Aλλάζουν ριζικά οι συνθήκες στο επαγγελματικό real estate ανά την Ευρώπη με ένα ποσοστό πάνω από το 70% των κτιρίων γραφείων ειδικά στη Δυτική Ευρώπη να κινδυνεύει λόγω παλαιότητας με απαξίωση έως το 2030 σε λειτουργικό και οικονομικό επίπεδο πολύ περισσότερο λόγω και των πιο «σφιχτών» νομοθετικών ρυθμίσεων με αυστηρότερες περιβαλλοντικές προδιαγραφές.
Για την Ελλάδα και δη την Αθήνα ο μεγαλύτερος κίνδυνος εντοπίζεται στο κέντρο της πρωτεύουσας λόγω ακριβώς του παλιού κτιριακού αποθέματος αλλά και της πολυιδιοκτησίας στα κτίρια που δεν ευνοεί τις συνεννοήσεις μεταξύ των ιδιοκτητών για την αναμόρφωσή τους. Από την άλλη είναι θετικό το γεγονός ότι στο «παιχνίδι» των αναπλάσεων έχουν μπει εσχάτως και οι μεγαλύτεροι θεσμικοί επενδυτές με αρκετά νέα projects ανακατασκευής παλιών κτιρίων, την ίδια στιγμή που συνεχίζονται οι νέες κατασκευές με νέα γραφεία που μπαίνουν στην αγορά έως το 2027 και αντιστοιχούν σε μία συνολική επιφάνεια 245.000 τετραγωνικών μέτρων.
Τα στοιχεία παραθέτει η γνωστή εταιρεία συμβούλων Cushman & Wakefield, η οποία πραγματοποίησε τη μελέτη για την ευρωπαϊκή αγορά γραφείων έως το 2030 ‘’RETHINKING European Offices 2030’’ όπου αναλύει τον κίνδυνο απαξίωσης των κτιρίων γραφείων σε 16 ευρωπαϊκές πόλεις. Ενδεικτικά, στην ευρύτερη Λισαβόνα, εκτιμάται ότι έως το 2030, 2,86 εκατομμύρια τ.μ. χώρων γραφείων θα κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν παρωχημένα λόγω διαφόρων παραγόντων, συμπεριλαμβανομένης και της νομοθεσίας για το κλίμα.
Η Αθήνα
Σύμφωνα με την επικεφαλής της Cushman & Wakefield στην Ελλάδα Νίκη Σύμπουρα, στη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας μεγαλύτερος κίνδυνος συναντάται στο κέντρο της πόλης όπου το γραφειακό απόθεμα είναι παλαιό με την πολλαπλή ιδιοκτησία σε κτίρια να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για ριζικές ανακατασκευές.
«Τα τελευταία 8 χρόνια με τις τοποθετήσεις θεσμικών επενδυτών σε ακίνητα, έχει αντιμετωπιστεί εν μέρει αυτός ο κίνδυνος και από το 2022 παρατηρείται αυξανόμενη δραστηριότητα ανακατασκευής αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο αλλά και την περιφέρεια. Οι περιφερειακές αγορές των νοτίων και των βορείων αξόνων αντιμετωπίζουν σαφώς χαμηλότερο κίνδυνο απαξίωσης του γραφειακού αποθέματος με τον Πειραιά να βρίσκεται υπό τη μεγαλύτερη πίεση, μετά το κέντρο. Επιπλέον, η αυξημένη ζήτηση για κτίρια γραφείων υψηλότερης ποιότητας συνεχίζει να οδηγεί την αναπτυξιακή
δραστηριότητα.
Στην ευρύτερη Αθήνα 245.000 τ.μ. νέων, στο μεγαλύτερο ποσοστό τους, πιστοποιημένων κτιρίων γραφείων, αναμένεται να παραδοθούν ως το 2027 με τα 125.000 τ.μ. εξ αυτών να είναι ήδη μισθωμένα. Κάτι, που σημαίνει ότι 120.000 τ.μ. νέοι χώροι γραφείων θα εισέλθουν στην αγορά προκειμένου να μισθωθούν και ακριβώς λόγω της εισροής των νέων έργων τα παλιότερα κτίρια γραφείων θα δυσκολευτούν να τα ανταγωνιστούν. Καθώς ολοκληρώνεται ο κύκλος της ανανέωσης των συμφωνιών μίσθωσης που χαρακτήρισε την αγορά τα τελευταία 3 χρόνια και οι εταιρείες επανεκτιμούν τις ανάγκες τους, αναμένουμε αύξηση των μετακινήσεων σε νέα γραφεία την επόμενη διετία » αναφέρει η κυρία Σύμπουρα.
Η υπόλοιπη Ευρώπη
Η μελέτη RETHINKING European Offices 2030 αναλύει την ηλικία των γραφείων σε 16 μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις και τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται στους ιδιοκτήτες τους να προσδιορίσουν εκ νέου τη χρήση είτε να βελτιώσουν τους χώρους με την ίδια χρήση. Μέχρι το 2030, η Cushman & Wakefield εκτιμά ότι πάνω από 170 εκατομμύρια τ.μ. κτιρίων γραφείων, που κατασκευάστηκαν πριν από το 2004 και χωρίς καμία σημαντική παρέμβαση έκτοτε, κινδυνεύουν με απαξίωση.
Μεταξύ των 16 πόλεων της μελέτης, υπάρχει μια διάκριση μεταξύ της Ανατολικής Ευρώπης, στην οποία καταγράφεται νεότερο απόθεμα, και της Δυτικής Ευρώπης, με υψηλότερο κίνδυνο απαξίωσης. Ωστόσο, στις 7 κορυφαίες πόλεις (Μιλάνο, Βαρκελώνη, Στοκχόλμη, Παρίσι, Μαδρίτη, Άμστερνταμ και Λονδίνο), ο κίνδυνος απαξίωσης του αποθέματος γραφείων είναι περίπου 80%, ενώ στο Μόναχο (60%), το Δουβλίνο (64%), τη Λισαβόνα (64%) και το Βερολίνο (65%), ο κίνδυνος είναι χαμηλότερος, σαν αποτέλεσμα της αυξημένης ανάπτυξης εμπορικών πάρκων τα δύο τελευταία έτη.
Στην Ανατολική Ευρώπη (Βουδαπέστη, Πράγα και Βαρσοβία), το μερίδιο του αποθέματος γραφείων σε κίνδυνο είναι χαμηλότερο, κατά μέσο όρο μόνο 43%, που σημαίνει ότι μεγάλο μέρος του κατασκευάστηκε τις τελευταίες δύο δεκαετίες, σε αντίθεση με τις δυτικές αγορές, όπου λιγότερο από το ένα πέμπτο του αποθέματος αναπτύχθηκε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Στην ευρύτερη Λισαβόνα, εκτιμάται ότι έως το 2030, 2,86 εκατομμύρια τ.μ. χώροι γραφείων θα κινδυνεύουν να καταστούν παρωχημένοι. Σύμφωνα με τους επιτελείς της εταιρείας, η επαναξιολόγηση της χρήσης είναι ίσως η καλύτερη εναλλακτική για κτίρια σε κεντρικές τοποθεσίες των πόλεων με τη φιλοξενία ειδικά και την κατοικία να αποτελούν τις κυρίαρχες εναλλακτικές χρήσεις σε αυτές τις περιοχές. Πιο περιφερειακά, το εύρος των εναλλακτικών χρήσεων αλλάζει με εναλλακτικές, όπως έχει καταγραφεί, σχετικές με υγειονομική περίθαλψη, ιατρικές εγκαταστάσεις, ή data centers, ανάλογα με τη δυναμική κάθε περιοχής.
