Μια πρόταση που έγινε νόμος.
Πάμπολλες σε όλη τη χώρα είναι οι περιπτώσεις δικών όπου ιδιοκτήτες καλούνται να αποδείξουν ότι ένα ακίνητο τους ανήκει, χωρίς να έχουν συμβολαιογραφικό τίτλο ιδιοκτησίας, το νέμονται παρόλα αυτά επί πολλές δεκαετίες δίχως να τους έχει ενοχλήσει κανείς μέχρι σήμερα. Όμως με τη σταδιακή μετάβαση από την εποχή των Υποθηκοφυλακείων στη σημερινή εποχή της κατάργησης τους και της δημιουργίας των Κτηματολογικών Γραφείων, παρουσιάστηκε το φαινόμενο, ακίνητα να εμφανίζονται στο στάδιο των αρχικών εγγραφών (στάδιο λειτουργίας των Κτηματολογικών Γραφείων) ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να πρέπει να εμπλακούν σε δικαστικό αγώνα με αντίδικο το Ελληνικό Δημόσιο.
Αυτό που αντιμετωπίζουμε στη δικαστηριακή πρακτική είναι ότι το Ελληνικό Δημόσιο αντιδικεί σφοδρά, επικαλούμενο είτε ότι ασκεί στο ακίνητο πράξεις, νομής και κατοχής είτε ότι το επίδικο ακίνητο αποτελεί δημόσιο κτήμα, δίχως όμως στην πραγματικότητα να προσκομίζει κάποιο έγγραφο που να αποδεικνύει τις διακατοχικές πράξεις του Ελληνικού Δημοσίου στο επίδικο ακίνητο. Στην πραγματικότητα είναι αρκετές οι περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες έχουν περιφράξει τα ακίνητα τους, πληρώνουν φόρους στο Ελληνικό Δημόσιο για το ακίνητο που τους ανήκει (ΕΝ.Φ.Ι.Α, ΤΑΠ κλπ.), το χρησιμοποιούν ακώλυτα και δίχως να τους έχει ενοχλήσει κανείς μέχρι σήμερα.
Μάλιστα η αντιδικία των ιδιοκτητών με το Ελληνικό Δημόσιο, φτάνει στις περισσότερες περιπτώσεις μέχρι τον Άρειο Πάγο σε περίπτωση που ηττηθέν μέρος είναι το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς το Ελληνικό Δημόσιο προβαίνει σε σφοδρές αντιδικίες, εξαντλώντας τους ιδιοκτήτες τόσο οικονομικά όσο και ηλικιακά αφού μέχρι να καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση και να αποσαφηνιστεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου θα παρέλθει ένα χρονικό διάστημα 8-10 ετών, με τον κίνδυνο της οριστικοποίησης των κτηματολογικών εγγραφών να είναι ορατός. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση που ένα ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο και οριστικοποιηθούν οι αρχικές εγγραφές, τότε το ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου. Κάτι τέτοιο όμως δεν ισχύει στην περίπτωση που υπάρχει εκκρεμής δίκη με το Ελληνικό Δημόσιο και έχει καταχωρηθεί η αγωγή στο Κτηματολογικό φύλλο του επίδικου ακινήτου.
Ειδικότερα, από την κατάθεση της αγωγής μέχρι την έκδοσης της οριστικής απόφασης από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απαιτείται χρονικό διάστημα τουλάχιστον 2 – 3 ετών. Αργότερα, αν ηττηθεί το Ελληνικό Δημόσιο και ασκήσει έφεση, τότε θα εκδοθεί απόφαση από το Εφετείο σε χρονικό διάστημα περίπου 3-4 ετών και αν η απόφαση του Εφετείου προσβληθεί με αναίρεση στον Άρειο Πάγο, τότε θα παρέλθουν τουλάχιστον 2-3 έτη ακόμη.
Όλο αυτό μας οδήγησε να δημοσιοποιήσουμε το θέμα στο 40ό Συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, και να συμμετάσχουμε ως Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου (ΕΝ.ΙΔ.Α.Ν.Η.) στη δημόσια διαβούλευση του σ.ν. του ΥΠΟΙΚ για τα Διακατεχόμενα ακίνητα, http://www.opengov. gr/minfin/?p=11616#comments προτείνοντας ως λύση, που έγινε αποδεκτή από το Υπουργείο Οικονομικών, να απέχει το Δημόσιο και από τις εκκρεμείς κτηματολογικές δίκες και να παραιτηθεί του δικαιώματος να προσβάλει τις οριστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί υπέρ ιδιωτών και έχουν προσβληθεί με έφεση ή με αναίρεση από το ίδιο ως ηττηθέν διάδικο μέρος στο Πρωτοδικείο ή στο Εφετείο, στις οποίες αποδεικνύεται εμπράκτως και αδιάψευστα, από τις αποφάσεις αυτές, ότι ο ιδιώτης έχει την πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή στα ακίνητα αυτά για παραπάνω από 30 έτη, ώστε να μην χρειάζεται οι ιδιοκτήτες να οδηγούνται σε μακροχρόνιους και δαπανηρούς δικαστικούς αγώνες, προκειμένου να αποδείξουν κάτι που θεωρούσαν και θεωρούν όλα αυτά τα χρόνια ως αυτονόητο, ότι δηλαδή το ακίνητο τους ανήκει για παραπάνω από 30 χρόνια.
Άλλωστε, σύμφωνα με το άρ. 4 του Ν. 3127/2003 επιτρέπεται η απόκτηση της κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα του Δημοσίου, εφόσον κάποιος που απέκτησε με καλή πίστη τη νομή εντός σχεδίου ακινήτου του Δημοσίου, νέμεται αδιατάρακτα τούτο για τριάντα έτη από την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού.
Επίσης έχει κριθεί και νομολογιακά ότι για το ορισμένο της αγωγής ουδεμία απολύτως υποχρέωση έχει ο ενάγων να επικαλεστεί και να αποδείξει για την απόκτηση της κυριότητας με χρησικτησία σε βάρος του Δημοσίου, την ύπαρξη τριακονταετούς νομής μέχρι τις 11-9-1915 (όπως ισχυρίζεται συνήθως το Δημόσιο στις περιπτώσεις αντιδικίας με ιδιώτες βλ. ΑΠ.34/2019, ΑΠ.23/2019, ΑΠ.148/2016, ΑΠ.12/2015 ΤΝΠ Νόμος), διότι μια τέτοια υποχρέωση υπάρχει μόνο στις περιπτώσεις που το επίδικο αφορά αποδεδειγμένα σε δημόσια έκταση και όχι όταν πρόκειται για ιδιωτική έκταση. Σε εκκρεμείς δίκες ιδιωτών με αντίδικο το Ελληνικό Δημόσιο, καλούνται πολίτες να αναζητήσουν συμβολαιογραφικούς τίτλους που φθάνουν μέχρι το 1885 προκειμένου να αποδείξουν ότι το ακίνητο τους ανήκε σε δικαιοπάροχο τους και ότι δεν ανήκε στο Ελληνικό Δημόσιο.
Βάσει των ανωτέρω ήταν απαραίτητη η ανάγκη για νομοθετική ρύθμιση ούτως ώστε να δοθεί λύση για να μην παραμένουν ανοιχτές για αρκετά χρόνια εκκρεμείς δίκες έναντι του Ελληνικού Δημοσίου με τις οποίες παρεμποδίζονται μεταβιβάσεις και συναλλαγές, αλλά και η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια.
Έτσι, με το άρθρο 16 παρ. 1 βάση του πρόσφατου νόμου 5024/2023 (ΦΕΚ Α΄ 24-2-2023) πράγματι ορίστηκε ότι: «Το Δημόσιο απέχει από την άσκηση αγωγών της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’275) ως προς ακίνητα τα οποία κείνται σε εκτάσεις εντός σχεδίων πόλεως ή οικισμού, για τα οποία δεν εφαρμόζεται ο ν. 998/1979 (Α’ 289) και τα οποία διαχειρίζεται το Υπουργείο Οικονομικών, δυνάμει της περ. ζ’ της παρ. 6 του άρθρου 3 του ίδιου νόμου, καθώς και σε ανταλλάξιμα ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, εφόσον σωρευτικά πληρούνται οι κάτωθι προϋποθέσεις:
α) ο ιδιώτης έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές,
β) δεν έχει εκδοθεί και κοινοποιηθεί σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους από τις δασικές υπηρεσίες του Δημοσίου Πρωτόκολλο Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) ή Πρωτόκολλο Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) για το ακίνητο αυτό λόγω του πρώην δασικού του χαρακτήρα, και
γ) δεν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου εξ άλλης αιτίας.
Ειδικά για τα ανταλλάξιμα ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, εφαρμόζονται οι προϋποθέσεις των περ. α’ και γ’.”.
Συνεπώς, μένει να δούμε στην πράξη κατά πόσο το Ελληνικό Δημόσιο θα σεβαστεί τη ρύθμιση αυτή που προτείναμε και έγινε αποδεκτή, και θα απέχει πράγματι από τις εκκρεμείς δίκες με αντιδίκους ιδιώτες – ιδιοκτήτες ακινήτων.
*Του Γιώργου Κ. Αράπογλου, Δικηγόρου Ηρακλείου Κρήτης, Υπεύθυνου Ενημέρωσης της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου – Κρήτης, www.enidani.gr
