαση του.
