Στον… βωμό του εντεινόμενου στεγαστικού προβλήματος αλλά και της ανάγκης να αυξηθούν οι επενδύσεις θυσιάζεται –τουλάχιστον για την επόμενη διετία– το ξεκαθάρισμα της κτηματαγοράς αλλά και η αποτροπή της διακίνησης μαύρου και αφορολόγητου χρήματος.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, με τις τιμές των ακινήτων να κινούνται προς νέα ιστορικά υψηλά ήδη από φέτος, ο φόρος υπεραξίας θα μείνει στο συρτάρι, ο ΦΠΑ θα παραμείνει στον πάγο έως το τέλος του 2025, ενώ η απόσταση των εμπορικών αξιών από τις αντικειμενικές θα διευρύνεται ολοένα και περισσότερο, ειδικά στις περιοχές όπου καταγράφεται μεγάλη ζήτηση και εκρηκτική αύξηση των τιμών. Αυτό θα έχει ως συνέπεια ακόμη και το μέτρο της υποχρεωτικής καταβολής του τιμήματος για την αγορά ακινήτου μέσω τράπεζας να έχει περιορισμένη απόδοση όσον αφορά τον εντοπισμό του μαύρου χρήματος.
Με τις τιμές των ακινήτων να καταγράφουν αύξηση άνω του 60% από τα «χαμηλά» του 2017 αλλά και την προσφορά κατοικιών να υπολείπεται κατά τουλάχιστον 200.000 της ζήτησης, προτεραιότητα για την κυβέρνηση αποτελεί το να συνεχιστεί ο ανοδικός ρυθμός των επενδύσεων στο real estate έστω και αν αυτό κρατάει ανοικτή την «κερκόπορτα» της φοροδιαφυγής μέσω της αγοραπωλησίας ή της ανέγερσης ακινήτων.
Η ιστορία κυκλοφορεί τις τελευταίες εβδομάδες στους κύκλους της κτηματαγοράς ως ακραίο παράδειγμα των κερδοσκοπικών παιχνιδιών που παίζονται αυτή την περίοδο. Οικόπεδο σε νότιο προάστιο που βρίσκεται στο επίκεντρο του αγοραστικού ενδιαφέροντος λόγω των έργων στο Ελληνικό, πωλήθηκε προς 4 εκατ. ευρώ προ μερικών εβδομάδων και τώρα βγαίνει ξανά προς πώληση, μόνο που το τίμημα αυτή τη φορά έχει ανέβει στα 5,5 εκατ. Η αντικειμενική του αξία έχει προσδιοριστεί στα 1,968 εκατ. ευρώ, όπως προκύπτει από το αρχικό συμβόλαιο. Πόση χαμένη φορολογητέα ύλη κρύβει αυτή η συναλλαγή; Η υπεραξία του 1,5 εκατ. ευρώ –η διαφορά από τα 4 στα 5,5 εκατ.– δεν θα φορολογηθεί καθώς η σχετική διάταξη παραμένει στον «πάγο». Ο δε πωλητής θα αποκτήσει ένα ισχυρό «όπλο» για την αντιμετώπιση του «πόθεν έσχες» σε επόμενη επένδυση.
Η προσπάθεια εντοπισμού του μαύρου χρήματος μέσα από την υποχρεωτική καταβολή του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος δεν θα επιτύχει, διότι η τεράστια διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και στο πραγματικό τίμημα επιτρέπει να αναγραφεί στο συμβόλαιο οποιοδήποτε πόσο με αποτέλεσμα η διαφορά να διακινηθεί με… βαλίτσα. Οσο για τον τελευταίο αγοραστή του ακινήτου που θα ξεκινήσει διαδικασία κτισίματος, θα ζητήσει μόνο τα απολύτως απαραίτητα τιμολόγια από τους επαγγελματίες με τους οποίους θα συνεργαστεί για την ανέγερση, καθώς με το «πάγωμα» του ΦΠΑ να παρατείνεται μέχρι και το τέλος του 2025 ο κατασκευαστής δεν έχει ουσιαστικό κίνητρο να ζητάει το σύνολο των τιμολογίων από τους προμηθευτές του. Ο λόγος; Δεν θα εισπράξει ΦΠΑ από τον αγοραστή οπότε δεν θα χρειαστεί και να συμψηφίσει τον ΦΠΑ που ο ίδιος θα πλήρωνε στους προμηθευτές του.
Το 2023 έκλεισε με τουλάχιστον 39.106 αγοραπωλησίες ακινήτων, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του μητρώου αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων. Η αναγραφόμενη αξία στα συμβόλαια έφτασε στα 4,117 δισ. ευρώ, ενώ δεν μπορεί να γίνει καμία εκτίμηση για το πραγματικό τίμημα. Από τη στιγμή που ο αγοραστής και ο πωλητής μπορούν να γράψουν στο συμβόλαιο όποια τιμή θέλουν (το μόνο δεδομένο είναι ότι ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί επί της υψηλότερης αξίας, είτε η δηλωθείσα είτε η αντικειμενική) αυτομάτως περιορίζεται και η απόδοση του μέτρου υποχρεωτικής καταβολής του τιμήματος μέσω τράπεζας που επιβλήθηκε με τον τελευταίο φορολογικό νόμο. Ενδεικτικό στοιχείο της αύξησης των τιμών είναι ότι το 2022, σε δείγμα 36.857 αγοραπωλησιών, το τίμημα έφτασε στα 2,52 δισ. ευρώ.
Αυτό που κυρίως ενδιαφέρει την κυβέρνηση σε αυτή τη φάση είναι οι νέες επενδύσεις στην κτηματαγορά, καθώς ενώ οι αγοραπωλησίες φέρνουν αυξημένα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης (σ.σ. το 2023 εισπράχθηκαν περισσότερα από 520 εκατ. ευρώ), οι επενδύσεις προσθέτουν προσφερόμενα ακίνητα. Το 2023 έκλεισε με επενδύσεις 4,17 δισ. ευρώ σε κατοικίες και 7,5 δισ. ευρώ σε λοιπές κατασκευές. Καταγράφηκε αύξηση 25,5% συγκριτικά με το 2022 στις κατοικίες και 14,6% στις λοιπές κατασκευές.
Ωστόσο, παρά την αύξηση, οι επενδύσεις είναι σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα συγκριτικά με την περίοδο της μεγάλης άνθησης της κτηματαγοράς. Ειδικά το 2006 είχαμε επενδύσεις 22 δισ. ευρώ σε κατοικίες και το 2007 σημειώθηκε το ιστορικό ρεκόρ των 25,2 δισ. ευρώ. Αρα, είναι εμφανές ότι ενώ οι τιμές ανακτούν τα ιστορικά υψηλά, δεν συμβαίνει το ίδιο με τις επενδύσεις. Γι’ αυτό και κρίνεται αναγκαία η λήψη των ακόλουθων τριών αποφάσεων:
1. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ θα παραταθεί έως και το τέλος του 2025. Προαναγγέλθηκε από τον υπουργό Οικονομικών και θα νομοθετηθεί.
2. Δεν θα ανοίξει θέμα επιβολής του φόρου υπεραξίας τουλάχιστον για τα επόμενα δύο χρόνια και
3. Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα παραμείνουν «παγωμένες» στα σημερινά επίπεδα καθώς μέσα στο 2024 θα δρομολογηθεί μόνο η ένταξη των υπόλοιπων περιοχών και η εξέταση όλων των ενστάσεων που έχουν υποβάλει οι δήμοι. Αυτό συνεπάγεται περαιτέρω άνοιγμα της ψαλίδας.
Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα παραμένει «παγωμένος» εδώ και μία πενταετία
H Ελλάδα είναι μια από τις ελάχιστες χώρες στην Ευρωπαϊκή Ενωση που χρησιμοποιεί την εξαίρεση από τον ΦΠΑ ως μέτρο τόνωσης της οικοδομικής δραστηριότητας, ειδικά όσον αφορά την κατοικία. Το «πάγωμα» στην Ελλάδα διαρκεί ήδη μία 5ετία και μάλιστα δεν καλύπτει μόνο την κύρια κατοικία, ώστε να έχει χαρακτήρα αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, αλλά το σύνολο των ακινήτων. Μάλτα και Πορτογαλία είναι οι άλλες δύο χώρες που ακολουθούν την ίδια «συνταγή».
Επίσης, υπάρχουν χώρες που εφαρμόζουν μειωμένο συντελεστή, όπως είναι το Βέλγιο (6% και 12%), η Ιταλία (4% και 10%), η Πολωνία (8%), η Ρουμανία (5%) ή η Σλοβενία (9,5%), όπως προκύπτει από τα επικαιροποιημένα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Από την άλλη, οι περισσότερες χώρες υιοθετούν τον κανονικό συντελεστή: Δανία (25%), Γερμανία (19%), Εσθονία (20%) κ.λπ.
Γεγονός είναι ότι η ευρωπαϊκή οδηγία αφήνει περιθώρια ελιγμών, καθώς η «κοινωνική κατοικία» συμπεριλαμβάνεται στο παράρτημα με τα προϊόντα και τις υπηρεσίες για τα οποία οι χώρες έχουν τη δυνατότητα εφαρμογής χαμηλότερων συντελεστών.
Η οδηγία επιτρέπει επίσης την εφαρμογή μειωμένων συντελεστών για μια υπηρεσία που θα μπορούσε να φανεί πολύ χρήσιμη στην Ελλάδα δεδομένων των δύσκολων συνθηκών που επικρατούν στην αγορά ακινήτων: την ανακαίνιση και επισκευή ακινήτων. Η Ελλάδα εφαρμόζει στην υπηρεσία ανακαίνισης (και όχι στα υλικά, τα οποία ούτως ή άλλως δεν μπορούν να έχουν χαμηλότερο συντελεστή) ΦΠΑ 24%, που είναι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη.
Θεσπίστηκε βέβαια η έκπτωση φόρου από το εισόδημα (έως και 16.000 ευρώ στην 5ετία), όμως και πάλι οι ιδιοκτήτες έχουν το δίλημμα αν πρέπει να ζητήσουν τιμολόγιο για την υπηρεσία επισκευής, καθώς αυτομάτως ο επαγγελματίας θα προσαυξήσει την τιμή με 24%. Η υπηρεσία επισκευής στην Ιταλία έχει ΦΠΑ 10%, στην Κύπρο 5%, στην Πορτογαλία 6%, στην Ισπανία 10%, ενώ υπάρχουν βεβαίως και οι χώρες που εφαρμόζουν τον κανονικό συντελεστή.
Το νόημα της επιβολής του ΦΠΑ είτε στην αγορά νεόδμητου ακινήτου (δεν αφορά ποτέ την πώληση μεταχειρισμένου) είτε στην επισκευή δεν είναι να αυξηθεί περαιτέρω η τιμή. Είναι ο κατασκευαστής να μπορεί να εκπέσει τον ΦΠΑ που εισπράττει από τον αγοραστή του ακινήτου από τον αντίστοιχο που θα καταβάλει στους προμηθευτές του, συμβάλλοντας έτσι στη φορολογική εξυγίανση ολόκληρου του συστήματος. Χωρίς τον ΦΠΑ δεν υπάρχει και ισχυρό κίνητρο για έκδοση τιμολογίων κατά τη διαδικασία ανέγερσης, καθώς ο μόνος «μοχλός πίεσης» είναι η συγκέντρωση του απαιτούμενου ποσού για να κλείσει ο φάκελος και να ηλεκτροδοτηθεί για πρώτη φορά η οικοδομή.
