Μέχρι πριν από λίγα χρόνια, υπόσκαφα κτίρια μπορούσε να βρει κανείς μόνο στη Σαντορίνη και τη Θηρασιά, σπανιότερα και σε κάποια άλλα νησιά. Σήμερα η Ελλάδα γεμίζει υπόσκαφα, όχι με την πρόθεση της προστασίας του τοπίου, αλλά για το μπόνους των επιπλέον τετραγωνικών που δίνει η νομοθεσία και φθάνει έως και 50%.
Μάλιστα, όπως επισημαίνει ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων, μέσω υπόσκαφων χτίζονται μαζικά και πλαγιές με μεγάλες κλίσεις, στις οποίες η νομοθεσία απαγορεύει άλλο είδος δόμησης. Πρόκειται για ακόμη μια περίπτωση «απόνερων» του νέου οικοδομικού κανονισμού –ο οποίος κλείνει φέτος μια δεκαετία ισχύος–, που οδηγεί με έμμεσο τρόπο και με την πρόφαση της περιβαλλοντικής προστασίας σε αύξηση της δόμησης, εντός και εκτός σχεδίου.
Τα τελευταία χρόνια αρκετά υπόσκαφα κτίρια έχουν λάβει αρχιτεκτονικά βραβεία, ως παραδείγματα αρχιτεκτονικού σχεδιασμού. Ταυτόχρονα όμως, η (γενική) πριμοδότηση που έδωσε το 2012 ο νέος οικοδομικός κανονισμός (ν.4067/12) φαίνεται να έχει οδηγήσει σε κατάχρηση της δυνατότητας ανέγερσης αυτού του είδους κτιρίων.
«Οταν οι συνάδελφοι του ΥΠΕΝ προχώρησαν στη νομοθετική ρύθμιση περί “δόμησης υπόσκαφων κτιρίων” και προέβλεπαν ότι η καινοτόμος αυτή πρακτική θα ενέτασσε τα κτίσματα στο περιβάλλον και το ανάγλυφο αυτών (δίδοντας παράλληλα ένα σημαντικό μπόνους δόμησης) δεν ήταν δυνατόν να διανοηθούν ότι η ευφάνταστη αυτή πρακτική θα ήταν εκ του αποτελέσματος αντίθετη του ευκτέου», αναφέρει στην ανακοίνωσή του ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων. «Σήμερα, μετά την πλήρη εφαρμογή της νομοθεσίας, το παραχθέν αποτέλεσμα εμφανίζεται κατά το πλείστον αρνητικό και βλαπτικό για το περιβάλλον, με κύρια χαρακτηριστικά τα υπερμεγέθη κτίσματα σε πλαγιές, που προϋποθέτουν σημαντικές εκσκαφές, δηλαδή μη αναστρέψιμες επεμβάσεις», αναφέρουν.
«Ξεκοιλιάζουν» τις πλαγιές
«Ολοι ψάχνουν οικόπεδα με κλίση άνω του 30%», επισημαίνει ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων, Γιώργος Ευριπιώτης.
«Η πρόβλεψη για τα υπόσκαφα κτίρια έγινε υποτίθεται για να προστατευθεί το τοπίο. Στην πράξη, όμως, οδήγησε στη δόμηση και των περιοχών με μεγάλες κλίσεις, δηλαδή εκείνων που η νομοθεσία δεν επέτρεπε να χτιστούν. Ολοι ψάχνουν οικόπεδα με κλίση άνω του 30% για να “βγει” το υπόσκαφο! Στην πραγματικότητα, λοιπόν, τα τελευταία χρόνια “ξεκοιλιάζονται” τα βουνά των Κυκλάδων και αυξάνεται η εκτός σχεδίου δόμηση, την οποία υποτίθεται ότι πρέπει να περιορίσουμε», αναφέρει ο Γιώργος Ευριπιώτης, αντιπρόεδρος του συλλόγου. «Επιπλέον, οι αρχιτεκτονικές επιτροπές ξεκίνησαν πρόσφατα να δίνουν άδεια και για υπόγειες κατασκευές, άρα πλέον μιλάμε για διώροφα κτίρια. Και με τον τρόπο αυτό, τον συνδυασμό μπόνους και υπογείων, φθάνουμε από λ.χ. 200 τετραγωνικά, που θα επιτρέπονταν σύμφωνα με τον κανόνα ενός νησιού, να χτίζονται κατοικίες έως και 500 τετραγωνικά».
Ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων επισημαίνει και μια σειρά από άλλες, πιο τεχνικές παρενέργειες των υπόσκαφων, όπως τις κεκλιμένες στέγες και τα εκτός κλίμακας κουφώματα με τεράστιες γυάλινες επιφάνειες, που έρχονται σε αντίθεση με την παραδοσιακή κυκλαδίτικη αρχιτεκτονική. Και μεταξύ άλλων προτείνουν τη μείωση του μπόνους επιπλέον δόμησης από 50% σε 20% και την απαγόρευση κάποιων μορφολογικών (κατά τη γνώμη του συλλόγου πάντα) «υπερβολών».
Επίδειξη νεοπλουτισμού
Εχουν αυτά τα κτίρια σχέση με τα υπόσκαφα της Σαντορίνης; «Είμαστε σε μια εποχή που ακόμη και αυτοί που φτιάχνουν τους νόμους είναι αδαείς και αγράμματοι. Η λέξη “υπόσκαφο” επινοήθηκε από τους αρχιτέκτονες μετά τον μεγάλο σεισμό στη Σαντορίνη για να περιγράψουν έναν συγκεκριμένο τύπο κατοικίας: αυτός που σκαβόταν στον βράχο, κάτω από κάποια άλλη κατοικία», εξηγεί ο Μανώλης Κορρές, ομότιμος καθηγητής στο ΕΜΠ. «Αυτό που κατασκευάζεται σήμερα και ονομάζεται υπόσκαφο είναι ένα κτίριο του οποίου το πίσω μέρος καλύπτεται στο έδαφος, για να μη φαίνεται η οικοδομή. Και μάλιστα, βάφεται λευκό για να ξεχωρίζει, με αποτέλεσμα το τοπίο να δείχνει ακόμη πιο κατασπαραγμένο. Στις περισσότερες περιπτώσεις μάλιστα πρόκειται για ακαλαίσθητα κτίρια. Ξέρετε, ο σοφός λαός στα νησιά έλεγε “σπίτι όσο χωρείς και χωράφι όσο θωρείς”, αναγνωρίζοντας πόσο εφήμερο είναι το πέρασμά μας από αυτό τον κόσμο. Οι νεόπλουτοι χτίζουν έξω από τους οικισμούς τεράστια σπίτια, με στόχο την επίδειξη. Οι δε “οικολογικά ευαίσθητοι” αρχιτέκτονες καταλήγουν να καταστρέφουν τα πάντα».
Ο οικοδομικός κανονισμός άνοιξε «παράθυρα» για αύξηση της δόμησης
Μια δεκαετία ισχύος κλείνει φέτος ο νέος οικοδομικός κανονισμός. Σε αρκετά ζητήματα η νέα νομοθεσία έφερε απλούστευση σε σχέση με το παρελθόν. Παράλληλα, όμως, άνοιξε «παράθυρα» για την αύξηση της δόμησης, τα περισσότερα από τα οποία γίνονται αισθητά μόλις την τελευταία πενταετία, καθώς η δεκαετής οικονομική κρίση περιόρισε για μεγάλο διάστημα την οικοδομική δραστηριότητα. Τα παραδείγματα είναι πλέον γύρω μας: περισσότεροι όροφοι σε υφιστάμενα κτίρια μέσω της αξιοποίησης ευνοϊκών ρυθμίσεων, νέα κτίρια μεγαλύτερα και υψηλότερα από τα υπόλοιπα μέσω παρεκκλίσεων για «πράσινα δώματα» και βιοκλιματικό σχεδιασμό, η δόμηση σε πλαγιές με μεγάλες κλίσεις μέσω υπόσκαφων είναι περιπτώσεις που έχουν έρθει στο φως με διάφορους τρόπους. Ωστόσο, η συζήτηση για κατάργηση των «παραθύρων» αυτών δεν έχει ανοίξει, παρά τις προφανείς συνέπειες στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον.
Ο πρώτος γενικός οικοδομικός κανονισμός (ΓΟΚ) στην Ελλάδα θεσπίστηκε το 1929. Ακολούθησαν ο ΓΟΚ του 1955, του 1973 και του 1985. Περαιτέρω, κάθε κανονισμός συνοδεύθηκε από πλήθος τροποποιήσεων και εγκυκλίων, που συχνά άλλαζε εντελώς τη φιλοσοφία του εκάστοτε αρχικού κειμένου. Χαρακτηριστικό είναι ότι, σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της νομικής ιστοσελίδας kodiko.gr, ο ν.4067/12 με τον οποίο κυρώθηκε ο νέος οικοδομικός κανονισμός έχει έως σήμερα τροποποιηθεί με 38 διαφορετικούς νόμους, οι οποίοι επέφεραν 488 αλλαγές σε άρθρα και παραγράφους του!
Καινοτομίες και αντιφάσεις
«Οι οικοδομικοί κανονισμοί αντιπροσωπεύουν την ίδια ουσία, αλλά υπηρετούν διαφορετικές ανάγκες, ανάλογα με την εποχή τους», λέει ο Δημήτρης Μέλισσας, καθηγητής στο ΕΜΠ. «Ο νέος οικοδομικός κανονισμός του 2012 είχε δύο βασικές καινοτομίες: την πρόβλεψη ειδικών ρυθμίσεων για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων και την πριμοδότηση της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής. Ομως, στην πορεία ο κανονισμός τροποποιήθηκε πάρα πολλές φορές και σε πολλές περιπτώσεις κατέληξε να λειτουργεί ως “όχημα” για να χτίσει κάποιος περισσότερο από ό,τι προβλέπουν οι θεσπισμένοι όροι δόμησης. Επιπλέον οι τόσο συχνές τροποποιήσεις τους οδήγησαν σε μια μεγάλη στρέβλωση: ένας γενικός κανονισμός μετετράπη σε περιπτωσιολογικό, για να εξυπηρετήσει διάφορες –συγκεκριμένες κάθε φορά– καταστάσεις. Ως αποτέλεσμα, σταδιακά απώλεσε την αρχική του στόχευση».
«Ο ΝΟΚ χαρακτηρίζεται από αντιφάσεις ανάμεσα στις διατυπωμένες προθέσεις και στην εφαρμογή τους», λέει ο αρχιτέκτονας Ηλίας Παπαγεωργίου. «Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του ν. 4067/12, ο ΝΟΚ ενσωματώνει “περιβαλλοντικά κριτήρια και πράσινες παραμέτρους” στη δόμηση με στόχο τον περιορισμό των ρύπων και την εξοικονόμηση ενέργειας στα κτίρια. Θεωρητικά δηλαδή έχει μια οικολογική κατεύθυνση, με στόχο να δώσει κίνητρα για την κατασκευή κτιρίων που ενσωματώνουν βιοκλιματικά στοιχεία στον σχεδιασμό τους. Ετσι, για παράδειγμα, ως κίνητρο για την κατασκευή κτιρίων ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης προβλέπεται ότι ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται κατά 5% ή και 10%, ως κίνητρο για τη δημιουργία φυτεμένων δωμάτων δίνεται η δυνατότητα να χτιστούν επιπλέον 35 τ.μ. στο δώμα και να αυξηθεί το ύψος του κτιρίου, ως κίνητρο για την “περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες περιοχές”, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις επαυξάνεται η επιτρεπόμενη δόμηση από 10% έως 25% κατά περίπτωση. Παράλληλα η δόμηση αυξάνεται με έμμεσο τρόπο: δεν προσμετρώνται τα κλιμακοστάσια, τα έρκερ (κλειστοί εξώστες), πατάρια και σοφίτες. Με τον τρόπο αυτό, δηλαδή με την προσθήκη επιφανειών που δεν προσμετρώνται, η πραγματοποιούμενη δόμηση μπορεί να φθάσει σε αρκετά μεγαλύτερο ποσοστό της αρχικής. Ολη αυτή η αύξηση της δόμησης, ωστόσο, δεν είναι τόσο “οικολογική” τελικά».
Οι συνέπειες είναι δυνητικά πολλές. «Η μεγάλη αύξηση του όγκου ενός κτιρίου συνεπάγεται υποβάθμιση των γειτονικών του κτιρίων, του χώρου ανάμεσά τους και του παρακείμενου δημοσίου χώρου, για παράδειγμα την απώλεια άμεσου ηλιασμού. Το ίδιο ισχύει και για τη θέα. Κάποιος που επένδυσε χρήματα για να έχει το προνόμιο της θέας μπορεί να το χάσει. Δεν τίθεται ζήτημα ισονομίας ή δικαιοσύνης, καθώς και εκείνος κάποτε υπερτερούσε των γειτόνων του, αλλά ένα αξιακό ζήτημα γιατί μεταβάλλονται διαρκώς τα πολεοδομικά μεγέθη – άρα είναι αδύνατον να γνωρίζεις τι θα συμβεί στην ιδιοκτησία σου. Παράλληλα οι απαιτήσεις σε θέσεις στάθμευσης αυξάνονται και συνήθως, επειδή τα μικρά οικόπεδα των ελληνικών πόλεων δεν επαρκούν, εξαγοράζονται. Για να χωρέσουν, το υπόγειο επεκτείνεται σε όλη την έκταση του οικοπέδου, ενώ από πάνω μπαίνει φύτευση 40 εκατοστών, επομένως δεν γίνεται απορροή των ομβρίων στο έδαφος. Πρόκειται για ζητήματα που δεν γίνονται άμεσα αντιληπτά, αλλά σε βάθος χρόνου ενισχύουν την υποβάθμιση. Ας θυμηθούμε πως οι έμμεσες αυτές αλλαγές στους όρους δόμησης πραγματοποιούνται στις ίδιες συνοικίες, με τα ίδια πλάτη δρόμων και τα ίδια μεγέθη οικοπέδων».
Διαφορετικά κίνητρα
Ο κ. Παπαγεωργίου εκτιμά ότι τα περιβαλλοντικά κίνητρα δεν είναι απαραίτητο να σχετίζονται με την αύξηση της δόμησης. «Τα πολεοδομικά μεγέθη υπάρχουν για να θεσπίζουν τους όρους της συνύπαρξης των κτιρίων και συνεπώς των ανθρώπων που ζουν μέσα σε αυτά, δεν μπορεί να λειτουργούν ως μπόνους για άλλους σκοπούς. Είναι σαν τα όρια ταχύτητας που ισχύουν για όλους: δεν διανοείται κανείς να δώσει έξτρα μπόνους ταχύτητας σε όσους διαθέτουν ηλεκτρικά αυτοκίνητα, για παράδειγμα. Τα όρια ταχύτητας είναι σταθερά όσο οι δρόμοι παραμένουν ίδιοι. Το ίδιο θα πρέπει να ισχύει και για τα κτίρια. Τα κίνητρα θα μπορούσαν να είναι άλλης υφής, να μη στοχεύουν στον κατασκευαστή, αλλά στον κάτοικο ή τον χρήστη. Θα μπορούσαν να δίνονται για παράδειγμα επιδοτήσεις για την αγορά ενεργειακά αυτόνομων κατοικιών, όπως δίνονται για την ενεργειακή αναβάθμιση ή την αγορά ηλεκτρικού αυτοκινήτου. Το βασικό, ωστόσο, είναι η πολιτεία να μη λειτουργεί ως μάνατζερ που δίνει μπόνους, αλλά να σταθεί στο ύψος των περιστάσεων ασκώντας έλεγχο στη δόμηση και πραγματοποιώντας πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό, όπως συμβαίνει σε όλες τις χώρες που με σοβαρότητα ενδιαφέρονται για το περιβάλλον».
