Οι νέες διατάξεις του άρθρου 16 του Ν. 5142/2024 προβλέπουν τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αφορά την αλλαγή της επιφάνειας, του περιγράμματος ή της χρήσης της ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί αρχικά στη σύσταση. Αυτή η τροποποίηση είναι εφικτή μόνο όταν η υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας συμφωνεί με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, και εφόσον η διαμόρφωση αυτή υφίσταται από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής. Ενδεικτικά, οι περιπτώσεις εφαρμογής περιλαμβάνουν εσφαλμένες εμβαδομετρήσεις, αλλαγές ημιυπαιθρίων χώρων, ενσωματώσεις χώρων αποκλειστικής χρήσης, και αλλαγές χρήσης που επιφέρουν έως 2% απόκλιση στη μετρούμενη επιφάνεια ιδιοκτησιών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, για τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων δεν απαιτείται αναθεώρηση των τίτλων κτήσης, ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις εξοφλούνται βάσει του μεγαλύτερου εμβαδού. Οι νέες διατάξεις επιτρέπουν επίσης στους κυρίους οριζόντιων ιδιοκτησιών τη μονομερή τροποποίηση της σύστασης, εφόσον το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός χώρου μεταφέρεται σε άλλη ιδιοκτησία ιδίου κυρίου εντός της ίδιας οικοδομής, υπό την προϋπόθεση ότι η νέα ιδιοκτησία δεν διαθέτει ήδη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης.
Επιπλέον, το άρθρο 16 προβλέπει τη δυνατότητα τροποποίησης της σύστασης χωρίς συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, εφόσον η μεταβολή αφορά αυθαίρετες επεκτάσεις ή απομειώσεις που διαμορφώθηκαν με την κατασκευή και εναρμονίζονται με την πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας, χωρίς να θίγονται δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών. Στις περιπτώσεις όμως που η μεταβολή γίνεται σε κοινόχρηστους χώρους, ισχύουν ειδικοί περιορισμοί και απαιτείται απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4495/2017. Σημειώνεται ότι η τροποποίηση σύστασης για ενσωμάτωση ημιυπαιθρίων χώρων ή εξωστών δεν αποτελεί υποχρέωση, αλλά παραμένει στη διακριτική ευχέρεια των ιδιοκτητών, και οι αλλαγές αυτές συνεχίζουν να αναφέρονται απλώς στην πράξη χωρίς να προσμετρούνται στο εμβαδόν της ιδιοκτησίας.
Τέλος, η εφαρμογή των ρυθμίσεων αυτών γίνεται με βάση την αναφορά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ενώ οι φορολογικές και άλλες νομικές υποχρεώσεις καθορίζονται από τα στοιχεία του μεγαλύτερου εμβαδού για σκοπούς ΕΝΦΙΑ και άλλων φόρων.
Δείτε την εγκύκλιο στη Qualex: ΕγκΣΕΣΣΕ 31/17.10.2024
