Σταδιακή «στροφή», εντονότερα ή πιο μετριοπαθώς, προς τον τομέα της κατοικίας καταγράφεται ήδη εδώ και κάμποσο χρονικό διάστημα από τις ιδιωτικές εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και τις ΑΕΕΑΠ του κλάδου, με την τάση αυτή να έχει λάβει μεγαλύτερες διαστάσεις το τελευταίο χρονικό διάστημα. Μπορεί τομείς όπως τα logistics, τα γραφεία, ο τουρισμός κ.α. να αποτελούν βασικά πεδία δράσης και ανάπτυξης, ωστόσο, σταδιακά μεγάλα ονόματα του χώρου, όπως οι Dimand, Prodea Investments, Premia, Noval Property (όμιλος Viohalco) και άλλοι «παίκτες» του real estate που διαχειρίζονται συνολικά χαρτοφυλάκια μερικών δισεκατομμυρίων ευρώ, αυξάνουν το αποτύπωμά τους στον οικιστικό τομέα, στα serviced apartments, στις φοιτητικές εστίες, σε ακίνητα για μεγαλύτερες ηλικίες κ.α.., ρίχνοντας δεκάδες εκατομμύρια ευρώ, ενώ και άλλα γκρουπ φαίνεται να εξετάζουν κατά πόσο υπάρχουν περιθώρια για δράση σε κατοικία – τουρισμό (π.χ. Trastor κ.α.). Βέβαια, ήδη «τρέχουν» μεγάλες επενδύσεις – αναπτύξεις που σε σημαντικό βαθμό «στηρίζονται» στον οικιστικό τομέα, με εμβληματικότερη όλων αυτήν της Lamda Development στο Ελληνικό όπου ο τομέας κατοικίας «σπάει τα κοντέρ» με έσοδα ήδη εκατοντάδων εκατ. ευρώ και προσδοκώμενες ροές άνω των 1,1 δισ. ευρώ.
Σημειώνεται ότι αυτή η τάση είχε καταγραφεί και στην πρόσφατη Ενδιάμεση Έκθεση της ΤτΕ για τη Νομισματική Πολιτική 2022 και ειδικότερα για το εγχώριο real estate, όπου, μεταξύ άλλων, και σε σχέση με τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία αναφέρονταν ότι «τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων, που κατευθύνθηκαν σε νέες αγορές επαγγελματικών ακινήτων, τοποθετήθηκαν στην πλειοψηφία τους σε ξενοδοχεία, γραφεία υψηλών προδιαγραφών και επαγγελματικές αποθήκες (επί του συνόλου των επενδύσεων που καταγράφηκαν από την Τράπεζα της Ελλάδος ως “υψηλής αξίας επενδυτικές πράξεις αγοραπωλησιών”), ενώ αποκτήθηκαν και σημαντικής αξίας εκτάσεις για επενδυτική οικιστική ανάπτυξη».
Ποιο είναι το περιβάλλον
Η ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων και εν προκειμένω του οικιστικού τμήματος, έστω κι αν εν μέρει η ενίσχυση τιμών οφείλεται και σε άλλους λόγους (αύξηση κόστους υλικών, πληθωρισμός κ.α.), η πτώση σε αποδόσεις άλλων κλάδων (π.χ. εμπορικά ακίνητα), η έλλειψη νεόδμητων και διαθέσιμων διαμερισμάτων – κατοικιών, και μάλιστα ποιοτικών που μπορούν να υποστηρίξουν και τα νέα δεδομένα με την τηλεργασία, προγράμματα όπως η golden visa, η «επέλαση» τα προηγούμενα χρόνια στον χώρο Airbnb από ξένους και Έλληνες επενδυτές, τα κεφάλαια ρεκόρ που έχουν εισρεύσει στην ελληνική αγορά από ξένα funds (όπως είχε αποκαλύψει το insider.gr, προσεγγίζουν τα 1,6 δισ. ευρώ) και για κατοικία – πολυτελή ακίνητα, αποτελούν λόγους για τους οποίους συντηρείται το ενδιαφέρον για τον εν λόγω τομέα, κάνοντας ΑΕΕΑΠ και εταιρείες ανάπτυξης να «ρίξουν ενδιαφέρον και κεφάλαια» στην αγορά. Μάλιστα, καταγράφεται και στροφή στις μικτές χρήσεις, με τον τομέα κατοικίας να «μπαίνει» πιο δυνατά έναντι άλλων χρήσεων (π.χ. γραφεία, εμπορικά).
Την ίδια ώρα, μεγάλες αναπλάσεις ανά την Αττική και εμβληματικά projects όπως το Ελληνικό στα νότια προάστια κ.α., επηρεάζουν την τάση στην αγορά. «Πρωταθλητές» στην άνοδο των τιμών ακινήτων στο Λεκανοπέδιο της Αττικής και στο πρώτο τρίμηνο του 2023 ήταν τα νότια προάστια της πρωτεύουσας. Όπως προκύπτει από τον δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI για την πορεία των τιμών στο α’ τρίμηνο του έτους σε σύγκριση με το προηγούμενο, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα τα ακίνητα «ακρίβυναν» κατά 13,2%.
Ο παράγοντας αναπλάσεις και… Μετρό
Μια ακόμα ενδιαφέρουσα παράμετρο έθεσε ο CEO της Dimand, Δ. Ανδριόπουλος, κατά την πρόσφατη παρουσίαση των δράσεων της εταιρείας στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών. Ένας εκ των… «μετρ» των αναπλάσεων (Αγ. Διονύσιος στον Πειραιά, Βοτανικός, κέντρο Αθήνας, Θεσσαλονίκη), ούτε λίγο ούτε πολύ υποστήριξε πως η εταιρεία μελετά όλη την περιοχή πέριξ της σχεδιαζόμενης Γραμμής 4 του Μετρό, Άλσος Βεΐκου – Γουδή (μήκους 12,8 χλμ. και 15 σταθμούς) προκειμένου να ανακαλύψει ευκαιρίες «εισόδου» με χαμηλό κόστος αλλά και δυνατότητες ανάπλασης περιοχών.
Όπως σημείωναν προ ολίγων μηνών, όταν ακόμα διαφαίνονταν στον ορίζοντα η έναρξη των βασικών εργασιών του έργου, και παρότι οι 15 νέοι σταθμοί του Μετρό (Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημίας, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Πανεπιστημιούπολη, Ιλίσια, Ζωγράφου, Γουδή) δεν πρόκειται να λειτουργήσουν πριν από το 2029 – 2030, τα ακίνητα ακόμη και σε περιοχές που κάποτε θεωρούνταν προσιτές για τα νοικοκυριά με μέσο και μικρό εισόδημα, είχαν αρχίσει ήδη να ακριβαίνουν. Κάτι ανάλογο είχε γίνει σε παλιότερα αντίστοιχα έργα και επεκτάσεις του μέσου, όπως έγινε άλλωστε και στην προέκταση προς την Πειραιά και τα δυτικά προάστια. Στελέχη του χώρου παλιότερα σημείωναν ότι τα σπίτια που βρίσκονται κοντά και δίπλα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, όπως το μετρό, ο ηλεκτρικός σιδηρόδρομος (ή και τραμ), «τροχοδρομούν» στην πρώτη γραμμή της ζήτησης, με τα ενοίκια και τις τιμές αγοράς να αγγίζουν διψήφια ποσοστά ανόδου.
Κατά την τελευταία 5ετία υπήρξε σημαντική αύξηση στην ανέγερση νέων κατοικιών, όμως όπως αποτυπώνεται και στα στοιχεία της ΤτΕ, η άνοδος των επιτοκίων και η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους έχει επηρεάσει την δυνατότητα αγοράς νέων κατοικιών, κυρίως για τα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα.
Τι έλεγαν οι ΑΕΕΑΠ
Όπως σημείωναν διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ σε ετήσιες οικονομικές εκθέσεις, οι προσδοκίες για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν θετικές, υποβοηθούμενες από τη θετική απόκλιση της αύξησης του πραγματικού ΑΕΠ σε σχέση με άλλες οικονομίες της Ευρωζώνης για τα επόμενα πέντε έτη, τη χρηματιστηριακή προεξόφληση πολιτικής σταθερότητας και τη διαφαινόμενη ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας της ελληνικής οικονομίας. Παράλληλα, τα ακίνητα αποτελούν αναμφίβολα μια επένδυση αντιστάθμισης πληθωρισμού, ενώ μια βραχυπρόθεσμη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, εφόσον δεν πλήξει δραστικά την απασχόληση, ενδέχεται να ενδυναμώσει περαιτέρω την υφιστάμενη ανισορροπία προσφοράς/ζήτησης, διατηρώντας τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης ενοικίων, παράγοντας που θα είναι και ο κύριος οδηγός εμφάνισης υπεραξιών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.
Εκτιμάται ότι οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς.
