Γρ. Μπακλατσή: Νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός: Αναλυτικός οδηγός για τις αλλαγές που ισχύουν για τα κτίρια από το 2026

Από τις 23 Δεκεμβρίου 2025 τέθηκαν σε εφαρμογή νέες διατάξεις που αφορούν το κτιριοδομικό κανονισμό των κτιρίων. Ο Νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός (ΝΚΚ) βρίσκεται σε ισχύ από το καλοκαίρι του 2023 (ΦΕΚ Β’ 3985/22.06.2023), αντικαθιστώντας τον παλαιό κανονισμό του 1989. Πρόσφατα, τον Δεκέμβριο του 2025, δημοσιεύθηκε νέα τροποποίηση (ΦΕΚ Β’ 6995/2025) με στόχο τον εκσυγχρονισμό των κανόνων δανειοδότησης και κατασκευής των κτιρίων για το 2026.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

Οι αλλαγές που γίνονται επηρεάζουν άμεσα ή έμμεσα το πώς κατασκευάζονται, αναβαθμίζονται ή συντηρούνται τα κτίρια στην Ελλάδα.

Με αυτόν τον τρόπο λύνονται μερικές εκκρεμότητες που ταλαιπωρούσαν επί χρόνια ιδιοκτήτες και μηχανικούς, δημιουργώντας καθυστερήσεις και επιπρόσθετα κόστη.

– Ποιές είναι οι βασικές αλλαγές;

Σύμφωνα με τη Νέα Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 6995/2025) τροποποιούνται διατάξεις που αφορούν στην ταξινόμηση των κτιρίων, στην ασφάλεια, στην αντοχή, στα δομικά στοιχεία των κατασκευών καθώς και στις εγκαταστάσεις ύδρευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης.

Η Υπουργική Απόφαση τροποποίησης του Κτιριοδομικού Κανονισμού περιλαμβάνει:

• βελτιώσεις στις διατάξεις για τις κλίμακες,
• αποσαφηνίσεις για τη φύτευση κτιρίων εκπαίδευσης,
• διευκολύνσεις για αλλαγές χρήσης υφιστάμενων ειδικών κτιρίων
• ρυθμίσεις για ανελκυστήρες, ενεργειακές και λοιπές τεχνικές εγκαταστάσεις.
• επικαιροποίηση της ταξινόμησης χρήσεων κτιρίων (μικροβιολογικά εργαστήρια, εργαστήρια φυσικοθεραπείας, datacenters) και
• συμπληρώσεις – αποσαφηνίσεις για την εγκατάσταση υποσταθμών.

– Πώς ταξινομούνται τα κτίρια ανάλογα με τη χρήση τους;

Α. Κατοικία (μονοκατοικίες και πολυκατοικίες)

Β. Προσωρινή διαμονή (ξενοδοχεία, ξενώνες και οικοτροφεία)

Γ. Συνάθροιση κοινού (εστιατόρια, καφενεία, συνεδριακοί χώροι, εκθέσεις, αθλητικοί χώροι, κλπ)

Δ. Εκπαίδευση (φροντιστήρια, ΙΕΚ, νηπιαγωγεία)

Ε. Υγεία και Κοινωνική Πρόνοια (βρεφικοί σταθμοί, γηροκομεία, ιατρεία)

Ζ. Σωφρονισμός (φυλακές)

Η. Εμπόριο (καταστήματα, υπεραγωρές, κομμωτήρια, φαρμακεία κλπ)

Θ. Γραφεία (όλες οι κατηγορίες γραφείων)

Ι. Βιομηχανία – Βιοτεχνία (ξυλουργεία, βαφεία, καθαριστήρια)

Κ. Αποθήκευση (αποθήκες αγροτικές, καταστημάτων, στάβλοι κλπ)

Λ. Στάθμευση αυτοκινήτων και πρατήρια υγρών καυσίμων.

Μ. Λοιπές χρήσεις

– Ποιά η βασική τροποποίηση που έγινε για τη χρήση κτιρίων;

Α) Τα μικροβιολογικά εργαστήρια και τα εργαστήρια φυσικοθεραπείας που έχουν σχέση με την υγεία, θα ανήκουν στην κατηγορία Θ (Γραφεία).

Β) Επίσης εισάγεται νέα, διακριτή ταξινόμηση για τα Κέντρα Δεδομένων (Data Centers) ανάλογα με την ηλεκτρική ισχύ του εξοπλισμού τεχνολογιών πληροφορικής (IT load).

• Για Ηλεκτρική Ισχύ< 200 kW, ταξινομούνται ως κτίρια γραφείων, με τις αντίστοιχες πολεοδομικές και κτιριοδομικές απαιτήσεις.
• Για Ηλεκτρική Ισχύ≥ 200 kW, θεωρούνται εγκαταστάσεις με σημαντικό Η/Μ εξοπλισμό, ανεξαρτήτως αν είναι αυτοτελή κτίρια, τμήματα κτιρίων μικτής χρήσης ή συνοδοί χώροι.

– Τι ισχύειγια Πληθυσμό, Ασφάλεια και Ελεύθερα Ύψη;

1. Πληθυσμός

Οι ενδεικτικές τιμές για τον Υπολογισμό Πληθυσμού είναι:

• Κατοικία (ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ – Α): 1 άτομο/18 m² μικτού εμβαδού
• Γραφεία (ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ – Θ): 1 άτομο/9 m² μικτού εμβαδού
• Εμπόριο (ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ – Η – Ισόγειο): 1 άτομο/3 m² μικτού εμβαδού
• Συνάθροιση κοινού (ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ – Γ, χωρίς καθίσματα): 1 άτομο/1.40 m² καθαρού εμβαδού
• Αποθήκευση (Κ): 1 άτομο / 50 m² μικτού εμβαδού

2. Ασφάλεια & Αντοχή

• Θέτει τις βασικές απαιτήσεις για αντοχή σε στατικά καιέκτακτα φορτία (σεισμός, πυρκαγιά).
• Καθορίζει τις προδιαγραφές για τον σεισμικό αρμό μεταξύ κτιρίων.

3. Ελεύθερο Ύψος & Καθαρός Όγκος

Προστίθεται νέα παράγραφος που επιτρέπει, υπό προϋποθέσεις, την αλλαγή χρήσης σε νομίμως υφιστάμενα ειδικά κτίρια (π.χ. βιομηχανίες) χωρίς να απαιτείται η τήρηση ειδικών προδιαγραφών ύψους του νέου φορέα λειτουργίας, μετά από σύμφωνη γνώμη του.

– Τι ισχύει για Κλίμακες (σκάλες), Στηθαία και Φύτευση;

Για τις Κλίμακες οι Βασικοί Τύπο είναι:

– Τύπος Ι: Πλάτος ≥ 1.20μ (Για συνάθροιση κοινού, υγεία).

– Τύπος ΙΙ: Πλάτος ≥ 0.90μ (Για κατοικίες, γραφεία).

– Τύπος ΙΙΙ: Καμπύλες κλίμακες με ειδικές προδιαγραφές.

Οι τροποποιήσεις που γίνονται είναι:

• Στα κτίρια Προσωρινής Διαμονής (Κατηγορία Β): Επιτρέπονται πλέον κλίμακες Τύπου ΙΙΙ ως εσωτερικές κλίμακες μεμονωμένων διαμερισμάτων.
• Στα κτίρια με χρήση Υγεία (Κατηγορία Ε): Διορθώνεται το ηλικιακό όριο για παιδιά (μικρότερης των πέντε ετών).
• Αλλαγή Χρήσης: Καταργείται το όριο επιφάνειας (500m²) για τη μη υποχρεωτική αλλαγή κλιμάκων σε παλαιά κτίρια (προ του ’89), εφόσον το πλάτος τους επαρκεί για τον νέο πληθυσμό.

– Τι ισχύει για τα στηθαία;

• Καθορίζεται ελάχιστο ύψος: 1.00μ.
• Είναι υποχρεωτικά σε εξώστες, δώματα, κλίμακες και δάπεδα με διαφορά στάθμης> 1.00μ.

– Τι αλλάζει στην Φύτευση Οικοπέδων;

Για τα κτίρια εκπαίδευσης, η επιφάνεια υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων (έως 50%) συνυπολογίζεται στην επιφάνεια της υποχρεωτικής φύτευσης.

– Τι ισχύει για τον φυσικό φωτισμό;

• Υπάρχει η απαίτηση όλοι οι χώροι κύριας χρήσης να έχουν επαρκή φυσικό φωτισμό.
• Το συνολικό εμβαδόν των ανοιγμάτων πρέπει να είναι τουλάχιστον 10% του καθαρού εμβαδού του δαπέδου του χώρου.
• Είναι υποχρεωτικός ο άμεσος φωτισμός: Σε κατοικίες, υπνοδωμάτια ξενοδοχείων, αίθουσες διδασκαλίας, χώρους εστίασης, θαλάμους νοσηλείας.

– Τι ισχύει για τον φυσικό αερισμό;

• Υπάρχει απαίτηση όλοι οι χώροι κύριας χρήσης να έχουν επαρκή φυσικό αερισμό.
• Το εμβαδόν των ανοιγόμενων τμημάτων των κουφωμάτων πρέπει να είναι τουλάχιστον 5% του καθαρού εμβαδού του δαπέδου του χώρου.
• Εναλλακτικά επιτρέπεται τεχνητόςαερισμός σε ειδικά κτίρια (εκτός κατοικιών) κατόπιν μελέτης και βεβαίωσης αρμόδιου φορέα.

– Τι ισχύει για Ηχομόνωση – Ηχοπροστασία;

Για την προστασία των ενοίκων από θορύβους και την εξασφάλιση ακουστικής άνεσης υπάρχουν τρεις κατηγορίες Ακουστικής Άνεσης:

• Κατηγορία Α: Υψηλή
• Κατηγορία Β: Κανονική
• Κατηγορία Γ: Χαμηλή

Επίσης ορίζονται κριτήρια για αερόφερτο και κτυπογενή ήχο.

– Τι ισχύει για Τεχνικά Συστήματα – Πυροπροστασία & Υδραυλικές Εγκαταστάσεις;

– Πυροπροστασία & Προσβασιμότητα: Θέτουν το γενικό πλαίσιο και παραπέμπουν στους ειδικούς, ισχύοντες κανονισμούς για την Πυροπροστασία Κτιρίων και την εξυπηρέτηση ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων.

– Επικαιροποιείται η αναφορά στον ισχύοντα νόμο για την ενεργειακή απόδοση, τον ν. 4122/2013 (Κ.Εν.Α.Κ.). Απαιτείται η υποβολή όλων των Η/Μ μελετών που είναι απαραίτητες για την εκπόνηση της Μελέτης Ενεργειακής Απόδοσης (MEA).

– Εσωτερικές Υδραυλικές Εγκαταστάσεις: Γίνονται τεχνικές βελτιώσεις και διορθώσεις.

– Επικαιροποιείται η παραπομπή στις σχετικές Τεχνικές Οδηγίες του ΤΕE (TOTEE) για ύδρευση, αποχέτευση και πυρόσβεση.

– Απαγορεύεται η ελεύθερη απορροή όμβριων από δώματα και εξώστες.

– Καθορίζονται σαφείς προϋποθέσεις για τις δεξαμενές συλλογής όμβριων (στεγανότητα, αποστάσεις, υπερχείλιση).

– Τι ισχύει για τις εγκαταστάσεις Θέρμανσης και Κλιματισμού;

• Προστίθενται διατάξεις και γίνονται τροποποιήσεις για τα συστήματα και τις εγκαταστάσεις Θέρμανσης
• Για τα λεβητοστάσια επικαιροποιούνται οι ελάχιστες διαστάσεις, οι αποστάσεις ασφαλείας και τα απαιτούμενα ύψη ανάλογα με τη θερμική ισχύ (kW).
• Για τους καπνοδόχους, διευκρινίζονται οι απαιτήσεις για πιστοποίηση (CΕ) και ο τρόπος υπολογισμού (πρότυπα ΕΛΟΤ).
• Για τις δεξαμενές πετρελαίου, αναδιατυπώνονται οι κανόνες για την τοποθέτηση εντός λεβητοστασίου και τα απαιτούμενα εξαρτήματα (σωλήνας εξαερισμού, πλήρωσης, δείκτης στάθμης).
• Προστίθεται ολόκληρη ενότητα για τις Τοπικές Θερμάνσεις (τζάκια, θερμάστρες), θέτοντας απαιτήσεις για πιστοποίηση και ασφαλή εγκατάσταση.
• Για κλιματισμό – αερισμό, επικαιροποιούνται οι παραπομπές στις σχετικές ΤΟΤΕΕ και στα πρότυπα ΕΛΟΤ ΕΝ.

– Τι ισχύει για τους Ανελκυστήρες;

Διευκρινίζεται η υποχρέωση εγκατάστασης ανελκυστήρα σε νέα κτίρια κατοικίας που δεν διαθέτουν κοινόχρηστους χώρους, όταν όροφος έχει διαφορά στάθμης > 9μ. από το έδαφος προσπέλασης.

– Τι ισχύει για Ηλεκτρικές Εγκαταστάσεις, Αλεξικέραυνα και Γραμματοκιβώτια;

α) Εσωτερικές Ηλεκτρικές Εγκαταστάσεις:

• Υποσταθμοί: Επικαιροποιούνται οι κανόνες για την πρόβλεψη χώρου υποσταθμού ΔΕΔΔΗΕ. Ο υπολογισμός του όγκου του κτιρίου περιλαμβάνει πλέον και τις θέσεις στάθμευσης ηλεκτρικών οχημάτων (>4 θέσεις).
• Ιδιωτική Ηλεκτροπαραγωγή: Προστίθενται νέες παράγραφοι για την πρόβλεψη χώρων για Η/Ζ και συσσωρευτές (μπαταρίες), με απαιτήσεις πυροπροστασίας και εξαερισμού.
• Για τους Υποσταθμούς: Διαχωρίζονται σε Ιδιωτικούς Υ/Σ από Υ/Σ Δημόσιας Χρήσης και θέτοντας νέες τεχνικές προδιαγραφές.

β) Αλεξικέραυνα: Επικαιροποιούνται οι διατάξεις και γίνεται παραπομπή στα πρότυπα ΕΛΟΤ ΕΝ 60099 και ΕΛΟΤ ΕΝ 1412.

γ) Γραμματοκιβώτια: Επιτρέπεται η εγκατάσταση αυτοματοποιημένων ταχυδρομικών θυρίδων (postallockers) σε εύκολα προσβάσιμους χώρους.

 

---