Οι ρυθμοί ανάπτυξης της εγχώριας αγοράς ακινήτων κινήθηκαν σε χαμηλότερα επίπεδα το 2021, σε σχέση με το 2020, ενώ για φέτος, η Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, κ. Γιάννη Στουρνάρα, προειδοποιεί για αβεβαιότητα, λόγω της ενεργειακής κρίσης.
Σημειώνεται ότι ΕΚΤ και ΕΒΑ έχουν ήδη εντάξει στην αξιολόγηση των κινδύνων του τραπεζικού συστήματος την έκθεσή του στην αγορά real estate, στα εμπορικά ακίνητα και στον κατασκευαστικό κλάδο. Κι αυτό διότι οι εποπτικές αρχές παρατήρησαν έντονους ρυθμούς ανόδου τιμών, με παράλληλη αύξηση των κινδύνων. Πάντως, σύμφωνα με τις τελευταίες εκθέσεις κινδύνου που έχουν δημοσιευθεί από ΕΚΤ και ΕΒΑ, αλλά και ειδικές αναλύσεις της ΕΚΤ δεν περιλαμβάνουν την ελληνική αγορά στις “επικίνδυνες ζώνες”, λόγω της κατακόρυφης πτώσης που προηγήθηκε κατά τη δεκαετή κρίση και την αργή ανάκαμψη που ξεκίνησε από το 2017 και μετά.
Ωστόσο, σήμερα προστίθεται η παράμετρος του κόστους κατασκευής, της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος, αλλά και της αναμενόμενης αύξησης της ζήτησης για δάνεια λόγω πληθωρισμού, όπως αναφέρει σε άλλο σημείο της η Έκθεση της ΤτΕ. Πάντως, η ελληνική αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2021 αλλά και το α΄ τρίμηνο του 2022, μετά πολλές διακυμάνσεις, διένυσε μια περίοδο θετικών προσδοκιών για την ομαλοποίηση των συνθηκών και περαιτέρω ανάπτυξη.
Ο κίνδυνος
Παρ’ όλα αυτά, η ΤτΕ αναφέρει ότι καθώς η τρέχουσα υγειονομική κρίση συνεχίζει να επηρεάζει εν μέρει τη λειτουργία της αγοράς, σε συνδυασμό με τις πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις και τη σημαντική αναταραχή που έχει προκληθεί τους τελευταίους μήνες από το αυξημένο κόστος της ενέργειας και τις επιβαρύνσεις στις τιμές, δημιουργούν εκ νέου συνθήκες αβεβαιότητας. Ο κεντρικός τραπεζίτης αναφέρει ότι οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, οι οποίες προς το παρόν απορροφώνται σε μεγάλο βαθμό από επενδυτές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, ενδέχεται να αρχίσουν σταδιακά να αποτυπώνονται στα νέα έργα και στις τιμές των ακινήτων, ιδίως εφόσον διαφανεί ότι οι επιβαρύνσεις θα έχουν διάρκεια που θα επηρεάσει τη μεσοπρόθεσμη αποτίμηση των ακινήτων.
Οι τιμές βάσει στοιχείων τραπεζών
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, στην αγορά κατοικιών καταγράφηκε σταδιακή επιτάχυνση των ετήσιων ρυθμών αύξησης σε σχέση με τους αντίστοιχους ρυθμούς του προηγούμενου έτους. Σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2021, για τέταρτη συνεχή χρονιά, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) κατέγραψαν αύξηση κατά 7,1% (4,5% το 2020). Στα επιμέρους τρίμηνα παρατηρείται σημαντική σταδιακή επιτάχυνση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών, ξεκινώντας από αύξηση 4,5% στο α΄ τρίμηνο και φτάνοντας στο 9,1% το δ΄ τρίμηνο του 2021.
Οι τιμές των νεότερων διαμερισμάτων το 2021 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 7,4%, ελαφρά ενισχυμένο έναντι των “παλαιών” διαμερισμάτων (6,9%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (9,1%) και στη Θεσσαλονίκη (6,9%).
Επενδύσεις
Το 2021 οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) ενισχύθηκαν σημαντικά κατά 26,5% (14,6% το 2020), αλλά παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,3%). Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2021 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 1.176,1 εκατ. ευρώ (αυξημένες κατά 34,4% σε ετήσια βάση), με τις συναλλαγές μέσω Golden Visa για το 2021 να παρουσιάζουν μικρή αύξηση σε σχέση με το 2020 (10,3% στις άδειες διαμονής που χορηγήθηκαν σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων), παραμένοντας όμως αρκετά μειωμένες σε σχέση με τα προ πανδημίας επίπεδα.
Εταιρείες real estate
Οι εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) κατά τη διάρκεια του 2021 προχώρησαν σε νέες επενδύσεις που υπερβαίνουν τα 550 εκατ. ευρώ, ορισμένες από τις οποίες πραγματοποιήθηκαν σε ιδιαίτερα χαμηλές αποδόσεις. Υπολογίζεται ότι περίπου το 80% των επενδυτικών κεφαλαίων των ΑΕΕΑΠ κατευθύνθηκε ήδη ή προορίζεται να κατευθυνθεί στην ελληνική αγορά. Ποσοστό περίπου 36% των κεφαλαίων τους τοποθετήθηκε σε γραφεία, 30% σε καταστήματα, 12% σε ξενοδοχεία και 10% σε επαγγελματικές αποθήκες, ενώ το υπολειπόμενο ποσοστό επενδύθηκε σε άλλες επαγγελματικές χρήσεις ή οικόπεδα προς ανάπτυξη.
Προσδοκίες και προκλήσεις
Στην ετήσια έκθεσή του, ο διοικητής της ΤτΕ τονίζει ότι οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων, αν και παραμένουν θετικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, φαίνεται πλέον να επηρεάζονται από την όξυνση της αβεβαιότητας. Οι γεωπολιτικές εξελίξεις και η σημαντική αύξηση του ενεργειακού κόστους και του κόστους των υλικών, εφόσον διατηρηθούν, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν σε μείωση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και συμπίεση του περιθωρίου κεφαλαιακών υπεραξιών για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες.
Συστάσεις
Υπό τις παρούσες συνθήκες, σύμφωνα με την ΤτΕ, καθίσταται επιτακτικά αναγκαία η αντιστάθμιση των επιβαρύνσεων και επιβραδύνσεων με μεταρρυθμίσεις για τη στήριξη της αγοράς ακινήτων.
Η εμπλοκή πλήθους υπηρεσιών, διαδικασιών και δικαιολογητικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά και οι καθυστερήσεις στην εκδίκαση και επίλυση νομικών εκκρεμοτήτων αποτελούν παράγοντες οι οποίοι διαχρονικά αναστέλλουν ή καθυστερούν επενδύσεις και χρήζουν άμεσης και αποτελεσματικής αντιμετώπισης. Παρά την πρόοδο των τελευταίων ετών στην κατεύθυνση του ψηφιακού μετασχηματισμού του κράτους, στον τομέα των μεταβιβάσεων και επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία χρειάζονται περαιτέρω σημαντικές τομές για την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών που θα καθιστούν την αγορά πιο φιλική προς τους επενδυτές, ειδικά σε περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας.
