Δεσμευτική συμφωνία με …ουρά για αρκετά χρόνια έκλεισε με τον όμιλο Alpha Bank η κοινοπραξία Dimand-Premia καθώς θα εισέλθει ως βασικός επενδυτής σε εταιρεία του ομίλου Alpha στην οποία μεταφέρθηκαν ή θα μεταφερθούν 573 ακίνητα, εκ των οποίων περίπου το 46% φέρνει, σήμερα, εισόδημα.
Μετά από μακρά περίοδο αποκλειστικών διαπραγματεύσεων, Alpha και το σχήμα Dimand-Premia υπέγραψαν SPA για τη δημιουργία κοινής μετοχικής εταιρείας (joint venture) στον τομέα επενδύσεων ακινήτων. Βάσει της συμφωνίας, η κοινοπραξία Dimand-Premia θα αγοράσει από την Alpha Group Investments Ltd το 65% της εταιρείας Skyline Real Estate, στην οποία θα μεταβιβαστούν, σταδιακά, 573 ανακτηθέντα και ιδιοχρησιμοποιούμενα από τον όμιλο Alpha ακίνητα, που αποτελούν το αντικείμενο της συμφωνίας. Η πρώτη μεταφορά ακινήτων έχει ήδη διενεργηθεί. Το υπόλοιπο 35% της Skyline θα παραμείνει στην κατοχή της Alpha.
Συνολικά στη Skyline Real Estate θα μεταβιβαστούν 573 ακίνητα, συνολικής μικτής επιφάνειας 500 χιλ. τ.μ., αξίας 438 εκατ. ευρώ. Οι επενδυτές, δηλαδή, αγοράζουν τα ακίνητα με μέση τιμή ανά τ.μ. χαμηλότερη των 1000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιπρόσθετα, τα έξοδα μεταβίβασης ( φόρους, μεταβιβαστικά κά) τα αναλαμβάνει ο πωλητής.
Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει τις εξής τρεις βασικές κατηγορίες ακινήτων: περίπου 50 ακίνητα υψηλής προβολής (prime assets), περίπου 320 ακίνητα, τα οποία χρειάζονται εργασίες ανακαίνισης/αναβάθμισης, προκειμένου να επανατοποθετηθούν στην αγορά με την ίδια ή άλλη χρήση και περισσότερες από 200 κατοικίες/διαμερίσματα, τα οποία πρόκειται να πωληθούν σταδιακά (Trading χαρτοφυλάκιο).
Το πλάνο προβλέπει, σε γενικές γραμμές, την σταδιακή πώληση του χαρτοφυλακίου Trading, εντός της πρώτης τριετίας. Τα έσοδα, που θα αντληθούν, μαζί με ξένα και ίδια κεφάλαια, θα χρηματοδοτήσουν την αναβάθμιση/ανακαίνιση των 320 ακινήτων ώστε να επανατοποθετηθούν στην αγορά αναβαθμισμένα με την ίδια ή άλλη χρήση και να πωληθούν. Άτυπος στόχος είναι η διατήρηση 75 ακινήτων από τα 573 του χαρτοφυλακίου σε βάθος μερικών ετών.
Ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων, σύμφωνα με την ανακοίνωση της Dimand, παραδίδεται από τον όμιλο Alpha μισθωμένος ( σ.σ. όταν ξεκίνησε η διαγωνιστική διαδικασία από την Alpha για την ανεύρεση συνεπενδυτή το ποσοστό των ακινήτων που παρήγαγαν εισόδημα ανερχόταν σε 46%). Ο όμιλος Alpha θα παραμείνει μισθωτής για κάποια από τα ακίνητα.
Χρηματοδότηση 240 εκατ. από Alpha Bank
Το 65% της Skyline θα μεταβιβαστεί, εντός Β’ τριμήνου, στην «P&E Investments», μικτή εταιρεία των Dimand (75%) και Premia (25%), στην οποία σε δεύτερο χρόνο θα εισέλθει ως «παθητικός» επενδυτής η EBRD. Το ακριβές τίμημα για τη συναλλαγή θα προσδιορισθεί, κατά την ημερομηνία μεταβίβασης των μετοχών της Skyline, αφού ληφθεί υπ’ όψιν η οικονομική της θέση με αποτίμηση των ακινήτων και ενδεχόμενων υποχρεώσεων. Στο πλαίσιο της συμφωνίας η Alpha Bank θα παράσχει μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση, ως 240 εκατ. ευρώ στη Skyline, με σκοπό τις επενδύσεις ανακαίνισης/επανατοποθέτησης και αγοράς νέων ακινήτων.
Στις οικονομικές καταστάσεις της 30ης Σεπτεμβρίου η Alpha περιλαμβάνει στα στοιχεία ενεργητικού προς πώληση, ιδιοχρησιμοποιούμενα και ανακτηθέντα ακίνητα, καθαρής λογιστικής αξίας 402,89 εκατ. ευρώ, τα οποία αφορούν στο χαρτοφυλάκιο Skyline. Τα assets αποτιμήθηκαν στη χαµηλότερη τιμή, µεταξύ της λογιστικής και εύλογης αξίας µείον τα έξοδα πώλησης. Η ζηµία από την εν λόγω αποτίµηση ανήλθε σε 48,43 εκατ. ευρώ (24 εκατ. ευρώ στις 30/6).
Τι κερδίζει η Alpha από το ντιλ
Για τις επενδύσεις αγοράς ακινήτων και ανακαίνισης/αναβάθμισης, η συμφωνία προβλέπει τη χορήγηση από την Alpha Bank δανείου 200+40 εκατ. ευρώ στη Skyline Real Estate. Για τον ίδιο σκοπό θα διατεθούν και τα έσοδα από την πώληση της «φέτας» trading, που ενέχει το χαρτοφυλάκιο. Το πρώτο μέρος του δανείου (200 εκατ. ευρώ) αναμένεται να εκταμιευθεί στη Skyline Real Estate, πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής, κίνηση που θα ενισχύσει την προσπάθεια της τράπεζας να διατηρήσει υψηλό ρυθμό πιστωτικής επέκτασης, κατά τη φετινή χρονιά.
Επιπρόσθετα, μεταβιβάζοντας αξιοσημείωτο χαρτοφυλάκιο ανακτηθέντων ακινήτων, ο όμιλος αναμένεται να εξοικονομήσει δαπάνες της τάξης των 10 εκατ. ευρώ ετησίως, μετά και την αφαίρεση του κόστους ενοικίου, που θα καταβάλει για ακίνητα στα οποία θα παραμείνει μισθωτής.
Τα προς μεταβίβαση ανακτηθέντα ακίνητα όχι μόνο δεν παράγουν εισόδημα, αλλά επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη με φόρους και έξοδα διαχείρισης/συντήρησης. Η εξοικονόμηση δαπανών θα αποσβέσει σε βάθος διετίας-τριετίας τους φόρους μεταβίβασης καθώς και τα έξοδα συναλλαγής, που επιβαρύνουν, βάσει της συμφωνίας, τον πωλητή.
Υπενθυμίζεται ότι στις 30/9/2022 η Alpha σχημάτισε πρόσθετες προβλέψεις 24,4 εκατ. ευρώ για τα έξοδα πώλησης. Είχε προηγηθεί στις 30 Ιουνίου ο σχηματισμός πρόβλεψης 24 εκατ. ευρώ, μετά την αποδοχή της προσφοράς των Dimand-Premia και την είσοδο σε περίοδο αποκλειστικών διαπραγματεύσεων.
Ο σχηματισμός πρόβλεψης στις 30/06/2022 υποδείκνυε ότι η προσφορά των Dimand-Premia ενείχε discount 5,5%. Σε αυτά τα επίπεδα ( σ.σ. χωρίς να συνυπολογίζονται έξοδα πώλησης) θα διενεργηθεί, σύμφωνα με κύκλους της Alpha Bank η συναλλαγή. Εφόσον αυτό επιβεβαιωθεί, η Alpha «κλείδωσε» την τιμή πώλησης σε επίπεδα προ της ανόδου του κόστους χρήματος.
Η μεταβίβαση του 65% της Skyline Real Estate σε P&E Investments (Joint Venture των Dimand και Premia) αναμένεται να ολοκληρωθεί τον προσεχή Ιούνιο. Μέχρι τότε εκτιμάται ότι θα έχουν εισφερθεί στη Skyline Real Estate (SPV του ομώνυμου χαρτοφυλακίου) και άλλα ακίνητα, με αποτέλεσμα το μετοχικό της κεφάλαιο να ξεπεράσει τα 200 εκατ. ευρώ από 122 εκατ. ευρώ σήμερα. Τα εναπομείναντα ακίνητα θα εισφερθούν, μέσω ΑΜΚ με συνδυασμό κάλυψης εις είδος και μετρητών. Η Alpha θα εισφέρει ακίνητα και η πλευρά Dimand/Premia θα βάζει μετρητά, ώστε το ποσοστό της να μην υποστεί αραίωση.
Τέλος, η Alpha «κλείδωσε» για λογαριασμό της θυγατρικής της Alpha Αστικά Ακίνητα το πρώτο μεγάλο συμβόλαιο διαχείρισης ακινήτων για τρίτους ( σ.σ. εκτός εταιρειών ομίλου Alpha).
Με αυτό τον τρόπο η Alpha Αστικά Ακίνητα θα αυξήσει και θα διαφοροποιήσει τις πηγές εσόδων της. Υπενθυμίζεται ότι η εταιρεία μεταβίβασε στον όμιλο Alpha τα εναπομείναντα ακίνητά της, έναντι τιμήματος άνω των 43 εκατ. ευρώ. Αφού ολοκληρωθεί η μόχλευση κεφαλαίων, μέσω επιστροφής, θα ολοκληρωθεί ο μετασχηματισμός της σε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.
Αυξάνεται η προσφορά νεόδμητων/ανακαινισμένων γραφειακών χώρων
Δεκάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα γραφειακών χώρων κτίζονται ή δρομολογούνται στο Λεκανοπέδιο Αττικής από ΑΕΕΑΠ, real estate funds και developers, δημιουργώντας ένα ρίγος ανησυχίας στην αγορά για το πώς θα απορροφηθεί η προσφορά.
Σε φάση κατασκευής/ανακατασκευής βρίσκονται ο Πύργος του Πειραιά (24 όροφοι και δύο υπόγεια), μέρος της επιφάνειας του οποίου προορίζεται για γραφειακούς χώρους καθώς και κτήριο γραφείων, συνολικού εμβαδού 28 χιλ. τ.μ. (πλέον 29 χιλ. τ.μ. υπόγειου χώρου), που αναγείρουν στο Μαρούσι (πρώην ακίνητο Kodak) Brook Lane και Noval.
Η Brook Lane, σε συνεργασία με Lamda ( κοινοπραξία με 70%-30%), προωθεί επένδυση ανάπτυξης Πύργου μικτής χρήσης ( γραφεία, πολυτελές ξενοδοχείο, κατοικίες) στο Ελληνικό επί της Λ. Βουλιαγμένης, συνολικής επιφάνειας 48 χιλ. τ.μ., ενώ το 3V project (κατασκευή 6 κτηρίων, επιφάνειας 57.450 τ.μ στο Ν. Φάληρο βρίσκεται λίγο πριν την έναρξη εργασιών.
Αν σε αυτά προστεθούν τα γραφεία που θα πάρει η Πειραιώς με το κλειδί στο χέρι σε Ελληνικό, οικόπεδα που κτίζουν 136 χιλ. τ.μ. γραφειακών χώρων, που θα αναγερθούν- σταδιακά- στο Ελληνικό καθώς και αρκετά μικρότερα projects (νέα γραφεία PwC 22,5 χιλ. τ.μ. στη Λ. Κηφισιάς, κτήριο γραφείων 10 χιλ. τ.μ. από Καλλιτσάντση κά) η προσφορά μεγαλώνει αισθητά. Όλοι προσδοκούν ότι η ζήτηση θα παραμείνει ισχυρή.
Αναδημοσίευση από την εφημερίδα NextDeal – Τεύχος 512
