Ολοκληρώθηκε η διαδικασία υπαγωγής σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις για λογαριασμό της εταιρείας Aura Residential S.A., στο πλαίσιο της εξασφάλισης της απαιτούμενης Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης για την εξασφάλιση άδειας εκσκαφών, κατασκευής τοιχείων αντιστήριξης και άδειας κοπής 3 δένδρων με σκοπό την μελλοντική ανέγερση Συγκροτήματος τεσσάρων (4) υψηλών κτιρίων (Ύψος 50 μ.) με κύρια χρήση κατοικίας περιλαμβανομένου και καταστήματος με χρήση αναψυκτηρίου στο ισόγειο ενός εκ των κτιρίων, και με δυο (2) ενιαίους υπόγειους ορόφους βοηθητικών χρήσεων και χώρων στάθμευσης.
Πρόκειται για την εταιρεία που σύστησαν από κοινού ο μεγαλομέτοχος της Lamda Development, Σπύρος Λάτσης, μέσω της «Xeris Ventures Limited», και η «Ελληνικό – Εταιρεία Ανάπτυξης Αξιοποίησης και Διαχείρισης Ακινήτων Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία» (με αναλογία 80% – 20%), η εταιρεία δηλαδή ανάπτυξης του μεγάλου project στον χώρο του πρώην αεροδρομίου.
Σύμφωνα με σχετικά έγγραφα, με βάσει την αρχιτεκτονική μελέτη, προβλέπεται δόμηση περίπου 26.300 τ.μ. που κατανέμεται σε 219 διαμερίσματα διαφόρων τύπων (1, 2, 3 ή 4 υπνοδωματίων), ενώ το αναψυκτήριο προβλέπεται να καταλαμβάνει έκταση 200 τ.μ..
Όπως έχουμε αναφέρει η επένδυση προβλέπεται να έχει συνολικό capex άνω των 169 εκατ. (με ΦΠΑ, αλλά και υποδομές ύψους 11,5 εκατ.) και ορίζοντα ολοκλήρωσης το τέλος 2028.
Με προηγούμενα στοιχεία γίνονταν αναφορά για συνολικά 201 διαμερίσματα (45 θα διατεθούν προς πώληση με μια μέση τιμή που υπολογίζεται στα 10.500 ευρώ ανά τ.μ. και τα υπόλοιπα 156 προς εκμίσθωση με μια μέση τιμή στα 37 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα). Επίσης, σύμφωνα με τον καταρχήν σχεδιασμό της ανάπτυξης, υλοποιούνται 287 θέσεις στάθμευσης και στα δύο υπόγεια επίπεδα στάθμευσης.
Στην τελική ευθεία η επένδυση
Όπως αναφέρεται και στο σχετικό έγγραφο, στόχος του φορέα είναι η εξασφάλιση Άδειας Εκσκαφών, κατασκευής τοιχείων αντιστήριξης και άδειας κοπής 3 δένδρων, στο Ο.Τ. Α-Π1.4 του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, με σκοπό την μελλοντική ανέγερση Οικιστικού συγκροτήματος 4 ψηλών κτιρίων (έως 50μ από την τελική στάθμη εδάφους) με δύο υπόγειους ορόφους χώρων στάθμευσης και βοηθητικών χώρων, και κατάστημα με χρήση αναψυκτηρίου.
Οι εργασίες εκσκαφών, κατασκευής τοιχείων αντιστήριξης και κοπής 3 δέντρων του παρόντος Έργου αποτελούν πρόδρομες εργασίες για την ανέγερση του Συγκροτήματος 4 υψηλών κτιρίων. Η οικοδομική άδεια των ως άνω εργασιών θα αιτηθεί προκειμένου να επιτευχθεί εξοικονόμηση κατασκευαστικού χρόνου και να διασφαλιστεί η τήρηση του συνολικού χρονοδιαγράμματος του έργου.
Το συγκρότημα
Στόχος του μελλοντικού έργου είναι να δημιουργήσει μια μοναδική και αποκλειστική εμπειρία διαβίωσης, που να αξιοποιεί στο έπακρο τα πλεονεκτήματα του οικοπέδου, την άμεση γειτνίαση με το Μητροπολιτικό Πάρκο και την θέα προς την θάλασσα.
Στρατηγικά για την αποφυγή συμπαγούς δόμησης και την αρμονία με το πνεύμα της συνολικότερης ανάπτυξης επιλέγεται η κατασκευή περισσοτέρων του ενός κτιρίων, και συγκεκριμένα 4 κτιρίων, για την δημιουργία μιας οικείας εμπειρίας και κλίμακας και συγχρόνως για την βέλτιστη αξιοποίηση του περιβάλλοντα χώρου, σε συνέργεια με το Μητροπολιτικό Πάρκο και τους λοιπούς χώρους πρασίνου της περιοχής.
Το συγκρότημα θα αποτελείται από τα κτίρια Τ1, Τ2 και Τ3, τα οποία έχουν όμοιο κύριο κέλυφος και σχήμα και από το κτίριο Τ4, το οποίο είναι επίμηκες. Τα κτίρια Τ1, Τ2 και Τ3 διαφοροποιούνται ως προς την διάταξη των χώρων στο ισόγειο αυτών. Το δώμα όλων των Κτιρίων (Τ1, Τ2, Τ3 & Τ4) θα είναι βατό μόνον για συντήρηση, και περιλαμβάνει αφενός τους κλειστούς χώρους των απολήξεων ενός κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα πυροσβεστών και αφετέρου υπαίθριους χώρους εγκατάστασης φωτοβολταϊκών πανέλλων, ηχοπετασμάτων, περγκολών και εγκαταστάσεων κλιματισμού.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του μελλοντικού συγκροτήματος περιλαμβάνονται δύο ενιαίοι υπόγειοι όροφοι στάθμευσης και βοηθητικών χρήσεων (μηχανολογικές εγκαταστάσεις, χώροι αποθήκευσης και χώροι συλλογής απορριμμάτων και ειδών προς ανακύκλωση σε επιμέρους ρεύματα). Οι υπόγειοι όροφοι εκτείνονται και κάτωθεν του ακαλύπτου χώρου (πλην πρασιών), σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 17, του ΝΟΚ.
Σύμφωνα με τα σχετικά έγγραφα, στρατηγικά για την αποφυγή συμπαγούς δόμησης και την αρμονία με το πνεύμα της συνολικότερης ανάπτυξης επιλέγεται η κατασκευή περισσοτέρων του ενός κτιρίων, και συγκεκριμένα 4 κτιρίων (Τ1, Τ2, Τ3 και Τ4), για την δημιουργία μιας οικείας εμπειρίας και κλίμακας και συγχρόνως για την βέλτιστη αξιοποίηση του περιβάλλοντα χώρου, σε συνέργεια με το Μητροπολιτικό Πάρκο και τους λοιπούς χώρους πρασίνου της περιοχής.
Για όλα τα κτίρια προβλέπεται pilotis στο ισόγειο, μεγάλου ύψους για την καλύτερη εκμετάλλευση της θέας για τους υπερκείμενους ορόφους. Η διάταξη αυτή παρέχει συγχρόνως την ευκαιρία να επεκταθεί το τοπίο και κάτω από τα κτίρια με μεγιστοποίηση του υπαίθριου χώρου. Στο ισόγειο των κτιρίων χωροθετούνται επίσης κλειστοί κοινόχρηστοι χώροι που προορίζονται για τους ενοίκους των κατοικιών και οι είσοδοι των κτιρίων. Σε ένα εκ των κτιρίων (Τ1) προβλέπεται επίσης στο ισόγειο ένα αυτοτελές κατάστημα με χρήση αναψυκτηρίου που προορίζεται για χρήση από το κοινό. Ο περιβάλλων χώρος του οικοπέδου διαμορφώνεται με χώρους πρασίνου και χώρους κυκλοφορίας και παραμονής/αναψυχής για τους ενοίκους. Προβλέπονται 2 υπόγειοι όροφοι βοηθητικών χρήσεων και στάθμευσης. Οι υπόγειοι όροφοι εκτείνονται και κάτωθεν του ακαλύπτου χώρου (πλην πρασιών), σύμφωνα με διατάξεις άρθρου του ΝΟΚ. Η σύγχρονη αρχιτεκτονική του κτιριακού συμπλέγματος του Έργου συνδυάζεται με το πολυδιάστατο τοπίο και τον σχεδιασμό του περιβάλλοντα χώρου του οικοπέδου και συμβάλλει στην άμεση επαφή του χρήστη με τη φύση, αλλά και στην αντίληψη του Έργου σαν έναν πράσινο κήπο πολλαπλών επιπέδων.
Τα 3 Κτήρια Πύργοι
Τα κτίρια Τ1, Τ2 και Τ3 είναι όμοια κτίρια ως προς την διάταξη των ορόφων κατοικιών της ανωδομής, ενώ διαφοροποιούνται ως προς την διάταξη και χρήση των χώρων στο επίπεδο του περιβάλλοντος χώρου, και συγκεκριμένα:
• Το Κτίριο Τ1 αποτελείται από 11 υπέργειους ορόφους κατοικιών και ισόγειο με pilotis, κλειστούς κοινόχρηστους χώρους και αυτόνομο κατάστημα με χρήση αναψυκτηρίου.
• Το Κτίριο Τ2 αποτελείται από 12 υπέργειους ορόφους κατοικιών και ισόγειο με pilotis και κλειστούς κοινόχρηστους χώρους.
• Το Κτίριο Τ3 αποτελείται από 11 υπέργειους ορόφους κατοικιών και ισόγειο με pilotis και κλειστούς κοινόχρηστους χώρους.
Το δώμα όλων των Κτιρίων Τ1, Τ2 και Τ3 είναι βατό μόνον για συντήρηση, και περιλαμβάνει αφενός τους κλειστούς χώρους των απολήξεων ενός κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα πυροσβεστών και αφετέρου υπαίθριους χώρους εγκατάστασης φωτοβολταϊκών πανέλλων, ηχοπετασμάτων, περγκολών και εγκαταστάσεων κλιματισμού. Στους ορόφους κατοικιών η διάταξη των χώρων διαμονής γίνεται περιμετρικά των δύο κατακόρυφων κόμβων κυκλοφορίας του κτιρίου. Οι κλειστοί χώροι των ισογείων των κτιρίων, πέραν των ελεύθερων χώρων pilotis περιλαμβάνουν σε κάθε κτίριο τους κοινόχρηστους χώρους για τις εισόδους – εξόδους των κτιρίων και χώρους κοινόχρηστων λειτουργιών για την εξυπηρέτηση των ενοίκων. Ειδικότερα στο κτίριο Τ1 θα περιλαμβάνεται αυτόνομο κατάστημα με προβλεπόμενη χρήση Αναψυκτηρίου και ανεξάρτητη είσοδο στους χώρους του, το οποίο απευθύνεται τόσο στους ενοίκους όσο και σε χρήστες της ευρύτερης περιοχής
Το Κτήριο 4
Το Κτίριο Τ4 αποτελείται από 11 υπέργειους ορόφους κατοικιών και ισόγειο με pilotis και κλειστούς κοινόχρηστους χώρους. Το σχήμα του κτιρίου Τ4 είναι επίμηκες και χαρακτηρίζεται από την σταδιακή υποχώρηση των 5 ανώτερων ορόφων σε σχέση με τους κάθε φορά υποκείμενους, στην ΒΔ πλευρά του κτιρίου. Τα δώματα που δημιουργούνται από την υποχώρηση των ορόφων θα περιλαμβάνουν χώρους φύτευσης και μικρές υπαίθριες κολυμβητικές δεξαμενές για την χρήση των ενοίκων του διαμερίσματος στο οποίο ανήκουν. Το δώμα του Κτιρίου είναι βατό μόνον για συντήρηση, και περιλαμβάνει αφενός τους κλειστούς χώρους των απολήξεων ενός κλιμακοστασίου και του ανελκυστήρα πυροσβεστών και αφετέρου υπαίθριους χώρους εγκατάστασης φωτοβολταϊκών πανέλλων, ηχοπετασμάτων, περγκολών και εγκαταστάσεων κλιματισμού.
Οι εσωτερικοί χώροι συνέχονται με ημιυπαίθριους χώρους και εξώστες στο σύνολο της περιμέτρου των κτιρίων. Στο ισόγειο του κτιρίου, πέραν του ελεύθερου χώρου pilotis περιλαμβάνονται κλειστοί κοινόχρηστοι χώροι για τις εισόδους – εξόδους του κτιρίου και για την χωροθέτηση κοινόχρηστων λειτουργιών για την εξυπηρέτηση των ενοίκων. Τμήμα της pilotis, στην ΒΔ γωνία του κτιρίου αναπτύσσεται κλιμακωτά προς χαμηλώτερη στάθμη, ακολουθώντας τα υψόμετρα της οδού στην ΒΔ πλευρά του οικοπέδου, σύμφωνα και με τις προϋποθέσεις του άρθρου 11, παρ. ιζ του ΝΟΚ. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνεται η προσέγγιση του κτιρίου Τ4 και από τον πεζόδρομο της πλευράς αυτής, συμπληρωματικά με τις προσβάσεις από τον κύριο περιβάλλοντα χώρο των κτιρίων. Η σύνδεση των επιπέδων γίνεται με μικρές κλίμακες και ανελκυστήρα.
Οι τιμές
Ως προς το θέμα των τιμών, σύμφωνα με εκτιμήσεις, παραδοχές και συγκρίσιμα στοιχεία, και έπειτα από τις προσαρμογές των συγκριτικών στοιχείων και τις σταθμίσεις, όπως και παλιότερα είχαμε αναφέρει, η Danos είχε καταλήξει σε αναμενόμενη μέση τιμή μονάδας μίσθωσης για τα διαμερίσματα των Πύργων 1, 2 & 3 ίση με 37 ευρώ/τ.μ./μήνα (με παραδείγματα, βάσει συναλλαγών στα νότια προάστια, έως και 38-46 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο). Αναλόγως, για τη μέση τιμή μονάδας πώλησης των πολυτελών διαμερισμάτων του Πύργου 4 εκτιμά τιμή 10.400 ευρώ/τ.μ. (φέρνει ως παραδείγματα συναλλαγές που φτάνουν έως και τα 12-13 χιλ. ευρώ/τ.μ. σε Γλυφάδα, Βούλα, Ελληνικό).
Άρα, αναφορικά με την θεωρητική εμπορευματοποίηση της επένδυσης βάσει τιμών της Danos, δεδομένου ότι οι τρεις 12όροφοι 3 Πύργοι (διαμερίσματα προς ενοικίαση από τον δεύτερο και τρίτο όροφο και πάνω, χοντρικά λίγο άνω των 600 τ.μ. ανά όροφο, δηλαδή 4 έως 6 ανά όροφο σπίτια) έχουν αθροιστικά καθαρή επιφάνεια σχεδόν 19,3 χιλ. τ.μ., τότε το συνολικό προσδοκώμενο έσοδο από ενοίκια ανέρχεται σε σχεδόν 714 χιλ. ευρώ/τ.μ. τον μήνα, δηλαδή πάνω από 8,5 εκατ. το έτος. Αντίστοιχα, για τον 11όροφο Πύργο 4 (προς πώληση, από 583 έως 974 τ.μ. ανά όροφο) με καθαρή επιφάνεια 7.789 τ.μ., βγαίνουν εκτιμώμενα έσοδα (με τα 10,4 χιλ. ευρώ/τ.μ.) άνω των 81 εκατ. ευρώ.
Ο περιβάλλων χώρος
Η περιμετρική διάταξη των κτιρίων στο οικόπεδο δημιουργεί ένα εκτεταμένο κεντρικό εσωτερικό κήπο, ο οποίος εντάσσει λειτουργικά και αισθητικά και τoυς υπαίθριους χώρους του ισογείου των κτιρίων (pilotis) και πέραν αυτών επεκτείνεται προς τους πεζοδρόμους της δυτικής και νότιας πλευράς, καθώς και προς το Μητροπολιτικό Πάρκο στα ανατολικά. Ο περιβάλλων χώρος οργανώνεται με υπερυψωμένο επίπεδο σε σχέση με τις περιβάλλουσες οδούς. Η διαμόρφωση αυτή επιτρέπει την ομαλή μετάβαση από τους ιδιωτικούς χώρους (εσωτερική διαμόρφωση του οικοπέδου) προς το Πάρκο και τους πεζοδρόμους, λειτουργώντας σαν προέκταση του δημόσιου χώρου. Με αυτόν τον τρόπο, ο σχεδιασμός εξασφαλίζει ανοιχτές προοπτικές, ποιοτικές χωρικές εμπειρίες και μια συνεχή ροή μεταξύ τοπίου και αρχιτεκτονικής.
Παράλληλα, εξασφαλίζονται προνομιακές οπτικές φυγές και πανοραμικές θέες από τον εσωτερικό κήπο προς το τοπίο, ενισχύοντας την ποιότητα της κατοίκησης. Η πρόταση υιοθετεί αρχές βιοκλιματικού σχεδιασμού με στόχο τη μεγιστοποίηση της περιβαλλοντικής απόδοσης και την ενίσχυση της ποιότητας διαβίωσης.
Ο εσωτερικός κήπος λειτουργεί ως μικροκλιματικός ρυθμιστής, προσφέροντας σκιασμένες επιφάνειες, φυσικό αερισμό και ενίσχυση της διαπνοής μέσα από επιλεγμένες φυτεύσεις. Η πρόβλεψη των μεγάλου ύψους pilotis για τα ισόγεια των κτιρίων επιτρέπει τη διείσδυση φυσικού αερισμού κάτω από τους ορόφους κατοικιών, συμβάλλοντας στην παθητική ρύθμιση της θερμοκρασίας. Η διάταξη των κτιρίων τέλος εξασφαλίζει βέλτιστο ηλιασμό κατά τους χειμερινούς μήνες και επαρκή σκιασμό το καλοκαίρι. Ο σχεδιασμός του περιβάλλοντα χώρου δίνει έμφαση στην πεζή κυκλοφορία και στην ήπια κινητικότητα, ενώ εξυπηρετεί μόνο υπηρεσιακά οχήματα καθώς και οχήματα έκτακτης ανάγκης. Η κυκλοφορία ιδιωτικών οχημάτων περιορίζεται στα δύο υπόγεια επίπεδα στάθμευσης κάτω από τον περιβάλλοντα χώρο.
Το οικόπεδο
Το οικόπεδο στο οποίο θα κατασκευαστεί το Έργο καταλαμβάνει το σύνολο του οικοδομικού τετραγώνου ΑΠ1.4 εντός της Περιοχής προς Πολεοδόμηση Α-Π1, του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά. Το οικόπεδο έχει επίμηκες σχήμα, με τις μεγάλες πλευρές του (Ανατολική–Δυτική) να έχουν κατεύθυνση σχεδόν παράλληλη προς τη Λεωφόρο Ποσειδώνος. Στη βόρεια πλευρά προβλέπεται οδός δύο κατευθύνσεων πλάτους 8,50 m ανά λωρίδα, με ενδιάμεσο κοινόχρηστο χώρο πρασίνου (Α-Π1 Κ.Χ.10). Ανατολικά της βόρειας πλευράς, στο σημείο κλάδου αναστροφής της οδού, διαμορφώνεται κοινόχρηστος χώρος πρασίνου – Πύλη εισόδου Πάρκου (Α-Π1 Κ.Χ.9). Στην ανατολική πλευρά του οικοπέδου, προβλέπεται πεζόδρομος πλάτους 3,50 m, ο οποίος συνδέεται με το Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής. Στη νότια πλευρά προβλέπεται ζώνη πεζοδρόμου πλάτους 56,00 m, με το επόμενο οικοδομικό τετράγωνο να είναι το Α-Π1.5. Στη δυτική πλευρά, ο πεζόδρομος πλάτους 18,00 m οδηγεί στο οικοδομικό τετράγωνο Α-Π1.9.
Να αναφέρουμε απλώς ότι ο τίτλος του υπό μελέτη έργου είναι: «Άδεια εκσκαφών και κατασκευής τοιχείων αντιστήριξης και άδεια κοπής 3 δένδρων, στο Ο.Τ. ΑΠ1.4, με σκοπό την ανέγερση Συγκροτήματος τεσσάρων υψηλών Κτιρίων, που περιλαμβάνει:
«ΚΤΙΡΙΟ Τ1, 11 ΥΠΕΡΓΕΙΩΝ ΟΡΟΦΩΝ ΧΡΗΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ, ΚΑΙ ΙΣΟΓΕΙΟ ΜΕ PILOTIS, ΚΛΕΙΣΤΟΥΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ ΜΕ ΧΡΗΣΗ ΑΝΑΨΥΚΤΗΡΙΟΥ,
ΚΤΙΡΙΟ Τ2, 12 ΥΠΕΡΓΕΙΩΝ ΟΡΟΦΩΝ ΧΡΗΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ, ΚΑΙ ΙΣΟΓΕΙΟ ΜΕ PILOTIS ΚΑΙ ΚΛΕΙΣΤΟΥΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ,
ΚΤΙΡΙΑ Τ3 ΚΑΙ Τ4, 11 ΥΠΕΡΓΕΙΩΝ ΟΡΟΦΩΝ ΧΡΗΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ, ΚΑΙ ΙΣΟΓΕΙΟ ΜΕ PILOTIS ΚΑΙ ΚΛΕΙΣΤΟΥΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ,
ΜΕ 2 ΕΝΙΑΙΟΥΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥΣ ΟΡΟΦΟΥΣ ΒΟΗΘΗΤΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ ΚΑΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ,
ΜΕ ΦΩΤΟΒΟΛΤΑΪΚΑ ΠΑΝΕΛΛΑ, ΗΧΟΠΕΤΑΣΜΑΤΑ ΚΑΙ ΠΕΡΓΚΟΛΕΣ ΣΤΑ ΔΩΜΑΤΑ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ,
ΜΕ 5 ΑΝΟΙΧΤΕΣ ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΕΣ ΔΕΞΑΜΕΝΕΣ ΣΕ ΔΩΜΑΤΑ ΟΡΟΦΩΝ, 2 ΑΝΟΙΧΤΕΣ ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΕΣ ΔΕΞΑΜΕΝΕΣ ΚΑΙ ΣΤΕΓΑΣΤΡΑ ΣΤΟΝ ΑΚΑΛΥΠΤΟ ΧΩΡΟ ΚΑΙ ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΧΩΡΟΥ».
