Του Νίκου Ρουσάνογλου
Επιβεβαιώνεται πλήρως η πρόβλεψη στελεχών και φορέων της αγοράς ακινήτων, που ανέμεναν κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την απόφαση του ΣτΕ για τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, καθώς τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τον μήνα Ιανουάριο, αποκαλύπτουν μια εικόνα πλήρους κατάρρευσης. Αυτή είναι εμφανέστερη στις περιοχές υψηλής ζήτησης, δηλαδή στα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία για την ανέγερση νέων κατοικιών, στα νότια προάστια παρατηρείται ετήσια μείωση κατά 74,4% με βάση τον αριθμό των κατοικιών, καθώς εγκρίθηκαν μόλις 48 άδειες, έναντι 188 τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Η πτώση με βάση τον όγκο αγγίζει το 79,4% και με βάση την επιφάνεια το 77,8%. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια καταγράφεται πτώση των αδειών για ανέγερση νέων κατοικιών, κατά 75,35% με βάση τον αριθμό των αδειών, κατά 76% με βάση τον όγκο και κατά 76,5% με βάση την επιφάνεια. Στο κέντρο της Αθήνας, η πτώση είναι ηπιότερη, πλην όμως παραμένει πολύ υψηλή.
Συγκεκριμένα, καταγράφεται ετήσια μείωση κατά 53,8% με βάση τον αριθμό των αδειών και κατά 52,9% με βάση τον όγκο. Στα δυτικά προάστια η μείωση με βάση τον αριθμό των αδειών αγγίζει το 67,4%, ενώ με βάση τον όγκο το 62%.
Συνολικά στην Αττική, τον φετινό Ιανουάριο σημειώθηκε πτώση του αριθμού των αδειών για νέα κτίρια κατοικιών κατά 66%, κατά 65% με βάση τον όγκο και κατά 65% με βάση την επιφάνεια. Στο σύνολο της χώρας, η μείωση είναι μικρότερη αλλά εξίσου μεγάλη, καθώς αγγίζει το 47,5% με βάση τον αριθμό, κατά 46,5% με βάση τον όγκο και κατά 45,6% με βάση την επιφάνεια.
Σύμφωνα με την ανακοίνωση της ΕΛΣΤΑΤ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 282.535 τ.μ. επιφάνειας και 1.234.455 κυβικά μέτρα όγκου, παρουσιάζοντας μείωση κατά 17,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 37,2% στην επιφάνεια και μείωση κατά 38,4% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Φεβρουάριο 2024 έως τον Ιανουάριο 2025, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει αύξηση κατά 12,3% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 12,7% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 5,3% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Φεβρουαρίου 2023-Ιανουαρίου 2024.
Υπενθυμίζεται ότι το 2024, εκδόθηκαν άδειες για την ανέγερση σχεδόν 47.000 νέων κατοικιών, έναντι 35.596 το 2023, μια αύξηση κατά 32% (και κατά 26% με βάση την επιφάνεια). Στην Αττική, το αντίστοιχο μέγεθος ανήλθε σε 13.207 κτίρια κατοικιών, συνολικής επιφάνειας 1,53 εκατ. τ.μ. Ωστόσο, παρά την αύξηση που καταγράφεται σε απόλυτους αριθμούς, η σύγκριση ανά οικοδομική άδεια είναι αρνητική. Συγκεκριμένα, το 2024, στην Αττική, όπου υπήρξαν σημαντικές αντιδράσεις από αρκετούς δήμους στην χρήση των ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ, φαίνεται πως οδήγησε σε μια μερική περιστολή της χρήσης τους, έστω για ένα μικρό διάστημα (κυρίως την περίοδο Μαΐου-Αυγούστου). Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τα κυβικά όγκου ανά άδεια για ανέγερση κατοικιών, να διαμορφωθούν σε 398, όντας 6,5% χαμηλότερα από το 2023 (426,4 κυβικά ανά άδεια). Αντίστοιχα, η μέση επιφάνεια υποχώρησε κατά 5% σε 116,4 τ.μ. Αντίστοιχα, σε πανελλαδικό επίπεδο, σημειώθηκε πτώση του όγκου ανά άδεια κατά 8,5% και της μέσης επιφάνειας ανά άδεια κατά 4,2%.
Πηγές της αγοράς επισημαίνουν ότι η αγορά καλείται να βρει τις νέες της ισορροπίες μετά την δημοσίευση της απόφαση του ΣτΕ, τον φετινό Ιανουαρίου, της οποίας προηγήθηκε ανακοίνωση με τα κύρια σημεία και σημείο καμπής την 11η Δεκεμβρίου του 2024. Με βάση την απόφαση, όσες άδειες είχαν εκδοθεί και είχαν ξεκινήσει να υλοποιούνται μέχρι την συγκεκριμένη ημερομηνία, μπορούν να προχωρήσουν. Αντιθέτως, για όσες άδειες αποτελούν αντικείμενο προσφυγής, θα αποφασίσουν τα δικαστήρια, προφανώς λαμβάνοντας υπόψη την απόφαση του ΣτΕ. Αντίστοιχα, σε περιπτώσεις έργων που δεν πρόλαβαν να εκδώσουν άδειες, αλλά έχουν επενδυθεί χρήματα, π.χ. για την αγορά της γης, εγείρεται σοβαρό ζήτημα, με δεδομένο ότι θα πρέπει να αναθεωρηθούν τα αρχικά σχέδια.
Στην πράξη, τα “ευεργετήματα” έχουν καταργηθεί προσωρινά, κάτι που έχει ανατρέψει τον σχεδιασμό των οικοπεδούχων-κατασκευαστών, ενώ η αβεβαιότητα εντείνεται από το γεγονός ότι κάποια από τα μπόνους, όπως τα υπόγεια και οι σοφίτες εξακολουθούν να αποτελούν αντικείμενο κρίσης του ΣτΕ με μελλοντικές του αποφάσεις. Έτσι, οι περισσότεροι αναμένουν να ξεκαθαρίσει το τοπίο, έως ότου λάβουν τις τελικές τους αποφάσεις.
Αυτό σημαίνει ότι η πτωτική πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας θα έχει και συνέχεια κι ενώ ακόμα αναμένονται οι διευκρινιστικές εγκύκλιοι από το Υπ. Περιβάλλοντος κι Ενέργειας, αναφορικά με τον τρόπο έκδοσης των αδειών, καθώς δεν έχει νομοθετηθεί ούτε το τι ακριβώς θεωρείται έναρξη εργασιών, ούτε με ποιο τρόπο μπορεί να γίνει μια αναθεώρηση. Επίσης, το ΤΕΕ αναφέρει ότι θα πρέπει να προχωρήσει το ταχύτερο δυνατόν η νομοθέτηση νέου οικοδομικού κανονισμού, που θα είναι όσο το δυνατόν πιο απλός, ορίζοντας μόνο τα ύψη και τους όγκους των κτιρίων (και όχι και την εσωτερική διαμόρφωση), ενώ για να αποφευχθούν παρόμοιες παλινωδίες, θα πρέπει να φέρει και την “βούλα” του ΣτΕ, μέσω Προεδρικού Διατάγματος.
