Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σημαντική πτώση καταγράφει η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες μεγάλων επιφανειών από ξένους αγοραστές, όπως π.χ. παλιά αρχοντικά σε περιοχές της Περιφέρειας (Πήλιο, Κυκλάδες κτλ.). Το υψηλό κόστος αγοράς, αλλά και συντήρησης, φαίνεται πως λειτουργούν αρνητικά για όλο και μεγαλύτερο ποσοστό των υποψήφιων αγοραστών. Σύμφωνα με έρευνα της Elxis-At Home in Greece, η οποία ειδικεύεται στην αγορά των εξοχικών κατοικιών, τα εξοχικά που ξεπερνούν τα 150 τ.μ. βρίσκονται σε μειονεκτική θέση, σε σχέση με σύγχρονες και μικρότερης επιφάνειας κατοικίες, καθώς οι τελευταίες συγκεντρώνουν όλο και μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης.
Η Elxis πραγματοποίησε έρευνα σε δείγμα 1.500 ενδιαφερόμενων ξένων αγοραστών (για κατοικίες στην Ελλάδα), που προέρχονται κυρίως από χώρες της Βορειοδυτικής Ευρώπης και την Β. Αμερική (ΗΠΑ-Καναδάς). Τα ευρήματα έχουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς σχεδόν 7 στους 10 (68,4%) δήλωσε ότι θα προτιμήσει κατοικίες μεγέθους έως 120 τ.μ., ενώ μόλις το 5,5% αναζητά ακίνητα άνω των 200 τ.μ. Επίσης, το 26,1% εκτιμά ότι θα κινηθεί σε ακίνητα από 120 έως 200 τ.μ.
Παράλληλα, όπως φαίνεται και από τα στοιχεία των αγοραπωλησιών, τα παλιά ακίνητα “χάνουν” σημαντικό έδαφος τα τελευταία χρόνια. Η Elxis ανέλυσε τα στοιχεία ανάλυσης της Askwire που βασίζονται στις πράξεις που καταγράφονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων του Υπ. Οικονομικών, για κατοικίες αξίας άνω των 600.000 ευρώ σε Πελοπόννησο, Κρήτη, Ιόνιο και Αιγαίο Πέλαγος. Στο πλαίσιο αυτό, από το 2023 μέχρι και το 2025, παρατηρείται μείωση κατά 45% των αγοραπωλησιών ακινήτων ηλικίας άνω των 15 ετών. Συγκεκριμένα, ενώ το 2023, το 53,3% επέλεξε κατοικία άνω των 15 ετών στις περιοχές αυτές, το 2025, το ποσοστό αυτό υποχώρησε σε μόλις 29,4%.
Αντιθέτως, παρατηρείται αύξηση του ποσοστού των αγοραπωλησιών στα νεότερα ακίνητα (έως 10 ετών), τα οποία το 2025 αποτέλεσαν το 35,3% του συνόλου, από μόλις 6,7% το 2023. Από τα στοιχεία αυτά, είναι εμφανής η στροφή των αγοραστών σε νεότερες κατασκευές, όπως επίσης και η αύξηση των νέων έργων ανάπτυξης συγκροτημάτων εξοχικών κατοικιών, ακριβώς λόγω της υψηλής ζήτησης. Παράλληλα, μικρότερη ήταν η μεταβολή στα ακίνητα 11 – 15 ετών, τα οποία το 2025 προτιμήθηκαν από το 35,3% των αγοραστών, έναντι 40% το 2023.
Όπως αναφέρει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis, “στην αγορά ακινήτων άνω των 600.000 ευρώ, παρατηρούμε πωλητές με μεγάλα, παλαιότερα ακίνητα (άνω των 200 τ.μ. και 15ετίας ή παλαιότερα) στις τουριστικές περιοχές της Ελλάδας, είτε να μειώνουν τις τιμές τους, είτε να αποσύρουν προσωρινά τα ακίνητα από την αγορά λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος. Παράλληλα, στα ακίνητα που εν τέλει βρίσκουν αγοραστή, βλέπουμε να μεγαλώνει η ψαλίδα μεταξύ της ζητούμενης τιμής και της τελικής τιμής πώλησης.” Επομένως, μόνο αν υπάρξει μια διαλλακτικότερη στάση από την πλευρά του πωλητή, είναι εφικτή η αγοραπωλησία.
Οι περιορισμοί που δημιουργούν τέτοια ακίνητα στους ξένους αγοραστές φαίνεται πως λαμβάνονται πλέον σοβαρά υπόψη. Όπως αναφέρει στην ανάλυσή της η Elxis, είτε πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, είτε για αγορά με στόχο την επενδυτική εκμετάλλευση, κοινή συνισταμένη, είναι το υψηλό κόστος αγοράς, ενώ και οι δαπάνες συντήρησης αυξάνονται εκθετικά όσο μεγαλύτερη είναι η επιφάνεια και η ηλικία του ακινήτου. Παράλληλα, δυσκολότερη καθίσταται και μια ενδεχόμενη μεταπώληση στο μέλλον, στοιχείο που επίσης απασχολεί τους περισσότερους αγοραστές από το εξωτερικό.
Επομένως, οι κάτοχοι μεγάλων και παλιών εξοχικών κατοικιών, θα πρέπει να αναπροσαρμόσουν την στρατηγική τους και κυρίως την ζητούμενη τιμή πώλησης, εφόσον επιθυμούν να προσελκύσουν αγοραστές. Όπως εξηγεί η Elxis, όσο μεγαλώνει η επιφάνεια, τόσο θα πρέπει να μειώνεται η τιμή/τ.μ., ως γενικός κανόνας, ώστε να μην αυξάνεται εκθετικά και η τελική τιμή. Για παράδειγμα, ένα σπίτι 100 τ.μ. μπορεί να πουληθεί για 300.000 ευρώ (3.000 ευρώ/τ.μ.), αλλά ένα αντίστοιχο ακίνητο 200 τ.μ., δεν θα μπορέσει να βρει αγοραστή εφόσον η τιμή είναι 600.000 ευρώ. Αντιθέτως, θα πρέπει η τιμή/τ.μ. να είναι χαμηλότερη, πιο κοντά στις 2.000 – 2.500 ευρώ/τ.μ., δηλαδή πέριξ των 450.000 ευρώ, προκειμένου να συμβαδίζει με την αγορά.
