Αυξάνονται καθημερινά οι αιτήσεις που υποβάλλονται στις Πολεοδομικές Αρχές για το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας που στοχεύει στη νομιμοποίηση αυθαίρετων επεκτάσεων μικρής κλίμακας σε υφιστάμενες οικιστικές και άλλες αναπτύξεις όπως είναι για παράδειγμα η κάλυψη ανοικτών χώρων, κλείσιμο βεραντών, κατασκευή περγκολών, ψησταριών κ.λπ.
Το Υπουργείο Εσωτερικών (Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως) έχει ετοιμάσει σχετικό οδηγό προς διευκόλυνση των πολιτών. Παράλληλα, δίνει απαντήσεις σε εύλογα ερωτήματα που ανακύπτουν αναφορικά με την εφαρμογή του νέου Σχέδιου Πολεοδομικής Αμνηστίας, το οποίο προσφέρει μιας πρώτης τάξεως ευκαιρία σε χιλιάδες ιδιοκτήτες οικιστικών μονάδων να αποκτήσουν τίτλους ιδιοκτησίας νομιμοποιώντας τις αυθαίρετες κατασκευές τους.
Χρήσιμες πληροφορίες
Μέχρι πότε θα εφαρμόζεται το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας;
Το Σχέδιο εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 13/9/2024, έχει ισχύ έξι μήνες και εφαρμόζεται για αιτήσεις που θα υποβληθούν από τις 23/9/2024 μέχρι και τις 23/3/2024. Το Σχέδιο αφορά μόνο περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών σε οικοδομές που εξασφάλισαν αρχικά πολεοδομική άδεια ή/και άδεια οικοδομής μέχρι την ημερομηνία της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου στις 13/9/2024.
Ποιες κατηγορίες ανάπτυξης καλύπτει το Σχέδιο;
Το Σχέδιο καλύπτει προσθήκες και μετατροπές με αύξηση του συντελεστή δόμησης σε: (α) οικιστική ανάπτυξη, (β) βιομηχανική και βιοτεχνική ανάπτυξη και αποθήκες, (γ) κτηνοτροφική ανάπτυξη, (δ) γεωργικές αποθήκες, (ε) εμπορική και γραφειακή ανάπτυξη (προσθήκες σε εγκριμένα ισόγεια καταστήματα), με μετατροπή μεσοπατώματος σε κύρια χρήση και (στ) ανάπτυξη αναψυχής/ψυχαγωγίας (καφετερία, εστιατόριο, σνακ μπαρ, κ.ά.), είτε με μετατροπή μεσοπατώματος σε κύρια χρήση, ή ως προκύπτει με οριζόντια επέκταση (εξαιρουμένων περιπτώσεων κοινόκτητων οικοδομών), είτε επέκταση για δημιουργία υπαίθριου χώρου εστίασης, είτε οριζόντια επέκταση του εσωτερικού χώρου.
Το Σχέδιο καλύπτει, επίσης, αλλαγή χρήσης τμήματος οικιστικής μονάδας σε επαγγελματική στέγη.
Επισημαίνεται ότι, με το Σχέδιο είναι δυνατόν να εγκριθούν αποκλίσεις από τις πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης (αριθμός ορόφων, αποστάσεις, ύψος, μήκος επαφής, ύψος κατοικήσιμου χώρου, κ.ο.κ.)
Που υποβάλλονται οι αιτήσεις;
Οι αιτήσεις για το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας υποβάλλονται μέσω του μηχανογραφημένου συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ στις πέντε αρμόδιες Πολεοδομικές Αρχές, ήτοι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας, Πάφου και Αμμοχώστου.
Οι Πολεοδομικές Αρχές δεν παραλαμβάνουν τις αιτήσεις αν δεν είναι σωστά συμπληρωμένες. Απαιτείται απαραίτητα η υποβολή αντιγράφου της άδειας οικοδομής (άδεια, όροι, εγκριμένα σχέδια), με έγχρωμη σήμανση των αυθαίρετων προσθηκών/μετατροπών επί των υποβληθέντων σχεδίων.
Απαιτείται οποιοδήποτε διαφορετικό έγγραφο από τα συνήθη συνημμένα σε πολεοδομικές αιτήσεις;
Με βάση τις πρόνοιες του Σχεδίου Πολεοδομικής Αμνηστίας είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση και υποβολή του εντύπου «Υπεύθυνη Δήλωση Μελετητή για Ημερομηνία Υλοποίησης Αυθαίρετων Κατασκευών» για την ημερομηνία υλοποίησης των αυθαίρετων προσθηκών ώστε να αναλαμβάνεται η ευθύνη από αρμόδιο μελετητή ότι, οι αυθαίρετες προσθήκες έγιναν πριν την ημερομηνία της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου. Δηλαδή, οι αυθαίρετες προσθήκες στην οικιστική μονάδα υπήρχαν πριν από τις 13/9/2024.
Συντελεστής Δόμησης
Ποιος θεωρείται ως ο «εγκεκριμένος με προηγούμενη άδεια συντελεστής δόμησης»;
Ο συντελεστής δόμησης που επιτρέπεται με βάση την πολεοδομική ζώνη ή που προέκυψε με μεταφορά από διατηρητέα οικοδομή, ή και μετά από παρέκκλιση, εξαιρουμένου του επιπλέον συντελεστή δόμησης που εξασφαλίσθηκε με βάση άλλα Σχέδια Παροχής Κινήτρων.
Πώς υπολογίζω τη μέγιστη δυνατή αύξηση του συντελεστή δόμησης;
Το κίνητρο της αύξησης του συντελεστή δόμησης αφορά την υπέρβαση στον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της ισχύουσας πολεοδομικής ζώνης ή υπέρβαση στον εγκριμένο με προηγούμενη άδεια συντελεστή δόμησης κατά 20% ή κατά 60 τ.μ., οποιοδήποτε είναι μεγαλύτερο, σε περιπτώσεις οικιστικής ανάπτυξης, ή κατά 20% σε περιπτώσεις βιομηχανικής, βιοτεχνικής, κτηνοτροφικής ανάπτυξης, ή γεωργικής αποθήκης, και κατά 20% ή 100 τ.μ, οποιοδήποτε είναι μικρότερο, σε περιπτώσεις αναψυχής/ψυχαγωγίας.
Δηλαδή, αν ο καθορισμένος συντελεστής δόμησης είναι 0,60:1 (60%), αυξάνεται στο 80%;
Όχι, αν ο συντελεστής είναι 0,60:1 (60%) θα αυξηθεί στο 60%Χ20%, δηλαδή στο 0,72:1.
Εφαρμογή – προϋποθέσεις
Το Σχέδιο ισχύει και σε περιπτώσεις εγκριμένης κτηνοτροφικής ή βιομηχανικής ανάπτυξης εκτός καθορισμένης κτηνοτροφικής ή βιομηχανικής ζώνης;
Ναι, στις περιπτώσεις που οι εν λόγω αναπτύξεις εξασφάλισαν αρχική άδεια εκτός των καθορισμένων περιοχών (π.χ. με παρέκκλιση), με εξαίρεση τις οχληρές αναπτύξεις, δηλαδή κτηνοτροφική ανάπτυξη που αφορά χοιροτροφείο, ή βιομηχανική ανάπτυξη κατηγορίας Α.
Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας εφαρμόζεται και σε περιοχές ειδικού χαρακτήρα;
Ναι, νοουμένου πάντοτε ότι δεν επηρεάζονται οι ανέσεις, το περιβάλλον και η φυσιογνωμία της περιοχής, και ότι οι προσθήκες δεν συγκρούονται με άλλες ειδικές πρόνοιες για περιοχές ειδικού χαρακτήρα. Για παράδειγμα, στις περιοχές ειδικού χαρακτήρα δεν επιτρέπεται αύξηση του αριθμού ορόφων.
Έχω ανεγείρει αυθαίρετα επιπλέον οικιστική μονάδα στην οροφή της εγκριμένης μου κατοικίας. Μπορώ να τη νομιμοποιήσω δεδομένου ότι υπάρχει υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων;
Η αυθαίρετη δημιουργία κάθετης επέκτασης πρέπει να συμβάλλει οπωσδήποτε στη βελτίωση της λειτουργικότητας της υφιστάμενης κατοικίας, να συνάδει με τη μορφολογία και αρχιτεκτονική της οικοδομής και να αξιολογηθεί από την Πολεοδομική Αρχή ότι δεν επηρεάζει ανέσεις περιοίκων ή την εικόνα της περιοχής.
Υπάρχουν προϋποθέσεις για τις οποιεσδήποτε προσθήκες;
Η πλέον βασική προϋπόθεση είναι οι προσθηκομετατροπές να εναρμονίζονται με τη μορφολογία της υφιστάμενης εγκριμένης οικοδομής και να έχουν υλοποιηθεί με κατάλληλα και ποιοτικά υλικά ώστε η Πολεοδομική Αρχή να κρίνει ότι δεν επηρεάζονται δυσμενώς οι ανέσεις των περιοίκων, το περιβάλλον και η φυσιογνωμία της περιοχής. Σημειώνεται ότι, σε κάποιες περιπτώσεις η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατόν να εγκρίνει προσθήκες με προϋπόθεση την αντικατάσταση κάποιων υλικών ή τη μερική κατεδάφιση κατασκευών.
Ποια είναι η διακριτική ευχέρεια της Πολεοδομικής Αρχής στην έγκριση αποκλίσεων από τις πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης (αριθμός ορόφων, αποστάσεις, ύψος, μήκος επαφής, ύψος κατοικήσιμου χώρου, κ.λπ.);
Η Πολεοδομική Αρχή καθηκόντως ασκεί τη διακριτική της ευχέρεια σε περιπτώσεις αιτιολογημένων και περιορισμένης κλίμακας και σημασίας αποκλίσεων από τις πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης, με μέριμνα πάντοτε τον μη δυσμενή επηρεασμό των ανέσεων των περιοίκων ή του περιβάλλοντος. Με βάση το νέο Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας, η Πολεοδομική Αρχή ασκεί τη διακριτική της ευχέρεια χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας Τοπικής Αρχής.
Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας εφαρμόζεται και για πολυκατοικίες;
Το Σχέδιο εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις πολυκατοικιών, για τις επιμέρους οικιστικές μονάδες, μόνο αν το σχετικό έντυπο υπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα αν έχουν εκδοθεί ή όχι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, αν η αίτηση δεν είναι δεόντως υπογραμμένη, δεν θα παραλαμβάνεται από την Πολεοδομική Αρχή, εφόσον στο Σχέδιο διασαφηνίζεται ότι στις περιπτώσεις πολυκατοικιών δεν είναι δυνατή η εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 90(5) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου. Σε περίπτωση συμπλέγματος κοινόκτητων οικοδομών, η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατόν να απαιτήσει τις υπογραφές από τους συνιδιοκτήτες της συγκεκριμένης πολυκατοικίας μόνο.
Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας εφαρμόζεται και για ενιαίες οικιστικές αναπτύξεις;
Το Σχέδιο εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις ενιαίας οικιστικής ανάπτυξης για τις επιμέρους οικιστικές μονάδες, χωρίς να απαιτείται η υπογραφή από τους συνιδιοκτήτες, νοουμένου ότι η Πολεοδομική Αρχή κρίνει ότι δεν επηρεάζονται ανέσεις ή το περιβάλλον, δεν επηρεάζεται το κοινόκτητο τμήμα της ανάπτυξης και οι προσθήκες είναι επί του μεριδίου της μονάδας.
Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας ισχύει και για εταιρείες ανάπτυξης γης;
Σε περίπτωση ανάπτυξης από επιχειρηματία ανάπτυξης γης, όπου οι επιμέρους οικιστικές μονάδες είναι ακόμη εγγεγραμμένες σε ένα άτομο, οι επιμέρους αιτητές θα πρέπει να υποβάλλουν το σχετικό κατατεθειμένο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αγοραπωλητήριο έγγραφο, και η αίτηση να υπογράφεται και από τον ιδιοκτήτη ή τον εκκαθαριστή.
Επαγγελματική στέγη
Πότε είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης τμήματος κατοικίας σε επαγγελματική στέγη;
Η αλλαγή χρήσης τμήματος κατοικίας σε επαγγελματική στέγη αφορά μόνο περιπτώσεις ανεξάρτητης μονάδας κατοικίας ή και μονάδες διπλοκατοικίας που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες.
Πρέπει η ιδιοκτησία να εφάπτεται σε κύριο δρόμο όπου ισχύει η σχετική πολιτική του Σχεδίου Ανάπτυξης για δυνατότητα χωροθέτησης επαγγελματικής στέγης σε καθορισμένη Οικιστική Ζώνη;
Δεν απαιτείται να ισχύει η σχετική πολιτική του Σχεδίου Ανάπτυξης για δυνατότητα χωροθέτησης επαγγελματικής στέγης σε καθορισμένη Οικιστική Ζώνη. Ωστόσο, η Πολεοδομική Αρχή πάντοτε πρέπει να αξιολογεί αν διασφαλίζονται οι ανέσεις της περιοχής από τη μη συμβατή χρήση.
Ποιοι επωφελούνται από τη δυνατότητα επαγγελματικής στέγης;
Επωφελείται ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της οικιστικής μονάδας και η οικογένεια του.
Αν για την επαγγελματική στέγαση απαιτούνται περισσότεροι χώροι στάθμευσης τι πρέπει να γίνει;
Για αλλαγή χρήσης τμήματος οικιστικής μονάδας σε επαγγελματική στέγη δεν απαιτείται η υπόδειξη του πρώτου επιπλέον χώρου στάθμευσης. Αν απαιτούνται περισσότεροι χώροι στάθμευσης (π.χ. για φροντιστήριο μίας αίθουσας απαιτούνται δύο χώροι στάθμευσης), τότε, ενεργοποιείται ο μηχανισμός της εξαγοράς.
Τι γίνεται αν πρέπει να εξαγορασθεί χώρος στάθμευσης σε Οικιστική Ζώνη;
Για αίτηση σε Οικιστική Ζώνη, και επειδή οι Οικιστικές Ζώνες δεν περιλαμβάνονται στις περιοχές εφαρμογής του θεσμού της εξαγοράς επιπλέον απαιτούμενου χώρου στάθμευσης με βάση τις πρόνοιες των σχετικών Εντολών του Υπουργού Εσωτερικών, η Πολεοδομική Αρχή θα εγκρίνει την εξαγορά με τίμημα €2.000.
Αντισταθμίσματα
Πώς υπολογίζεται η αγοραία αξία του συντελεστή δόμησης;
Η αγοραία αξία του συντελεστή δόμησης υπολογίζεται με βάση τους ισχύοντες Πίνακες Γενικής Εκτίμησης του αρμόδιου Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με χρήση και συμπλήρωση του ειδικού εντύπου.
Ποια τα αντισταθμίσματα για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για κανονιστικές αποκλίσεις;
Στις περιπτώσεις κανονιστικών αποκλίσεων από πρόνοιες των Σχεδίων Ανάπτυξης (καλυμμένη βεράντα/πέργολα, μειωμένη απόσταση από τα σύνορα, αυξημένο ποσοστό κάλυψης, αυξημένο ύψος ή μήκος βοηθητικής οικοδομής κατά μήκος κοινού συνόρου, κ.ά.), καθορίζεται συγκεκριμένο ποσό για κάθε κατηγορία απόκλισης, ανάλογα με την κλίμακα και σημασία της, καθώς και τη διοικητική περιοχή που εμπίπτει η ιδιοκτησία (Τοπικό Σχέδιο/Σχέδιο Περιοχής ή Δήλωση Πολιτικής για την Ύπαιθρο), με χρήση του πίνακα αντισταθμισμάτων.
Τι γίνεται αν έχω και υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και αύξηση του ποσοστού κάλυψης;
Σε περίπτωση που έχει γίνει αυθαίρετη επέκταση της οικοδομής εκτός κελύφους με αποτέλεσμα την υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης, και παράλληλα υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης, τότε, η Πολεοδομική Αρχή θα πρέπει να υπολογίσει και τα δύο απαιτούμενα αντισταθμίσματα.
Τι γίνεται αν έχω και υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και άλλη αυθαίρετη κατασκευή, όπως π.χ. υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου μήκους επαφής βοηθητικής οικοδομής στο σύνορο;
Η Πολεοδομική Αρχή θα πρέπει να υπολογίσει και τα δύο απαιτούμενα αντισταθμίσματα.
Πού και πότε καταβάλλονται τα αντισταθμίσματα με το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας;
Η διαδικασία είναι ως εξής:
1. Η Πολεοδομική Αρχή (Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης) υπολογίζει το απαιτούμενο αντιστάθμισμα.
2. Η Πολεοδομική Αρχή παραλαμβάνει το 10% του απαιτούμενου αντισταθμίσματος για τον προκύπτοντα διοικητικό φόρτο ώστε να κατατεθεί σε Ειδικό Ταμείο της Πολεοδομικής Αρχής και δίδει το συμπληρωμένο Έντυπο στον αιτητή.
3. Ο αιτητής προσκομίζει το Έντυπο και καταβάλλει το απαιτούμενο αντιστάθμισμα στα Ειδικά Ταμεία του ΚΟΑΓ για το Σχέδιο Προσιτής Στέγης.
4. Ο αιτητής προσκομίζει την απόδειξη από τον ΚΟΑΓ στην Πολεοδομική Αρχή.
5. Η Πολεοδομική Αρχή προχωρεί με χορήγηση της άδειας.
Ισχύς άδειας και όροι
Ποια θα είναι η ισχύς της άδειας με βάση το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας;
Βασικός στόχος του Σχεδίου είναι η έκδοση Πιστοποιητικών Έγκρισης και Τίτλων Ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, η ισχύς της πολεοδομικής άδειας θα είναι περιορισμένη, ανάλογα με την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής και την κατηγορία της ανάπτυξης, και αυτή δεν θα επιδέχεται οποιασδήποτε παράτασης ισχύος, εκτός αν οι εργασίες είναι σε εξέλιξη και δεν έχουν ολοκληρωθεί (σε περιπτώσεις απαίτησης για αλλαγή υλικών), ή σε εξαιρετικές περιπτώσεις (λόγοι υγείας).
Πότε πρέπει να καταθέσω την αίτηση για άδεια οικοδομής;
Για επίτευξη του πιο πάνω στόχου (έκδοση Πιστοποιητικών Έγκρισης και Τίτλων Ιδιοκτησίας), συστήνεται στις Πολεοδομικές Αρχές να θέτουν όρο για υποβολή αίτησης στην Αρμόδια Αρχή για έκδοση άδειας οικοδομής το αργότερο εντός δύο ή τριών μηνών από την ημερομηνία χορήγησης της πολεοδομικής άδειας.
Τι γίνεται με αιτήσεις που υποβλήθηκαν μετά τη λήψη του Σχεδίου Μέτρων, που ίσχυε μέχρι τις 31/12/2023, δεδομένου ότι είχε θεωρηθεί ότι το εν λόγω Σχέδιο θα ανανεωθεί, ενώ τελικά δεν ανανεώθηκε;
Υπάρχει αριθμός αιτήσεων που υποβλήθηκαν μετά τη λήξη του Σχεδίου Παροχής Κινήτρων (Σχέδιο «Μέτρων») στις 31/12/2023, οι οποίες παρέμειναν σε εκκρεμότητα στις Πολεοδομικές Αρχές εν αναμονή νέου Σχεδίου που ενδεχομένως θα κάλυπτε τέτοιες αιτήσεις. Υπενθυμίζεται ότι, το Σχέδιο Μέτρων αφορούσε πέραν των αυθαίρετων επεκτάσεων, και τη δυνατότητα υλοποίησης και νέων επεκτάσεων. Αποτελούσε, δηλαδή, ένα Σχέδιο διαφορετικής φιλοσοφίας. Οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν μεταξύ 1/1/2024 και 12/9/2024 θα εξετασθούν ως εξής: (α) Όσες εκ των εν λόγω εκκρεμουσών αιτήσεων αφορούν έγκριση ήδη υλοποιημένων κατασκευών/επεκτάσεων θα εξετασθούν με το νέο Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας νοουμένου ότι πληρούνται οι παραμέτροι και πρόνοιες του Σχεδίου. (β) Όσες αιτήσεις αφορούν νέες επεκτάσεις, δεν μπορούν να εξετασθούν με το νέο Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας. Τέτοιες αιτήσεις είναι δυνατόν να εξετασθούν είτε κατά παρέκκλιση των προνοιών του οικείου Σχεδίου Ανάπτυξης, με το άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, και νοουμένου ότι οι αιτητές υποβάλουν σχετική αίτηση παρέκκλισης εντός σύντομου χρονικού διαστήματος
Τι γίνεται με αιτήσεις που υποβλήθηκαν με το Σχέδιο Μέτρων πριν τη λήξη του στις 31/12/2023 και ακόμη εκκρεμούν;
Όσες αιτήσεις υποβλήθηκαν πριν την 31/12/2023 και ακόμη εκκρεμούν θα πρέπει να εξετασθούν με το Σχέδιο Μέτρων που ίσχυε κατά την υποβολή τους.
