Διψήφια ποσοστιαία άνοδο κατέγραψαν οι τιμές κατοικιών το 2022, με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να κατέχουν τα πρωτεία στις αυξήσεις των τιμών που έφθασαν έως και το 13%, ενώ η ανοδική τάση τροφοδοτήθηκε κυρίως από ξένους επενδυτές. Ωστόσο, μετά από πέντε χρόνια θετικών ρυθμών, οι κατασκευές νέων κατοικιών μειώθηκαν τόσο σε όγκο όσο και σε νέες άδειες. Στον αντίποδα, κατά σχεδόν 40% αυξήθηκαν οι άδειες για νέα ξενοδοχεία.
Όπως σημειώνει η ΤτΕ, το 2022 αποτέλεσε έτος σημαντικής ανάπτυξης για την ελληνική αγορά ακινήτων, παρά την αναταραχή που προκλήθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία και τις δυσμενείς επιπτώσεις στο κόστος δανεισμού, ενέργειας, υλικών και κατασκευής γενικότερα. Την κίνηση της αγοράς συντήρησε το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό που κατευθύνθηκε τόσο σε οικιστικά όσο και σε επαγγελματικά ακίνητα.
Παράλληλα, η επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα που καταγράφηκε για την πλειοψηφία των χρήσεων εκτιμάται ότι συνετέλεσε, και θα συνεχίσει να συντελεί, στην περαιτέρω ενίσχυση των τιμών, καθώς η ζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται επαρκώς από την υπάρχουσα προσφορά στην αγορά.
Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος, το 2022 και για πέμπτη συνεχή χρονιά, στην αγορά κατοικιών σημείωσε σημαντική αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 11,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020. Η τάση αυτή ήταν πιο έντονη για τα νέα διαμερίσματα, έως 5 ετών που κατέγραψαν άνοδο 11,8%, ελαφρώς ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων 10,5%. Την μεγαλύτερη άνοδο στις τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα η Αθήνα 13,0% και η Θεσσαλονίκη 11,8%.
Μακροχρόνιες μισθώσεις, τουρισμός και επενδύσεις από το εξωτερικό ήταν οι τρεις παράγοντες που επηρέασαν τη δυναμική της αγοράς. Ενδεικτικά των παραπάνω είναι τα νούμερα από τις επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές), που αυξήθηκαν κατά 36,1% το 2022 (27,3% το 2021), αν και παραμένουν στο 1,7% του ΑΕΠ. Επίσης, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών ενισχύθηκαν περαιτέρω το 2022 σε ετήσια βάση κατά 4,0%.
Πτωτική ήταν η πορεία στις κατασκευές μετά από πέντε ανοδικές χρονιές, ενώ το κόστος αυξήθηκε κατά σχεδόν 9%. Ειδικότερα, οι κατασκευές κατοικιών στο σύνολο της χώρας σημείωσαν μείωση κατά τη διάρκεια του ενδεκαμήνου του 2022, σε όρους τόσο αριθμού όσο και όγκου νέων οικοδομικών αδειών (-1,1% και -4,0% αντίστοιχα). Από την άλλη, το κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών αυξήθηκε σημαντικά κατά 8,8% από 3,2% το 2021.
Σε ό,τι αφορά στο ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, αν και παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, αυξήθηκε το 2022 κατά 20,7%, σημειώνοντας ωστόσο σημαντική επιβράδυνση έναντι του 2021 που έφθασε στο 46,2%, ενώ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων για το δ΄ τρίμηνο του 2022, παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί τρίτο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης, πιθανώς λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Πρωταγωνιστές τα νέα επαγγελματικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2022 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,7% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,4%.
Στην Αθήνα ο ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν αρκετά υψηλότερος 2%, αποτυπώνοντας το σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον της συγκεκριμένης αγοράς, σε αντίθεση με τη Θεσσαλονίκη που έφθασε στο 0,4% και κυρίως την υπόλοιπη Ελλάδα όπου μειώθηκε κατά -0,9%, όπου η επενδυτική ζήτηση για γραφεία ήταν περιορισμένη.
Σε ό,τι αφορά στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, η αύξηση των τιμών στην Αθήνα ανήλθε σε 3,1%, ενώ στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα οι ρυθμοί αύξησης ήταν ηπιότεροι 1,4% και 1,5% αντίστοιχα. Τα ενοίκια των γραφείων αυξήθηκαν στο σύνολο της χώρας κατά 0,9%, ενώ τα μισθώματα των καταστημάτων αυξήθηκαν κατά 2,5% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο.
Κατά τη διάρκεια του 11μήνου του 2022 η κατασκευή ακινήτων για επαγγελματική χρήση σημείωσε αρνητικούς ρυθμούς μεταβολής, ωστόσο, ο αριθμός των νέων αδειών, τόσο για γραφεία όσο και για ξενοδοχεία, αυξήθηκε κατά 13,3% και 39,7% αντίστοιχα, ενώ στις άδειες νέων καταστημάτων σημειώθηκε μείωση 27,8%, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021.
Με βάση τα στοιχεία που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι νέες πράξεις αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν από τις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), άλλα επενδυτικά χαρτοφυλάκια και εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2022 κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους προς γραφεία υψηλών και βιοκλιματικών προδιαγραφών (29,6% του συνολικού ύψους των επενδύσεων), ενώ μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον καταγράφηκε και για την ανάπτυξη νέων ή ανακατασκευή υφιστάμενων κτιρίων γραφείων. Η Αττική πήρε το μεγαλύτερο κομμάτι της πίτας των επενδύσεων που ξεπέρασε το 60%
Τα ξενοδοχεία και οι επαγγελματικές αποθήκες απορρόφησαν το 21,8% και το 4,5% των κεφαλαίων αντίστοιχα, ενώ σημαντικές επενδύσεις πραγματοποιήθηκαν και σε καταστήματα σε θέσεις υψηλής εμπορικότητας, σε επενδυτική κατοικία, αλλά και σε γη που προορίζεται για άμεση ανάπτυξη.
Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,4% κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι αποδόσεις των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,2%, επίσης αμετάβλητες σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2022.
Οι προβλέψεις για την αγορά ακινήτων
Η ΤτΕ σημειώνει πως οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία. Εντούτοις τονίζει ότι όποια πρόβλεψη για τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη της αγοράς είναι αρκετά επισφαλής στην παρούσα χρονική στιγμή, καθώς αφενός σχετικοί εγχώριοι δείκτες παρουσιάζουν μικτές τάσεις και αφετέρου οι ισχυρές αγορές ακινήτων της Ευρώπης ‒και όχι μόνο‒ φαίνεται να βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης στον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις.
«Λαμβάνοντας υπόψη ότι η ελληνική αγορά διαφοροποιείται ως προς τα χαρακτηριστικά της, ότι οι ρυθμοί αύξησης των τιμών ήταν ηπιότεροι τα τελευταία χρόνια συγκριτικά με άλλες χώρες και ότι οι αποδόσεις εξακολουθούν να βρίσκονται σε ελκυστικά επίπεδα, αλλά και με την προϋπόθεση της απουσίας νέων απρόβλεπτων γεγονότων, τα ακίνητα, και ειδικά υψηλών προδιαγραφών, αναμένεται να συνεχίσουν να προσελκύουν αυξημένο ενδιαφέρον. Εξάλλου, οι αναπλάσεις υπερτοπικής εμβέλειας που δρομολογούνται ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, η σταδιακή βελτίωση των υποδομών και η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) αναμένεται να συντηρήσουν την ελκυστικότητα της αγοράς και την τρέχουσα δυναμική της», σημειώνει η ΤτΕ.
