Του Γεωργίου Ι. Μάτσου*
Τον παλιό (πράγματι καλό) καιρό, οι συναλλαγές ακινήτων καταχωρίζονταν στα υποθηκοφυλακεία, που ήλεγχαν μόνον το είδος της συναλλαγής και ποιους αφορούσε.
Το σύστημα ήταν απλό και λειτουργούσε ταχύτατα. Παρανομίες ήταν σχεδόν αδύνατες, τόσο λόγω της άμεσης εισαγγελικής εποπτείας, όσο και διότι η απόλυτη και ταχεία δημοσιότητα αποτελούσε εγγύηση αποκάλυψης οιασδήποτε παρανομίας. Οι νομικές σχέσεις λειτουργούσαν άψογα, με μικρό αστερίσκο ότι η απουσία χαρτών επέτρεπε καταχώριση αντιφατικών δικαιοπραξιών στο ίδιο ακίνητο. Όμως η ταχεία δημοσιότητα καθιστούσε τις δόλιες πολλαπλές καταχωρίσεις (π.χ. διπλή πώληση ακινήτου) σχεδόν ανύπαρκτες στην πράξη. Ενώ σε περιπτώσεις νομικής διαμάχης, η δημοσιότητα των αντιφατικών δικαιοπραξιών λειτουργούσε ευεργετικά-προειδοποιητικά για τις συναλλαγές.
Τα υποθηκοφυλακεία είχαν τρεις πραγματικές και μία φαινομενική (αλλά αυτοκαταστροφική) έλλειψη.
Η πρώτη πραγματική έλλειψη αναφέρθηκε ήδη: Χάρτες. Θα απέτρεπαν τις, έστω σπάνιες, δόλιες πολλαπλές μεταβιβάσεις. Κυρίως, θα καθιστούσαν εφικτή την κτηματοκεντρική έρευνα (π.χ.: σε ποιους ανήκει μια πολυκατοικία).
Η δεύτερη ήταν η μηχανοργάνωση. Αυτή επιλυόταν, όπως επιλυόταν σε όλη τη δημόσια διοίκηση. Είχε ξεκινήσει το 1995, αλλά το 1999 σταμάτησε στη δεύτερη φάση της, διότι θα… αποκτούσαμε κτηματολόγιο.
Πριν αναφέρουμε την τρίτη πραγματική έλλειψη, ας δούμε τη φαινομενική και αυτοκαταστροφική: Ήταν το όνομά τους. Τα υποθηκοφυλακεία δεν διαχειρίζονταν μόνον “υποθήκες”. Αποτελούσαν ολοκληρωμένη νομική κτηματολογική υποδομή.
Νομικά, η μόνη τους έλλειψη για να ονομαστούν κτηματολόγιο (“cadastre”) ήταν η τρίτη: Τα υποθηκοφυλακεία (“land registries”) δεν ανακήρυσσαν δικαιούχο (π.χ. τον νέο ιδιοκτήτη). Ο δικαιούχος εξευρίσκετο με μελέτη των δικαιοπραξιών. Αυτό καθιστούσε αναγκαία έρευνα δικηγόρου προ κάθε αγοραπωλησίας. Τα υποθηκοφυλακεία έδιδαν ωστόσο, κατόπιν αίτησης, πληροφορίες πιστοποιημένες από αυτά (π.χ. το πιστοποιητικό βαρών που εκδιδόταν στην αναγκαστική εκτέλεση).
Με δεδομένα τα παραπάνω, τι πιο φυσιολογικό θα ήταν, να εμπλουτίσουμε με χάρτες τα υποθηκοφυλακεία και να τους αναθέσουμε συμπληρωματικά την ανακήρυξη του δικαιούχου, ώστε να τα ονομάσουμε επισήμως “κτηματολόγιο”.
Μα τι λέτε αγαπητοί αναγνώστες. Θα αφήναμε χαμένη την ευκαιρία να κάνουμε το κτηματολόγιο ένα αχρείαστα τεράστιο, αντί για χρήσιμα μικρό έργο; Όχι. Ποια υποθηκοφυλακεία, αυτά (τα αφήσαμε σκόπιμα να) είναι “χειρόγραφα”. Θα φτιάξουμε κτηματολόγιο από το μηδέν. Σαν να μην υπήρχε ιδιοκτησία πιο πριν. Και για να πείσουμε τον κοσμάκη να ξαναδηλώσει την ήδη δηλωμένη ιδιοκτησία του, θα προσποιηθούμε ότι κάνουμε κάτι δήθεν τελείως διαφορετικό. Ενώ όποιος τολμήσει να μην ξαναδηλώσει τα ήδη δηλωμένα, θα του τα πάρει το κράτος.
Ευφυές και, κυρίως, αποτελεσματικό για τους εμπνευστές του.
Τι “διαφορετικό” όμως προσποιήθηκε ότι θα φτιάξει το κτηματολόγιο;
Δεν περιορίστηκε σε ανακήρυξη των δικαιούχων, όπως έπραττε π.χ. απλά και αποτελεσματικά το κτηματολόγιο Δωδεκανήσου. Σχεδιάστηκε βαρύτατο γραφειοκρατικό σύστημα, που υποτίθεται ότι μελλοντικά θα επέτρεπε μεταβιβάσεις “με το πάτημα ενός πλήκτρου”. Το “ΚΑΕΚ” κάθε εμπράγματου δικαιώματος είναι η κορυφή του παγόβουνου αυτής της γραφειοκρατίας: Για τις μεταβολές κάθε ΚΑΕΚ απαιτείται ολοκληρωτική μελέτη αφενός της προηγούμενης, αφετέρου της δημιουργούμενης νομικής κατάστασης από τους υπαλλήλους του κτηματολογίου.
Το κτηματολόγιο ανέλαβε έτσι επιπλέον:
α) Να υποκαθιστά (ανεπιτυχώς) τη δουλειά των δικηγόρων προ της αγοραπωλησίας. Και:
β) Να επαναλαμβάνει τη δουλειά που (εξακολουθεί να) κάνει ο συμβολαιογράφος στην αγοραπωλησία.
Απαιτείται έτσι πολλαπλάσια και πολύ πιο περίπλοκη εσωτερική εργασία από τους υπαλλήλους σε σχέση με το παλιότερο καθεστώς των υποθηκοφυλακείων.
Το χειρότερο είναι όμως, ότι η γραφειοκρατική λογική που διέπει πια τις εργασίες, σημαίνει στην πράξη ότι αν κάτι δεν έχει γίνει προηγουμένως σωστά είτε από τους συναλλασσόμενους, είτε από το ίδιο το κτηματολόγιο (π.χ. μη κρίσιμα ορθογραφικά λάθη στα ονόματα), δεν προχωρεί καμία συναλλαγή, καμία μεταβίβαση. Έτσι, απαιτούνται διαρκώς διορθώσεις δίχως τέλος, διότι τίποτε ανθρώπινο δεν γίνεται εντελώς τέλεια.
Όσο τα κτηματολογικά γραφεία ευρίσκοντο κυρίως υπό τον έλεγχο των ιδιωτών υποθηκοφυλάκων, οι καταχωρίσεις γίνονταν σχετικά γρήγορα (εντός ημερών) με υπερπροσπάθεια των υπαλλήλων, παρότι η κακή διαχείριση της υπέρμετρης εξουσίας που ενδύθηκαν αίφνης οι υποθηκοφύλακες, βραχυκύκλωνε συχνότατα τις συναλλαγές. Κατά την κρατικοποίηση όμως των κτηματολογικών γραφείων με το νόμο 4512/2018, επετράπησαν αφρόνως μαζικές μετατάξεις των εμπείρων υπαλλήλων προς πιο ξεκούραστες δικαστικές υπηρεσίες. Μαζί με τη φυσιολογική ραθυμία που έφερε η ένταξη στο Δημόσιο, το σύστημα άρχισε να “σέρνεται”.
Οι συναλλαγές με ακίνητα έγιναν εντωμεταξύ ακόμη πιο περίπλοκες, ιδίως λόγω θέσπισης του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ και της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου. Τα δε κτηματολογικά φύλλα εμφανίζουν, εκτός από τα ενεστώτα (“ενεργά”) δικαιώματα, και κάθε παλιότερο δικαίωμα μετά τη λεγόμενη “κτηματογράφηση”, απαιτώντας διαρκώς πιο περίπλοκες νομικές ερμηνείες και ακυρώνοντας το βασικότερο επιχείρημα υπέρ του κτηματολογίου.
Το κτηματολόγιο συνεπώς αποτυγχάνει όχι μόνον διότι ανέλαβε να κάνει εσωτερικά ό,τι προηγουμένως έκαναν (και συνήθως εξακολουθούν να κάνουν) οι δικηγόροι και να ξανακάνει την εργασία που προηγουμένως έκαναν μόνον οι συμβολαιογράφοι, αλλά και επειδή:
γ) Προστέθηκαν περίπλοκες προϋποθέσεις μεταβίβασης στο ακίνητο, που πρέπει επίσης να ελέγχουν οι υπάλληλοι του κτηματολογίου.
δ) Αδυνατώντας να προσπεράσει ακόμη και επουσιώδη σφάλματα, απαιτεί δυσανάλογα περίπλοκες διορθώσεις προ κάθε συναλλαγής.
Πώς θα διορθωθούν αυτά;
Έχοντας χάψει το πολιτικό σύστημα το πολιτικά “πιασάρικο” παραμύθι της μεταβίβασης “με το πάτημα ενός πλήκτρου”, οι ελπίδες να διορθωθεί η κατάσταση είναι ελάχιστες. Κανένας πολιτικός δεν διανοείται να αμφισβητήσει ένα τόσο εντυπωσιακό ψέμα, παρόλο που το υπέρμετρα βαρύ γραφειοκρατικό σύστημα πολλαπλασίασε τα, νοερά ή μη, “πλήκτρα” που πρέπει να πατηθούν σε κάθε μεταβίβαση. Τα χρονικά διαστήματα άνω της διετίας (!), που συχνότατα απαιτούνται για ολοκλήρωση μεταβιβάσεων, περνιούνται τάχα για “παιδικές ασθένειες” που, όταν “ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο” δήθεν “θα εξαφανιστούν”.
Αντί όμως να στρώσουν τα πράγματα, γίνονται καθημερινά χειρότερα. Και επειδή κανείς δεν θέλει να παραδεχθεί τι συμβαίνει, φθάνουμε σε αδιανόητα φτιασιδώματα.
Π.χ. να ανατίθεται εργασία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών σε άλλα Κ.Γ. (Θεσσαλονίκης και αλλού), ώστε να γεννάται η ψευδής εντύπωση ότι στην πρωτεύουσα το πράγμα δήθεν λειτουργεί και άρα τάχα λειτουργεί και γενικώς.
Ή να παραλείπεται το κρίσιμο στάδιο των ενστάσεων στις “κτηματογραφήσεις” και η λειτουργία νέων Κ.Γ. να ξεκινά με αμέτρητα λάθη, προκειμένου να προσποιηθούμε ότι το κτηματολόγιο τάχα “ολοκληρώθηκε”. Συνέβη ήδη στην Κάτω Αχαΐα, θα συμβεί και αλλού.
Η δε μετακίνηση της εποπτείας για το κτηματολόγιο από τις Εισαγγελίες, στους κομματάρχες υπουργούς, έφερε κι άλλα: Κατά την ‘Καθημερινή’, “στενό συγγενικό πρόσωπο κορυφαίου μέχρι πρότινος στελέχους του κτηματολογίου” βρίσκεται στο επίκεντρο σοβαρών καταγγελιών. Η στήλη γνωρίζει την ταυτότητα και τις ιδιότητες των προσώπων αυτών και ότι, όταν αυτά αποκαλυφθούν, το πολιτικό ζήτημα θα είναι ευρύτερο.
Τα προβλήματα θα λυθούν, μόνον αν πούμε στους εαυτούς μας την αλήθεια: Το κτηματολόγιο που σχεδίασε το 1998 ο Λαλιώτης, απέτυχε. Σε επόμενο άρθρο θα διατυπώσουμε προτάσεις άρσης του αδιεξόδου.
*Δ.Ν., Δικηγόρος
