Νέα δεδομένα δημιουργεί στην αγορά ακινήτων και την οικοδομή ο πόλεμος στην Ουκρανία και η ενεργειακή κρίση, με τα μεγάλα ερωτήματα να είναι το αν η ανάκαμψη που καταγράφεται από το 2018 και έπειτα θα συνεχιστεί. Όπως κι αν το real estate θα επιβεβαιώσει το ρόλο του ως επενδυτικού καταφυγίου σε εποχές μεγάλων κρίσεων και υψηλού πληθωρισμού.
«Στη νέα κανονικότητα, που με αγωνία αναμένουμε να έλθει θα έχουμε, μεταξύ άλλων, δυνάμεις που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και άλλες σοβαρές δυνάμεις που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση. Άρα είμαστε σε ένα μεταβατικό στάδιο με δύο τάσεις», σχολιάζει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions.
Από τη μια έχουμε μια ανάκαμψη που βρίσκεται σε εξέλιξη, με την αγορά ωστόσο να υπολείπεται σημαντικά από τα προ οικονομικής κρίσης επίπεδα, τόσο σε ο,τι αφορά την οικονομική δραστηριότητα όσο και στις τιμές. Οι οικοδομικές άδειες αν και ανακάμπτουν σταθερά από τα χαμηλά του 2014, παραμένουν λίγο κάτω από το ένα τρίτο αυτών του 2007, όπως φαίνεται και στο παρακάτω γράφημα.
Ανοδικά κινούνται και οι τιμές των κατοικιών, όπως μετρούνται από τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδας. Ξεκινώντας από το υψηλότερο σημείο το 2007 ο δείκτης της ΤτΕ έφτασε στο χαμηλότερο σημείο το 2017 και έπειτα άρχισε και πάλι να ανακάμπτει. Η Αθήνα από το 2018 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2021 είδε μια ανατίμηση 30% έως 39%, η Θεσσαλονίκη 14% έως 39%, οι άλλες πόλεις της χώρας 6% έως 21% και οι υπόλοιπες περιοχές από 12% έως 20%. Και όμως οι κατοικίες παραμένουν περίπου 20% έως και 33% πιο φτηνές από το 2007, ανάλογα με την τοποθεσία και την παλαιότητα.
Όλα αυτά δείχνουν πως υπάρχει ακόμη χώρος για ανάπτυξη της αγοράς, αλλά όπως σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος μια σειρά από δεδομένα οδηγούν στην αντίθετη κατεύθυνση. «Ο πόλεμος, η ενεργειακή κρίση, το κόστος των πάσης φύσεως καυσίμων και των μεταφορικών, έχουν οδηγήσει τον πληθωρισμό σε πρωτόγνωρα ύψη σε καθεστώς ευρώ», σημειώνει ο ίδιος προσθέτοντας ότι «τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του κόστους ζωής. Η πολιτεία έχει όλο αυτό το διάστημα ενισχύσει με μεγάλα ποσά ομάδες ατόμων και επιχειρήσεων, αλλά αργότερα θα έλθει ο λογαριασμός για όλους μας». Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, η πανδημία και ο πόλεμος έχουν σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.
Οι οικοδομές
Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. «Άρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις. Από την άλλη πλευρά η πολύ μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής και η όλη αναταραχή που υπάρχει αυτή την περίοδο, έχει οδηγήσει σε κατάσταση αναβολής την ανέγερση αρκετών νέων οικοδομών», αναφέρει ακόμη.
Αυτό που κυρίως χρειάζεται σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών, είναι ο εκσυγχρονισμός μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση και όπου είναι απαραίτητο η αντισεισμική ενίσχυση. Ένα άλλο τμήμα των κατοικιών πρέπει να οδηγηθεί στην κατεδάφιση διότι είναι σε πολύ κακή κατάσταση και είναι ασύμφορη η ενίσχυση και η ριζική ανακαίνιση. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.
Εξοχική κατοικία
«Στα νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα και Πάρος η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Σύμφωνα με τον ίδιο, η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. «Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για την άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο», εκτιμά υπογραμμίζοντας ότι η αγορά κατοικιών με του προγράμματος Golden Visa, έχει σημειώσει πτώση λόγω της πανδημίας, ενώ παράλληλα η ΕΕ ετοιμάζεται να περιορίσει αυτά τα προγράμματα.
