Δύο ή ακόμη και τρεις φορές περισσότερο χρόνο χρειάζεται η ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας κατοικίας στην Ελλάδα συγκριτικά με τις ανεπτυγμένες χώρες της Ευρώπης, δείγμα της απόστασης που χρειάζεται να καλυφθεί προκειμένου να μπορέσει η χώρα να προσελκύσει ακόμη περισσότερες επενδύσεις από το εξωτερικό.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε σε πρόσφατη διαδικτυακή εκδήλωση ο Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος του δικτύου μεσιτικών γραφείων Engel & Völkers Ελλάδος, «στην Ελλάδα χρειάζονται περίπου 250 ημέρες ή περίπου 8 μήνες για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία κατοικίας, την ώρα που στην Ιταλία απαιτούνται 120 ημέρες.
Αντιστοίχως στην Ισπανία, στη Γαλλία, αλλά και τη Γερμανία δεν απαιτούνται πάνω από 2-3 μήνες. Στη δε Κύπρο, λόγω του σύγχρονου κτηματολογίου που διευκολύνει τις διαδικασίες, μια πράξη μπορεί να χρειαστεί ακόμη και μόλις 3-4 ημέρες προκειμένου να ολοκληρωθεί».
Τα παραπάνω καταδεικνύουν το μέγεθος του προβλήματος που έχει δημιουργηθεί από το 2022 και μετά, όταν δηλαδή επιβλήθηκε η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη προετοιμασία σε επίπεδο διοίκησης και ασφαλώς σε ό,τι αφορά την ανάγκη ψηφιοποίησης των αρχείων, τόσο των πολεοδομιών όσο και των υποθηκοφυλακείων – κτηματολογικών γραφείων. Το αποτέλεσμα είναι ότι παρατηρούνται πολύ μεγάλα προβλήματα στις περισσότερες πράξεις, ακόμη και μετά τις καίριες παρεμβάσεις και ρυθμίσεις του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ιδίως στο σκέλος της επιτάχυνσης των μεταγραφών των συμβολαίων, που στο παρελθόν ήταν επίσης αιτία πολύμηνων καθυστερήσεων.
Συχνά μάλιστα τα προβλήματα είναι τόσο σύνθετα ή χρονοβόρα στην επίλυσή τους, προκειμένου να καταστεί εφικτή μια μεταβίβαση, ώστε οι ιδιοκτήτες απογοητεύονται και συχνά σταματούν κάθε προσπάθεια πώλησης του ακινήτου τους. Πρόκειται δηλαδή για έναν ακόμη παράγοντα που έχει μειώσει κατακόρυφα την προσφορά κατοικιών στην αγορά. Το ίδιο ισχύει φυσικά και για τα δεκάδες χιλιάδες οικιστικά ακίνητα, που έχουν συγκεντρώσει οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και που επίσης μένουν «στο ράφι» για 1-2 χρόνια, έως ότου καταστεί εφικτή η νομική και πολεοδομική τους τακτοποίηση, για να λάβουν στη συνέχεια τον «δρόμο» για την πώληση. Σύμφωνα με τον Λευτέρη Ποταμιάνο, πρόεδρο του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, πολλές αγοραπωλησίες έχουν ακυρωθεί, ειδικά όταν οι αγοραστές είναι ξένοι, διότι δεν πιστεύουν ότι χρειάζεται τόσος χρόνος για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση και θεωρούν ότι πέφτουν θύματα εξαπάτησης.
Το πρόβλημα έχει δημιουργηθεί επειδή η ηλεκτρονική ταυτότητα εφαρμόστηκε χωρίς προηγουμένως να έχει μπει μια τάξη στο «χάος» των πολεοδομιών, αλλά κι επειδή, ανέκαθεν, η ανέγερση κατοικιών στη χώρα είχε δόσεις –συχνά πολύ ισχυρές– «ελαστικότητας» σε σχέση με την αρχική οικοδομική άδεια. Πηγές της αγοράς επισημαίνουν ότι ανέκαθεν ήταν λιγοστοί οι κατασκευαστές ή και ιδιώτες που τηρούσαν κατά γράμμα τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, ή έστω προχωρούσαν σε επικαιροποίησή της όταν ολοκληρωνόταν η κατασκευή, ώστε να συμφωνούν τα στοιχεία αυτής με την πραγματικότητα.
Φτάνοντας στο σήμερα και στην ανάγκη να συμφωνούν όλα τα στοιχεία μεταξύ τους, το αποτέλεσμα είναι ότι στις περισσότερες περιπτώσεις κατοικιών εμφανίζονται αποκλίσεις στα τετραγωνικά ή στις κατόψεις. Πηγές της αγοράς υπολογίζουν ότι σχεδόν μία στις δύο κατοικίες της χώρας εμφανίζει κάποια απόκλιση της επιφανείας ανάμεσα στο πώς είναι αποτυπωμένο το κάθε ακίνητο στα διάφορα έγγραφα (π.χ. κτηματολογική εγγραφή, αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΤΑΠ, οικοδομική άδεια, Ε9 κ.λπ.) και το ποια είναι η πραγματική επιφάνεια. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και χωρίς μεγάλες αυθαιρεσίες απαιτούνταν εβδομάδες ή και μήνες για να διορθωθούν τα στοιχεία, διότι χρειαζόταν να γίνει ανασύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών σε όλο το κτίριο και ασφαλώς η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών. Πρακτικά δεν γινόταν ή κι αν γινόταν, το κόστος και ο χρόνος για τον ενδιαφερόμενο πωλητή κατέληγαν να είναι μη διαχειρίσιμα.
Αυτήν ακριβώς την προβληματική κατάσταση επιχειρεί να λύσει πρόσφατη διάταξη που ψηφίστηκε στο νομοσχέδιο για το κτηματολόγιο, η οποία παρέχει πλέον τη δυνατότητα στον πωλητή να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, ώστε να «ξεκλειδώσουν» δεκάδες χιλιάδες πράξεις αγοραπωλησίας ή γονικές παροχές, που σήμερα είναι «κολλημένες».
«Εφιάλτης» η αναζήτηση της οικοδομικής άδειας
Ενα ακόμη σημαντικό εμπόδιο κι ένα από τα πρώτα που συναντάει κάποιος ενδιαφερόμενος πωλητής, αφορά την προσκόμιση αντιγράφου της οικοδομικής άδειας του κτιρίου.
Πρόκειται για έναν «εφιάλτη» για πολλούς, καθώς για πολλά κτίρια, ειδικά στην Αττική, είναι δύσκολο να βρεθούν τα απαιτούμενα έγγραφα και ταυτόχρονα να είναι ευανάγνωστα και πλήρη, δηλαδή να έχουν όλες τις κατόψεις του κτιρίου κ.λπ. Οπως σημειώνουν στελέχη του κλάδου, ειδικά για τις πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, που κατασκευάστηκαν την περίοδο από το 1955 και μέχρι το 1974, η αποθήκευση των φακέλων των αδειών έχει γίνει με τη μορφή «μικροφίλμ», που ακόμη κι αν βρεθούν, συχνά δεν μπορούν να αντιγραφούν, λόγω φθοράς.
Αλλες φορές πάλι ο ενδιαφερόμενος βρίσκει μόνο το στέλεχος της οικοδομικής άδειας και όχι και τα υπόλοιπα έγγραφα, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να επιδοθεί σε ένα «σαφάρι» αναζήτησης τυχόν πρόσθετων εγγράφων, ιδίως κατόψεων, στα συμβόλαια αγοραπωλησίας ή γονικές παροχές που έχουν γίνει κατά καιρούς για άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου, ή ακόμη και του δικού του ακινήτου, εφόσον δεν είναι ο αρχικός αγοραστής.
Αν δεν εντοπιστεί η άδεια θα πρέπει να αιτηθεί βεβαίωση από την αρμόδια πολεοδομία ότι έχει απολεσθεί, ή καταστραφεί ο φάκελος, ώστε στη συνέχεια να μπορέσει ο μηχανικός του πωλητή να φτιάξει νέα σχέδια και κατόψεις, με το αντίστοιχο κόστος φυσικά. Υπάρχουν όμως κάποιες πολεοδομίες που αρνούνται να χορηγήσουν τη σχετική βεβαίωση, «μπλοκάροντας» ουσιαστικά όλη τη διαδικασία, παρότι ο νόμος ορίζει ότι αυτό θα πρέπει να γίνεται όταν δεν βρίσκεται ο φάκελος της άδειας.
Για να λυθεί όλος αυτός ο «κυκεώνας» θα πρέπει να ψηφιοποιηθούν τα αρχεία, τόσο των πολεοδομιών όσο και των υποθηκοφυλακείων. Πρόκειται για ένα τεράστιο εγχείρημα, που απαιτεί σημαντικό χρόνο ώστε να υλοποιηθεί στο σύνολό του, περιλαμβάνοντας εκατομμύρια σελίδων που πρέπει να ψηφιοποιηθούν. Το θετικό είναι ότι αμφότερες οι παρεμβάσεις «τρέχουν» ήδη και αναμένεται να ολοκληρωθούν σε περίπου ένα χρόνο από σήμερα. Ωστόσο, όσο προχωρούν οι σαρώσεις των εγγράφων εμπλουτίζεται αντίστοιχα και ο όγκος της πληροφορίας που είναι πλέον διαθέσιμος ψηφιακά, με την ελπίδα να διευκολυνθεί η κατάσταση.
Το έργο της ψηφιοποίησης των οικοδομικών αδειών έχει αναλάβει το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Είναι προϋπολογισμού 112 εκατ. ευρώ και αφορά 240 πολεοδομικά γραφεία, 3,5 εκατ. οικοδομικές άδειες, που περιλαμβάνουν 44 εκατ. σχεδίων.
Στη συνέχεια, τα ψηφιακά αρχεία θα ενσωματωθούν στον ενιαίο ψηφιακό χάρτη. Αντιστοίχως, το Εθνικό Κτηματολόγιο προωθεί την ψηφιοποίηση των αρχείων 390 υποθηκοφυλακείων, που μεταφράζεται στην ψηφιοποίηση 600 εκατ. σελίδων τίτλων ιδιοκτησίας και εγγράφων. Πρόκειται για έργο προϋπολογισμού 200 εκατ. ευρώ.
Από 5,9% έως 8% της αξίας της κατοικίας το κόστος μεταβίβασης για τον αγοραστή
Στον μέσο όρο της Ευρώπης κατατάσσεται η Ελλάδα αναφορικά με το κόστος μεταβίβασης ακινήτων, έχοντας σημειώσει σημαντική άνοδο σε σύγκριση με τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, όταν για μια –ευτυχώς σύντομη– περίοδο περίπου δύο ετών, στην Ελλάδα εφαρμοζόταν τόσο υψηλός συντελεστής φόρου μεταβίβασης όσο και αντίστοιχα υψηλός φόρος κατοχής ΕΝΦΙΑ, καθιστώντας την ακίνητη περιουσία ιδιαίτερα επιβαρυμένη φορολογικά.
Αλλωστε, κάθε χώρα συνήθως επιλέγει ή τη μία ή την άλλη μορφή φορολόγησης, δηλαδή είτε φορολογεί υψηλά την εμπορική αξιοποίηση (π.χ. πώληση, ενοικίαση κ.λπ.) των ακινήτων είτε την κατοχή, όχι όμως και τα δύο το ίδιο.
Σήμερα, μετά τις μειώσεις που έχουν γίνει στον φόρο μεταβίβασης (και τα τελευταία χρόνια και στον ΕΝΦΙΑ), η εικόνα είναι βελτιωμένη.
Ετσι, η επιβάρυνση ενός αγοραστή διαμορφώνεται από 5,9% έως 8% της αξίας του ακινήτου, ποσοστό που διαφοροποιείται ανάλογα με το αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας (όπου ισχύει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 275.000 ευρώ) και άλλες επιμέρους παραμέτρους. Κατ’ αρχάς, ο φόρος μεταβίβασης έχει πλέον μειωθεί σε 3% για το ποσό που υπερβαίνει τα 275.000 ευρώ, εφόσον πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας. Στο παρελθόν, ο φόρος μεταβίβασης ήταν 10% (8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ), κάτι που αύξανε σημαντικά το κόστος αγοράς και ασφαλώς ενθάρρυνε την πρακτική αναγραφής τής κατά κανόνα χαμηλότερης αντικειμενικής αξίας στα συμβόλαια (και όχι της αξίας στην οποία γινόταν η συναλλαγή).
Το μεγαλύτερο κόστος στην Ευρώπη συναντάται στο Βέλγιο, καθώς κυμαίνεται από 7,2% έως 17,5%, ανάλογα με την αξία του ακινήτου που θα αποκτηθεί. Ακολουθεί η Μεγ. Βρετανία με κόστος μεταβίβασης έως 15,1% και η Ιταλία με 15%. Η πρώτη δεκάδα συμπληρώνεται από την Ολλανδία (έως 14,9%), τη Γαλλία (έως 14,3%), την Ισπανία (έως 14%), το Λουξεμβούργο (έως 13%), τη Γερμανία (έως 12%), τη Μάλτα (έως 11,5%) και την Πορτογαλία (έως 11,2%).
Η γειτονική Βουλγαρία έχει κόστος έως 10,5%, ενώ η Κύπρος έως 10%. Στον αντίποδα, το πιο χαμηλό κόστος συναντάται στην Εσθονία με μόλις 0,52%-1,3%, ενώ ακολουθούν Σλοβακία (έως 1,5%) και Δανία (έως 2,93%).
Πάντως, με δεδομένο ότι η πρόσβαση στην αγορά στέγης είναι ένα από τα μεγάλα ζητούμενα για σημαντική μερίδα ανθρώπων, ενδεχομένως να έπρεπε να υπάρξει μια συνολική αναθεώρηση της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα. Ειδικά στο σκέλος της κατοχής, προκαλεί απορία γιατί δεν έχει επιχειρηθεί καν μια «άσκηση» αναπροσαρμογής των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, ώστε να λαμβάνεται υπόψη η παλαιότητα του κάθε ακινήτου.
Υπενθυμίζεται ότι ως «βάση» για τον φόρο υπολογίζεται η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, η οποία, ως γνωστόν, αφορά την εκτιμώμενη αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου στο συγκεκριμένο σημείο.
Στη συνέχεια τίθενται πολλαπλασιαστές επί της τιμής αυτής, με βάση τον όροφο, την πρόσοψη σε κεντρικό δρόμο, που αυξάνουν κι άλλο την τιμή επί της οποίας τελικά επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ.
