«Δεύτερη ζωή» αναμένεται να αποκτήσει ένας από τους πιο εμβληματικούς χώρους του Πειραιά, ο οποίος περιλαμβάνει τα κτίρια του βιομηχανικού συγκροτήματος της ΧΡΩΠΕΙ. Η Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) έδωσε χθες το …πράσινο φως για την πολεοδόμησή της. Ειδικότερα, ο γενικός διευθυντής περιβαλλοντικής πολιτικής του ΥΠΕΝ κ. Κωνσταντίνος Δημόπουλος ενέκρινε το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) για τη δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας», στον χώρο του βιομηχανικού συγκροτήματος, κατόπιν αξιολόγησης της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).
Η αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση του ακινήτου των 17,9 στρεμμάτων της ερειπωμένης ΧΡΩΠΕΙ – χώρος γνωστός στο ευρύ κοινό καθώς είχε αποτελέσει το σκηνικό της πολύ επιτυχημένης σειράς «Δέκα» – έχει παραχωρηθεί στο Ελληνικό Δημόσιο υπό τη Διαχείριση του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων για 49 έτη, για τη δημιουργία του Κέντρου Καινοτομίας.
Στο πλαίσιο της αξιοποίησής του, θα αναδειχθούν τα αρχικά κελύφη των κτιρίων, όπου απαιτείται, θα γίνει προσθήκη νέων όγκων, κατ’ επέκταση ή/και καθ’ ύψος των διατηρούμενων όγκων, ενώ θα ανεγερθούν και νέα κτίρια εντός του ακινήτου. Η οριστική μελέτη αξιοποίησης του κτιριακού συγκροτήματος θα εγκριθεί από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.).
Το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο για την έκταση θα εξασφαλίζει τη φιλοξενία σημαντικού αριθμού νεοφυών επιχειρήσεων, τεχνοβλαστών, καινοτόμων εταιρειών, ερευνητικών ιδρυμάτων και φορέων καινοτομίας, ενώ θα διευκολύνει την επικοινωνία και διασύνδεση μεταξύ εταιρειών, επιχειρηματιών, ερευνητικών φορέων, πανεπιστημίων και επιστημόνων. Επίσης, θα ενισχύει την ανάπτυξη δραστηριοτήτων έρευνας και καινοτομίας στο χώρο του φαρμάκου κλπ.
Από το ΕΠΣ στο σύνολο της περιοχής επέμβασης καθορίζονται χρήσεις γης όπως :
α) Κύρια χρήση (δηλαδή Γραφεία / Κέντρα έρευνας / Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων). Η κύρια χρήση θα αποτελεί κατ’ ελάχιστον το 50% της συνολικής δόμησης και θα επιτρέπεται η εγκατάσταση ερευνητικών εργαστηρίων, βιβλιοθήκης, χώρων εκπαίδευσης – σεμιναρίων, χώρων διοίκησης του κέντρου και εκθεσιακού χώρου / χώρου παρουσιάσεων.
β) Συνοδές χρήσεις, δηλαδή χώροι συνάθροισης κοινού, συνεδριακά κέντρα, εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (γυμναστήρια, κ.λπ.), εστίαση, αναψυκτήρια, καταλύματα επισκεπτών – ερευνητών, αποθήκες χαμηλής όχλησης, επαγγελματικά εργαστήρια αποκλειστικά προηγμένης τεχνολογίας και παραγωγής καινοτόμων προϊόντων. Επιπλέον, θα επιτρέπεται η κατασκευή δύο υπόγειων σταθμών για την χωροθέτηση βοηθητικών χώρων, ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και στάθμευσης οχημάτων.
Για το σύνολο της περιοχής επέμβασης, καθορίζονται οι εξής όροι και περιορισμοί δόμησης:
– Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 2,6
– Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 60%
– Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 21 μέτρα
Στο ΕΠΣ προτείνεται η διατήρηση και ανάδειξη των δύο υφιστάμενων τοπόσημων (Υδατόπυργος και Φουγάρο) με τη δημιουργία ενός ενιαίου ανοιχτού χώρου πρασίνου. Ο παλαιός εξοπλισμός του εργοστασίου (πχ πορσελάνινοι αποστακτήρες, σωληνώσεις, γραμμή επεξεργασίας κ.λπ.) που έχει διασωθεί, θα διατηρηθεί και θα αξιοποιηθεί μουσειακά εντός του Κέντρου, αναδεικνύοντας την ιστορικότητα του χώρου.
Όλες οι εγκαταστάσεις που θα υλοποιηθούν σε εφαρμογή του ΕΠΣ εντός του ακινήτου, θα συνδεθούν με τα υφιστάμενα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης. Όπου απαιτείται από τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις να εφαρμοστούν ειδικότερα μέτρα και όροι για τη διαχείριση υγρών αποβλήτων π.χ. των επαγγελματικών εργαστηρίων, θα λαμβάνεται η σχετική μέριμνα με ευθύνη του κυρίου του έργου ή της δραστηριότητας.
Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) συνοδεύεται από αρχιτεκτονική πρόταση, η οποία δεν είναι δεσμευτική. Για την τελική διαρρύθμιση των νέων κτιρίων θα υλοποιηθεί νέα αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία θα εγκριθεί από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Ευαίσθητα στοιχεία
Σύμφωνα με τη ΣΜΠΕ, η περιοχή επέμβασης του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ακίνητο ΧΡΩ.ΠΕΙ.) δεν βρίσκεται εντός κηρυγμένου – οριοθετημένου αρχαιολογικού χώρου, ούτε υπάρχει ορατότητα ή γειτνίαση με μνημείο αρμοδιότητάς της, στο οποίο να προκαλείται άμεση ή έμμεση βλάβη. Ωστόσο, η περιοχή στην οποία θα αναπτυχθεί, παρουσιάζει μεγάλο αρχαιολογικό ενδιαφέρον, καθώς εμπίπτει εντός της ζώνης διέλευσης των Μακρών Τειχών, ενώ στην ευρύτερη περιοχή κατά το παρελθόν έχουν αποκαλυφθεί σημαντικές αρχαιότητες (τμήματα του νοτίου και του βορείου σκέλους των Μακρών Τειχών, αρχιτεκτονικά κατάλοιπα οικιών και αγωγών, τάφοι και αρχαίες οδοί).
Το βιομηχανικό συγκρότημα ΧΡΩ.ΠΕΙ. είχε χαρακτηρισθεί ως διατηρητέο το 1997 (υπ’ αριθ. 7863/1383/ 30.1.1997 – ΦΕΚ 267/Δ/7.4.1997) στο πλαίσιο ομαδικής κήρυξης κτιρίων και κυρίων όψεων κτιρίων, κατά μήκος του άξονα της οδού Πειραιώς. Ως προς τις προβλεπόμενες χρήσεις των συγκεκριμένων διατηρητέων κτιρίων επιτρέπονται οι χρήσεις: χώροι συνάθροισης κοινού – πολιτιστικές λειτουργίες – αναψυχή εν γένει – διοίκηση – γραφεία – κοινωνική πρόνοια.
Επιπρόσθετα με ειδική ρύθμιση στον νόμο 4647/2019 καθορίστηκε ότι στα κτίρια που βρίσκονται στο συγκεκριμένο ακίνητο και έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα (βιομηχανικό συγκρότημα κτηρίων) επιτρέπονται οι προσθήκες, είτε κατ’ επέκταση είτε καθ’ ύψος, η αποκατάσταση των αρχιτεκτονικών και μορφολογικών στοιχείων τους, η εσωτερική αναδιάταξη των χώρων τους, καθώς και επεμβάσεις για λόγους λειτουργικούς, κατά τρόπον που να μην θίγεται ο αρχιτεκτονικός τους χαρακτήρας.
Εξοικονόμηση ενέργειας
Επίσης, ο σχεδιασμός των έργων εντός του ακινήτου θα πρέπει να προβλέπει τη μέγιστη ενεργειακή αποδοτικότητα των κτιρίων με την επιλογή των κατάλληλων υλικών κατασκευής, την ορθή διαστασιολόγηση των ανοιγμάτων, τη μείωση των απωλειών θερμότητας των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, την επιλογή εξοπλισμού θέρμανσης, αερισμού, κλιματισμού και φωτισμού υψηλής ενεργειακής απόδοσης με βάση τον ΚΕΝΑΚ και την εγκατάσταση ΑΠΕ. Έτσι θα εφαρμοστούν οι αρχές της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής για τον σχεδιασμό κτιρίων και χώρων (εσωτερικών και εξωτερικών – υπαίθριων), με βάση το μικροκλίμα της περιοχής αξιοποιώντας την ηλιακή ενέργεια και άλλες ανανεώσιμες πηγές.
Επιπρόσθετα, θα διερευνηθούν οι δυνατότητες αξιοποίησης καινοτόμων μεθόδων μείωσης της κατανάλωσης ενέργειας, όπως η «πράσινη στέγη» και ηλεκτρομηχανολογικές επιλογές που θα χαρακτηρίζονται από μεγιστοποίηση της ενεργειακής αποτελεσματικότητας. Ακόμη θα γίνει χρήση φωτιστικών σωμάτων και λαμπτήρων υψηλής απόδοσης με παράλληλη ρύθμιση στα κατάλληλα επίπεδα φωτισμού σε συνδυασμό με τον φυσικό φωτισμό, θα αξιοποιηθούν σύγχρονα συστήματα διαχείρισης κτιρίων (building management systems, BMS), ώστε να επιτυγχάνεται ο λεπτομερής έλεγχος και ρύθμιση των συνθηκών θερμότητας – υγρασίας εντός των κτιρίων, με στόχο την μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης.
