Το Υπουργείο Περιβάλλοντος οφείλει είτε να απαλλοτριώσει είτε να ανταλλάξει την έκταση οικοδομικού συνεταιρισμού, στον οποίο πριν από 45 χρόνια απαγορεύτηκε να χτίσει επειδή κατέχει δασική έκταση. Αυτό ορίζει το Συμβούλιο Συμμόρφωσης του Συμβουλίου της Επικρατείας, στην οποία προσέφυγε ο συνεταιρισμός, καθώς πέρασαν δέκα χρόνια από τη στιγμή που «δικαιώθηκε» από το ΣτΕ, χωρίς αποτέλεσμα. Η υπόθεση φέρνει στο προσκήνιο την τύχη δεκάδων, ίσως και εκατοντάδων οικοδομικών συνεταιρισμών που παραμένουν σε μια «ενδιάμεση» κατάσταση. Παράλληλα αναδεικνύει τον ψηφοθηρικό χαρακτήρα των ρυθμίσεων περί «τράπεζας γης», που μέσα σε μια δεκαετία έχουν τροποποιηθεί τρεις φορές (παρουσιαζόμενες κάθε φορά ως «λύση»), αλλά δεν έχουν εφαρμοστεί.
Η υπόθεση αφορά τον «Παραθεριστικό Οικοδομικό Συνεταιρισμό Ασφαλιστών», ο οποίος κατέχει έκταση 345 στρεμμάτων στη θέση Χαμολιά Βραώνας του δήμου Μαρκόπουλου Μεσογαίας. Ο συνεταιρισμός ξεκίνησε τη διαδικασία πολεοδόμησης το 1968 και έλαβε μια σειρά από εγκρίσεις μέχρι το 1971, όταν το τότε Υπουργείο Γεωργίας αρνήθηκε να εγκρίνει την πολεοδόμηση της περιοχής. Το Υπουργείο υποστήριξε ότι πρόκειται για διακατεχόμενη δασική έκταση. που είχε μεταβιβαστεί παράνομα από τη Μονή Πεντέλης στον συνεταιρισμό. Στην πορεία (το 1975) το Υπουργείο Γεωργίας άλλαξε γνώμη και αναγνώρισε την έκταση ως ιδιωτική κτήση. Όταν όμως το 1980 το τότε Υπουργείο Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος (ΥΧΟΠ) προώθησε εκ νέου διάταγμα για την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης, το Υπουργείο Γεωργίας το «μπλόκαρε» ξανά, καθώς σύμφωνα με το νέο Σύνταγμα και τον (πρωτοποριακό τότε, «ξεδοντιασμένο» σήμερα) ν. 998/1979 τα δάση και οι δασικές εκτάσεις δεν μπορούσαν πια να αξιοποιηθούν οικιστικά. Να σημειωθεί βέβαια ότι σε ακριβώς διπλανή έκταση είχε προλάβει να ανεγερθεί συνεταιρισμός υπαλλήλων του Πολυτεχνείου.
Η υπόθεση παρέμεινε νεκρή για 30 χρόνια. Το 2010 τα μέλη του Συνεταιρισμού κατέθεσαν αίτηση στο Υπουργείο Περιβάλλοντος ζητώντας να δοθεί λύση: αφού η έκταση δεν μπορεί να χτιστεί, τότε να απαλλοτριωθεί ή να ανταλλαγεί με άλλη έκταση. Η απάντηση που έλαβε από το Δημόσιο ήταν πως για την ανταλλαγή εκτάσεων έπρεπε σύμφωνα με τη νομοθεσία του 2003 να συγκροτηθεί μια επιτροπή, η οποία δεν συγκροτήθηκε ποτέ.
Ο συνεταιρισμός προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας και κατάφερε να λάβει μια θετική απόφαση (αρ. 3052/2015). Το Δικαστήριο αναγνώρισε ότι με τις αποφάσεις των δεκαετιών ’60 και ’70 η Πολιτεία είχε αναγνωρίσει τη δυνατότητα οικοδόμησης και έτσι «δημιούργησε εύλογη προσδοκία στον αιτούντα συνεταιρισμό ότι επίδικη έκταση θα ήταν οικιστικώς αξιοποιήσιμη». Και επομένως η έκταση έπρεπε είτε να απαλλοτριωθεί ή να ανταλλαγεί.
Λίγο πριν κλείσει δεκαετία από την έκδοση της απόφασης, ο συνεταιρισμός αποφάσισε να προσφύγει στο Συμβούλιο Συμμόρφωσης του ΣτΕ, ένα όργανο που μεσολαβεί όταν δεν εφαρμόζεται μια δικαστική απόφαση για να ασκήσει πίεση για την εφαρμογή της. Η απόφαση του Συμβουλίου εκδόθηκε πριν από λίγες ημέρες (7/2025) και καταλήγει στο ίδιο συμπέρασμα: η Διοίκηση πρέπει είτε να απαλλοτριώσει την έκταση, ή να την ανταλλάξει με άλλη οικοδομήσιμη έκταση. Το ΣτΕ απέρριψε τα επιχειρήματα του Δημοσίου, ότι στο μεταξύ η νομοθεσία μεταβλήθηκε πολλές φορές με αποτέλεσμα να υπάρχει αδυναμία συμμόρφωσης. «Η μεταβολή του νομοθετικού καθεστώτος δεν παρίσταται ικανή να δικαιολογήσει την παράλειψη συμμόρφωσης της Διοίκησης. Οφείλει συνεπώς η Διοίκηση να επιληφθεί άμεσα του ζητήματος», καταλήγει το ΣτΕ.
Τράπεζα γης «στα χαρτιά»
Ένα από τα πολλά ενδιαφέροντα που προκύπτουν από την απόφαση του Συμβουλίου Συμμόρφωσης είναι πώς η εξαγγελθείσα ως… «μεταρρύθμιση», δημιουργία της «τράπεζας γης» ουδέποτε υλοποιήθηκε. Η πρώτη ρύθμιση έγινε με τον ν. 4178/13 (τον δεύτερο νόμο για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων) όπου προβλεπόταν η δημιουργία της «τράπεζας γης» ως μηχανισμό διαχείρισης των δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή. Μετά ήρθε ο ν.4280/14 (που έμεινε γνωστός ως «δασοκτόνος») και προσέθεσε στις αρμοδιότητες της «τράπεζας γης» την ανταλλαγή εκτάσεων από οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Κατόπιν το 2017 η τότε κυβέρνηση… ένιωσε την ανάγκη επαναβάπτισης του θεσμού σε «Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων», επεκτείνοντας παράλληλα το πεδίο της στους χώρους πρασίνου. Τέλος, με τον ν.4759/20 η νέα κυβέρνηση αποφάσισε να διαχωρίσει τη θέση της από την προηγούμενη επαναβαπτίζοντας, με τη σειρά της τον θεσμό σε «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», «βάζοντας χέρι» στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότησή του. Ωστόσο σε καμία από τις τρεις περιπτώσεις δεν ολοκληρώθηκε το απαραίτητο πλαίσιο και έτσι παρά τις μεγάλες πολιτικές εξαγγελίες οι τράπεζες παρέμειναν… «στα χαρτιά».
Όσον αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, το Υπουργείο Περιβάλλοντος κατά καιρούς έχει επιχειρήσει την καταγραφή τους (υπολογίζονται από το ΥΠΕΝ στους 300, υπολογισμός που μάλλον είναι υπερβολικός). Παράλληλα έγιναν ρυθμίσεις για το ξεκαθάρισμα της εικόνας, καθώς κάποιοι συνεταιρισμοί λειτουργούν ως οχήματα οικονομικής εκμετάλλευσης των μελών τους από ομάδες επιτηδείων (δικηγόρων, μηχανικών) που αποσπούν για δεκαετίες συνδρομές και ποσά για δικαστικά έξοδα με την υπόσχεση της «απεμπλοκής». Ο ν. 4465 του 2017 έδωσε προθεσμία ενός έτους για την εναρμόνιση των καταστατικών των συνεταιρισμών με τη νομοθεσία ή τη διάλυσή τους. Η προθεσμία που δόθηκε το 2011 για την ολοκλήρωση των έργων υποδομής σε εκτάσεις συνεταιρισμών έφθασε μετά από τρεις παρατάσεις να λήξει το 2024. Τέλος με μια τροπολογία στον 5106/2024 το ΥΠΕΝ έδωσε τη δυνατότητα πώλησης οικοπέδων μεμονωμένων ιδιοκτητών (εξισώνοντας το εγκεκριμένο διάγραμμα εφαρμογής που περιλάμβανε διανομή των οικοπέδων σε ιδιοκτήτες, με “κανονική” πράξη εφαρμογής). Πολλοί συνεταιρισμοί πιέζουν για την πολεοδόμηση των εκτάσεών τους μέσω των (υπό εκπόνηση) τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, με βάση εγκρίσεις που δόθηκαν πριν αρκετές δεκαετίες.
