Το πρώτο μεγάλο βήμα για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής στα εισοδήματα από ακίνητα αλλά και την απόκρυψη ακινήτων από την εφορία γίνεται στα τέλη Ιουλίου. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενεργοποιεί το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το οποίο ήδη έχει διασυνδεθεί με το Εθνικό Κτηματολόγιο. Ουσιαστικά το νέο μητρώο θα περιλαμβάνει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας που κατέχουν περισσότεροι από 7,5 εκατομμύρια πολίτες και επιχειρήσεις.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, στο νέο μητρώο θα είναι συγκεντρωμένες όλες οι πληροφορίες. Αν είναι ηλεκτροδοτούμενα, αν νοικιάζονται, αν αφορούν ιδιοκατοίκηση. Θα καταγράφονται επίσης όλα τα τεχνικά χαρακτηριστικά των ακινήτων ούτως ώστε τόσο η ΑΑΔΕ όσο και το Κτηματολόγιο, ο ΔΕΔΔΗΕ, όλοι οι οργανισμοί που συσχετίζονται με το ακίνητο να διασυνδεθούν μεταξύ τους και έτσι το κράτος να έχει ένα πλήρες προφίλ του κάθε ακινήτου.
Οι πληροφορίες που θα προκύψουν από τη νέα πλατφόρμα θεωρούνται ιδιαίτερα σημαντικές για τη χάραξη μιας δίκαιης και αποτελεσματικής στεγαστικής πολιτικής, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό που αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα σήμερα για την κοινωνία αλλά και την κυβέρνηση.
Οπως αναφέρει στην «Κ» ο διοικητής της Ανεξάρτητης Αρχής Γ. Πιτσιλής: «Στόχος μας με το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων είναι να αποτυπώσουμε πλήρως και συγκεντρωμένα σε μία πλατφόρμα όλες τις φορολογικά σημαντικές πληροφορίες που αφορούν τα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, της εγγραφής τους στο Κτηματολόγιο, καθώς και του τρόπου χρήσης ή αξιοποίησής τους. Με αυτόν τον τρόπο, πρώτον, οι πολίτες αποκτούν πλήρη και ολοκληρωμένη εικόνα για τα ακίνητα που έχουν και διαχειρίζονται, και, δεύτερον, η ΑΑΔΕ μέσω της κεντρικής ψηφιακής πλατφόρμας θα αξιοποιεί τα δεδομένα τόσο για την προσυμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων όσο και για τη στόχευση των κάθε είδους ελέγχων».
Η ενεργοποίηση του μητρώου θα γίνει σε δύο φάσεις. Στην πρώτη φάση που ξεκινάει στα τέλη Ιουλίου θα αρχίσουν διασταυρώσεις μεταξύ των στοιχείων που διαθέτει η ΑΑΔΕ μέσω του Ε9 με το Κτηματολόγιο και συγκεκριμένα με τον ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου). Η διαδικασία θα γίνεται σε πραγματικό χρόνο και εφόσον «ματσάρουν» τα στοιχεία, θα ολοκληρώνεται ο φάκελος.
Μετά το τέλος της επεξεργασίας των δεδομένων θα αποσταλεί μήνυμα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν στον έλεγχο των δηλωμένων στοιχείων και σε ορισμένες περιπτώσεις στη συμπλήρωση στοιχείων που δεν υπάρχουν είτε στην ΑΑΔΕ είτε στο Κτηματολόγιο. Οπως αναφέρουν από τη φορολογική διοίκηση, θα πρέπει να συμπληρωθούν οι «ορφανές γραμμές» για να ολοκληρωθεί ο φάκελος ή διαφορετικά το προφίλ κάθε ακινήτου.
Σημειώνεται ότι ο φάκελος για κάθε ακίνητο θα περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες για τα ακίνητα των φορολογουμένων από τα βασικά χαρακτηριστικά τους, όπως είδος ακινήτου, επιφάνεια, θέση, όροφος, ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, εάν είναι κενό, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο, τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), δεδομένα από τον ΔΕΔΔΗΕ, ασφαλιστήρια συμβόλαια έως τυχόν εκκρεμείς αγωγές και πολεοδομικές άδειες από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.
Σε όσες περιπτώσεις εντοπιστούν ακίνητα τα οποία δεν δηλώθηκαν για παράδειγμα ποτέ στην Εφορία, αλλά μόνο στο Κτηματολόγιο, θα ξεκινήσουν έλεγχοι από την ΑΑΔΕ. Και αυτό καθώς εφόσον δεν έχουν δηλωθεί στο Ε9, δεν έχει καταβληθεί ποτέ ΕΝΦΙΑ ή οι προγενέστεροι φόροι στην ακίνητη περιουσία. Τα πρόστιμα θα είναι τσουχτερά, αναφέρουν από τη φορολογική διοίκηση. Αντίθετα, για μικροδιαφορές δεν θα υπάρχουν πρόστιμα. Οπως σημειώνουν από την ΑΑΔΕ, η διασταύρωση των στοιχείων με το Κτηματολόγιο θα οδηγήσει στο ξεκαθάρισμα της κατάστασης για κάθε ακίνητο.
Δήλωση χρήσης από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Η δημιουργία φακέλου για κάθε ακίνητο είναι η αρχή, αναφέρουν από τη φορολογική διοίκηση. Η δεύτερη φάση που θα ξεκινήσει στα τέλη του έτους θα είναι και η ουσιαστική για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την αποκάλυψη φορολογητέας ύλης. Στη φάση αυτή, όλοι οι ιδιοκτήτες αλλά και οι ενοικιαστές θα κληθούν να δηλώσουν τη χρήση κάθε ακινήτου που διαθέτουν. Για παράδειγμα, στην περίπτωση που κάποιος έχει τρία ακίνητα θα πρέπει να δηλώσει ότι το πρώτο είναι η κατοικία στην οποία διαμένει, το δεύτερο το γραφείο του και το τρίτο το μισθώνει. Αντίστοιχα και όλοι οι ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα δηλώνουν τα πάντα στο Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων και από εκεί θα μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης.
Στη νέα ειδική εφαρμογή θα έχουν πρόσβαση και οι ενοικιαστές οι οποίοι θα βλέπουν τα ακίνητα που ενοικιάζουν και σε περίπτωση που εντοπίσουν αποκλίσεις (π.χ. μικρότερο μίσθωμα από αυτό που καταβάλλουν στον ιδιοκτήτη του ακινήτου) ή διαπιστώσουν ότι δεν έχει δηλωθεί το μισθωμένο ακίνητο, θα υποχρεωθούν να δηλώσουν τα ακίνητα που ενοικιάζουν και τα ποσά – μισθώματα που πληρώνουν.
Με αυτόν τον τρόπο η ΑΑΔΕ θα έχει τη δυνατότητα να διασταυρώνει άμεσα τα ακίνητα που δηλώνονται ως εκμισθούμενα, καθώς και τα ποσά των ενοικίων που εισπράττονται και δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων θα ενημερώνεται αυτόματα κάθε φορά που θα υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη ακινήτου και θα γίνεται αποδεκτή από τον ενοικιαστή του ίδιου ακινήτου η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Επίσης, το μητρώο αυτό θα ενημερώνεται αυτόματα κάθε φορά που ένας ιδιοκτήτης θα δηλώνει τη λύση της μίσθωσης ενός ακινήτου του.
Το μητρώο ακινήτων θα διασυνδεθεί:
• Με το ηλεκτρονικό αρχείο των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων, προκειμένου τα εισοδήματα που αποκτούν οι ιδιοκτήτες από την ακίνητη περιουσία τους να προσυμπληρώνονται από την ΑΑΔΕ στα έντυπα Ε1 και Ε2 των φορολογικών δηλώσεών τους, οι δε δαπάνες ενοικιαστών για πληρωμές μισθωμάτων να προσυμπληρώνονται και αυτές στα δικά τους έντυπα Ε1 και να μη χρειάζεται ουσιαστικά καμία πρόσθετη ενέργεια συμπλήρωσης στοιχείων τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από τους ενοικιαστές.
• Με τα δεδομένα που έχουν δηλωθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο, προκειμένου να εντοπιστούν και να διορθωθούν αποκλίσεις στα περιγραφικά στοιχεία των ακινήτων που έχουν δηλωθεί από τους ιδιώτες και από το Δημόσιο, αλλά και να αποκαλυφθούν και να αποτυπωθούν οι διαφορές και οι διεκδικήσεις μεταξύ ιδιωτών και Δημοσίου επί αμφισβητούμενων εκτάσεων.
Με το νέο μητρώο θα γίνει ένα ουσιαστικό βήμα για την παρακολούθηση των ενοικιοστασίων και την απόκρυψη εισοδημάτων. Σύμφωνα με στοιχεία που αντλήθηκαν από τις δηλώσεις φορολογουμένων για τα έτη 2017-2023, η μέση μηνιαία δαπάνη ενοικίου για κύρια κατοικία κυμάνθηκε το 2023 στα 211 ευρώ ανά φορολογούμενο. Αντίστοιχα, για φοιτητικές κατοικίες η μέση μηνιαία δαπάνη ήταν 173 ευρώ. Αυτά τα ποσά παραμένουν εμφανώς χαμηλότερα από τις πραγματικές τιμές της αγοράς. Αν γυρίσουμε μερικά χρόνια πίσω διαπιστώνεται ότι τα πράγματα ήταν ακόμη χειρότερα. Συγκεκριμένα, το 2019 καταγράφηκε η χαμηλότερη μέση δαπάνη ενοικίου η οποία ήταν στα 186 ευρώ, ενώ για φοιτητική κατοικία το μέσο δηλωθέν μηνιαίο εισόδημα είχε διαμορφωθεί το 2017 στα 150 ευρώ. Η απόκλιση αυτή αποδίδεται σε εκτεταμένη υποδήλωση ενοικίων ή ακόμη και σε μη δήλωση εισοδημάτων από μισθώσεις. Οι πληρωμές σε μετρητά και η αποφυγή συμβολαίων συμβάλλουν, όπως όλα δείχνουν, στη διαιώνιση του φαινομένου.
Ενας από τους λόγους της υποδήλωσης των εισοδημάτων από ενοίκια είναι και η υψηλή φορολογία. Οι συντελεστές για εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ εκτινάσσονται από το 15% στο 35% και για ακόμη υψηλότερα εισοδήματα στο 45%. Εχει διαπιστωθεί ότι όσο μεγαλύτερη είναι η φορολογία τόσο αυξάνεται και η φοροδιαφυγή. Στις σκέψεις της κυβέρνησης είναι να διορθώσει την κλίμακα με την οποία φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια, προσθέτοντας έναν ή δύο συντελεστές με στόχο να περιορισθούν οι επιβαρύνσεις. Αυτό δεν σημαίνει όμως ότι θα επιλυθεί αυτόματα το μεγάλο πρόβλημα. Τα μέτρα είναι εξαιρετικά πιθανόν να συνοδευθούν και από πρόστιμα για όσους φοροδιαφεύγουν. Ηδη οι προτάσεις που έχουν «πέσει» στο τραπέζι είναι πολλές, χωρίς ωστόσο να έχουν αξιολογηθεί και να έχει ληφθεί κάποια απόφαση.
