Των: Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας, και Κωνσταντίνας Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού
Η πολεοδομική και οικοδομική πολιτική στην Ελλάδα βρίσκεται σε μια ιστορική καμπή. Η πρόσφατη αναθεώρηση του ΝΟΚ, η εισαγωγή του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η κατάργηση της δόμησης εκτός σχεδίου, οι νέες ρυθμίσεις για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων (ΠΔ 194/2025), αλλά και η εφαρμογή του ΠΔ 71/2019 για μελέτες ιδιωτικών έργων, συνθέτουν ένα πολυπαραγοντικό πλέγμα που αναδιαμορφώνει ριζικά τον τρόπο παραγωγής του δομημένου περιβάλλοντος.
Ας ξετυλίξουμε, λοιπόν, αυτό το “παζλ” μέσα από τους βασικούς του άξονες:
- Η Κατάργηση των Ευεργετημάτων του ΝΟΚ και το “Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο”
Μετά από 13 χρόνια εφαρμογής, το ΣτΕ με τις αποφάσεις 146–149/2025 ακύρωσε την οριζόντια εφαρμογή των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, επαναφέροντας την ανασφάλεια στην οικοδομική δραστηριότητα. Το ΥΠΕΝ επιχείρησε να διαχειριστεί το πρόβλημα με δύο νέες κατευθύνσεις:
- Όσοι έχουν ξεκινήσει εργασίες πριν την 11.12.2024 μπορούν να συνεχίσουν με τα μπόνους (υπό ΠΔ).
- Όσοι δεν πρόλαβαν, πρέπει να πληρώσουν “περιβαλλοντικό ισοδύναμο” για να αξιοποιήσουν το ίδιο δικαίωμα.
Αυτός ο «φόρος» επενδύεται με περιβαλλοντική ρητορική, όμως στην ουσία πρόκειται για οικονομική επιβάρυνση που μετατρέπεται σε προϋπόθεση ανάπτυξης. Το πρόβλημα: πλήττει δυσανάλογα μικρούς ιδιοκτήτες και μηχανικούς με πελάτες εκτός μαζικών προγραμμάτων ή ΣΔΙΤ.
- Η Σταδιακή Κατάργηση της Εκτός Σχεδίου Δόμησης και η “Οριοθέτηση” των Οικισμών
Το ΠΔ 194/2025 θεσπίζει νέους, αυστηρότερους όρους δόμησης για τους μικρούς οικισμούς, χωρίζοντας περιοχές σε ζώνες Α, Β και Β1, με διαφορετικά πολεοδομικά καθεστώτα. Παράλληλα, εφαρμόζεται η de facto κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, αφού πλέον μόνο όσοι ενταχθούν σε οργανωμένα σχέδια ή επενδυτικά προγράμματα αποκτούν οικοδομησιμότητα.
Το αποτέλεσμα; Ολόκληρες γεωγραφικές περιοχές, κυρίως στην επαρχία, «παγώνουν» ως προς την αξιοποίηση, με τεράστιες επιπτώσεις στην αξία γης, στην τοπική εργασία και στις μικρές τεχνικές επιχειρήσεις.
- Ο Πειραματισμός με την Αυθαίρετη Δόμηση και οι Εξαιρέσεις των “Μεγάλων”
Παρά την αυστηροποίηση, η κυβέρνηση επιτρέπει τη νομιμοποίηση αυθαίρετων αθλητικών εγκαταστάσεων μέσω ειδικής ρύθμισης (Δεκ. 2024). Η επιλογή αυτή αποκαλύπτει ένα παράδοξο: το Κράτος δείχνει αυστηρό στην καθημερινή οικοδομή, αλλά ευέλικτο στις μεγάλες “ειδικές περιπτώσεις”.
Επιπλέον, εξαιρούνται του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου τα διατηρητέα και τα έργα ειδικού χωρικού σχεδίου. Πρακτικά, ενθαρρύνονται μόνο όσοι συμμετέχουν σε “σχεδιασμένες” επενδύσεις.
- Ενεργειακοί Επιθεωρητές: Από την Τάξη στην Επιφάνεια
Η κατάργηση των τάξεων στο μητρώο ενεργειακών επιθεωρητών και η νέα μοριοδότηση βάσει επιφανειών (ΦΕΚ 1228/Β/2025) δημιουργεί ένα στρεβλό ανταγωνιστικό πεδίο, όπου η εμπειρία και η εξειδίκευση παραγκωνίζονται.
Αντί να ενισχυθεί η ποιότητα της ενεργειακής αξιολόγησης, επιλέγεται μια λογική μαζικής διεκπεραίωσης.
- Χρυσή Βίζα, ΣΔΙΤ και Στεγαστική Πολιτική: Σύγκρουση ή Σύμπλευση;
Η “Κοινωνική Κατοικία” επανασυστήνεται ως πεδίο επενδύσεων μέσω ΣΔΙΤ και αξιοποίησης των προγραμμάτων “χρυσής βίζας”. Το ζήτημα, όμως, είναι βαθιά πολιτικό: Ποιος τελικά χτίζει για ποιον; Και με ποιο κόστος;
Οι μηχανικοί παραμερίζονται, ενώ στη θέση της ιδιοκατοίκησης εμφανίζεται η “χρηματοδοτούμενη ενοικίαση”. Η μικροϊδιοκτησία μετατρέπεται από θεμέλιο κοινωνικής σταθερότητας σε αντικείμενο ρευστοποίησης.
- Μηχανικοί: Από Κεντρικοί Συντελεστές, σε Διαχειριστές Διαδικασιών;
Ο Ν.4495/2017 επιχείρησε να ενισχύσει τη θέση του μηχανικού ως ελεγκτή και επόπτη ποιότητας. Η μεταρρυθμιστική του κατεύθυνση, όμως, σταδιακά εξασθενεί μπροστά στην υποκατάσταση των τεχνικών επιστημόνων από “διαχειριστές εργαλείων”, εστιάζοντας σε συστήματα, αδειοδοτήσεις και ελέγχους από απόσταση.
Επίλογος: Ο Χώρος ως Αντικείμενο Πολιτικής και Ιδεολογίας
Η πολεοδομία δεν είναι τεχνοκρατική ουδετερότητα. Είναι πολιτική πράξη. Οι αλλαγές αυτές δεν είναι τυχαίες. Εντάσσονται σε ένα δομικό σχέδιο μετασχηματισμού της ελληνικής κοινωνίας, με στόχο τη μείωση της αυτοαπασχόλησης, την αναδιάρθρωση της μικρής ιδιοκτησίας και την ενοποίηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας σε λίγους παίκτες.
Το ερώτημα, πλέον, δεν είναι “τι χτίζουμε”, αλλά ποιος επιτρέπεται να χτίζει και για ποιον.
—————–
Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός
