Σε αδιέξοδο έχουν περιέλθει ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή του Πηλίου, καθώς δεν τους δίδεται η δυνατότητα από την Υπηρεσία Δόμησης να οικοδομήσουν δεύτερη κατοικία εντός του ιδίου οικοπέδου, ακόμη κι αν πρόκειται για κατοικία μελών της ίδιας οικογένειας…
Αιτία απόφαση του ΣτΕ του 2018, σύμφωνα με την οποία απαγορεύεται η ανέγερση περισσοτέρων της μιας κατοικιών με το σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, καθώς αυτό είναι ασύμβατο με τα παραδοσιακά πρότυπα της περιοχής… Έτσι οι ιδιοκτήτες τέτοιων οικοπέδων δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, την οποία μάλιστα οι περισσότεροι εξ αυτών είχαν αγοράσει πολύ πριν την ισχύ και εφαρμογή της σχετικής απόφασης του ανώτατου δικαστηρίου. Το κοινωνικό πρόβλημα αναδεικνύει η ταλαιπωρία τριών συνιδιοκτητών ακινήτου στην περιοχή της Αγριάς, δύο αδερφών και της συζύγου του ενός, οι οποίοι έχουν καταστεί κύριοι αυτοτελούς και ανεξάρτητης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, στην οποία θέλουν να ανεγείρουν μελλοντικά ισόγεια ή πολυώροφη οικοδομή. Οι τρεις συνιδιοκτήτες κατέχουν ενιαίο οικόπεδο έκτασης 747,74 τετραγωνικών μέτρων, με τίτλο ιδιοκτησίας από το 2009. Οι τρεις αγόρασαν το εν λόγω οικόπεδο, όπως σημειώνουν, με την προοπτική της ανέγερσης αυτοτελών και διακεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Ωστόσο, με την υπ’ αριθμόν 568/2018 απόφαση του Ε’ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, που αφορούσε οικοδομική άδεια του Τμήματος Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Μαγνησίας, με την οποία είχε επιτραπεί σε τεχνική εταιρεία η ανέγερση συγκροτήματος κατοικιών εντός του οικισμού της Άνω Γατζέας Πηλίου, ήρθαν τα πάνω κάτω, όσον αφορά την συνιδιοκτησία. Με την απόφαση του ΣτΕ κρίθηκε ότι από τα διαδοχικά νομοθετήματα της προστασίας του Πηλίου, συνάγεται ότι στους χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς του βουνού των Κενταύρων, το παραδοσιακό πρότυπο δόμησης συνίσταται στην ανέγερση σε κάθε ιδιοκτησία ενός κτηρίου κύριας κατοικίας και των τυχόν βοηθητικών κτηρίων αυτής (αποθήκη, παράσπιτο κ.ά.), συνολικής επιφάνειας μέχρι 400 τ.μ., όχι δε περισσότερων αυτοτελών κτηρίων κατοικίας με το σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, το οποίο είναι ξένο και ασύμβατο με τα παραδοσιακά πρότυπα της περιοχής.
Αίτηση στη Διεύθυνση Δόμησης
Όπως σημειώνεται από τον νομικό σύμβουλο των συνιδιοκτητών, που απευθύνθηκε με αίτησή του στην Διεύθυνση Δόμησης Πολεοδομίας Δήμου Βόλου στις 29 Δεκεμβρίου του 2022, «από την ανάπτυξη της επιχειρηματολογίας του ΣτΕ είναι σαφές ότι η απόφαση δεν αναφέρεται ευθέως σε οικισμούς, οι οποίοι μετά την ισχύ του ΠΔ 11-6-80 απέκτησαν ειδικότερες πολεοδομικές μελέτες, με τις οποίες εξειδικεύεται ο προσήκων τρόπος δόμησης. Ειδικότερα για τον οικισμό της Αγριάς, εγκρίθηκε πολεοδομική μελέτη αναθεώρησης και επέκτασης του οικισμού, σύμφωνα με το ΠΔ 23-11-1990. Για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ελήφθη υπόψη το Διάταγμα περί του τρόπου δόμησης στο Πήλιο. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στο άρθρο 1 εγκρίνεται «η αναθεώρηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του οικισμού Αγριάς της κοινότητας Αγριάς (πολεοδομική ενότητα 15) Μαγνησίας, που έχει χαρακτηριστεί ως παραδοσιακός οικισμός, με το από 11-6-80 ΠΔ. Σύμφωνα με το ΠΔ έγκρισης αναθεώρησης και επέκταση του οικισμού Αγριάς ελήφθησαν υπόψη τα προβλεπόμενα για την κατηγορία 3 των οικισμών του Πηλίου, την κατηγορία δηλαδή με ελάχιστα μορφολογικά χαρακτηριστικά των οικοδομών του Πηλίου και εξειδικεύτηκε ο τρόπος δόμησης ακόμα περισσότερο, καθορίζοντας οκτώ ειδικότερους τομείς εντός του οικισμού, ανάλογα με την φυσιογνωμία κάθε γειτονιάς. Σε κάθε τομέα προσδιορίζεται το απαιτούμενο ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδόν, το ποσοστό κάλυψης, ο συντελεστής δόμησης και οι επιτρεπόμενες χρήσεις. Ως προς τη μορφολογία των κατασκευών, ακολουθείται το από 11-6-80 ΠΔ, αλλά το μέγεθος της δόμησης, ο τρόπος δόμησης και οι επιτρεπόμενες χρήσεις καθορίζονται από το 23-11-1990 ΠΔ. Άλλωστε τα οικόπεδα απέμειναν με το μέγεθος και το σχήμα που έχουν ύστερα από συνεισφορά σε γη, προσφέροντας σημαντικό τμήμα της έκτασής τους και ακολουθώντας τις ρυμοτομικές και οικοδομικές γραμμές του νέου σχεδίου. Δεν θα ήταν δυνατό να τυγχάνει γενικευμένης εφαρμογής το από 11-6-80 ΠΔ και να οικοδομούνται ομοίως οι οικισμοί, δίχως εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη και οι οικισμοί – όπως και η Αγριά – των οποίων η δόμηση καθορίζεται από ειδικότερο πολεοδομικό κανονισμό, εγκεκριμένο με ΠΔ, που δεν έχει προσβληθεί 32 χρόνια μετά τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως». Ο νομικός σύμβουλος των συνιδιοκτητών επισημαίνει ότι «η Υπηρεσία Δόμησης, ερμηνεύοντας εσφαλμένα την φράση «ο χώρος του Πηλίου είναι κατ’ ουσία ενιαίος», η οποία εμπεριέχεται στον απόφαση 568/2018 του ΣτΕ, έχει αναστείλει αυθαίρετα την ισχύ των αριθμητικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης που προβλέπονται με το από 23-11-1990 ΠΔ και δεν χορηγεί άδεια για την ανέγερση δεύτερης κατοικίας εντός του ιδίου οικοπέδου, ακόμα κι αν πρόκειται για κατοικία μελών της ίδιας οικογένειας. Έτσι παρατηρείται το παράλογο γεγονός, να μην αμφισβητείται το από 23-11-1990 ΠΔ για τη δόμηση στην Αγριά, να μην έχει καταπέσει, να εφαρμόζονται οι προβλεπόμενοι συντελεστές δόμησης για την φορολόγηση των πολιτών κατά τις μεταβιβάσεις, τον υπολογισμό ΤΑΠ κ.λπ., αλλά να είναι αδύνατη η υλοποίηση των νομίμως προβλεπόμενων μεγεθών, λόγω άρνησης της Διεύθυνσης Υπηρεσίας Δόμησης να χορηγήσει άδεια ανέγερσης δεύτερης κατοικίας εντός του ιδίου οικοπέδου». Οι συνιδιοκτήτες του οικοπέδου ζητούν να αναθεωρηθεί «η εσφαλμένη ερμηνεία της Υπηρεσίας Δόμησης, όσον αφορά το ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού Αγριάς Βόλου και να επανέλθει στο προγενέστερο καθεστώς, δυνάμει του οποίου είχε αγοραστεί η εν λόγω συνιδιοκτησία τους».
Η απάντηση της Υπηρεσίας Δόμησης
Απαντώντας στην αίτηση των συνιδιοκτητών του οικοπέδου στις 2 Μαρτίου, η Υπηρεσία Δόμησης επισημαίνει ότι «ο οικισμός της Αγριάς εμπεριέχεται στους παραδοσιακούς οικισμούς του Πηλίου, σύμφωνα με το άρθρο 1 του ΠΔ της 11-6/4-7-80. Με το ΠΔ 23-11-90 εγκρίθηκε η πολεοδομική μελέτη αναθεώρησης του οικισμού Αγριάς της Κοινότητας Αγριάς Μαγνησίας, όπου στο άρθρο 1 αναφέρεται ότι ο οικισμός της Αγριάς είναι χαρακτηρισμένος ως παραδοσιακός οικισμός του Πηλίου. Ως εκ τούτου, όλες οι δεσμεύσεις που εφαρμόζονται για τους παραδοσιακούς οικισμούς του Πηλίου, τυγχάνουν εφαρμογής και για τον οικισμό της Αγριάς. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης του ΣτΕ «…συνάγεται ότι στους χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς του Πηλίου το παραδοσιακό πρότυπο δόμησης συνίσταται στην ανέγερση σε κάθε ιδιοκτησία ενός κτηρίου κύριας κατοικίας και των τυχόν βοηθητικών κτηρίων αυτής (αποθήκη, παράσπιτο, φούρνος κ.ά.), όχι δε περισσότερων αυτοτελών κτηρίων κατοικίας με το σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, το οποίο είναι ξένο και ασύμβατο με τα παραδοσιακά πρότυπα της περιοχής». Από τα παραπάνω γίνεται σαφές ότι στο σκεπτικό της 568/2018 απόφασης του ΣτΕ δεν εξαιρούνται οι παραδοσιακοί οικισμοί, έχοντες εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πόλης (Αγρά, Καλά Νερά, Κάτω Γατζέα κ.ά.).
Το ΤΕΕ
Οι συνιδιοκτήτες ζήτησαν και τη γνωμοδότηση του ΤΕΕ Μαγνησίας, αναφορικά με την αίτησή τους στην Υπηρεσία Δόμησης. Η πρόεδρος του περιφερειακού τμήματος Νάνσυ Καπούλα δήλωσε στη «Θ» ότι «πολλά οικόπεδα έχουν αγοραστεί για οικοδόμηση πολύ πριν την απόφαση του ΣτΕ του 2018 και έτσι στερούνται την αξιοποίηση των περιουσιών τους. Κάποιοι είχαν οικοδομήσει τον πρώτο όροφο και περίμεναν ο αδερφός τους να οικοδομήσει τον δεύτερο και ο αδερφός δεν μπορεί τώρα να οικοδομήσει. Η Υπηρεσία Δόμησης δεν μπορεί να εφαρμόζει αναδρομικά έναν νόμο, όταν υπάρχει προγενέστερη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας».
