Περιβαλλοντικό τέλος από 8% έως 15% ανάλογα με την κατηγορία της οικοδομικής άδειας θα καταβάλλουν στο εξής οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να διατηρήσουν τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), το οποίο θα υπολογίζεται πάνω στην αξία της επιπλέον δόμησης για τη διατήρηση των κινήτρων του νόμου.
Το νέο μέτρο εξειδικεύεται σε σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που εκπόνησε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και αφορά μόνο τις οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια και θα καταβάλουν το 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων. Για όσες έχουν αιτηθεί να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ θα επιβαρύνονται αντίστοιχα με 15%.
Και οι δύο αυτές κατηγορίες πληρώνοντας το περιβαλλοντικό αντίτιμο θα διατηρήσουν τα μπόνους του ΝΟΚ (π.χ. επιπλέον συντελεστής δόμησης, πατάρια, δώματα) και τα χρήματα που θα εισπραχθούν θα κατατεθούν στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα αξιοποιηθούν για να «πρασινίσουν» οι γειτονιές από την περιβαλλοντική ζημιά που έχει προκαλέσει η πρόσθετη δόμηση. Ως τιμή ζώνης των ακινήτων για τον υπολογισμό του περιβαλλοντικού τέλους υπολογίζεται η ισχύουσα στις 11 Δεκεμβρίου του 2024.
Ταυτόχρονα, στο σχέδιο Π.Δ., το οποίο αποτελεί συνέχεια της τροπολογίας που ψηφίστηκε προ 15 ημερών στη Βουλή σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, αποσαφηνίζονται για πρώτη φορά στο ρυθμιστικό πλαίσιο η έννοια της έναρξης εργασιών και τα αποδεικτικά εργαλεία για την τεκμηρίωσή της.
Τη διάταξη αυτή που εμπεριείχε μέχρι σήμερα μια μεγάλη ασάφεια και αποτέλεσε σημείο σφοδρής κριτικής το προηγούμενο διάστημα από την αγορά έρχεται να ξεκαθαρίσει το ΥΠΕΝ, διευρύνοντας την περίμετρο των δικαιούχων οι οποίοι θα μπορούν να πάρουν απαλλαγή από τις απαγορεύσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και να χτίσουν με βάση τις άδειες που έχουν εκδοθεί χωρίς να χρειαστεί να επιβαρυνθούν με επιπλέον κόστη.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς με διαδικασίες-εξπρές στέλνουν το σχέδιο Π.Δ. για τον ΝΟΚ για έλεγχο στο ΣτΕ με στόχο τη θωράκιση της νομοθετικής ρύθμισης η οποία αφορά χιλιάδες οικοδομικές άδειες που επηρεάζονται από την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η οποία εκδόθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο. Οπως τονίζουν στο υπουργείο, η τροπολογία που έχει ψηφιστεί (Ν5187/2025) σε συνδυασμό με το Π.Δ. δημιουργεί ένα συνεκτικό και ασφαλές πλαίσιο το οποίο εξασφαλίζει τη μέγιστη δυνατή διαφάνεια και προβλεψιμότητα στην έκδοση οικοδομικών αδειών.
«Στόχος είναι να ξεκινήσει η οικοδομική δραστηριότητα χωρίς τις ανασφάλειες που επικρατούσαν το προηγούμενο διάστημα αποκαθιστώντας την εμπιστοσύνη των πολιτών προς το κράτος», ανέφερε πρόσφατα ο κ. Παπασταύρου στη Βουλή, προσθέτοντας ότι με τις διατάξεις επιδιώκονται η ασφάλεια δικαίου, η προστασία των πολιτών και η εναρμόνιση με τη νομολογία.
Τι προβλέπει η ρύθμιση
Με το Π.Δ. προσδιορίζεται με ακρίβεια τι συνιστά «εκκίνηση οικοδομικών εργασιών», μια έννοια κρίσιμη για πλήθος αδειών δόμησης, με στόχο την ασφάλεια των επενδύσεων στον τομέα των κατασκευών. Η διάταξη δίνει πλέον νομικό έρεισμα σε ιδιοκτήτες, μηχανικούς και εργολάβους για την υπεράσπιση εμπρόθεσμων οικοδομικών ενεργειών, ορίζοντας ως τεκμήριο για την εκκίνηση εργασιών τις παρακάτω περιπτώσεις:
1. Εναρξη με εκσκαφές ή σκυροδέτηση
Στην πραγματοποίηση εκσκαφών (για θεμελίωση ή αντιστήριξη πρανών) ή στις περιπτώσεις προσθηκών (όπου δεν απαιτείται εκσκαφή) η σκυροδέτηση τεκμηριώνεται ως εκκίνηση των εργασιών. Στην περίπτωση αυτή, η χρονική απόδειξη της εργασίας γίνεται με γνωστοποίηση της έναρξης σε οποιαδήποτε δημόσια αρχή, την υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στον ΕΦΚΑ με αεροφωτογραφίες και με συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν την εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο στάδιο αυτής.
2. Κατεδάφιση εντός εξαμήνου
Η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων στο ίδιο οικόπεδο συνιστά επίσης τεκμήριο εκκίνησης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από τις 11 Δεκεμβρίου του 2024 που ορίζει ως αφετηρία για τη νομιμότητα των αδειών το ΣτΕ.
3. Αρχαιολογικές εργασίες
Αναγνωρίζεται επίσης ως έναρξη εργασιών και η διενέργεια ανασκαφών από την αρμόδια Αρχαιολογική Υπηρεσία, εφόσον πραγματοποιήθηκε έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024 και συνδέεται με υφιστάμενη οικοδομική άδεια.
Τι θα ισχύσει για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δίνει τη δυνατότητα να χτιστούν οι οικοδομές για τις οποίες υπάρχει ακυρωτική δικαστική απόφαση ή εκκρεμούν προσφυγές σε βάρος τους θεσπίζοντας την έννοια του περιβαλλοντικού ισοδύναμου ως αντισταθμίσματος στη χρήση των μπόνους του ΝΟΚ.
Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται η εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) ανά δημοτική ενότητα ή ανά δήμο στην περίπτωση των δύο μητροπολιτικών κέντρων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης από το ΥΠΕΝ με τη χρηματοδότηση του Πράσινου Ταμείου ή με χορηγία της μελέτης.
Οι ιδιοκτήτες ή ο εργολάβος της οικοδομής θα καταθέσουν στον δήμο (μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων) το αντίτιμο που ορίζει η ρύθμιση ώστε τα χρήματα αυτά να αξιοποιηθούν για «πράσινες παρεμβάσεις» που θα κατευθύνει το ΕΣΠΙΑΠ. Οι παρεμβάσεις αυτές θα είναι υπέρ του δημόσιου χώρου και της ποιότητας ζωής και θα εφαρμόζονται όταν σε μια περιοχή επιτρέπεται μεγαλύτερη δόμηση μέσω των κινήτρων του ΝΟΚ προκειμένου να ολοκληρωθούν οικοδομικές δραστηριότητες που βρίσκονται σε διάφορα στάδια προσφυγών, αλλά και τα ακίνητα που είναι ενταγμένα στο RRF ή στο ΕΣΠΑ.
Πράσινα μέτρα
Ανάμεσα στα μέτρα που θεσπίζονται είναι η προτεραιότητα στην απόκτηση από το Δημόσιο ακινήτων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, η ανάπλαση ή διαμόρφωση αστικού πρασίνου και υποδομών (συμπεριλαμβανομένων υπόγειων χώρων στάθμευσης), καθώς επίσης η κατεδάφιση αυθαιρέτων ή επικίνδυνων κτισμάτων, αλλά και έργων διευθέτησης ρεμάτων. Επιπλέον, τα μέτρα εμπλουτίζονται με την αγορά και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τους δήμους, καθώς και με την υποστήριξη δράσεων της ευρωπαϊκής αποστολής των 100 κλιματικά ουδέτερων πόλεων.
Με βάση την τροπολογία που ψηφίστηκε πρόσφατα για τον ΝΟΚ, η δυνατότητα συνέχισης των οικοδομικών αδειών στις δύο προαναφερόμενες κατηγορίες (με προσφυγές και ένταξη σε χρηματοδοτικά εργαλεία) θα παρέχεται είτε έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου είτε σε περιπτώσεις όπου δεν έχει ολοκληρωθεί (για παράδειγμα, αν η κατασκευή έχει φτάσει μόνο σε επίπεδο υπογείου).
Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται έγκριση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ) ώστε να διαπιστωθεί η αναγκαιότητα της συνέχισης υλοποίησης μιας οικοδομικής άδειας βάσει τεχνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων.
Ωστόσο η επιβολή του περιβαλλοντικού τέλους δεν συνιστά μια οικονομική προσέγγιση για τους ιδιοκτήτες καθώς επιβαρύνει την οικοδομή με επιπλέον κόστος, δίνοντας φυσικά ως αντάλλαγμα τη νομιμότητα. Ανεξάρτητα από τον δρόμο των προσφυγών που ενδέχεται να ανοίξει (ήδη έχουν υποβληθεί προσφυγές στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο και αναμένονται και νέες από οικοδομικές επιχειρήσεις), εκτιμάται ότι το κόστος αυτό θα μετακυλιστεί στους πελάτες (εφόσον πρόκειται για οικοδομικές επιχειρήσεις) κάνοντας ακόμη πιο ακριβές τις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Τι θα πληρώσω (παραδείγματα)
Η εφαρμογή του θεσμού του περιβαλλοντικού ισοδύναμου φέρνει μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, όπως τα πατάρια και οι κλειστοί χώροι στο δώμα. Αντί για μια απλή καταβολή προστίμων, οι ιδιοκτήτες καλούνται πλέον να συμμετάσχουν στο κόστος περιβαλλοντικής αποκατάστασης ανάλογα με το μέγεθος και την αξία του χώρου που επιθυμούν να τακτοποιήσουν.
Υπενθυμίζεται ότι το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό όχι το σύνολο του ΝΟΚ, αλλά διατάξεις του, όπως η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Στο εξής, τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν θα χορηγούνται οριζόντια καθώς θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και έπειτα από μελέτη στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής μέσω των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ) που εκτιμάται ότι θα έχουν ολοκληρωθεί σε περίπου μια διετία.
Αυτό σημαίνει ότι οι μελετητές θα μπορούν να καθορίσουν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, ειδικές ζώνες κινήτρων όπου θα προβλέπονται μπόνους δόμησης του ΝΟΚ που ακυρώθηκαν λαμβάνοντας υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της.
Ας δούμε μερικά παραδείγματα οικοδομικών αδειών με διατάξεις του ΝΟΚ που κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το ΣτΕ και τι θα χρειαστεί να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες για να διατηρήσουν τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα με βάση όσα προβλέπει το σχέδιο Π.Δ. για τον ΝΟΚ.
Παράδειγμα 1: Νομιμοποίηση παταριού
Εστω ότι έχουμε πατάρι 100 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ ανά τ.μ. και αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ (100 x 2.000). Υπολογίζοντας το περιβαλλοντικό τέλος με φόρο 8%, που είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο για την πρώτη κατηγορία αδειών (ακυρωμένα ή με προσφυγές), το συνολικό τίμημα που θα πρέπει να καταβληθεί για να διατηρηθούν τα μπόνους του ΝΟΚ είναι 16.000 ευρώ. Αν πρόκειται για τη δεύτερη κατηγορία (χρηματοδοτικά εργαλεία) όπου το περιβαλλοντικό τέλος ανέρχεται σε 15% (200.000 x 0,15), προκύπτει οφειλή 30.000 ευρώ.
Παράδειγμα 2: Κύριος χώρος 35 τ.μ. στο δώμα
Για εμβαδόν 35 τ.μ. με την ίδια τιμή ζώνης στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. η αντικειμενική αξία είναι στα 70.000 ευρώ. Στην πρώτη κατηγορία (8%) για το ακίνητο θα καταβληθεί τίμημα 5.600 (70.000 x 8%) και αντίστοιχα στη δεύτερη (15%) 10.500 ευρώ (70.000 x 15%).
Παράδειγμα 3: Υπολογισμός για οικοδομική άδεια με 100 τ.μ. πατάρια και 35 τ.μ. κύρια χρήση στο δώμα
Στην περίπτωση αυτή για την πρώτη κατηγορία (τέλος 8%) ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει 16.000 ευρώ (πατάρια) + 5.600 ευρώ (δώμα) = 21.600 ευρώ (όσοι ακυρώνονται). Αντίστοιχα, για τη δεύτερη κατηγορία (15%): 30.000 ευρώ (πατάρια) + 10.500 ευρώ (δώμα) = 40.500 ευρώ (όσοι έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά προγράμματα).
Τι προβλέπει η ρύθμιση του ΝΟΚ
■ Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τα κίνητρα του ΝΟΚ και έκαναν έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου του 2024 συνεχίζουν χωρίς καμία αλλαγή ή υποχρέωση να χτίζουν.
■ Σε όσες περιπτώσεις δεν ξεκίνησε η υλοποίηση, οι άδειες θα αναθεωρηθούν χωρίς επιπλέον κόστος (δεν καταβάλλονται φόροι, παράβολα, εισφορές και κρατήσεις).
■ Εκπονείται Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) για όσες οικοδομικές άδειες αντιμετωπίζουν ακυρώσεις, προσφυγές στο ΣτΕ ή εντάσσονται σε χρηματοδοτικά εργαλεία. Οι άδειες αυτές θα πληρώνουν ένα αντίτιμο (περιβαλλοντικό ισοδύναμο) για να «πρασινίσουν» γειτονιές.
■ Εξαιρούνται από τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ οικοδομικές άδειες με μπόνους του ΝΟΚ οι οποίες αφορούν μεγάλες επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ, Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης – ΣΟΑ) για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Στην ίδια εξαίρεση μπαίνουν και τα διατηρητέα κτίρια.
