Του Νίκου Ρουσάνογλου
Ακίνητα εισοδήματος συνολικής αξίας άνω των 650 εκατ. ευρώ θα προσθέσουν στους ισολογισμούς τους το επόμενο διάστημα η Aktor Group και η REDS του ομίλου Ελλάκτωρ. Με αποδόσεις πέριξ του 7% ή και ακόμα παραπάνω σε κάποιες περιπτώσεις και σταθερά λειτουργικά κέρδη, τα ακίνητα αυτά θα επιτρέψουν στους ομίλους να ενισχύσουν την κερδοφορία τους σε βάθος πολλών ετών, δημιουργώντας μια χρήσιμη “ασπίδα” απέναντι σε μια κρίση, αλλά και προσφέροντας περαιτέρω δυνατότητες μόχλευσης τραπεζικού δανεισμού για χρηματοδότηση άλλων δραστηριοτήτων, όπως π.χ. η κάλυψη της ίδιας συμμετοχής σε νέες παραχωρήσεις και έργα ΣΔΙΤ.
Η Aktor συμφώνησε πρόσφατα να εξαγοράσει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Prodea συνολικής αξίας 582 εκατ. ευρώ. Αφορά σε κτίρια γραφείων, καταστήματα και άλλες κατηγορίες ακινήτων, συνολικής επιφάνειας 390.000 τ.μ. Το 65% των ακινήτων βρίσκεται στην Ελλάδα και το 57% αφορά κτίρια γραφείων. Είναι χαρακτηριστικό ότι μεταξύ των ακινήτων, που θα περιλαμβάνονται στο “πακέτο” που έχουν επεξεργαστεί οι δύο πλευρές, βρίσκονται και σημαντικά “φιλέτα” με κυριότερο, το HUB 26, που θα αποτελέσει το πρώτο βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για ακίνητο που αναπτύσσεται από την Dimand Real Estate, σε συνεργασία με την Prodea Investments, που συμμετέχει ως επενδυτής από την αρχή του έργου. Αυτό επιτρέπει στην εταιρεία να εγγράψει και σημαντική υπεραξία από την πώληση. Η συνολική επένδυση είναι ύψους 56 εκατ. ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου υπολογίζεται ότι θα ξεπερνά τα 70 εκατ. ευρώ. Στην λίστα των ακινήτων βρίσκεται και το κτίριο γραφείων της Prodea στην Βουλγαρία (City Tower), αξίας αποτίμησης 91,5 εκατ. ευρώ και επιφάνειας 54.000 τ.μ. Πρόκειται για έναν πύργο, που έχει αναπτύξει η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ. Το τρίτο σημαντικότερο ακίνητο είναι το εμπορικό κέντρο Avenue στην Λ. Κηφισίας, μικτής επιφάνειας 57.832 τ.μ. και αξίας 62,5 εκατ. ευρώ.
Από το πακέτο των 56 ακινήτων, ήδη από το 2025, η Aktor αναμένεται να εισπράττει έσοδα από ενοίκια ύψους 46 εκατ. ευρώ ετησίως, λειτουργικά κέρδη 40 εκατ. ευρώ (περιθώριο 87%) και καθαρά κέρδη 14 εκατ. ευρώ. Η ετήσια απόδοση θα διαμορφωθεί σε 7%. Ωστόσο, έως το 2030 προβλέπονται και σημαντικές αυξήσεις στα ποσά αυτά, τόσο μέσω οργανικής ανάπτυξης και προσθήκης κι άλλων ακινήτων στο σχετικό χαρτοφυλάκιο, όσο και μέσω των αναπροσαρμογών των μισθωμάτων. Στο πλαίσιο αυτό, το 2030, η εταιρεία προβλέπει ότι τα έσοδα από ενοίκια θα αυξηθούν σε 65 εκατ. ευρώ, τα λειτουργικά κέρδη σε 55 εκατ. ευρώ και τα καθαρά κέρδη σε 40 εκατ. ευρώ, ενώ η μικτή αξία του χαρτοφυλακίου θα προσεγγίζει τα 950 εκατ. ευρώ.
Επένδυση 80 εκατ. ευρώ πραγματοποιεί και η REDS του ομίλου Ελλάκτωρ, η οποία θα αποκτήσει 8 κτίρια με συνολικά 182 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ένα κτίριο γραφείων κι ένα ξενοδοχείο. Πρόκειται για ένα “πακέτο” ακινήτων συνολικής επιφάνειας 15.000 τ.μ. και εκτιμώμενης αξίας 64 εκατ. ευρώ, ιδιοκτησίας εταιρειών συμφερόντων του κ. Χένρι Χόλτερμαν, που ηγείται της Reggeborgh Invest, μεγαλομετόχου του ομίλου Ελλάκτωρ. Η κίνηση αυτή γίνεται προκειμένου να “προικιστεί” η REDS με ακίνητα εισοδήματος, που θα ενισχύσουν τα έσοδα και τα λειτουργικά της κέρδη, έως ότου ωριμάσουν τα τρία μεγάλα επενδυτικά έργα ανάπτυξης, που έχει στο χαρτοφυλάκιό της.
Το μεγαλύτερο από τα κτίρια που θα αποκτήσει η εταιρεία αφορά σε 60 διαμερίσματα, συνολικής επιφάνειας 3.909 τ.μ. (περιλαμβάνει και ισόγειο κατάστημα) και βρίσκεται στην οδό Αβέρωφ 7, κοντά στο Εθνικό Αρχαιολογικού Μουσείο. Η εκτιμηθείσα αξία υπολογίζεται σε 15,7 εκατ. ευρώ. Το δεύτερο πιο ακριβό ακίνητο αφορά στο “μπουτίκ” ξενοδοχείο, δυναμικότητας 35 δωματίων, που βρίσκεται στην Πλάκα, στην συμβολή της Ερμού και με την οδό Μιαούλη. Πρόκειται για κτίριο επιφάνειας 1.113 τ.μ. και αξίας 13,8 εκατ. ευρώ. Σημαντικής αξίας ύψους 9,44 εκατ. ευρώ κρίνεται και το κτίριο 25 εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων κι επιφάνειας 2.314 τ.μ. στην οδό Δημητρέσσα 4 στον Λυκαβηττό.
Η εξαγορά των ακινήτων από την REDS θα γίνει μέσω της υπογραφής ενός κοινού ομολογιακού δανείου, ύψους 65 εκατ. ευρώ, με την πλήρη κάλυψη της Ελλάκτωρ. Το δάνειο αυτό θα είναι διάρκεια επτά ετών και με επιτόκιο 2,65% πλέον περιθωρίου. “Κλειδί” αποτελεί το γεγονός ότι τα ακίνητα αυτά προσφέρουν μια καλή και σταθερή απόδοση, καθώς εισπράττουν μισθώματα και βρίσκονται σε λειτουργία, ενώ είναι και ανακαινισμένα.
