Διαδοχικά ιστορικά υψηλά ξεπερνάει ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών, όπως φαίνεται από τα στοιχεία που επιμελείται η Τράπεζα της Ελλάδος.
Κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο οι τιμές αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση στο σύνολο της χώρας, ενώ στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα η αύξηση ήταν ακόμη υψηλότερη, καθώς άγγιξε το 16,5% στην Αττική και το 16,1% στη Θεσσαλονίκη. Αντίστοιχα, στις άλλες μεγάλες πόλεις, η αύξηση ήταν της τάξεως του 13,1%, ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας οι τιμές ήταν αυξημένες κατά 13,1%.
Η εκτίναξη των τιμών στην Αττική είναι τέτοια, ώστε ξεπεράστηκε για δεύτερο διαδοχικό τρίμηνο το ιστορικό υψηλό ετήσιας μεταβολής. Το τέταρτο τρίμηνο του 2022 η ετήσια αύξηση των τιμών είχε ανέλθει σε 15,2%, όντας η υψηλότερη επίδοση των τελευταίων δεκαετιών. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη η αύξηση είχε αγγίξει το 14,5% κατά τους τελευταίους τρεις μήνες του 2022.
Πλέον, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2017 οι τιμές στην Αττική έχουν καταγράψει «ράλι» της τάξεως του 68% και έχουν σχεδόν φθάσει στο απόγειο της αγοράς κατοικίας, κατά το 2007. Μάλιστα, η αύξηση των τιμών στην Αττική είναι πολύ μεγαλύτερη από την αντίστοιχη αύξηση στο σύνολο της χώρας, η οποία για την περίοδο 2017-2023 (α΄ τρίμηνο) διαμορφώνεται σε 49%.
Η κατακόρυφη άνοδος των τιμών κατά το φετινό α΄ τρίμηνο, ιδίως στην Αττική, οφείλεται ασφαλώς στο ότι το λεκανοπέδιο αποτελεί βασικό «στόχο» των ξένων επενδυτών, πέραν της εγχώριας ζήτησης.
Ειδικά φέτος παρατηρείται μια μη φυσιολογική αύξηση των ξένων επενδύσεων μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», εξαιτίας των επικείμενων αλλαγών, που θα καταστήσουν δυσκολότερη την εξασφάλιση της άδειας παραμονής.
Συγκεκριμένα, το ελάχιστο όριο επένδυσης θα διπλασιαστεί (αρχής γενομένης από την 1η Αυγούστου), σε 500.000 ευρώ για αγορές ακινήτων στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια, τη Σαντορίνη, τη Μύκονο και τον Δήμο Θεσσαλονίκης. Ως εκ τούτου, παρατηρείται «φρενίτιδα» συναλλαγών από πολίτες τρίτων χωρών, στην προσπάθειά τους να εξασφαλίσουν άδειες παραμονής προτού αυξηθεί το όριο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης, μόνο κατά τη διάρκεια των πρώτων τεσσάρων μηνών του 2023 (Ιανουάριος – Απρίλιος) έχουν υποβληθεί 3.064 αιτήματα για τη χορήγηση αδειών παραμονής μόνιμου επενδυτή.
Πρόκειται για αριθμό που είναι αυξημένος κατά 155% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό πρώτο τετράμηνο, όταν είχαν υποβληθεί 1.200 αιτήματα. Αντίστοιχα, οι υπηρεσίες του υπουργείου έχουν εκδώσει ήδη 1.474 νέες άδειες, 165% περισσότερες από πέρυσι, όταν το σχετικό νούμερο δεν είχε ξεπεράσει τις 557 άδειες.
Με βάση τις αιτήσεις του πρώτου τετραμήνου, προκύπτει ότι έχουν υλοποιηθεί αγοραπωλησίες ύψους τουλάχιστον 766 εκατ. ευρώ, όταν συνολικά το 2022 το αντίστοιχο μέγεθος (με βάση τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν) είχε ανέλθει σε 1,09 δισ. ευρώ.
Εκτός όμως από την αυξημένη ζήτηση, ένας ακόμη λόγος που ωθεί τις τιμές πώλησης προς τα πάνω, είναι η χαμηλή προσφορά, καθώς ο ρυθμός απορρόφησης ακινήτων είναι αισθητά υψηλότερος από τον ρυθμό αναπλήρωσής τους, δηλαδή από το πόσα ακίνητα διοχετεύονται στην αγορά προς πώληση. Αυτό οφείλεται σε δύο βασικούς λόγους.
Ο πρώτος αφορά τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα, παρότι την τελευταία διετία έχει καταγραφεί βελτίωση. Το 2022 οι νέες άδειες οικοδομών αυξήθηκαν κατά 126% σε σχέση με το χαμηλό σημείο που είχαν βρεθεί το 2016, φθάνοντας τις 9.793. Ωστόσο, ακόμη κι έτσι, το μέγεθος αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 30.000 νέα διαμερίσματα, έναντι σχεδόν 200.000 που εισέρρεαν στην αγορά στα μέσα της δεκαετίας του 2000.
Πέραν του χαμηλού αριθμού των νέων οικοδομών, έλλειψη παρατηρείται και σε μεταχειρισμένα ακίνητα, καθώς μερικές δεκάδες χιλιάδες βρίσκονται «εγκλωβισμένα» σε μια μακροχρόνια διαδικασία δέσμευσής τους λόγω χρεών.
Πρόκειται για κατοικίες που αποτελούν εγγυήσεις για στεγαστικά δάνεια, που έχουν «κοκκινίσει» και βρίσκονται στα χέρια των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (κυρίως) ή και σε τράπεζες. Οπως φαίνεται, ακόμη και σε περιπτώσεις που υπάρχει συναινετική λύση, δηλαδή ο ιδιοκτήτης έχει αποδεχθεί την εκχώρηση του ακινήτου έναντι της διαγραφής του χρέους, τα ακίνητα καθυστερούν χαρακτηριστικά να βρεθούν στην αγορά προς πώληση.
