Στην ανάγκη υιοθέτησης θεσμικών και δομικών παρεμβάσεων πέφτει το μεγάλο βάρος για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος που χαρακτηρίζεται από περιορισμένη προσφορά ακινήτων και συνάμα μείωση της προσιτότητας των τιμων, ζητήματα που απασχόλησαν servicers και την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών κατά την πρόσφατη σύσκεψη.
Πρόκειται για παρεμβάσεις που αφορούν τη μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων. Η επίλυση αγκυλώσεων που αφορούν ενδιάμεσα στάδια για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου – που ξεκινά από τον έλεγχο για νομικά και τεχνικά ζητήματα και καταλήγει στην μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο – κτηματολόγιο που διαρκεί μέχρι και δύο έτη – και η δυνατότητα τακτοποίησης ενός ακινήτου (πρόκειται για χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες τακτοποίησης) από την πλευρά του αγοραστή (έναντι των τραπεζών – servicers) αναμένεται να επιταχύνει τις διαδικασίες διάθεσης ακινήτων από πλευράς εταιρειών διαχείρισης και τραπεζών.
Η διατήρηση ενός σημαντικού αποθέματος ανακτηθέντων ακινήτων (REOs), δεν προσθέτει κάτι στις τράπεζες. Αντιθέτως, αναλώνει κεφάλαια, τη στιγμή που η ελεύθερη πτώση των αποτιμήσεων των επαγγελματικών ακινήτων – γραφειακών χώρων πανευρωπαϊκά, εξαιτίας του υψηλού κόστους δανεισμού και της καθίζησης της ζήτησης (νέες εργασιακές συνθήκες που ρίζωσαν με αφορμή την πανδημία του κορονοϊού) καθιστά πιο επιτακτική την ανάγκη μείωσης αυτών (ανακτηθέντων και επενδυτικών ακινήτων). Όπως συνέβη στην περίπτωση της ταχύτερης απόσβεσης των υψηλών αναβαλλόμενων φορολογικών απαιτήσεων (DTCs), έτσι και για τη μείωση του χαρτοφυλακίου ανακτηθέντων και επενδυτικών ακινήτων, υπάρχει καθοδήγηση και πίεση διευθέτησης του θέματος από τον SSM.
Τράπεζες και servicers κατέχουν στα χαρτοφυλάκιά τους περί τα 25.000 ακίνητα («στοκ» από πλειστηριασμούς), εκ των οποίων περίπου 15.000 είναι οικιστικά. Από αυτά μόλις 3.000 θεωρούνται ώριμα προς διάθεση, λόγω και των παραπάνω αιτιάσεων που επισημάνθηκαν. Τα ακίνητα αυτά θα μπορούσαν να πέσουν στην αγορά, επηρεάζοντας πτωτικά και τις τιμές, εφόσον δεν υπήρχαν προσκόμματα από το ίδιο το Δημόσιο για τις μεταβιβάσεις τους.
Επιπλέον, από πλευράς servicers γίνεται αναφορά και σε πρόσθετα ακίνητα που θα μπορούσαν να βγουν στην αγορά και αφορούν δεύτερη ή τρίτη κατοικία που δεν καλύπτονται από τις διατάξεις του ν. Κατσέλη. Πρόκειται για αρκετές χιλιάδες δάνεια που θα έπρεπε να εκποιηθούν, από τη στιγμή που έχει υπάρξει ρύθμιση και προστασία για την πρώτη κατοικία.
Από το 2026… τα μεγάλα πακέτα «θεραπευμένων» δανείων
Από την άλλη, πηγές από πλευράς servicers τοποθετούν στο αμέσως προσεχές διάστημα την επιστροφή ενός μικρού γκρουπ «θεραπευμένων» ή «ημι – θεραπευμένων» στεγαστικών δανείων προς τις τράπεζες. Πρόκειται για δάνεια που έχουν κλείσει ένα χρόνο στην κατηγορία των ρυθμισμένων ενήμερων και κατατάσσονται τυπικά ενήμερα με τη συμπλήρωση τουλάχιστον τριών ετών τακτικής εξυπηρέτησης.
Ο ενήμερος δανειολήπτης θα λαμβάνει νέα χρηματοδότηση από την τράπεζα, προκειμένου να αποπληρωθεί η προηγούμενη οφειλή, στην οποία θα υπάρξει, κατά τη φάση αυτή και «κούρεμα» (έναντι του τέλους αποπληρωμής του). Εφόσον ο απόηχος της παραπάνω «πιλοτικής» κίνησης είναι θετικός, από το 2026 θα μπορούσαν να υπάρξουν πωλήσεις χαρτοφυλακίων «θεραπευμένων» δανείων πολύ μεγαλύτερης περιμέτρου. Άλλωστε, η απορρόφηση ενός χαρτοφυλακίου «θεραπευμένων» ή «ημι – θεραπευμένων» στεγαστικών θα προσφέρει την απαιτούμενη ώθηση στο σκέλος της στεγαστικής πίστης.
Επιπλέον θα στηριχθούν τα επιτοκιακά έσοδα των τραπεζών, όπως και το επίπεδο ανακτήσεων που γράφουν οι servicers. Με την επαναγορά των δανείων που έχουν ιαθεί, οι τράπεζες μπορούν να αποκαταστήσουν ή να ενισχύσουν τις σχέσεις τους με δανειολήπτες που έχουν αναδιαρθρώσει επιτυχώς τα χρέη τους, ανοίγοντας ενδεχομένως ευκαιρίες διασταυρούμενων πωλήσεων για άλλα τραπεζικά προϊόντα και υπηρεσίες.
Από την άλλη, δεν αποκλείεται, εν μέσω διεθνούς αβεβαιότητας και σεναρίων «slowdown» να τραβήξει πιο πίσω την παραπάνω διαδικασία (πωλήσεων μεγάλων χαρτοφυλακίων και όχι one – one) η Ευρωπαϊκή Τραπεζική Αρχή, με πηγές, να εμφανίζονται, προς ώρας, αρκετά συγκρατημένες.
