ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται ουσιαστικά σε αδράνεια, περιμένοντας τη σημαντική απόφαση που αναμένεται από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τη συνταγματικότητα των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Οι διατάξεις αυτές επηρεάζουν άμεσα τις ανώτερες επιτρεπόμενες διαστάσεις σε ύψος και όγκο των κτιρίων. Η συζήτηση γύρω από το θέμα πραγματοποιήθηκε στις 11 Οκτωβρίου και η τελική απόφαση, η οποία αναμένεται να εκδοθεί μέχρι το τέλος του έτους, θα είναι οριστική και αμετάκλητη, έχοντας ευρείες συνέπειες στον τομέα των ακινήτων.
Η απόφαση που θα ληφθεί από το ΣτΕ με την προεδρία του Μιχάλη Πικραμένου αναμένεται να διαδραματίσει καταλυτικό ρόλο, καθώς θα θέσει το νομικό πλαίσιο για την οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, σε μια εποχή όπου εκατοντάδες οικοδομικές άδειες παραμένουν εκκρεμείς, πολλά έργα έχουν διακοπεί και συμφωνίες αντιπαροχής έχουν είτε «παγώσει» είτε ανασταλεί εν αναμονή της κρίσης του ανώτατου δικαστηρίου.
Τι περιμένει η αγορά
Το ζήτημα αυτό, το οποίο αφορά τη συνταγματική νομιμότητα των ρυθμίσεων που προβλέπει ο ΝΟΚ, απασχολεί ευρέως την ελληνική κτηματαγορά, και ειδικά τους επαγγελματίες του χώρου. Σημαντικές τοποθετήσεις έχουν γίνει από εξέχουσες προσωπικότητες, όπως η Δίκα Αγαπητίδου, Ιδρύτρια και Γενική Διευθύντρια της Athens Economics Ltd και συνεργάτης της JLL Alliance Partner. Η κ. Αγαπητίδου, σε πρόσφατο συνέδριο, αναφέρθηκε στο πώς η αβεβαιότητα αποτελεί τον χειρότερο σύμβουλο για την αγορά, υπογραμμίζοντας τον αναβρασμό που έχει δημιουργηθεί λόγω των νομοθετικών καθυστερήσεων και της έλλειψης διαβούλευσης πριν από την εφαρμογή του ΝΟΚ, ο οποίος ψηφίστηκε το 2012. «Χρειάστηκαν 12 χρόνια για να φτάσουμε σε αυτή την κρίσιμη συνειδητοποίηση για τη συνταγματικότητα του νόμου,» δήλωσε χαρακτηριστικά, τονίζοντας την ανάγκη ουσιαστικής διαβούλευσης και προετοιμασίας πριν από την ψήφιση νέων νόμων που επηρεάζουν τον τομέα ακινήτων.
Τι προκρίνει το ΥΠΕΝ
Επιπλέον, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) επιχειρεί να διατηρήσει τις ισχύουσες διατάξεις και ζήτησε από το ΣτΕ να αποφύγει την ακύρωσή τους, προωθώντας την αυστηρή τήρησή τους. Αντίστοιχα, οι δήμοι επισημαίνουν τις ενδεχόμενες αρνητικές περιβαλλοντικές συνέπειες και εκφράζουν την ανησυχία τους για το γεγονός ότι το θέμα αυτό έμεινε ανεπίλυτο για χρόνια λόγω απουσίας διαβούλευσης, κάτι που τώρα προκαλεί κλυδωνισμούς και ανασφάλεια στην αγορά ακινήτων.
Παράλληλα, ο Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, τόνισε την κρίσιμη κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει πολλοί επενδυτές εξαιτίας της ασαφούς νομοθεσίας του ΝΟΚ. «Η εικόνα της χώρας πληγώνεται από την ασάφεια και τις διαρκείς μεταπτώσεις στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Οι επενδυτές βιώνουν τεράστια ανασφάλεια, και αρκετοί έχουν ήδη υποστεί σημαντική οικονομική ζημία εξαιτίας αυτής της κατάστασης,» ανέφερε ο κ. Γιόφτσιος. Τόνισε, επιπλέον, ότι είναι επιτακτική η άμεση διευθέτηση του θέματος και ότι οι επενδυτές χρειάζονται μια σταθερή και αξιόπιστη νομοθεσία που θα τους επιτρέψει να προγραμματίσουν τις επόμενες κινήσεις τους χωρίς εμπόδια.
Ποια είναι τα σενάρια
Ποια είναι όμως τα πιθανά σενάρια που μπορεί να ακολουθήσουν; Η αγορά εξετάζει τρεις βασικές νομικές εκβάσεις:
- Απόρριψη των αιτήσεων ακύρωσης: Σε αυτό το ενδεχόμενο, η Ολομέλεια του ΣτΕ κρίνει ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ είναι συνταγματικές, επιτρέποντας έτσι την απρόσκοπτη συνέχιση των οικοδομικών δραστηριοτήτων.
- Αποδοχή των αιτήσεων ακύρωσης: Αν οι διατάξεις κριθούν αντισυνταγματικές, τότε ενδέχεται να προκύψουν αναδρομικές επιπτώσεις για ήδη εκδοθείσες άδειες, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε δικαστικές διαμάχες και μεγάλες ανακατατάξεις στην κτηματαγορά.
- Μερική αντισυνταγματικότητα ή συνταγματικότητα υπό όρους: Το ΣτΕ μπορεί να αποφανθεί ότι οι διατάξεις ισχύουν μόνο για το μέλλον και να απαιτήσει από τις αρμόδιες αρχές να ενισχύσουν τις άδειες με πιο εξειδικευμένη επιστημονική τεκμηρίωση, ώστε να διασφαλιστεί η συμμόρφωση στο νέο νομικό πλαίσιο.
Οι δήμοι, που παρακολουθούν τις εξελίξεις από κοντά, είναι έτοιμοι να προσαρμοστούν στην απόφαση, ενώ οι ανησυχίες τους είναι διττές: αν οι διατάξεις κριθούν συνταγματικές, εκφράζουν τον φόβο ότι η πολεοδομική εικόνα των πόλεων θα αλλοιωθεί σημαντικά. Από την άλλη, αν κριθούν αντισυνταγματικές, η κατάσταση θα είναι σύνθετη και απαιτητική για τις αρμόδιες αρχές, καθώς μπορεί να οδηγήσει σε διαδικασίες που αφορούν ακόμη και κατεδαφίσεις.
Αξιοσημείωτο είναι ότι, στα τέλη του προηγούμενου μήνα, το ΣτΕ έκανε δεκτό το αίτημα του Δήμου Αθηναίων για αναστολή της ακύρωσης απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου, που είχε στόχο να περιορίσει την υπερδόμηση. Το γεγονός αυτό επισημαίνει την κρισιμότητα της απόφασης για τον τομέα των ακινήτων και καταδεικνύει τη σημασία της νομικής διαδικασίας για τη μελλοντική πορεία της κτηματαγοράς στην Ελλάδα.
