Γρ. Μπακλατσή: Πώς διορθώνονται στο κτηματολόγιο οι εγγραφές ακινήτων «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» χωρίς δικαστική απόφαση

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

Στις 30 Νοεμβρίου έληξε η προθεσμία δηλώσεων ιδιοκτησίας σε όλη την χώρα (με εξαίρεση για τις Περιφερειακές Ενότητες Κέρκυρας, Θεσπρωτίας, Χανίων, Ρέθυμνου και βόρειου Ηρακλείου για τις οποίες δόθηκε παράταση έως τις 20 Δεκεμβρίου) και οδεύουμε πλέον προς την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης.

Κατά την κτηματογράφηση, όμως, είναι πολύ πιθανό να έχουν σημειωθεί σφάλματα τα οποία αποκλίνουν από την πραγματικότητα. Αυτά τα σφάλματα χαρακτηρίζονται κτηματολογικά ως «πρόδηλα» και με τη λειτουργία του κτηματολογίου, μπορούν να διορθωθούν με ευθύνη του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου, σχετικά με απλό τρόπο, ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Υπάρχει όμως ένα πρόβλημα. Οτι δηλαδή, δεν είναι με σαφή τρόπο οριοθετημένη η έννοια του προδήλου σφάλματος από το νόμο. Αποτέλεσμα αυτού είναι να αντιμετωπίζονται αιτήσεις διόρθωσης με το ίδιο ή σχετικό αντικείμενο διαφορετικά από τον κάθε προϊστάμενο κτηματολογικού γραφείου, γι’ αυτό και πρέπει να προσδιορίσει με σαφήνεια το περιεχόμενο των προδήλων σφαλμάτων το ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ, ώστε να μην οδηγούνται αδίκως, ιδιοκτήτες ακινήτων στα δικαστήρια λόγω της λανθασμένης κρίσης του εκάστοτε υπαλλήλου.

Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να γνωρίζουμε ότι η διαδικασία διόρθωσης των πρόδηλων σφαλμάτων καθορίζεται από τη διάταξη του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998, το οποίο προχωρεί σε ενδεικτική απαρίθμηση των περιπτώσεων προδήλου σφάλματος και ως τέτοιο θεωρεί κάθε σφάλμα όταν η ανακρίβεια στα στοιχεία της εγγραφής.

Επίσης δίνεται η δυνατότητα διόρθωσης αρχικών εγγραφών με περιεχόμενο «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου.

• Σε ποιες περιπτώσεις και με ποιες προϋποθέσεις διορθώνονται τα «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» χωρίς δικαστική απόφαση;

α) Όταν υπάρχει δημόσιο έγγραφο, στο οποίο περιέχονται τίτλοι κτήσης περισσοτέρων ακινήτων του ιδίου ή περισσότερων δικαιούχων, τα οποία βρίσκονται στην ίδια κτηματογραφηθείσα περιοχή και έχουν καταχωρηθεί ορισμένα ακίνητα εξ αυτών ως γνωστού ιδιοκτήτη, ενώ τα υπόλοιπα (ακίνητα) έχουν καταχωριστεί ως «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ». Τότε ο δικαιούχος των ακινήτων αυτών δύναται πλέον να ζητήσει τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» και την αναγραφή των δικών του στοιχείων του στα εν λόγω ακίνητα, επικαλούμενος τον ως άνω τίτλο κτήσης.

β) Όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (αμέσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου, π.χ. παραχωρητήριο Οργανισμού ΤοπικήςΑυτοδιοίκησης, Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας κ.λπ. Το παραχωρητήριο μπορεί να αποτελεί είτε τίτλο του αιτούντος τη διόρθωση, είτε τίτλο δικαιοπαρόχου, άμεσου (π.χ. του πωλητή του), ή απώτερου (π.χ. αρχικού κληρούχου επί σειράς μεταβιβάσεων). Όταν το παραχωρητήριο αποτελεί τίτλο δικαιοπαρόχου (άμεσου ή απώτερου) λαμβάνεταιυπόψη κατά τον έλεγχο για τη βασιμότητα του αιτήματος διόρθωσης σε σχέση με τουςεπιγενόμενους αυτού τίτλους κτήσης, που συνιστούν διαδοχή στο δικαίωμα.

*Σημείωση: Υπό τις ανωτέρω (α΄ και β’) προϋποθέσεις δύναται να διορθωθούναρχικές εγγραφές «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» αδιακρίτως του είδους του ακινήτου,για τις οποίες ζητείται η διόρθωση(π.χ. γεωτεμάχιο, διηρημένη ιδιοκτησία).

γ) Όταν το ακίνητο με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» είναι διηρημένη ιδιοκτησία (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου), που διαθέτει αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο και τα στοιχεία του δικαιούχου προκύπτουν από το συσχετισμό:

• του τίτλο κτήσης του
• των τίτλων κτήσης των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι) και

• της σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας.

Η διάταξη καταλαμβάνει τις περιπτώσεις διηρημένων ιδιοκτησιών, πουέχουν αναγραφεί ως «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» και τα στοιχεία του δικαιούχου τους δύνανται να διορθωθούν με αναγωγή στον τίτλο κτήσης του και στη σύσταση της διηρημένης ιδιοκτησίας. Εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι, τότε ο έλεγχος για τη βασιμότητα του αιτήματος διόρθωσης καταλαμβάνει και τους τίτλους κτήσης αυτών κατά τη σειρά διαδοχής τους στο δικαίωμα.

δ) Όταν το ακίνητο με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» είναι διηρημένη ιδιοκτησία/υποδοχέας (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου), στην οποία έχουν αθροιστεί όλα τα υπολοιπόμενα χιλιοστά επί των αδήλωτων διηρημένων ιδιοκτησιών, που προβλέπονται στην οικεία σύσταση.

Στη διάταξη εμπίπτουν οι περιπτώσεις εκείνες που οι μη δηλωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες μίας σύστασης αποτυπώθηκαν στις αρχικές εγγραφές ως μία συνολική εγγραφή «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» (υποδοχέας αδήλωτων χιλιοστών). Ο δικαιούχος διηρημένης ιδιοκτησίας, που το αντιστοιχούν σε αυτή ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συμπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» με τα παραπάνω χαρακτηριστικά, δύναται να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής με αναγωγή στον τίτλο κτήσης του, στον τίτλο κτήσης των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι) και στη σύσταση της διηρημένης ιδιοκτησίας.

ε) Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες οι μη δηλωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες δεν έχουν αναγραφεί ως «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ», με συνέπεια να μην διαθέτουν αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, ούτε το αντιστοιχούν σε αυτές ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συμπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή διηρημένης ιδιοκτησίας «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ»/υποδοχέα. Εν προκειμένω η μη εμφάνιση της διηρημένης ιδιοκτησίας συνιστά έλλειψη, δυνάμενη να θεραπευθεί με αναδρομή στην πράξη σύστασης, στον κανονισμό της διηρημένης ιδιοκτησίας και δύναται μέσω της διόρθωσης αφενός να δημιουργηθεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο.

• Ποια είναι η διαδικασία υποβολής αίτησης για διόρθωση πρόδηλου σφάλματος για τα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»;

Η διόρθωση προδήλου σφάλματος γίνεται με την υποβολή του εντύπου «Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος» ηλεκτρονικά μέσω της ιστοσελίδας του κτηματολογίου.

Κατά την υποβολή της αίτησης συνυποβάλλεται κυρωμένο αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου, για το οποίο ζητείται η διόρθωση.

Η αίτηση συνοδεύεται από αντίγραφα των δημοσίων και ήδη μεταγεγραμμένων στο υποθηκοφυλακείο εγγράφων, τα οποία κατά περίπτωση είναι:

• αντίγραφο τίτλου κτήσης του υπέρ ου η διόρθωση,
• αντίγραφο τίτλου κτήσης των δικαιοπαρόχων του υπέρ ου η διόρθωση ( εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι),
• αντίγραφο σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
• αντίγραφο κανονισμού διηρημένης ιδιοκτησίας (όταν ζητείται η δημιουργία κτηματολογικού φύλλου διηρημένης ιδιοκτησίας,
• κάθε άλλο έγγραφο που κατά την κρίση του αιτούντος συνεισφέρει στηναπόδειξη των ισχυρισμών του.

 

• Πότε διορθώνεται η αρχική εγγραφή;

Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση. Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί μέσα σε 30 εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της αίτησης ή αν την απορρίψει, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε προθεσμία 30 εργασίμων ημερών από τη λήξη της προθεσμίας αυτής, ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.

• Ποια είναι η διαιαδικασία υποβολής αίτησης για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων;

Προαπαιτείται έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος για τα ακίνητα (ΚΑΕΚ) των οποίων αιτείται η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων.

Η διαδικασία είναι η εξής:

1. Συμπλήρωση της αντίστοιχης έντυπης αίτησης. Η αίτηση, εφόσον συναινούν όλοι οι όμοροι δικαιούχοι που επηρεάζονται από την αποδοχή της, μπορεί να υποβληθεί από κοινού.
2. Κατάθεση της αίτησης συνοδευόμενης από το ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα που αποδίδει τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων και το τοπογραφικό διάγραμμα. Επισημαίνεται ότι στα σχετικά έγγραφα πρέπει να μνημονεύεται ο ΚΑΕΚ του ακινήτου που αφορά η πράξη.
3. Ενημέρωση του αιτούντα από το Κτηματολογικό Γραφείο για το αποτέλεσμα του τυπικού ελέγχου της αίτησης του και τις ενέργειες στις οποίες πρέπει να προβεί (π.χ. κοινοποίηση της αίτησης σε όμορους δικαιούχους, εάν η αποδοχή της μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματά τους, ορισμός προθεσμίας για υποβολή απόψεων εγγράφως από τους όμορους).

 

---