Ταλαιπωρία για την απόκτηση ΑΦΜ πολυκατοικίας – Η «τσιμπίδα» της εφορίας και τα άλλα προβλήματα που προκαλούν «καυγάδες» στις συνελεύσεις
Τέλος δεν έχει η ταλαιπωρία των διαχειριστών στις πολυκατοικίες που διανύουν ένα «Γολγοθά» προκειμένου να βγάλουν ΑΦΜ. Κάτι που είναι απαραίτητο για πολλούς λογούς όπως για παράδειγμα το νέο πρόγραμμα «Εξοικονομώ» που αναμένεται μέσα στο καλοκαίρι. Σειρά θεμάτων που αφορούν τους διαχειριστές πολυκατοικίας παραμένει σε εκκρεμότητα, με το υπουργείο Οικονομικών να μη δίνει πρακτικές λύσεις καθώς αυτή την περίοδο έχει δοθεί προτεραιότητα στις αποζημιώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων που πλήττονται από την πανδημία. Όμως οι διαχειριστές που προσπαθούν να αποκτήσουν ΑΦΜ, τόσο για να εισπράττουν τα κοινόχρηστα μέσω των τραπεζών όσο και για να μπορέσουν να εντάξουν της πολυκατοικία στο πρόγραμμα «Εξοικονομώ», στο επίδομα θέρμανσης κλπ βρίσκονται.. σε απόγνωση!
Συμφωνά με την νομοθεσία απαιτείται να συμφωνήσει το σύνολο της γενική συνέλευσης πολυκατοικίας για να μπορέσει ο διαχειριστής να βγάλει ΑΦΜ. Επίσης δεν έχει ξεκαθαρίσει απόλυτα το τοπίο σχετικά με το αν οι διαχειριστές υποχρεούνται στην υποβολή Ε9
για κοινόχρηστους χώρους ή για παλιά κοινόχρηστα διαμερίσματα τα οποία τα νοικιάζουν. Την ίδια ώρα θολώνει και το τοπίο με την φορολόγηση εισοδημάτων από τυχόν ενοίκια που μπορεί να έχει πολυκατοικία που εκμισθώνει κάποιο παλιό θυρωρείο ή διαμέρισμα ή αποθήκη και τα λοιπά. Το πρόβλημα εδώ είναι ότι τα εισοδήματα που εισπράττονται σε αυτές τις περιπτώσεις επιβαρύνουν προσωπικά το διαχειριστή( αντι το την πολυκατοικία που δεν έχει ΑΦΜ) και μάλιστα αναλογικά, καθώς προστίθεται στην κλίμακα της φορολογίας εισοδήματος του. Οι διαχειριστές ζητούν να ισχύει το παλιό καθεστώς δηλαδή να υπάρχει αυτοτελής φορολόγηση της τάξης των 25% ξέχωρα από την φορολογία εισοδήματος.
Σε κάθε περίπτωση για να εκδοθεί ΑΦΜ διαχείρισης και τραπεζικός λογαριασμός πολυκατοικίας πρέπει να γίνουν τα εξής: Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, καταθέτει σχετικό αίτημα στην αρμόδια ΔΟΥ, υποβάλλοντας τα απαραίτητα δικαιολογητικά (π.χ. σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, πρακτικό ορισμού του Διαχειριστή από τη Γενική συνέλευση της πολυκατοικίας, αντίγραφο της ταυτότητας του διαχειριστή). Στη συνέχεια ο διαχειριστής απευθύνεται σε πιστωτικό ίδρυμα και προβαίνει σε άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού, ο οποίος θα πρέπει να συνδέεται με το ΑΦΜ που εκδόθηκε. Το πρόβλημα εδώ είναι διπλό:
Πρώτον, απαιτείται πρακτικό γενικής συνέλευσης με αποδοχή όλων των ιδιοκτήτων (τα 1.000 χιλιοστά) κάτι που είναι πρακτικά αδύνατο.
Δεύτερον, επιβάλλεται πρόστιμο ύψους €100 για όσους δεν έβγαλαν εγκαίρως το ΑΦΜ. Για τα θέματα αυτά εξετάζονται εισηγήσεις, προκειμένου να καταργηθεί το πρόστιμο και η έκδοση ΑΦΜ διαχειριστή να γίνεται μόνο με την πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας και βάσει του καταστατικού της.
Ένα δεύτερο θέμα που περιπλέκει την ανάληψη της διαχείρισης είναι το ασαφές τοπίο σχετικά με την υποχρέωση δήλωσης κοινοχρήστων χώρων πολυκατοικιών στο Ε9. Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών δεν αποτέλεσαν ποτέ και πουθενά αντικείμενο επιβολής οποιουδήποτε φόρου περιουσίας, ούτε στον φόρο μεταβίβασης, ούτε στον φόρο κληρονομιών και δωρεών. Ειδικότερα στη χώρα μας έχουν ρητά εξαιρεθεί από το ΤΑΠ, το ΕΕΤΗΔΕ (2011-12) και το ΕΕΤΑ (2013), αλλά και από τον πρόσφατο ΕΝΦΙΑ.
Για πρώτη φορά με την υπ΄αριθμόν 1052/17.2.2014 απόφαση του ΓΓΕ, περί του πώς δηλώνονται οι ιδιοκτησίες στο Ε9, οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών που διαθέτουν διαμέρισμα θυρωρού, κλειστό κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης ή κοινόχρηστη αποθήκη και κοινόχρηστη κολυμβητική δεξαμενή, κλήθηκαν για πρώτη φορά να δηλώσουν τους παραπάνω κοινόχρηστους χώρους στο Ε9 τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο κτίριο.
Ακολούθως, το υπουργείο Οικονομικών ανακάλεσε την απόφαση και ανακοινώθηκε ότι «δεν υποχρεούται σε δήλωση και όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης ή αποθηκών. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (αναγράφονται στο συμβόλαιο) και υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας».
Έτσι, οι χώροι αυτοί δεν δηλώθηκαν στο Ε9, όμως οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων στις πολυκατοικίες είναι νομικά και φορολογικά ακάλυπτοι. Η ανακοίνωση αυτή, που αφήνει ακάλυπτα τα παμπάλαια υπόγεια «διαμερίσματα» των αλήστου μνήμης θυρωρών, αναμένεται να καλυφθεί και με ειδική ρύθμιση, που ρητά θα αποκλείει μια τέτοια υποχρέωση.
Γιατί οι πολυκατοικίες νοικιάζουν χώρους με… «μαύρα»
Μέχρι το 2013 ήταν ευχερέστατη η νόμιμη εκμίσθωση κοινόκτητων διαμερισμάτων των πολυκατοικιών (π.χ. παλαιά θυρωρεία) και η δήλωση του μισθώματος από τον διαχειριστή με το ΑΦΜ της πολυκατοικίας, ο οποίος κατέβαλε εφάπαξ τον φόρο εισοδήματος 25% στο τέλος κάθε ημερολογιακού έτους.
Τα ποσά που εισπράττονταν, κατά κανόνα χρησιμοποιούνταν από τον διαχειριστή για τη συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών. Σε μια προσπάθεια επαύξησης των εσόδων, νομοθετήθηκε η υποχρέωση ξεχωριστής δήλωσης από κάθε συνιδιοκτήτη του μεριδίου του μισθώματος που του αναλογεί. Η ρύθμιση αυτή αποδείχθηκε απόλυτα ανεφάρμοστη, ιδιαίτερα σε πολυκατοικίες των 30 και 50 διαμερισμάτων που διαθέτουν τέτοιους χώρους.
Οι χώροι αυτοί, όπως και κάποιες αποθήκες, είτε παρέμειναν κενοί και άχρηστοι, είτε μισθώθηκαν υπό συνθήκες φορολογικής αδιαφάνειας (δηλαδή με μαυρα), με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει τα σχετικά φορολογικά έσοδα κάθε χρόνο. Οι σχετικές εισηγήσεις προβλέπουν επιστροφή στο σύστημα της αυτοτελούς φορολόγησης των εσόδων των πολυκατοικιών.
