Στον απόηχο των αποφάσεων της Ολομέλειας του Συμβούλιο της Επικρατείας και των αλλαγών που έφερε ο νόμος 5197/2025, το τοπίο στην εφαρμογή των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού ξεκαθαρίζει ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης. Ειδικότερα, με έναν νέο ..οδικό χάρτη που απέστειλε προ ημερών προς τις πολεοδομίες της χώρας δίνει διευκρινήσεις για το τι επιτρέπεται με τα μπόνους ύψους και τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια).
Με φόντο τα ερωτήματα που διατυπώθηκαν από τις υπηρεσίες δόμησης και επαγγελματικούς φορείς, ο Γενικός Γραμματέας επιχειρεί να ξεκαθαρίσει τι αλλάζει, τι περιορίζεται και τι παραμένει ενεργό στο πεδίο των οικοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ 4067/2012).
Πότε ισχύει το μπόνους δόμησης για το ύψος;
Στο επίκεντρο των διευκρινίσεων βρίσκονται οι προσαυξήσεις ύψους στα κτίρια (παράγραφος 8 του άρθρου 15 του ΝΟΚ). Όπως επισημαίνεται, δεν περιλαμβάνονται στις νέες περιοριστικές προβλέψεις ούτε καταργήθηκαν με τις πρόσφατες διατάξεις οι προσαυξήσεις του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα μέτρο, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) εάν το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων,
β) εάν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων.
Κατά συνέπεια, η προσαύξηση ενός μέτρου στο ύψος ενός κτιρίου εξακολουθεί να ισχύει κανονικά και να εφαρμόζεται όπως πριν σε αυτές τις δύο περιπτώσεις. Οι προσαυξήσεις εφαρμόζονται και σε περιπτώσεις καθορισμού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους από πάσης φύσεως διατάγματα, εφόσον δεν περιέχεται ρητή αντίθετη πρόβλεψη σε αυτά. Είναι αξιοσημείωτο ότι, ο νόμος προέβλεπε ότι όταν ισχύουν δύο προϋποθέσεις το ύψος μπορεί να αυξηθεί και δύο μέτρα, ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
Πού χάνεται το μπόνους ύψους;
Αντίθετα, τα κίνητρα προσαύξησης ύψους δεν μπορούν πλέον να εφαρμόζονται αυτομάτως στις περιπτώσεις που κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του 50% από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Ο ΝΟΚ προέβλεπε ότι στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας υπολογίζονταν και οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό 50% της επιφάνειάς τους. Το συγκεκριμένο κίνητρο του ΝΟΚ ίσχυε και για υφιστάμενα κτίρια στα οποία είχε γίνει εξάντληση ύψους περιοχής.
Επίσης, δεν κερδίζουν μπόνους ύψους οι οικοδομές που πραγματοποιούν μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά 5%.
Πλέον, σύμφωνα με τις οδηγίες του κ. Μπακογιάννη, για να αξιοποιηθούν αυτά τα δύο κίνητρα, θα πρέπει να έχουν ενσωματωθεί ρητά στα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού ειδικών «ζωνών κινήτρων». Αυτό σημαίνει ότι τα σχετικά πολεοδομικά «μπόνους» θα εξαρτώνται από τον συνολικό σχεδιασμό κάθε περιοχής, ο οποίος οφείλει να λαμβάνει υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της.
Ναι στην κατασκευή παταριών
Διευκρινίσεις παρέχονται και για τους εσωτερικούς εξώστες, τα λεγόμενα πατάρια. Με τον νέο νόμο 5197/25 (που τροποποίησε τον ΝΟΚ σε συμμόρφωση με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας 146-149/2025) καταργήθηκε η διάταξη του Οικοδομικού Κανονισμού που προέβλεπε ότι δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, χωρίς όμως να καταργείται η δυνατότητα κατασκευής τους.
Έτσι, τα πατάρια παραμένουν επιτρεπτά, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο ΝΟΚ. Δηλαδή θα πρέπει να αποτελούν παράρτημα χώρου κύριας χρήσης, να μην συνιστούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και να μην υπερβαίνουν το 70% της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου. Επιπλέον, σύμφωνα με τις οδηγίες του ΥΠΕΝ, εξακολουθούν να μη θεωρούνται αυτοτελείς όροφοι και να μη συνυπολογίζονται στον αριθμό των πραγματοποιούμενων ορόφων, όπου τυχόν υφίσταται σχετικός περιορισμός.
