Των: Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας, Δέσποινας Σαχπάζη, Αρχιτέκτονος Μηχανικού, και Κωνσταντίνας Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού.
____________________ .. ____________________
Ένα νέο Προεδρικό Διάταγμα για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων βρίσκεται στο προσκήνιο, φέρνοντας σημαντικές αλλαγές στο πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό τοπίο της χώρας. Το εν λόγω Π.Δ., που εμφανίστηκε πρόσφατα, αναμένεται να επιφέρει ουσιαστικές τροποποιήσεις σε καθιερωμένες πρακτικές δεκαετιών, εγείροντας σοβαρά ζητήματα που αφορούν την ιδιοκτησία, τις δυνατότητες δόμησης και την οικονομική αξία των ακινήτων σε μικρούς οικισμούς.
Το ζήτημα της οριοθέτησης των οικισμών είναι πραγματικά πολυδιάστατο, καθώς επηρεάζει τόσο το μακροοικονομικό περιβάλλον της χώρας όσο και τα μικροοικονομικά συμφέροντα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών. Σε αυτό το άρθρο γίνεται μία προσπάθεια να αναδειχθούν όλες οι πτυχές του θέματος, από τις τεχνικές και νομικές παραμέτρους έως τις κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις.
Το Υφιστάμενο Θεσμικό Πλαίσιο και οι Προτεινόμενες Αλλαγές
Στην Ελλάδα, η οριοθέτηση των οικισμών έχει ιστορικά αποτελέσει θεμελιώδη παράγοντα για τον καθορισμό των δυνατοτήτων ανάπτυξης και δόμησης. Συγκεκριμένα, η ένταξη ενός ακινήτου εντός των ορίων οικισμού συνεπάγεται σημαντικά πλεονεκτήματα όσον αφορά τους όρους δόμησης, με προφανείς επιπτώσεις στην αξία του.
Σύμφωνα με τον ισχύοντα Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ – Ν. 4067/2012, όπως έχει τροποποιηθεί), τα οικόπεδα εντός οικισμών διέπονται από ευνοϊκότερους όρους αρτιότητας και δόμησης συγκριτικά με τις εκτός σχεδίου περιοχές. Ειδικότερα, σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, ιστορικά εφαρμόζονται ειδικές διατάξεις που επιτρέπουν τη δόμηση ακόμη και σε μικρότερα οικόπεδα, με συγκριτικά υψηλότερους συντελεστές.
Το προτεινόμενο Π.Δ. φαίνεται να επιχειρεί μια επανεξέταση και αναπροσαρμογή των ορίων αυτών των οικισμών, με πιθανή συρρίκνωση των υφιστάμενων περιμέτρων. Μια τέτοια αλλαγή θα μπορούσε να οδηγήσει σε μετατροπή πολλών ακινήτων από “εντός ορίων οικισμού” σε “εκτός σχεδίου”, με σημαντικές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες.
Στατιστικά Δεδομένα: Η Έκταση του Φαινομένου
Για να κατανοήσουμε το μέγεθος των επικείμενων αλλαγών, είναι χρήσιμο να εξετάσουμε ορισμένα ποσοτικά δεδομένα:
- Στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 12.800 οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 92% του συνόλου των οικισμών της χώρας.
- Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), περίπου το 15-25% των σημερινών εντός ορίων οικοπέδων κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός ορίων με την εφαρμογή των νέων κριτηρίων οριοθέτησης.
- Το 2023, εκδόθηκαν περίπου 8.500 οικοδομικές άδειες για κτίρια εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, αντιπροσωπεύοντας το 18% της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας της χώρας.
- Η μέση εμπορική αξία των οικοπέδων εντός ορίων οικισμών είναι περίπου 3,5-4 φορές υψηλότερη από την αντίστοιχη αξία εκτός ορίων, με σημαντικές διακυμάνσεις ανάλογα με την περιοχή.
- Με βάση την αναμενόμενη απαξίωση των ακινήτων που θα βρεθούν εκτός ορίων, εκτιμάται ότι η συνολική απώλεια αξίας για τους ιδιοκτήτες μπορεί να ξεπεράσει τα 2 δισ. ευρώ πανελλαδικά.
Επιπτώσεις ανά Περιοχή: Αναλυτικά Παραδείγματα
Οι επιπτώσεις του νέου Π.Δ. αναμένεται να διαφοροποιηθούν σημαντικά ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής:
- Νησιωτικές Περιοχές (Κυκλάδες, Δωδεκάνησα)
Στις Κυκλάδες, ιδιαίτερα σε νησιά με έντονη τουριστική ανάπτυξη όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος, η συρρίκνωση των ορίων οικισμών θα έχει δραματικές επιπτώσεις στις αξίες των ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο οικισμός Αμπελάς στην Πάρο, όπου:
- Σήμερα, ένα οικόπεδο 500 τ.μ. εντός ορίων έχει μέση αξία €200.000-250.000
- Το ίδιο ακίνητο, εάν βρεθεί εκτός ορίων, θα χάσει το 70-80% της αξίας του, καθώς θα καταστεί μη οικοδομήσιμο (απαιτούνται 4.000 τ.μ. για δόμηση εκτός σχεδίου)
- Στη Σαντορίνη, όπου οι οικισμοί Φηροστεφάνι, Ημεροβίγλι και Οία έχουν επεκταθεί σημαντικά τις τελευταίες δεκαετίες, εκτιμάται ότι περίπου 350-400 οικόπεδα θα βρεθούν εκτός ορίων, με συνολική απώλεια αξίας που ξεπερνά τα €200 εκατομμύρια
- Ορεινές Περιοχές (Ήπειρος, Μακεδονία)
Στους ορεινούς οικισμούς της Ηπείρου και της Μακεδονίας, που ήδη αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα ερήμωσης, η συρρίκνωση των ορίων θα επιδεινώσει την κατάσταση:
- Στο Ζαγόρι, περιοχή με 46 προστατευμένους παραδοσιακούς οικισμούς, η αναθεώρηση των ορίων θα επηρεάσει τις προσπάθειες αναζωογόνησης μέσω της ανάπτυξης εναλλακτικού τουρισμού
- Στο Μέτσοβο, που γνώρισε σημαντική τουριστική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, περίπου 85 οικοδομήσιμα οικόπεδα στις παρυφές του οικισμού κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν εκτός ορίων
- Στους οικισμούς του Πηλίου, εκτιμάται ότι το 18% των εντός ορίων οικοπέδων θα βρεθούν εκτός, επηρεάζοντας περίπου 1.200 ιδιοκτήτες
- Παραθαλάσσιες Περιοχές (Πελοπόννησος, Χαλκιδική)
Στις τουριστικά αναπτυσσόμενες παραθαλάσσιες περιοχές, οι επιπτώσεις αναμένεται να είναι ιδιαίτερα έντονες:
- Στη Μάνη, όπου οι οικισμοί αναπτύσσονται οργανικά γύρω από μικρούς ιστορικούς πυρήνες, η εφαρμογή αυστηρών γεωμετρικών κριτηρίων οριοθέτησης θα οδηγήσει σε δραστική συρρίκνωση πολλών οικισμών
- Στην περιοχή του Λεωνιδίου, τα στοιχεία δείχνουν ότι περίπου 320 οικόπεδα που σήμερα είναι εντός ορίων οικισμού θα βρεθούν εκτός, με συνέπεια την αναστολή επενδυτικών σχεδίων αξίας άνω των €45 εκατομμυρίων
- Στη Χαλκιδική, ιδιαίτερα στην περιοχή της Κασσάνδρας, υπολογίζεται ότι περίπου 600-700 οικόπεδα θα χάσουν την οικοδομησιμότητά τους, με αντίστοιχη μείωση των επενδύσεων σε τουριστικά καταλύματα και εξοχικές κατοικίες
- Περιαστικές Περιοχές κοντά σε Μεγάλα Αστικά Κέντρα
Στις περιοχές γύρω από μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση για κατοικία είναι αυξημένη, η συρρίκνωση των ορίων θα έχει σημαντικό αντίκτυπο:
- Στην Αττική, οικισμοί όπως το Γραμματικό, ο Βαρνάβας και ο Καπανδρίτης θα υποστούν σημαντικές μειώσεις των οικοδομήσιμων εκτάσεων, επηρεάζοντας περίπου 1.500 ιδιοκτήτες
- Στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης, οικισμοί της Επανομής, των Βασιλικών και του Χορτιάτη θα δουν περίπου το 20% των σημερινών εντός ορίων οικοπέδων να βρίσκονται εκτός, με συνέπεια τη μείωση των επιλογών κατοικίας για όσους επιθυμούν να μετακινηθούν εκτός του αστικού ιστού
Τεχνικές Λεπτομέρειες: Οικοδομικές Άδειες σε Περιοχές Εκτός Ορίων
Η μετάβαση ενός ακινήτου από την κατηγορία “εντός ορίων οικισμού” σε “εκτός σχεδίου” συνεπάγεται θεμελιώδεις αλλαγές στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών και στις δυνατότητες αξιοποίησης:
- Διαδικασία Έκδοσης Οικοδομικής Άδειας για Εκτός Σχεδίου Ακίνητα
Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας για ακίνητα εκτός σχεδίου είναι σημαντικά πιο περίπλοκη και περιλαμβάνει:
α) Απαιτούμενα Δικαιολογητικά και Εγκρίσεις
- Βεβαίωση Δασαρχείου: Απαιτείται πράξη χαρακτηρισμού από το αρμόδιο Δασαρχείο που να πιστοποιεί ότι το ακίνητο δεν αποτελεί δασική έκταση. Η διαδικασία αυτή διαρκεί κατά μέσο όρο 6-8 μήνες, ενώ σε περιπτώσεις αμφισβητήσεων μπορεί να επεκταθεί σε 2-3 έτη.
- Αρχαιολογική Έγκριση: Απαιτείται έγκριση από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων, η οποία διαρκεί συνήθως 2-4 μήνες, ανάλογα με την περιοχή και τον φόρτο της υπηρεσίας.
- Επιτροπή Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠ.Α.Ε.): Για ακίνητα σε περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους ή κοντά σε παραδοσιακούς οικισμούς, απαιτείται έγκριση από την ΕΠ.Α.Ε., διαδικασία που προσθέτει 2-3 μήνες στον χρόνο έκδοσης.
- Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων: Σε ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. ειδικά κτίρια, περιοχές Natura), απαιτείται η εκπόνηση και έγκριση Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, διαδικασία που μπορεί να διαρκέσει 6-12 μήνες.
- Έγκριση Πρόσβασης: Απαιτείται έγκριση πρόσβασης στην οδό από την αρμόδια υπηρεσία (Περιφέρεια, Δήμος ή Υπουργείο), ανάλογα με την κατηγορία της οδού.
β) Συνολικός Χρόνος και Κόστος
- Χρονικό πλαίσιο: Ενώ η έκδοση οικοδομικής άδειας για ακίνητο εντός ορίων οικισμού διαρκεί κατά μέσο όρο 45-60 ημέρες, η αντίστοιχη διαδικασία για εκτός σχεδίου ακίνητο μπορεί να διαρκέσει από 10 μήνες έως 2 έτη, ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες της περιοχής.
- Οικονομικό κόστος: Το κόστος των απαιτούμενων μελετών και εγκρίσεων για την έκδοση οικοδομικής άδειας σε εκτός σχεδίου ακίνητο είναι περίπου 2,5-3 φορές υψηλότερο από το αντίστοιχο κόστος εντός ορίων οικισμού. Χαρακτηριστικά, για ένα κτίριο 200 τ.μ., το επιπλέον κόστος μπορεί να ανέλθει σε €8.000-12.000.
- Τεχνικές Διαφοροποιήσεις στη Δόμηση Εκτός Σχεδίου
Οι τεχνικές προδιαγραφές για τη δόμηση εκτός σχεδίου διαφέρουν σημαντικά από εκείνες εντός ορίων οικισμού:
α) Συντελεστές Δόμησης και Κάλυψης
- Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.): Μειώνεται από 0,8 ή 0,6 (συνήθεις τιμές εντός οικισμού) σε 0,2 για εκτός σχεδίου περιοχές.
- Ποσοστό Κάλυψης: Περιορίζεται από 70% (συνήθης τιμή εντός οικισμού) σε μόλις 10% για εκτός σχεδίου ακίνητα.
β) Αποστάσεις από Όρια και Δρόμους
- Απόσταση από όρια: Ενώ εντός οικισμού επιτρέπεται συχνά η τοποθέτηση του κτιρίου στα όρια του οικοπέδου (συνεχές σύστημα) ή με ελάχιστη απόσταση 2,5 μέτρα (πανταχόθεν ελεύθερο), στις εκτός σχεδίου περιοχές απαιτείται ελάχιστη απόσταση 15 μέτρων από τα όρια.
- Απόσταση από δρόμους: Σε εκτός σχεδίου περιοχές, απαιτείται απόσταση τουλάχιστον 45 μέτρων από εθνικές οδούς, 20 μέτρων από επαρχιακές οδούς και 10 μέτρων από δημοτικές οδούς, ενώ εντός οικισμού οι αποστάσεις καθορίζονται από τη ρυμοτομική γραμμή και είναι συνήθως πολύ μικρότερες.
γ) Περιορισμοί Όγκου και Ύψους
- Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: Εντός οικισμού μπορεί να φτάσει τα 7,5-11 μέτρα (ανάλογα με τον οικισμό), ενώ εκτός σχεδίου περιορίζεται στα 7,5 μέτρα συν στέγη 1,5 μέτρου.
- Μέγιστος επιτρεπόμενος όγκος: Ο όγκος του κτιρίου περιορίζεται σημαντικά στις εκτός σχεδίου περιοχές και υπολογίζεται με ειδικούς τύπους που λαμβάνουν υπόψη το εμβαδόν του γηπέδου.
δ) Υποχρεώσεις Φύτευσης και Περιβαλλοντικής Προστασίας
Στις εκτός σχεδίου περιοχές ισχύουν αυστηρότερες προδιαγραφές για:
- Υποχρεωτική φύτευση: Απαιτείται η διατήρηση ή φύτευση τουλάχιστον 4 δένδρων ανά 100 τ.μ. ακάλυπτου χώρου.
- Διαχείριση υδάτων: Απαιτούνται ειδικές μελέτες για τη διαχείριση των όμβριων υδάτων και την προστασία από πλημμυρικά φαινόμενα.
- Ενεργειακός σχεδιασμός: Εφαρμόζονται αυστηρότερες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, με συνέπεια την αύξηση του κόστους κατασκευής κατά 10-15%.
- Πρακτικά Παραδείγματα Επιπτώσεων
Για να γίνει πιο κατανοητή η διαφορά, ας εξετάσουμε ένα συγκεκριμένο παράδειγμα:
Παράδειγμα οικοπέδου 800 τ.μ. στο νησί της Σίφνου:
Περίπτωση Α: Εντός ορίων οικισμού
- Επιτρεπόμενη δόμηση: 800 × 0,6 = 480 τ.μ.
- Επιτρεπόμενη κάλυψη: 800 × 70% = 560 τ.μ.
- Μέγιστο ύψος: 7,5 μέτρα
- Απόσταση από όρια: 2,5 μέτρα (ή 0 με συνεχές σύστημα δόμησης)
- Εκτιμώμενη αξία οικοπέδου: €280.000-320.000
- Χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας: 2 μήνες
- Κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας (συμπεριλαμβανομένων μελετών): περίπου €15.000
Περίπτωση Β: Το ίδιο οικόπεδο εκτός ορίων οικισμού
- Μη οικοδομήσιμο, καθώς απαιτούνται 4.000 τ.μ. για δόμηση
- Εάν υποθετικά ήταν 4.000 τ.μ.:
- Επιτρεπόμενη δόμηση: 4.000 × 0,2 = 800 τ.μ.
- Επιτρεπόμενη κάλυψη: 4.000 × 10% = 400 τ.μ.
- Απόσταση από όρια: 15 μέτρα
- Εκτιμώμενη αξία οικοπέδου 4.000 τ.μ.: €160.000-200.000 (δηλαδή, η αξία ανά τ.μ. είναι περίπου το 1/4 της αξίας εντός οικισμού)
- Χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας: 12-18 μήνες
- Κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας (συμπεριλαμβανομένων μελετών και εγκρίσεων): περίπου €25.000-35.000
Επιπτώσεις στα Ιδιοκτησιακά Δικαιώματα και την Αξία των Ακινήτων
Η μετάβαση ενός ακινήτου από την κατηγορία “εντός ορίων οικισμού” σε “εκτός σχεδίου” επιφέρει καθοριστικές αλλαγές:
- Αλλαγή στην αρτιότητα και οικοδομησιμότητα: Ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα με βάση το ελάχιστο εμβαδόν των 300-500 τ.μ. (ανάλογα με τις ειδικές διατάξεις κάθε οικισμού), θα υπόκεινται πλέον στο καθεστώς των εκτός σχεδίου περιοχών, όπου απαιτούνται κατ’ ελάχιστον 4.000 τ.μ. για την ανέγερση κατοικίας.
- Μείωση συντελεστών δόμησης: Ο συντελεστής δόμησης μειώνεται από το 0,8 ή 0,6 που συνήθως ισχύει εντός οικισμού, στο 0,2 της εκτός σχεδίου δόμησης.
- Περιορισμοί στο ύψος και τον όγκο: Επιβάλλονται αυστηρότεροι περιορισμοί στο επιτρεπόμενο ύψος και όγκο των κτιρίων.
- Διαδικαστικές επιβαρύνσεις: Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας καθίσταται πολυπλοκότερη, συχνά απαιτώντας πρόσθετες εγκρίσεις από αρμόδιες υπηρεσίες (δασαρχείο, αρχαιολογία κλπ.).
- Οικονομική απαξίωση: Οι παραπάνω αλλαγές συνεπάγονται δραστική μείωση της εμπορικής αξίας των επηρεαζόμενων ακινήτων, δημιουργώντας σημαντική οικονομική ζημία στους ιδιοκτήτες που έχουν προγραμματίσει την αξιοποίησή τους με βάση το υφιστάμενο καθεστώς.
- Φορολογικές επιπτώσεις: Παραδόξως, παρά τη μείωση της αξίας και των δυνατοτήτων αξιοποίησης, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται βραχυπρόθεσμα να συνεχίσουν να φορολογούνται με βάση τις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες μέχρι την αναπροσαρμογή τους.
Διαδικασία Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών: Νέες Προκλήσεις
Οι αλλαγές στην οριοθέτηση των οικισμών επηρεάζουν άμεσα και τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Το ηλεκτρονικό σύστημα έκδοσης αδειών (e-Άδειες) που εφαρμόζεται από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) λειτουργεί με διαφορετικές παραμέτρους για εντός και εκτός σχεδίου περιοχές.
Για τους μηχανικούς, η αλλαγή αυτή συνεπάγεται:
- Αυξημένο όγκο εργασίας: Απαιτούνται πρόσθετες μελέτες και εγκρίσεις για τα πλέον εκτός σχεδίου ακίνητα.
- Νομική αβεβαιότητα: Δημιουργείται μια γκρίζα ζώνη για ακίνητα που είχαν ξεκινήσει τη διαδικασία αδειοδότησης με το προηγούμενο καθεστώς.
- Ζητήματα μεταβατικών διατάξεων: Δεν είναι σαφές εάν θα υπάρξουν μεταβατικές διατάξεις για την προστασία κεκτημένων δικαιωμάτων και εν εξελίξει διαδικασιών αδειοδότησης.
Ο Αντίκτυπος στην Τοπική Ανάπτυξη και την Οικονομία
Η μείωση των οικοδομήσιμων εκτάσεων στους μικρούς οικισμούς έχει σημαντικές επιπτώσεις στην τοπική ανάπτυξη:
- Περιορισμός οικιστικής ανάπτυξης: Οι μικροί οικισμοί θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες επέκτασης και ανανέωσης του οικιστικού τους αποθέματος.
- Αναστολή επενδύσεων: Επενδυτικά σχέδια που βασίζονταν στο υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς ενδέχεται να καταστούν ανέφικτα ή ασύμφορα.
- Επιπτώσεις στον κατασκευαστικό κλάδο: Περιορισμός της οικοδομικής δραστηριότητας σε μικρούς οικισμούς, με αντίστοιχη μείωση της απασχόλησης στον κλάδο.
- Συγκέντρωση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα: Αντίθετα προς τους διακηρυγμένους στόχους της αποκέντρωσης, δυσχεραίνεται η εγκατάσταση νέων κατοίκων σε μικρούς οικισμούς.
Περιβαλλοντικοί Κίνδυνοι και Ζητήματα Ασφάλειας
Ένα ζήτημα ιδιαίτερης σημασίας που συνδέεται άμεσα με την απαξίωση των ιδιοκτησιών είναι οι επακόλουθες περιβαλλοντικές επιπτώσεις, με προεξάρχοντα τον αυξημένο κίνδυνο πυρκαγιών:
- Αυξημένος Κίνδυνος Πυρκαγιών
Η δραστική μείωση της αξίας και των αναπτυξιακών προοπτικών των ακινήτων που θα βρεθούν εκτός ορίων οικισμών, αναμένεται να επιφέρει σημαντική μείωση του ενδιαφέροντος των ιδιοκτητών για τη συντήρηση και τον καθαρισμό τους. Συγκεκριμένα:
- Εγκατάλειψη περιοδικού καθαρισμού: Οι εκτάσεις που μέχρι σήμερα καθαρίζονταν τακτικά από τους ιδιοκτήτες τους, με προοπτική μελλοντικής οικοδόμησης, κινδυνεύουν να μετατραπούν σε αφρόντιστες εκτάσεις με συσσώρευση εύφλεκτης βιομάζας.
- Στατιστικά στοιχεία από παρόμοιες περιπτώσεις: Σύμφωνα με στοιχεία της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, σε περιοχές όπου έχουν εφαρμοστεί περιορισμοί δόμησης χωρίς αντισταθμιστικά μέτρα, παρατηρήθηκε αύξηση των πυρκαγιών κατά 35-40% την επόμενη τριετία, με χαρακτηριστικά παραδείγματα περιοχές της Πεντέλης και του Καπανδριτίου μετά τις αλλαγές στο καθεστώς χρήσεων γης το 2014.
- Δυσχέρεια στην επιβολή καθαρισμού: Παρά τις προβλέψεις της νομοθεσίας για υποχρεωτικό καθαρισμό οικοπέδων και επιβολή προστίμων στους παραβάτες, η εμπειρία δείχνει ότι η μη ύπαρξη οικονομικού κινήτρου οδηγεί σε μαζική παραμέληση, που δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά από τους ελεγκτικούς μηχανισμούς.
- Περιπτωσιολογική Ανάλυση: Η Περίπτωση της Βορειοανατολικής Αττικής
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή της Βορειοανατολικής Αττικής, όπου παρατηρήθηκε:
- Στις περιοχές Βαρνάβα και Καπανδριτίου, μετά τον αποχαρακτηρισμό περίπου 3.500 στρεμμάτων ως μη οικοδομήσιμων το 2017, καταγράφηκε αύξηση των πυρκαγιών κατά 42% την επόμενη διετία.
- Σύμφωνα με μελέτη του Γεωπονικού Πανεπιστημίου Αθηνών (2022), το 78% των εκτάσεων που αποχαρακτηρίστηκαν παρουσίασαν σημαντική συσσώρευση βιομάζας μέσα σε μία τριετία.
- Το κόστος πυρόσβεσης και αποκατάστασης των ζημιών από πυρκαγιές στις συγκεκριμένες περιοχές εκτιμάται ότι υπερέβη τα €12 εκατομμύρια, ποσό δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με το κόστος που θα απαιτούνταν για την εφαρμογή ενός αποτελεσματικού προγράμματος πρόληψης.
- Αντίκτυπος στην Αντιπυρική Προστασία
Η παραμέληση των εκτάσεων που θα βρεθούν εκτός ορίων οικισμών δημιουργεί πρόσθετες προκλήσεις για την αντιπυρική προστασία:
- Δημιουργία ζωνών υψηλού κινδύνου περιμετρικά των οικισμών: Οι εγκαταλελειμμένες εκτάσεις περιμετρικά των οικισμών δημιουργούν συνθήκες αυξημένου κινδύνου, αφού μια πυρκαγιά μπορεί εύκολα να μεταδοθεί στον οικιστικό ιστό.
- Αυξημένες ανάγκες σε πόρους πυρόσβεσης: Οι τοπικές αρχές και η Πυροσβεστική θα αντιμετωπίσουν αυξημένες ανάγκες σε εξοπλισμό και προσωπικό, χωρίς αντίστοιχη αύξηση των διαθέσιμων πόρων.
- Δυσκολίες πρόσβασης: Η μη συντήρηση των αγροτικών οδών και των μικρών διόδων πρόσβασης στις εκτάσεις αυτές δυσχεραίνει την έγκαιρη επέμβαση των πυροσβεστικών δυνάμεων σε περίπτωση φωτιάς.
- Προτεινόμενα Μέτρα Αντιμετώπισης
Για την αποτροπή των παραπάνω κινδύνων, θα ήταν σκόπιμο να συνοδευτεί η αναθεώρηση των ορίων οικισμών με συγκεκριμένα μέτρα:
- Πρόγραμμα οικονομικών κινήτρων: Θέσπιση φορολογικών ελαφρύνσεων για ιδιοκτήτες που συντηρούν συστηματικά τις εκτάσεις τους, ακόμα και αν αυτές δεν είναι πλέον οικοδομήσιμες.
- Συλλογική διαχείριση εκτάσεων: Ενθάρρυνση σχημάτων συνεταιριστικής διαχείρισης των εκτάσεων για αγροτική ή δασική εκμετάλλευση, με παράλληλη εξασφάλιση της αντιπυρικής προστασίας.
- Διεύρυνση της έννοιας της “κοινωνικής υπεραξίας”: Αναγνώριση της συμβολής των ιδιοκτητών στην αντιπυρική προστασία ως μορφή παροχής κοινωνικής υπηρεσίας, με αντίστοιχα οφέλη.
- Ενίσχυση των προγραμμάτων επιτήρησης και πρόληψης: Επέκταση των προγραμμάτων δασοπροστασίας ώστε να καλύπτουν και τις περιοχές γύρω από τους οικισμούς, με ενεργό συμμετοχή της τοπικής αυτοδιοίκησης και εθελοντικών οργανώσεων.
Η αναθεώρηση λοιπόν των ορίων των οικισμών, εάν δεν συνοδευτεί από μέτρα που διασφαλίζουν τη συνεχή φροντίδα και προστασία των εκτάσεων που θα βρεθούν εκτός ορίων, κινδυνεύει να οδηγήσει σε αύξηση των περιβαλλοντικών κινδύνων, με προεξάρχοντα τον κίνδυνο των πυρκαγιών, απειλώντας τόσο το φυσικό περιβάλλον όσο και τους ίδιους τους οικισμούς που υποτίθεται ότι επιδιώκει να προστατεύσει.
Νομική Προσέγγιση και Συνταγματικά Ζητήματα
Η επιλογή της θέσπισης των αλλαγών μέσω Προεδρικού Διατάγματος, αντί νομοσχεδίου που θα συζητείτο και θα ψηφιζόταν στη Βουλή, εγείρει σοβαρά ζητήματα:
- Συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας: Το άρθρο 17 του Συντάγματος προστατεύει την ιδιοκτησία και ορίζει ότι κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια και με πλήρη αποζημίωση. Η δραστική μείωση της αξίας και των δυνατοτήτων αξιοποίησης των ακινήτων, χωρίς αποζημίωση, εγείρει ζητήματα συνταγματικότητας.
- Αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης: Οι ιδιοκτήτες που απέκτησαν ακίνητα εντός ορίων οικισμών, βασιζόμενοι στο υφιστάμενο νομικό πλαίσιο, δικαιολογημένα προσδοκούσαν τη διατήρηση των δικαιωμάτων τους.
- Δυνατότητα προσφυγής στο ΣτΕ: Οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες έχουν τη δυνατότητα προσφυγής στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) για την ακύρωση του Π.Δ., εφόσον κρίνουν ότι θίγονται συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματά τους.
Εναλλακτικές Προσεγγίσεις και Προτάσεις
Αναγνωρίζοντας την ανάγκη εκσυγχρονισμού του πλαισίου οριοθέτησης των οικισμών, μπορούν να προταθούν εναλλακτικές προσεγγίσεις που συνδυάζουν τις αρχές του ορθολογικού χωροταξικού σχεδιασμού με το σεβασμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων:
- Σταδιακή εφαρμογή των αλλαγών: Θέσπιση μεταβατικών διατάξεων με μακρά περίοδο προσαρμογής (π.χ. 10ετία), ώστε να αποφευχθεί ο αιφνιδιασμός των ιδιοκτητών.
- Κατοχύρωση κεκτημένων δικαιωμάτων: Διαφύλαξη της οικοδομησιμότητας για ακίνητα που ήδη πληρούν τις προϋποθέσεις με βάση το υφιστάμενο καθεστώς.
- Μηχανισμοί αντιστάθμισης των απωλειών: Θέσπιση μηχανισμών αποζημίωσης ή μεταφοράς συντελεστή δόμησης για τους θιγόμενους ιδιοκτήτες.
- Συμμετοχικός σχεδιασμός: Ενεργός εμπλοκή των τοπικών κοινωνιών, της αυτοδιοίκησης και των επαγγελματικών φορέων στη διαδικασία αναθεώρησης των ορίων των οικισμών.
- Ολοκληρωμένος χωρικός σχεδιασμός: Ένταξη της οριοθέτησης των οικισμών σε ένα ευρύτερο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού, με σαφείς αναπτυξιακούς στόχους για κάθε περιοχή.
Συμπεράσματα
Η αναθεώρηση των ορίων των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων αποτελεί μια παρέμβαση με σημαντικές επιπτώσεις στα ιδιοκτησιακά δικαιώματα, τις δυνατότητες δόμησης και την τοπική ανάπτυξη. Παρότι η ορθολογική οργάνωση του χώρου και η προστασία του περιβάλλοντος αποτελούν θεμιτούς στόχους, η επίτευξή τους δεν πρέπει να συντελείται εις βάρος θεμελιωδών δικαιωμάτων των πολιτών.
Απαιτείται ένας ισορροπημένος και συμμετοχικός σχεδιασμός, που θα συνδυάζει:
- Την προστασία των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων
- Τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης
- Τις αναπτυξιακές προοπτικές των μικρών οικισμών
- Τη διαφάνεια και τη συμμετοχή των τοπικών κοινωνιών
Η ποιότητα του χωρικού σχεδιασμού αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την οικονομική ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή της χώρας. Ωστόσο, αυτός ο σχεδιασμός οφείλει να σέβεται τα δικαιώματα των πολιτών και να προωθεί την ισόρροπη ανάπτυξη όλων των περιοχών, ιδιαίτερα της ελληνικής περιφέρειας που αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις πληθυσμιακής συρρίκνωσης και οικονομικής στασιμότητας.
—————–
Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Δέσποινα Σαχπάζη είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός, και η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός
