Το τελευταίο διάστημα παρατηρείται μεγάλο ενδιαφέρον στο πλαίσιο του δημοσίου διαλόγου σχετικά με το Κτηματολόγιο.
Μεταξύ άλλων αυτό οφείλεται και στην ύπαρξη της κρίσιμης προθεσμίας της 30ης Νοεμβρίου 2024, η οποία αφορά στην οριστικοποίηση των κτηματολογικών εγγραφών σε δεκάδες περιοχές της ελληνικής επικράτειας. Πολλές εκ των οποίων μάλιστα, αντιστοιχούν σε τμήματα της Αττικής και πρωτεύουσες νομών και νησιών.
Στο πλαίσιο αυτό έχει παρατηρηθεί κινητοποίηση των ιδιοκτητών, ώστε να προλάβουν τις απαραίτητες ενέργειες για τη δήλωση και τον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας τους.
Ωστόσο, λόγω των παράλληλων διαδικασιών της κτηματογράφησης από τη μία και της διόρθωσης αρχικών εγγραφών του Κτηματολογίου από την άλλη, υπάρχει μεγάλη σύγχυση. Και αυτό, καθώς διαφορετικές διαδικασίες συμπίπτει να έχουν την ίδια προθεσμία, αναλόγως της περιοχής. Έτσι, καθίσταται δύσκολη η παρακολούθησή τους από τους ενδιαφερομένους πολίτες. Και αυτό ασφαλώς συνεπάγεται εν δυνάμει κίνδυνο απώλειας δυνατοτήτων που παρέχονται στο πλαίσιο της κτηματογράφησης. Ή επίσης καθυστέρηση ανάληψης των απαραίτητων πρωτοβουλιών από τους ιδιοκτήτες, για τη διόρθωση ανακριβών κτηματολογικών στοιχείων που αφορούν στην περιουσία τους.
Εδώ και μήνες παρατηρείται ότι οι πολίτες απευθύνονται μαζικά προς τους αρμόδιους επαγγελματίες (δικηγόρους, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, δασονόμους κ.λπ.), με σκοπό να λάβουν απαντήσεις στα πολλά και περίπλοκα ερωτήματα που έχουν γεννηθεί από την σύνθετη και μακρά διαδικασία της κτηματογράφησης. Και ασφαλώς προκειμένου να έχουν τη συνδρομή τους, για να διασφαλίσουν τα περιουσιακά τους δικαιώματα.
Το Insider.gr έθεσε κάποιες από τις ερωτήσεις που απασχολούν τους πολίτες αναφορικά με το Κτηματολόγιο στο Δικηγορικό Γραφείο Κωνσταντίνος Χ. Τοκατλίδης & Συνεργάτες. Ο Δικηγόρος και μέλος του Γραφείου, κ. Γεώργιος Α. Παλαμιδάς, που ειδικεύεται στο εμπράγματο δίκαιο, αναλύει θέματα που είθισται να μπερδεύουν το κοινό και φωτίζει κάποιες πλευρές που αφορούν τόσο στους εμπλεκόμενους φορείς όσο και στους επαγγελματίες του χώρου.
Σε ποιο στάδιο βρίσκεται σήμερα το Κτηματολόγιο; Πότε επίκειται η ολοκλήρωση του;
Αρχικά, να σημειώσουμε ότι μετράμε σχεδόν τριάντα χρόνια από την ψήφιση του νόμου περί «Κτηματογράφησης για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου…» (1995) και σημαντικό μέρος της ελληνικής επικράτειας βρίσκεται ακόμα υπό κτηματογράφηση. Ως προς το Εθνικό Κτηματολόγιο, όπως η λειτουργία αυτού διέπεται από τον νόμο περί «Εθνικού Κτηματολογίου…» του 1998, αυτό υφίσταται σε πολλές περιοχές, όμως βασίζεται ακόμα επί «αρχικών» κτηματολογικών εγγραφών, οι οποίες μπορεί να μεταβληθούν.
Μπορεί σε ορισμένες περιοχές να έχει εκκινήσει εδώ και χρόνια η λειτουργία «Κτηματολογικών Γραφείων» και σύντομα να εγκαταλειφθεί πλήρως το παραδοσιακό σύστημα «Μεταγραφών και Υποθηκών» σύμφωνα με το οποίο λειτουργούσαν τα Υποθηκοφυλακεία, πλην όμως σε κανένα σημείο της ελληνικής επικράτειας δεν έχουμε περάσει στο στάδιο των «οριστικών» κτηματολογικών εγγραφών, οι οποίες αποτελούν και τον πραγματικό στόχο όλης αυτής της διαδικασίας.
Για την «ολοκλήρωση» του Κτηματολογίου και τη θέση αυτού σε πλήρη λειτουργία – σταδιακά και κατά τόπους – θα πρέπει να παρέλθει ο χρόνος διόρθωσης των «αρχικών» κτηματολογικών εγγραφών, ώστε αυτές να καταστούν οριστικές. Συνέπεια αυτού θα είναι η παραγωγή αμάχητου τεκμηρίου περί της ακρίβειας και της ορθότητας τους. Στο στάδιο των οριστικών κτηματολογικών εγγραφών προβλέπεται να τεθούν σε πρώτη φάση οι περιοχές, για τις οποίες λήγει η σχετική προθεσμία διόρθωσης «αρχικών» εγγραφών στις 30 Νοεμβρίου του 2024, πλην όμως αναμένουμε τις επόμενες ημέρες να διευκρινιστεί, εάν τελικά και υπό ποίο πλαίσιο θα δοθεί σχετική παράταση, όπως έχει προφορικώς ανακοινωθεί από τον αρμόδιο Υπουργό. Με τα σημερινά δεδομένα, η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και η θέση αυτού σε πλήρη λειτουργία για το σύνολο της ελληνικής επικράτειας επίκειται –ελλείψει παρατάσεων- να λάβει χώρα το νωρίτερο στις 31 Δεκεμβρίου 2032.
Μέχρι τη θέση του Κτηματολογίου σε λειτουργία, ποιες φάσεις της κτηματογράφησης έχουν ολοκληρωθεί έως σήμερα;
Σήμερα, υπάρχουν περιοχές για τις οποίες ακόμα υποβάλλονται δηλώσεις ιδιοκτησίας και ως εκ τούτου δεν έχουμε καν προσωρινά κτηματολογικά δεδομένα. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν περιοχές στην περιφέρεια των νομών της Κρήτης, τμήματα των Επτανήσων, του νομού Θεσπρωτίας, της Λήμνου και της Λέσβου. Αντίστοιχα, σε πλείστες περιοχές έχει εκκινήσει η λειτουργία του Κτηματολογίου με βάση «αρχικές» κτηματολογικές εγγραφές, όχι όμως οριστικές.
Για την καλύτερη ανάπτυξη του θέματος, θα πρέπει να εντάξουμε σε ένα διάγραμμα τις διαδικασίες του κτηματολογίου από τις πρώτες δηλώσεις ιδιοκτησίας ως και τις οριστικές κτηματολογικές εγγραφές. Το πλαίσιο αυτό διακρίνεται στο στάδιο της «Κτηματογράφησης» και της «Λειτουργίας» του Κτηματολογίου.
Το στάδιο της «Κτηματογράφησης» εκκινεί με την κήρυξη μίας περιοχής υπό κτηματογράφηση, στόχος της οποίας είναι η συγκέντρωση των νομικών και τεχνικών πληροφοριών που αφορούν έκαστο τετραγωνικό μέτρο ακίνητης περιουσίας. Η διαδικασία αυτή λαμβάνει χώρα μέσω της υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας από πλευράς των πολιτών προς τα κατά τόπους γραφεία Κτηματογράφησης. Σήμερα οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται ακόμα και ψηφιακά.
Με τις δηλώσεις αυτές, έκαστος ιδιοκτήτης οφείλει να συγκεντρώσει τους τίτλους ιδιοκτησίας του για έκαστο ακίνητο, πιστοποιητικά, συμβολαιογραφικά ή ιδιωτικά έγγραφα που αφορούν τη χρήση του και αποτυπώσεις που αφορούν τα όρια και τις θέσεις του ακινήτου. Σκοπός αυτής της διαδικασίας είναι αυτά να αποτελέσουν τον «φάκελο» της δήλωσης και να επισυναφθούν ως δικαιολογητικά, όλα τα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι ο δηλών είναι δικαιούχος συγκεκριμένους δικαιώματος (π.χ. κυριότητα, επικαρπία, δουλεία κ.λπ.), επί συγκεκριμένου ακινήτου με συγκεκριμένη θέση και με σαφή όρια.
Κατόπιν υποβολής των σχετικών δηλώσεων, το αρμόδιο γραφείο Κτηματογράφησης, σε συνεργασία πολλές φορές με εξωτερικούς αναδόχους, συγκεντρώνει και επεξεργάζεται τις σχετικές δηλώσεις, με σκοπό την «ανάρτηση» των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων. Σε ορισμένες περιοχές, δε, τα προσωρινά στοιχεία γνωστοποιούνται (προαιρετική διαδικασία) προς τους εκάστοτε δηλούντες στο πλαίσιο της «Προανάρτησης».
Στο πλαίσιο της Προανάρτησης οι ιδιοκτήτες μπορούν να αιτηθούν την επανεξέταση των δηλώσεων τους εύκολα και ανέξοδα. Εάν δεν υπάρξει «Προανάρτηση», τότε η γνωστοποίηση των προσωρινών κτηματολογικών γίνεται απευθείας στο πλαίσιο της «Ανάρτησης», σε συνέχεια της οποίας έκαστος πολίτης που διαπιστώνει αποκλίσεις ή ότι θίγεται από την προσωρινή εικόνα της κτηματογράφησης, έχει το δικαίωμα να υποβάλει «αίτηση διόρθωσης». Για την προανάρτηση ή την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων το κάθε δηλούν πρόσωπο λαμβάνει ειδοποίηση μέσω mail, προκειμένου να εισέλθει και να λάβει γνώση των κτηματολογικών στοιχείων μέσω κωδικών taxisnet, στην ειδική πλατφόρμα του Κτηματολογίου.
Μετά την εξέταση των δηλώσεων ιδιοκτησίας, των αιτήσεων διόρθωσης και των δηλώσεων μεταγενέστερων της δήλωσης μεταβολών, περατώνεται η διαδικασία της κτηματογράφησης.
Με την κήρυξη του πέρατος της κτηματογράφησης, της εξέτασης εκπρόθεσμων δηλώσεων ιδιοκτησίας, της εξέτασης δηλώσεων. Το επόμενο στάδιο αφορά στις «Πρώτες Εγγραφές» των κτηματολογικών δεδομένων και συγκεκριμένα στη μεταφορά αυτών των στο Κτηματολογικό Βιβλίο, όπως αυτά είχαν δηλωθεί έως και την τελευταία ημέρα του σταδίου της κτηματογράφησης. Από την ημέρα δημοσίευσης του σχετικού ΦΕΚ, εκκινεί προθεσμία διόρθωσης αυτών, η οποία λήγει την 31 Δεκεμβρίου του έτους, εντός τους οποίου συμπληρώνονται οκτώ (8) έτη από τη δημοσίευση της σχετικής απόφαση του Δ.Σ.
Εντός του διαστήματος αυτού κάθε μεταγενέστερη εγγραφή θα πρέπει να στηρίζεται στις αρχικές αυτές εγγραφές, ενώ εάν διαπιστωθούν αποκλίσεις, σφάλματα ή παραλείψεις κατά την κτηματογράφηση, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προβούν σε διόρθωση αυτών των εγγραφών.
Δεδομένου ότι το σχετικό Φ.Ε.Κ. για ορισμένες περιοχές της ελληνικής επικράτειας έχει εκδοθεί ήδη από το έτος 2003, η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα έπρεπε να είχε λάβει χώρα -τουλάχιστον γι’ αυτές- ήδη από το έτος 2011. Ωστόσο, για πλείστους λόγους που αφορούν ευρύτερα ζητήματα πολιτικής επί της ακίνητης περιουσίας, το ίδιο το Κτηματολόγιο, τις συνθήκες της ελληνικής κοινωνίας και οικονομίας κατά την περίοδο της κρίσεως και την πρόοδο των διαδικασιών διόρθωσης με ρυθμούς που υπολείπονταν του προσδοκώμενου, έχουν μέχρι και σήμερα χορηγηθεί σειρά παρατάσεων με νομοθετικές παρεμβάσεις.
Αποτέλεσμα τέτοιας παράτασης είναι και η προθεσμία της 30ης Νοεμβρίου 2024, η οποία καταλαμβάνει περιοχές για τις οποίες η οκταετής προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών έχει εκκινήσει μεταξύ των ετών 2003-2015.
Συνεπώς, τη δεδομένη στιγμή εκκρεμούν ταυτόχρονα, σε διαφορετικά σημεία της επικράτειας το σύνολο των διαδικασιών που αφορούν στο Κτηματολόγιο.
Η προθεσμία της 30ης Νοεμβρίου 2024 αφορά στο σύνολο της επικράτειας ή σε ορισμένες περιοχές;
Με βάση τα παραπάνω, η προθεσμία αυτή αφορά ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε όλη την επικράτεια, αφού στους περισσότερους νομούς εντοπίζονται τμήματα τους, για τα οποία παρέρχεται η προθεσμία διόρθωσης πρώτων εγγραφών. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι η σχετική προθεσμία είναι οριζόντια και αφορά κάθε ιδιοκτήτη-ιδιοκτησία. Θα πρέπει για να δοθεί απάντηση, να ελεγχθεί εάν το ακίνητο εμπίπτει εντός των ορίων περιοχής, η οποία καλύπτεται από τη σχετική προθεσμία.
Τι προβλήματα αντιμετωπίζετε στο πλαίσιο χειρισμού υποθέσεων υποθέσεων Κτηματολογίου; Τι θεωρείτε ότι θα έπρεπε να αλλάξει;
Η διαδικασία κτηματογράφησης της χώρας αποτελεί ένα «δραστικό μέτρο» ανάδειξης και αντιμετώπισης σειράς παθογενειών ή ιδιαιτεροτήτων της ακίνητης ιδιοκτησίας. Πολλές αυτές χρονολογούνται από συστάσεως του ελληνικού κράτους ή ακόμα και στα συστήματα που καθόριζαν το ιδιοκτησιακό καθεστώς σε χρόνο προ της Απελευθέρωσης ή της ένταξης τμημάτων της επικράτειας στον εθνικό κορμό (βλ. τοπικά έθιμα, επιρροές οθωμανικού δικαίου, επιρροές από την Ενετοκρατία στα Επτάνησα και από την ιταλική κατοχή στα Δωδεκάνησα κ.λπ.).
Από την άλλη πλευρά, σήμερα το Κτηματολόγιο βασίζεται σε ανεπτυγμένες τεχνολογίες και σε αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές. Επομένως, παρουσιάζεται ένας κυμαινόμενος βαθμός δυσκολίας ως προς την προσαρμογή-ένταξη δεδομένων, συναλλαγών και πρακτικών, που αποτελούσαν μεν τον κανόνα στο παρελθόν, ωστόσο δεν είναι ιδιαίτερα συμβατές με τη λειτουργία του σύγχρονου Κτηματολογίου.
Παραδείγματος χάριν, συναλλαγές με αντικείμενο ακίνητα, οι οποίες γινόντουσαν άνευ τοπογραφικής μελέτης ή με ενσυνείδητη, ανακριβή αναγραφή του εμβαδού, συναλλαγές άτυπες, κληρονομικής φύσεως τακτοποιήσεις «δια λόγου», εκτενής εφαρμογή του θεσμού της χρησικτησίας και δυνατότητα μεταγραφής αντιφατικών συμβολαίων υπό το σύστημα των Υποθηκοφυλακείων είναι μέρος μόνο των προβλημάτων που συχνά αντιμετωπίζονται από τους ιδιοκτήτες και τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες στο πλαίσιο χειρισμού υποθέσεων.
Η αντιμετώπιση αυτών των προβλημάτων είναι μεν εφικτή, με την κατάλληλη υποστήριξη των ιδιοκτήτων από ειδικούς επαγγελματίες, ωστόσο πολλές φορές μπορεί να τεθεί ότι είναι οικονομικά ασύμφορη έναντι της αξίας του εκάστοτε ακινήτου ή μπορεί να υπερβαίνει τις οικονομικές δυνατότητες του εκάστοτε ιδιοκτήτη.
Έπειτα, σημαντική τροχοπέδη για το χειρισμό των σχετικών υποθέσεων ή την ενθάρρυνση των ιδιοκτήτων να τις κινήσουν, είναι η ένταξη των κτηματολογικών διαφορών στο ήδη αργό σύστημα απονομής δικαιοσύνης. Στο πλαίσιο αυτό κρίνονται ως θετικές οι παρεμβάσεις που πραγματοποιούνται από την Κυβέρνηση για την αντιμετώπιση διάφορων ζητημάτων σε ένα εξωδικαστικό πλαίσιο ή προσφάτως και με μονομερείς ενέργειες, ωστόσο οι σχετικές αυτές παρεμβάσεις έρχονται κατόπιν πολυετών και κοπιωδών προσπαθειών φορέων εκπροσώπησης των επαγγελματιών και των ιδιοκτητών.
Στο πλαίσιο βελτίωσης των σχετικών διαδικασιών και της απλούστευσης τους προς όφελος των ιδιοκτητών και των εμπλεκόμενων επαγγελματιών, είναι σημαντικό να ενταχθεί μεγαλύτερο μέρος της υποδομής του Κτηματολογίου στις ψηφιακές λειτουργίες, ώστε οι ειδικοί επαγγελματίες να μπορούν να έχουν άμεση και εξ αποστάσεως πρόσβαση σε περισσότερα δεδομένα, να ενημερώνονται αμεσότερα και έτσι να μπορούν να παρέχουν αρτιότερα τις υπηρεσίες τους. Για παράδειγμα, η εξ αποστάσεως πρόσβαση σε στοιχεία της κτηματογράφησης (π.χ. Προσωρινοί Κτηματολογικοί Πίνακες και Διαγράμματα στο πλαίσιο της Ανάρτησης) δεν υφίσταται λόγος να μην είναι τεχνικά επιτρεπτή. Αντίστοιχα, θα πρέπει να είναι δυνατός και ο εξ αποστάσεως έλεγχος εκκρεμών αιτήσεων και διορθώσεων, έστω και ως πληροφοριακά στοιχεία.
Έπειτα, θα αποτελούσε σημαντική αναβάθμιση των σχετικών ηλεκτρονικών διαδικασιών η πρόβλεψη διαδικασίας ψηφιακής «εξουσιοδότησης» επαγγελματιών από τους ιδιοκτήτες, ώστε με τους κωδικούς taxisnet ή τους κωδικούς του εκάστοτε επαγγελματικού φορέα ο επαγγελματίας να μπορεί να περιηγηθεί στα κτηματολογικά δεδομένα που αφορούν τον εντολέα του και έχει εξουσιοδοτηθεί προς τούτο. Έτσι, θα μπορεί να υποβάλει αιτήσεις, δηλώσεις και εν γένει να κινείται με έναν διαφανή τρόπο εντός του χώρου, όπου ο εντολέας του τον έχει εξουσιοδοτήσει να κινείται. Θα υπάρχει άμεση πρόσβαση σε απαραίτητα στοιχεία, καταγραφή του προσώπου που προέβη στις εκάστοτε ενέργειες και θα περιοριστεί η ανάγκη καταπόνησης των ιδιοκτητών με αυτοπρόσωπο χειρισμό κάποιων ενεργειών, τις οποίες θα μπορούσε να αναλάβει ο επαγγελματίας της επιλογής τους, με την κατάλληλη ειδικότητα.
Τέλος, θα περιοριζόταν και το δυστυχώς συχνό φαινόμενο της κοινολόγησης των κωδικών taxisnet από τον ιδιοκτήτη-φορολογούμενο προς τρίτα πρόσωπα, τα οποία αποκτούν πρόσβαση στο σύνολο των ψηφιακών υποδομών που λειτουργούν μέσω αυτών των κωδικών, έναντι ενός πολύ μικρού τμήματος του «ψηφιακού χώρου» του εντολέα του, όπως για παράδειγμα το πεδίο υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας. Το παραπάνω φαινόμενο, δε, θα ήταν όλως προστατευτικό για ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν έχουν τις απαραίτητες τεχνολογικές δεξιότητες, αντιμετωπίζουν δυσκολίες προσβασιμότητας στα απαραίτητα τεχνολογικά μέσα, βρίσκονται στο εξωτερικό κ.λπ.
Σημειώνεται ότι σκοπός της συγκεκριμένης ανάλυσης είναι να παράσχει γενικές απαντήσεις σε ερωτήματα που απασχολούν το δημόσιο διάλογο και να εξοικειώσει τους ενδιαφερόμενους αναγνώστες με τις βασικές έννοιες και τη λογική του Ελληνικού Κτηματολογίου, ώστε με τις ενέργειες τους να διασφαλίσουν την ακίνητη περιουσία τους και να συμβάλουν στην ακρίβεια και την αξιοπιστία των κτηματολογικών εγγραφών. Σε κάθε περίπτωση η ανάπτυξη των ανωτέρω ζητημάτων είναι συνοπτική και αφηρημένη, επομένως δεν μπορεί να υποκαταστήσει την έγκαιρη και άρτια συνδρομή ενός εξειδικευμένου επαγγελματία.
