Πώς τακτοποιούμε το αυθαίρετό μας σε παραδοσιακό οικισμό

Της Γραμματής Μπακλατσή,

Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Μεγάλο πρόβλημα έχει προκύψει για χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, που οι κατασκευές τους βρίσκονται εντός παραδοσιακού οικισμού ή τμήματος πόλης και δεν ακολουθούν τα αισθητικά και μορφολογικά στοιχεία της περιοχής. Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο για το δομημένο περιβάλλον, για να τακτοποιηθούν τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας, θα πρέπει, εκτός των άλλων, να πληρούν τους μορφολογικούς κανόνες της περιοχής, που έχουν θεσμοθετηθεί με τα ειδικά Προεδρικά Διατάγματα. Για παράδειγμα στο Πήλιο στους περισσότερους οικισμούς επιβάλλεται η στέγη να γίνεται με πλάκες Πηλίου, τα κουφώματα να είναι ξύλινα, οι ανοικτοί εξώστες (χαγιάτια) να είναι περιορισμένων διαστάσεων, η απόσταση του κτιρίου από την όμορη ιδιοκτησία να είναι 90 εκατοστά κ.άλ. Ανάλογες δεσμεύσεις ισχύουν και σε άλλους παραδοσιακούς οικισμούς.

Έτσι χιλιάδες ιδιοκτήτες κτισμάτων που βρίσκονται σε παραδοσιακά χωριά, ενώ επιθυμούν να τακτοποιήσουν το αυθαίρετό τους, δεν μπορούν. Αυτό συμβαίνει, γιατί αδυνατούν να πληρώσουν επιπλέον από το πρόστιμο και τα χρήματα που θα ξοδέψουν για τις απαιτούμενες εργασίες προσαρμογής, που μπορεί να ξεπεράσουν και το ποσό των 10.000 ευρώ π.χ. για την αντικατάσταση μιας στέγης από κεραμίδια με πλάκες ή για να αλλάξουν τα κουφώματά τους από αλουμινίου σε ξύλινα. Το πρόβλημα παίρνει μεγάλες διαστάσεις δεδομένου ότι στην Ελλάδα 830 είναι οι παραδοσιακοί οικισμοί, που έχουν θεσμοθετεί με Ειδικά Προεδρικά Διατάγματα από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και είναι διάσπαρτοι σε όλη την Ελλάδα: Πειραιάς, Θεσσαλονίκη, Μαγνησία, Ιωάννινα, Ηράκλειο, Χίος, Λέσβος, Κέρκυρα, Ρέθυμνο, Τρίκαλα, Αχαΐα, Εύβοια, Αρκαδία, Ευρυτανία, Κυκλάδες κ.άλ. παραλιακές και ορεινές περιοχές και διέπονται από αυτό το ειδικό καθεστώς, με σκοπό τη διατήρηση του πολιτιστικού πλούτου της χώρας μας.

Για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, που βρίσκονται εντός παραδοσιακών οικισμών, το Υπουργείο Περιβάλλοντος έθεσε σε εφαρμογή τρεις νέες διατάξεις, που δίνουν τη δυνατότητα:

α) Μείωσης του προστίμου αυθαιρέτου, κατά το ποσό που δαπανάται για την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής των κτιρίων και μέχρι το 50% του προστίμου.

β) Μείωση έως 65% του προστίμου για την εκτέλεση ταυτόχρονα των εργασιών προσαρμογής με τις εργασίες ενεργειακής ή στατικής αναβάθμισης του κτιρίου.

γ) Δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας συμμόρφωσης, με την καταβολή του ποσού, που αντιστοιχεί στο 30% του προστίμου.

• Ποια θέματα προκύπτουν στην τακτοποίηση αυθαιρέτων εντός παραδοσιακών οικισμών;

1)    Για την τακτοποίηση αυθαιρέτων που κτίστηκαν σε παραδοσιακό τμήμα πόλης και σε παραδοσιακούς οικισμούς, μετά την έκδοση του ειδικού ανά περιοχή Προεδρικού Διατάγματος, απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της επιτροπής αυθαίρετων κατασκευών, η οποία ελέγχει τη δυνατότητας της μορφολογικής και της αισθητικής ένταξης των αυθαίρετων κατασκευών ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός της περιοχής.

2)    Σε περίπτωση που απαιτηθούν να γίνουν από τον ιδιοκτήτη εργασίες προσαρμογής, αυτές πρέπει να ολοκληρωθούν σε διάστημα έξι (6) μηνών.

3)    Η επιτροπή αποτελείται από αρχιτέκτονες μηχανικούς. Έναν υπάλληλο της Πολεοδομίας, έναν της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας και έναν ελεύθερο επαγγελματία. Λόγω της σύνθεσής της, συνήθως η επιτροπή συνεδριάζει 2 φορές τον μήνα.

4)    Οι επιτροπές σε όλη την Ελλάδα, λόγω κενό νόμου δεν λειτουργούν εδώ και 6 μήνες, ενώ οι αιτήσεις ιδιοκτητών αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα είναι πολλές χιλιάδες.

5)    Πολλοί ιδιοκτήτες δεν ολοκληρώνουν τη διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρέτων τους, γιατί δεν έχουν χρήματα για τις εργασίες συμμόρφωσης που σε πολλές περιπτώσεις το ποσό είναι πολύ μεγαλύτερο του ποσού του προστίμου.

• Ποια είναι η διαδικασία για να τακτοποιήσω το αυθαίρετό μου σε παραδοσιακό οικισμό;

α) Για να τακτοποιήσετε το συγκεκριμένο αυθαίρετο, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό που θα συντάξει τον φάκελο με τα απαιτούμενα αρχιτεκτονικά σχέδια και δικαιολογητικά. Εφόσον καταβάλλετε το ανάλογο παράβολο στη τράπεζα, θα υποβάλετε αίτηση στην αρμόδια επιτροπή αυθαίρετων κατασκευών, που εδρεύει στην Υπηρεσία Δόμησης του Νομού σας.

β) Μετά την εξέταση των απαιτούμενων δικαιολογητικών, η επιτροπή δέχεται ή απορρίπτει την αίτηση, με βάση την αισθητική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής ως προς το σύνολο του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου, το ευρύτερο δομημένο περιβάλλον, καθώς και την αρχιτεκτονική και μορφολογική τυπολογία του παραδοσιακού οικισμού ή τμήματος πόλης.

γ) Η επιτροπή μπορεί να επιβάλει την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής του αυθαίρετου κτίσματος στους ισχύοντες μορφολογικούς όρους και περιορισμούς του παραδοσιακού οικισμού ή του παραδοσιακού τμήματος πόλης. Επίσης η επιτροπή μπορεί να προβεί σε αυτοψία προ κειμένου να εκτιμήσει το μέγεθος και την έκταση των απαιτούμενων εργασιών προσαρμογής.

δ) Σε περίπτωση που απαιτηθούν να γίνουν εργασίες προσαρμογής, αυτές εκτελούνται μετά την κοινοποίηση της απόφασης της επιτροπής στον ιδιοκτήτη και μετά την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εφόσον απαιτείται. Στην περίπτωση αυτή, η άδεια εκδίδεται χωρίς να προηγηθεί η καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου.

ε) Οι εργασίες προσαρμογής πρέπει να ολοκληρωθούν σε διάστημα έξι (6) μηνών και να πιστοποιείται η ορθή εκτέλεση των εργασιών από τον ελεγκτή δόμησης.

στ) Μετά το πέρας των εργασιών προσαρμογής, η επιτροπή, αφού διαπιστώσει την εκτέλεση αυτών, επιτρέπει την υπαγωγή των αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του παρόντος και ενημερώνει σχετικά τον αρμόδιο φορέα διαχείρισης του πληροφοριακού συστήματος εντός δύο (2) ημερών, προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία υπαγωγής.

• Εχω ένα κτίσμα στο Πήλιο και είναι σε όλα νόμιμο, αλλά δεν μπορώ να το μεταβιβάσω, γιατί έχω βάλει κεραμίδια αντί για πλάκες στη στέγη. Τι να κάνω;

Υπάρχει η δυνατότητα μεταβίβασης σε αυθαίρετα εντός παραδοσιακών οικισμών και μπορεί να γίνει με τον εξής τρόπο. Υποβάλλει ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης τα απαιτούμενα δικαιολογητικά στην επιτροπή αυθαιρέτων και με τον αριθμό πρωτοκόλλου, ανοίγει η δήλωση του στο ηλεκτρονικό σύστημα. Στη συνέχεια καταβάλλει το ποσό που αντιστοιχεί στο 30% του συνολικού ποσού του προστίμου και συνεχίζει την διαδικασία της μεταβίβασης. Σε αυτήν την περίπτωση όμως, την υποχρέωση της ολοκλήρωσης της διαδικασίας την αναλαμβάνει ο νέος ιδιοκτήτης, με ειδική μάλιστα μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η προθεσμία εξόφλησης του ειδικού προστίμου, πέραν της καταβολής του 30% του ποσού του προστίμου, αρχίζει από την κοινοποίηση της θετικής κρίσης της επιτροπής στον νέο ιδιοκτήτη.

• Τι ακριβώς προβλέπει ο Νόμος για μείωση του προστίμων λόγω προσαρμογής;

Σύμφωνα τον Νόμο 4495/2017, το πρόστιμο μειώνεται κατά το ποσό που δαπανάται για την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής των κτιρίων και μέχρι το 50% του προστίμου. Για παράδειγμα αν το πρόστιμο είναι 3.000 ευρώ (αφαιρουμένου του παραβόλου) και οι εργασίες που γίνουν είναι της τάξης των 2.000 ευρώ, η μείωση θα γίνει για τα 1.500 ευρώ. Στη διαδικασία μείωσης εντάσσονται δαπάνες που αφορούν στην αγορά υλικών/εξοπλισμού, οικοδομικές εργασίες αποξήλωσης/αποκομιδής εργασίες τοποθέτησης/ εγκατάστασης, αποκατάστασης, τοποθέτησης ικριωμάτων, κ.λπ.

Επίσης το πρόστιμο μπορεί να μειωθεί επιπρόσθετα κατά 15% και να φτάσει το 65%, στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης επιλέξει ταυτόχρονα με τη συμμόρφωση στα μορφολογικά στοιχεία και την ενεργειακή αναβάθμιση ή και την στατική ενίσχυση του κτιρίου.

• Εκτισα χωρίς οικοδομική άδεια σε παραδοσιακό οικισμό. Μπορώ να το νομιμοποιήσω;

Μετά τη κήρυξη ως παραδοσιακού ενός οικισμού κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, δεν επιτρέπεται η υπαγωγή στον νόμο περί αυθαιρέτων, των εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων, που έχουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% υπέρβαση οποιουδήποτε όρου δόμησης (δόμηση, κάλυψη, ύψος), πέραν των υφιστάμενων, κατά την κήρυξη, αυθαίρετων κτισμάτων.