Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Ολοκληρώνεται η κτηματογράφηση της χώρας και στις περισσότερες περιοχές ξεκίνησε η λειτουργία των κτηματολογικών γραφείων.
Πολλοί όμως είναι οι ιδιοκτήτες που βρίσκονται σε σύγχυση, διότι δεν είναι εξοικειωμένοι ούτε με την τεχνολογία ούτε και με την ορολογία που πρέπει να χρησιμοποιήσουν για να παρακολουθήσουν την όλη διαδικασία μέχρι και την τελική φάση της ορθής εγγραφής της ιδιοκτησίας τους.
Έτσι, εδώ και μήνες παρατηρείται ότι οι πολίτες απευθύνονται μαζικά προς τους αρμόδιους επαγγελματίες (δικηγόρους, μηχανικούς, λογιστές, συμβολαιογράφους κ.λπ.), με σκοπό να λάβουν απαντήσεις στα πολλά και περίπλοκα ερωτήματα που έχουν γεννηθεί από την σύνθετη και μακρά διαδικασία της κτηματογράφησης. Και ασφαλώς προκειμένου να έχουν τη συνδρομή τους, για να διασφαλίσουν τα περιουσιακά τους δικαιώματα.
Γι αυτό το λόγο, είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι οι ιδιοκτήτες πώς έχει καταχωρηθεί το ακίνητό τους στο κτηματολόγιο, ώστε να προβούν έγκαιρα στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωση τυχόν λαθών που έχουν γίνει κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης.
Το σίγουρο είναι ότι, η fasttrac διαδικασία κλεισίματος του κτηματολογίου μέχρι τέλους του 2025, με την οριστικοποίηση χιλιάδων λανθασμένων – ανακριβών αρχικών εγγραφών, θα οδηγήσει σε περιπέτειες χιλιάδες ιδιοκτήτες, με κίνδυνο να χάσουν την περιουσία τους και μάλιστα χωρίς να το γνωρίζουν και θα το μάθουν όταν πάνε να μεταβιβάσουν το ακίνητο ή να βγάλουν οικοδομική άδεια.
- Τι ισχύει με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης μίας περιοχής;
Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης μίας περιοχής, παύει πλέον να λειτουργεί το σύστημα του Υποθηκοφυλακείου και ξεκινάει η λειτουργία του συστήματος του Κτηματολογίου, με ενιαία τήρηση όχι μόνο της νομικής πληροφορίας, αλλά και της τεχνικής πληροφορίας (για την θέση και τα όρια των ακινήτων). Το σύστημα του Κτηματολογίου τηρείται από τα Κτηματολογικά Γραφεία του Φορέα ή από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, εφόσον αυτό δεν έχει ακόμα ενταχθεί στον Φορέα, το οποίο λειτουργεί μεταβατικά ως Κτηματολογικό Γραφείο.
Όλες οι νομικές και χωρικές πληροφορίες τηρούνται σε μια ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων, το Σύστημα Πληροφορικής Εθνικού Κτηματολογίου (ΣΠΕΚ), στο οποίο είναι συνδεδεμένα, μέσω διαδικτύου, τα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας.
- Μέχρι πότε μπορούν να γίνουν διορθώσεις στις αρχικές εγγραφές;
Η αποκλειστική προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών εξαρτάται από το χρόνο έναρξης λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου για τη συγκεκριμένη περιοχή-ΟΤΑ.
Η προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών είναι η 31η Δεκεμβρίου του 8ου έτους από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου, π.χ. η έναρξη λειτουργίας ενός κτηματολογικού γραφείου Βόλου είναι η 8 Νοεμβρίου 2023 και η αποκλειστική προθεσμία για διορθώσεις των ανακριβών εγγραφών λήγει την 31 Δεκεμβρίου 2031.
- Μέχρι πότε μπορούν να γίνουν διορθώσεις στις αρχικές εγγραφές για τις παλιές κτηματογραφήσεις;
Σύμφωνα με την τελευταία νομοθετική ρύθμιση που αφορά την προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών του Κτηματολογίου για τις περιοχέςστις οποίες η προθεσμία διορθώσεων της περ. α παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 έληγε στις 30.11.2024, ως οριστική ημερομηνία είναι αυτή του ενός (1) έτους μετά τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της επικράτειας της Χώρας.
Η ανωτέρω καταληκτική ημερομηνία ισχύει και για τις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1η.1.2Ο13 έως και την 31η.12.2Ο16.
Δεδομένου ότι, υπάρχουν ακόμα περιοχές που βρίσκονται στο αρχικό στάδιο της κτηματογράφησης, εκτιμάται ότι τέλος του 2025 θα γίνει η δημοσίευση στο ΦΕΚ της απόφασης του Δ.Σ. του Κτηματολογίου για την αντικατάσταση των υποθηκοφυλακείων όλης της χώρας από την λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων.
Κατά συνέπεια το πέρας της προθεσμίας διορθώσεων για τις περιοχές αυτές εκτιμάται ότι θα επέλθει στα τέλη του 2026.
- Πως ενημερώνεται ο πολίτης σε ποια περιοχή βρίσκεται το ακίνητο του και πότε λήγει η προθεσμία διόρθωσης;
Για να ενημερωθεί ο πολίτης για μια συγκεκριμένη περιοχή εισέρχεται στην ιστοσελίδα του κτηματολογίου και συγκεκριμένα στην διεύθυνση https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/16 και κατεβάζει το excel με τις προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά προκαποδιστριακό Νομό και ΟΤΑ, για όλη την χώρα. Ο πίνακας συμπληρώνεται και ενημερώνεται σύμφωνα με τις νέες διατάξεις.
- Τι σημαίνει πρακτικά το κλείσιμο των εγγραφών στο Κτηματολόγιο;
Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι αν κλείσουν οι εγγραφές και είναι οριστικές και είναι σε κάποιο όνομα μετά αυτό μένει σε αυτό το όνομα ή αν ένα ακίνητο φαίνεται αγνώστου ιδιοκτήτη και παραμένει αγνώστου ιδιοκτήτη μετά την οριστικοποίηση των εγγραφών περιέρχεται στην κυριότητα του ελληνικού δημοσίου και αυτό δεν αλλάζει.
- Ποια είναι τα SOS που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες για να μην βρεθούν αντιμέτωποι με το Δημόσιο;
Εκτός από τα ακίνητα για τα οποία δεν έγινε εμπρόθεσμα δήλωση ιδιοκτησίας έχει διαπιστωθεί ότι στις αστικές περιοχές ένα μεγάλο μέρος των εγγραφών ως άγνωστου ιδιοκτήτη προέρχεται από «ξεχασμένα» δικαιώματα. Αυτά είναι τα δικαιώματα όπως: ο «αέρας» της οικοδομής, η δουλεία διόδου, η θέση στάθμευσης στην πυλωτή, νέο οικόπεδο που έχει δοθεί μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής κλπ.Οι περιπτώσεις είναι πολλές και μπορεί να αφορά τόσο αστικά ακίνητα όσο και γεωργικά χωρίς διάκριση, όπως μπορεί να αφορά και μερίδια επί κληρονομικού δικαιώματος π.χ. αν για κάποιο ακίνητο ένας κληρονόμος δεν υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας και άφησε να παρέλθει η προθεσμία των διορθώσεων τότε το Δημόσιο θα βρεθεί συνιδιοκτήτης στο ακίνητο αυτό. Συνήθης περίπτωση είναι και το δικαίωμα υψούν (αέρας) το οποίο οι δικαιούχοι δεν το δηλώνουν (προφανώς γιατί έχει εξαντληθεί το δικαίωμα δόμησης) με αποτέλεσμα να βρεθεί το Δημόσιο συνιδιοκτήτης σε όλη την πολυκατοικία.
- Πώς διορθώνονται τα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»;
Η διαδικασία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών με αμετάκλητη δικαστική απόφαση ισχύει στις ακόλουθες περιπτώσεις:
– Εάν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, που δεν συναινεί σε αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται η άσκηση αγωγής (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) ενώπιον του αρμοδίου κατά τόπο Δικαστηρίου.
– Εάν πρόκειται λοιπόν για ακίνητο με ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή για ακίνητο που για οποιοδήποτε λόγο δεν δηλώθηκε στη διάρκεια της κτηματογράφησης, που δεν εμπίπτει στις κατηγορίες διόρθωσης προδήλου σφάλματος και απαιτείται η συναίνεση του Δημοσίου. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να ακολουθηθεί η απλή και σύντομη δικαστική διαδικασία της «Εκούσιας Δικαιοδοσίας», με την οποία υποβάλλεται αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου και το Δικαστήριο κρίνει χωρίς αντιδικία.
– Εάν πρόκειται για ακίνητο με ένδειξη «Ελληνικού Δημοσίου» πρέπει να ζητηθεί, με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, η αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση, ολικά ή μερικά, της πρώτης εγγραφής.
- Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;
1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ)
2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου( το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)
3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.
4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.
5) Διόρθωση μετά τις αποφάσεις των επιτροπών ενστάσεων.
- Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;
Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.
