Μετά από δεκαετίες εγκατάλειψης και αποτυχημένων προσπαθειών, όλα δείχνουν ότι ανατέλλει μια ελπιδοφόρα προοπτική ανάπτυξης για το εμβληματικό ακίνητο των Μύλων Αλλατίνη στη Θεσσαλονίκη. Καθοριστική προς αυτή την κατεύθυνση υπήρξε η συμφωνία εξαγοράς του ποσοστού που κατείχε ο όμιλος Φάις από τον επιχειρηματία Πρόδρομο Μαυρόπουλο, ο οποίος, ελέγχοντας πλέον ολόκληρο το ακίνητο, έχει ήδη δρομολογήσει μια επένδυση άνω των 50 εκατ. ευρώ με στόχο την ανάδειξή του σε ένα νέο τοπόσημο για τη συμπρωτεύουσα.
Το πράσινο σχέδιο
Ο Ελληνας επιχειρηματίας, με ιδιαίτερα ισχυρή παρουσία στην αγορά real estate της Βουλγαρίας, κινείται στην κατεύθυνση της βέλτιστης αξιοποίησης του ακινήτου με τις πλέον καινοτόμες και φιλικές προς το περιβάλλον λύσεις. «Στον πυρήνα της στρατηγικής μας βρίσκεται η επιθυμία μας για μια ολιστική και ενιαία αξιοποίησή του χωρίς κατακερματισμό σε ιδιοκτησίες προς πώληση», αναφέρει χαρακτηριστικά. Δίνοντας το στίγμα των προθέσεών του τονίζει ότι «θέλουμε να δημιουργήσουμε ένα τοπόσημο, μια ανάπτυξη-αναφορά για την πόλη μας», ξεκαθαρίζοντας ότι «ο επενδυτικός μας ορίζοντας είναι μακράς πνοής» και ότι το συγκεκριμένο project αναμένεται να ξεπεράσει συνολικά τα 50 εκατ. ευρώ. Οσο για το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του, επισημαίνει ότι «στα σχέδιά μας είναι η έναρξη το συντομότερο δυνατό».
Σύμφωνα με πληροφορίες, ορισμένες αρχικές προσεγγίσεις δείχνουν προς την κατεύθυνση αναβάθμισης των διατηρητέων κτιρίων για οικιστική χρήση μέσω μίσθωσης και τη δημιουργία σε άλλους ισόγειους χώρους των απαραίτητων εμπορικών χρήσεων, όπως καφέ, εστιατόριο, καταστήματα λιανικής κ.ά. Παράλληλα, αναμένεται να υπάρξει ολοκλήρωση και αξιοποίηση του ημιτελούς υπόγειου πάρκινγκ.
Θα πρέπει ωστόσο να τονιστεί ότι υπάρχουν περιορισμένες δυνατότητες λόγω των πολλών πολεοδομικών προβλημάτων και δεσμεύσεων. Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτιρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτιρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν. Με βάση αυτό, τα ισόγεια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, οι όροφοι σε διαμερίσματα, ενώ τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες κ.λπ.) των καταστημάτων. Παράλληλα, ο περιβάλλων χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με τραπεζοκαθίσματα για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και πρασίνου.
Η συμφωνία με τον όμιλο Φάις
Υπενθυμίζεται ότι τον Ιανουάριο του 2023, μέσω πλειστηριασμού, εταιρεία συμφερόντων του Πρ. Μαυρόπουλου απέκτησε το 50% του ακινήτου, με το υπόλοιπο να ανήκει στον όμιλο Φάις. Έκτοτε διαφάνηκε ότι για να υπάρξει προοπτική αξιοποίησης θα έπρεπε να περάσει ενιαίο στον έλεγχο μίας από τις δύο πλευρές. Οπως σημειώνει ο κ. Μαυρόπουλος, «κατά τη διάρκεια της συνιδιοκτησίας μας υπήρξε επαγγελματική προσέγγιση σε όλα τα θέματα διαχείρισης. Σε αυτό το χρονικό διάστημα είχαμε αρμονική συνεργασία και συναποφασίστηκε ότι η από κοινού ανάπτυξη του ακινήτου δεν αποτελεί την πλέον ενδεδειγμένη λύση. Ετσι, ξεκίνησε ο κύκλος των διαπραγματεύσεων μεταξύ των δύο πλευρών, ο οποίος ολοκληρώθηκε και συμβατικά».
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν είναι η πρώτη φορά που ο κ. Μαυρόπουλος εκδηλώνει ενδιαφέρον για ακίνητα στην Ελλάδα. Σύμφωνα με πληροφορίες, συμμετείχε στον διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ για το παραθαλάσσιο ακίνητο στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, καθώς και σε άλλους διαγωνισμούς. Όσο για το μέλλον, ο ίδιος δεν κρύβει ότι τον ενδιαφέρει ο τομέας του επενδυτικού real estate, κυρίως στη βόρεια Ελλάδα.
Ο Πρόδρομος Μαυρόπουλος
Ο κ. Πρόδρομος Μαυρόπουλος, με καταγωγή από τα Κύργια Δράμας, έχει πάνω από 20 χρόνια πείρα στη διαχείριση ακινήτων. Είναι ιδιοκτήτης ομίλου εταιρειών που αναπτύσσει δραστηριότητα στον τομέα του real estate κυρίως στην αγορά της Βουλγαρίας. Eχει προχωρήσει στην ανάπτυξη γραφειακών συγκροτημάτων υψηλών προδιαγραφών στη Σόφια – η συνολική επιφάνειά τους προσεγγίζει τα 50.000 τ.μ και διαθέτουν πιστοποίηση Leed Certificate Green Building και Ecovadis Certification, ενώ έχουν λάβει σημαντικές διακρίσεις. Εταιρείες συμφερόντων του διατηρούν στην ιδιοκτησία τους δύο γραφειακά συγκροτήματα στη βουλγαρική πρωτεύουσα, συνολικής επιφάνειας 25.000 τ.μ, όπου στεγάζονται κορυφαίες πολυεθνικές εταιρείες (Coca-Cola Company, Coca-Cola BSO), πολυεθνικοί φαρμακευτικοί όμιλοι, εταιρείες ΙΤ κ.ά.
Το επενδυτικό του χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακόμη εμπορικό κέντρο περίπου 32.000 τ.μ. στην ιστορική πρωτεύουσα της Βουλγαρίας, Βέλικο Τάρνοβο, καθώς και retail park 16.000 τ.μ. στη Βάρνα, τη μεγαλύτερη βουλγαρική πόλη στη Μαύρη Θάλασσα. Ενδεικτικά, σε αυτά τα κέντρα στεγάζονται ως μισθωτές κορυφαίες διεθνείς εταιρείες, όπως ΙΚΕΑ, Η&Μ, LC Waikiki, New Yorker, Pepco, Decathlon, Jysk κ.ά. Συνολικά, ο όμιλός του διαχειρίζεται περίπου 75.000 τ.μ. γραφειακών και εμπορικών χώρων, όπου στεγάζονται περισσότεροι από 100 μισθωτές. Επιπλέον, κατέχει οικόπεδα συνολικής επιφάνειας άνω των 100.000 τ.μ., όπου ήδη σχεδιάζεται η ανάπτυξη οικιστικών συγκροτημάτων και logistic centers.
Ο κ. Μαυρόπουλος είναι κάτοχος μεταπτυχιακού διπλώματος από το University of National and World Economy με κατεύθυνση στις Διεθνείς Οικονομικές Σχέσεις, ενώ εξελέγη τρεις φορές, από το 2011 έως το 2021, γενικός γραμματέας του Ελληνικού Επιχειρηματικού Συμβουλίου στη Βουλγαρία (HBCB). Παράλληλα, εκλέγεται μέλος του διοικητικού συμβουλίου της Ενωσης Ιδιοκτητών Εμπορικών Κτιρίων στη Βουλγαρία (ACBO) από την ίδρυσή της -το 2013- μέχρι σήμερα. Σημειώνεται ότι μέλη της ένωσης είναι περισσότερες από 40 εταιρείες, ιδιοκτήτες εμπορικών κτιρίων με συνολική ΤΒΑ πάνω από 1 εκατομμύριο τ.μ. Ακόμη, από το 2021 μέχρι σήμερα είναι μέλος της Bulgarian Association of Retail Centres (BARC).
Μια ιστορία 170 ετών
Το συγκρότημα Αλλατίνη συμπληρώνει φέτος 170 χρόνια ιστορίας, καθώς ο πρώτος αλευρόμυλος χτίστηκε στο συγκεκριμένο σημείο το 1854 από τη γαλλική εταιρεία Darblay de Corblay. Το 1883 πέρασε στον έλεγχο της γνωστής εβραϊκής οικογένειας Αλλατίνη, που είχε έρθει στη Θεσσαλονίκη από τη Φλωρεντία το 1715, στην οποία οφείλει και την ονομασία του. Επί των ημερών της εγκαταστάθηκε ο πρώτος ηλεκτροδοτούμενος κυλινδρικός μύλος, ενώ έπειτα από μια καταστροφική πυρκαγιά το 1898 χτίζεται νέο συγκρότημα με κυλινδρόμυλο, φούρνους, μηχανουργεία κ.ά., καθώς και την εμβληματική καμινάδα των 35 μέτρων. Η οικογένεια Αλλατίνη γι’ αυτόν τον λόγο εξέδωσε ομολογιακό δάνειο στο Χρηματιστήριο των Παρισίων.
Το 1926 ξεκινά ένας νέος ιστορικός κύκλος, με την εταιρεία να περνάει στα χέρια του Κοσμά Πανούτσου από το Κρανίδι της Αργολίδας που εμπορευόταν σιτηρά από το εξωτερικό, ενώ δραστηριοποιείτο και στη ναυτιλία. Ο Κοσμάς Πανούτσος, που δεν ήταν άλλος από τον παππού του Στέφανου Μάνου, υπήρξε επιφανής επιχειρηματίας της εποχής, διατελώντας και πρόεδρος του ΣΕΒ, ενώ πολιτεύτηκε για ένα διάστημα στο πλευρό του Ελευθερίου Βενιζέλου. Επί των ημερών του οι Μύλοι Αλλατίνη επεκτάθηκαν και έζησαν στιγμές δόξας συνεχίζοντας τη δραστηριότητά τους ακόμη και κατά τη διάρκεια της Κατοχής. Το 1951, όταν ο Κοσμάς Πανούτσος είχε φύγει από τη ζωή, ο μύλος καταστρέφεται από πυρκαγιά για δεύτερη φορά, όντας μάλιστα και ανασφάλιστος. Τα ηνία ανέλαβαν εκείνη την περίοδο οι κόρες του Μαριέττα Πανούτσου-Μάνου και Ειρήνη Πανούτσου-Βραχνού, οι οποίες το 1964 μοίρασαν την οικογενειακή περιουσία, με την πρώτη να κρατάει τους Μύλους και τη δεύτερη την Κεραμεία Αλλατίνη. Η λειτουργία των Μύλων Αλλατίνη σταμάτησε από το 1980.
Το 1987 ο κλάδος της μπισκοτοποιίας αποσπάται και δημιουργείται η Ελληνική Εταιρεία Μπισκότων Α.Ε., η οποία πωλήθηκε στον όμιλο Κυριάκου Φιλίππου. Παράλληλα, δημιουργείται η Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος Α.Ε., η οποία μαζί με τη μητρική της Αλλατίνη Α.Ε. μεταβιβάζονται κατά το πλειοψηφικό ποσοστό στον όμιλο Δαυίδ – Λεβέντη. Ενεργό ρόλο στη συνέχεια διαδραμάτισε ο Νίκος Κατσέλης της ομώνυμης αρτοβιομηχανίας (Υιοί Κατσέλη) που το 2008 απορρόφησε την Αλλατίνη Α.Ε. δημιουργώντας τον όμιλο Nutriart, για να ακολουθήσει μια περιπετειώδης πορεία η οποία κατέληξε στην κατάθεση αίτησης πτώχευσης τον Σεπτέμβριο του 2013.
Οι ατυχείς προσπάθειες και το σφυρί
Μετά την ολοκλήρωση του παραγωγικού βίου των Μύλων, ακολούθησαν σχέδια επί σχεδίων, αλλά οι όποιες προσπάθειες αξιοποίησης του ιστορικού ακινήτου έπεσαν στο κενό. Πιο σοβαρή ήταν αυτή του 2003 με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτό συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε., η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα, όλες σήμερα υπό πτώχευση ή εκκαθάριση. Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 40 εκατ. ευρώ, στόχευε στην επανάχρηση των διατηρητέων κτιρίων, την ανέγερση κατοικιών, τη δημιουργία υπόγειου χώρου στάθμευσης δυναμικότητας 400 θέσεων που άρχισε να κατασκευάζεται και χώρων πρασίνου. Ωστόσο, το όλο εγχείρημα ναυάγησε λόγω της αδυναμίας ανέγερσης νέων κτισμάτων και προσφυγών στο ΣτΕ.
Στη συνέχεια, το 2021 ο όμιλος Φάις απέκτησε το 25% του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος από την εταιρεία Alpha Αστικά Ακίνητα και τον Σεπτέμβριο του 2022 πήρε ένα ακόμη 25% μέσω του τότε πλειστηριασμού. Στα σχέδιά του, αν αποκτούσε το σύνολο του ακινήτου, περιλαμβάνονταν η κατασκευή κατοικιών, ενδεχομένως και ενός μικρού ξενοδοχείου, καθώς και η μετατροπή ορισμένων χώρων για τη λειτουργία εμπορικών χρήσεων. Ο πλειστηριασμός που έγινε στις 18 Ιανουαρίου 2023, με επισπεύδουσα την doValue και σε βάρος της Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ, αφορούσε το 50% της συνολικής έκτασης του ακινήτου.
Συγκεκριμένα, πρόκειται για ένα οικόπεδο μετά των βιομηχανικών κτισμάτων συνολικού εμβαδού μαζί με τα υπόγεια-ημιυπόγεια 18.291,52 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση Ντεπώ, επί των οδών οδού Γεωργίου Παπανδρέου, ανωνύμου (προέκταση Νέστορος Τύπα), Κυδωνιών και Θάλητος. Το συγκεκριμένο βγήκε με τιμή πρώτης προσφοράς στα 3,2 εκατ. ευρώ και κατακυρώθηκε στα 4,044 εκατ. ευρώ, δηλαδή 839.944 ευρώ παραπάνω, στην εταιρεία SPM Real Estate, συμφερόντων του Πρ. Μαυρόπουλου.
Σημειώνεται ότι το συγκρότημα των Μύλων Αλλατίνη, στην περιοχή Ποσειδώνιο της συνοικίας Ντεπώ, κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και από το 1991 έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο στο μεγαλύτερο τμήμα του, καθώς αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της τότε εποχής. Η έκταση του ακινήτου σήμερα φτάνει τα 27,8 στρέμματα. Από αυτό ρυμοτομούνται 3 τμήματα έκτασης 160,94 τ.μ., 1.562,48 τ.μ. και 19,31 τ.μ. Μετά την αφαίρεσή τους απομένει οικόπεδο οικοδομήσιμο έκτασης 26.010,04 τ.μ., στο οποίο υφίστανται κτίρια, διατηρητέα και μη. Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52 τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98 τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-04. Ετσι, σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54 τ.μ., εκ των οποίων τα 1.121,74 τ.μ. αφορούν υπόγεια/ημιυπόγεια, τα 987,02 τ.μ. μη διατηρητέα που μπορούν να κατεδαφιστούν και τα 12.434,78 τ.μ. κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους. Ετσι, στην παρούσα φάση διατηρητέα έχουν χαρακτηριστεί 6 κτίρια στο σύνολό τους και άλλα 7 μόνο ως προς το κέλυφός τους, ενώ τα υπόλοιπα είναι δυνατόν να κατεδαφιστούν.
Λεζάντα κεντρικής φωτογραφίας: Ο Πρόδρομος Μαυρόπουλος είναι ιδιοκτήτης ομίλου εταιρειών με δραστηριότητα στον τομέα του real estate κυρίως στην αγορά της Βουλγαρίας. Eχει προχωρήσει στην ανάπτυξη γραφειακών συγκροτημάτων υψηλών προδιαγραφών στη Σόφια
