Θετικές παραμένουν οι προοπτικές τόσο της ελληνικής, όσο και της διεθνούς αγοράς κατοικίας, παρά την κάθετη αύξηση των επιτοκίων. Σύμφωνα με επαγγελματίες του κλάδου, η περιορισμένη προσφορά, που δεν αποτελεί ελληνική «αποκλειστικότητα», αλλά και η σταθερά υψηλή ζήτηση από την πανδημία κι έπειτα, πρόκειται να συντηρήσουν την ανοδική πορεία των τιμών πώλησης, έστω κι αν σε κάποιες αγορές ο ρυθμός της αύξησης θα περιοριστεί σταδιακά.
Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, το 2023 οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 7,4%, από 11,1% το 2022. Σταδιακή επιβράδυνση θα σημειώσει ο ρυθμός ανόδου των τιμών και τα επόμενα χρόνια. Κατά τους αναλυτές της Τράπεζας Πειραιώς, το 2024 οι τιμές θα ενισχυθούν κατά 6,5%, το 2025 κατά 6% και το 2026 κατά 5,6%. Όπως προκύπτει, ο βασικός λόγος για τη συνέχιση της ανόδου των τιμών είναι η περιορισμένη προσφορά κατοικιών προς πώληση, συγκριτικά με τη ζήτηση.
Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, κάποιες δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, που ήταν εξασφαλίσεις σε στεγαστικά δάνεια που έχουν «κοκκινίσει», παραμένουν «εγκλωβισμένες» στη μακροχρόνια, όπως αποδεικνύεται, διαδικασία διευθέτησης χρέους ή πλειστηριασμού. Αν, μάλιστα, ο πλειστηριασμός είναι άγονος ή το ακίνητο επαναγοραστεί από την τράπεζα ή τον πιστωτή (π.χ. εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων), τότε απαιτείται τουλάχιστον ένας ακόμα χρόνος ή και μεγαλύτερο διάστημα, έως ότου βρεθεί στην αγορά προς πώληση. Το γεγονός αυτό έχει περιορίσει το απόθεμα, ιδίως για ακίνητα που κατασκευάστηκαν από τα μέσα της δεκαετίας του 1990 και μέχρι το 2010, καθώς αυτά ήταν το κύριο αντικείμενο χρηματοδότησης, μέσω των δανείων που δεν εξυπηρετούνται σήμερα.
Από την άλλη πλευρά, οι εκτιμήσεις της Eurobank για την πορεία των τιμών είναι πιο συντηρητικές. Σε σχετική της έκθεση, προβλέπεται αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 4,1% φέτος, ενώ το 2024 η αύξηση θα περιοριστεί εκ νέου σε 3,1% και το 2025 δεν θα ξεπεράσει το 2,1%. Σύμφωνα με την τράπεζα, ναι μεν θα αυξηθούν οι επενδύσεις στον τομέα των κατοικιών πλησίον του μέσου όρου της Ευρωζώνης (5,9% το 2021, έναντι 1,3% στην Ελλάδα το ίδιο έτος), ωστόσο δεν αναμένεται να επαναληφθεί το φαινόμενο της δεκαετίας του 2000, όταν ένα σημαντικό ποσοστό του αναπτυξιακού μοντέλου της χώρας στηρίχθηκε στην οικοδομή.
Θα πρέπει να σημειωθεί επίσης ότι το επίπεδο των τιμών ήδη σήμερα είναι τέτοιο, ώστε να μην είναι εύκολο να χρηματοδοτηθεί αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, όπως μέχρι πριν από 2-3 χρόνια. Ένα μέσο διαμέρισμα 100 τ.μ. στα βόρεια προάστια (ηλικίας 30-35 ετών) στοιχίζει σήμερα περίπου 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό και με τη σημαντική αύξηση του κόστους δανεισμού, καθιστά την αγορά του μια αρκετά δύσκολη εξίσωση για την πλειονότητα των νοικοκυριών.
Πάντως, σύμφωνα με σχετική έρευνα του πρακτορείου Reuters, παρά τη σημαντική αύξηση του κόστους δανεισμού, λόγω της ανόδου των επιτοκίων, οι ειδικοί του κλάδου των κατοικιών εμφανίζονται αισιόδοξοι για τη μελλοντική πορεία της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας, αν και είναι σαφές ότι εγείρονται ερωτήματα σχετικά με τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν ακίνητο ή όχι. Σε παγκόσμιο επίπεδο οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κάθετα από το ξέσπασμα της πανδημίας και μετά, ωστόσο τον τελευταίο χρόνο έχουν καταγραφεί ήπιες διορθώσεις και μειώσεις, ακριβώς λόγω της ανόδου των επιτοκίων, που δυσχέρανε την πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.
Σε κάθε περίπτωση, βέβαια, οι αναλυτές που συμμετείχαν στην έρευνα του Reuters προβλέπουν σταθεροποίηση ή ακόμα και ήπια υποχώρηση των τιμών σε αναπτυγμένες αγορές, όπως εκείνη των ΗΠΑ και της Γερμανίας. Στις ΗΠΑ προβλέπεται μείωση των τιμών κατά 3%, όπως και στη Μεγάλη Βρετανία, ενώ στη Γερμανία οι τιμές αναμένεται να μειωθούν κατά 5,5% φέτος. Ωστόσο, η χαμηλή προσφορά, η βελτίωση των οικονομικών των νοικοκυριών και η αύξηση της ζήτησης από ξένους αναμένεται να συγκρατήσουν τις τιμές από περαιτέρω πτώση, αντισταθμίζοντας το σημαντικό ρίσκο από την άνοδο των επιτοκίων. Πάντως, αρκετοί αναλυτές εκτιμούν ότι η γενικότερη τάση θα παραμείνει πτωτική, παρά ανοδική, ιδίως όσο παραμένει ορατός ο κίνδυνος ύφεσης για αρκετές οικονομίες ανά την υφήλιο.
