Να αντιμετωπίσει τις μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών, τις ελλείψεις προσωπικού και τις άνισες πρακτικές των δημοτικών πολεοδομιών φιλοδοξεί η δημιουργία του νέου Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), μέσω του οποίου μεταφέρεται στην κεντρική διοίκηση ο έλεγχος και η αδειοδότηση της δόμησης, ενοποιώντας το Κτηματολόγιο και τις ΥΔΟΜ σε έναν ενιαίο ψηφιακό φορέα.
Η μεταρρύθμιση, την οποία παρουσίασαν στο Υπουργικό Συμβούλιο της Πέμπτης οι Υπουργοί Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δημήτρης Παπαστεργίου, καθώς και ο Υφυπουργός Νίκος Ταγαράς, θεσπίζει 20 περιφερειακά και 77 τοπικά κέντρα δόμησης, εισάγει έλεγχο έως 30% των αδειών με τεχνητή νοημοσύνη και καθιερώνει ενιαίο σύστημα παρακολούθησης σε όλη τη χώρα. Με πηγές του ΥΠΕΝ να υπογραμμίζουν ότι με την πρωτοβουλία αυτή ενισχύεται η Δημόσια Διοίκηση, παρέχονται ποιοτικότερες υπηρεσίες στον πολίτη και ενοποιούνται οι κανόνες, που πλέον θα ισχύουν οριζοντίως για όλους.
«Αξιοποιώντας ψηφιακά εργαλεία παρακάμπτουμε τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και τον κατακερματισμό, υπηρετώντας ουσιαστικά το δημόσιο συμφέρον», σημειώνουν οι ίδιες πηγές. «Επιλέγουμε να απαντήσουμε στις προκλήσεις της επόμενης δεκαετίας με την οργάνωση του χώρου και την πλήρη ψηφιακή διαδρομή για τον κύκλο ζωής του ακινήτου, και όχι να περιχαρακωνόμαστε στο παρελθόν, τη δυσλειτουργία και τη γραφειοκρατία».
Οι αλλαγές που προωθούνται
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, η μετεξέλιξη του Κτηματολογίου σε Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης στοχεύει σε ένα ταχύτερο και ομοιόμορφο σύστημα αδειοδότησης, με καλύτερη κατανομή φόρτου εργασίας, ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας και πλήρη ψηφιοποίηση με διαλειτουργικές διαδικασίες και εξ αποστάσεως εξυπηρέτηση.
Κεντρικό στοιχείο της μεταρρύθμισης είναι τα νέα Κέντρα Δόμησης, τα οποία – όπως αναφέρει το ΥΠΕΝ – διασφαλίζουν ίσους όρους πρόσβασης στο δικαίωμα δόμησης, ενώ – όπως τονίζεται – η χρήση σύγχρονων ψηφιακών εργαλείων και τεχνητής νοημοσύνης στον έλεγχο αδειών ενισχύει τη διαφάνεια και την αξιοπιστία των διαδικασιών.
Γιατί κρίθηκε αναγκαία η μεταρρύθμιση
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επισημαίνει ότι η μεταρρύθμιση βασίζεται στην ανάγκη για έναν ενιαίο και ολοκληρωμένο μηχανισμό αδειοδότησης και ελέγχου δόμησης, με κοινά πρότυπα και διαδικασίες σε όλη τη χώρα. Όπως τονίζει, τα στοιχεία των τελευταίων ετών καταδεικνύουν σημαντικές αποκλίσεις στην εφαρμογή των διαδικασιών και στη χρήση ψηφιακών εργαλείων, ενώ στην πανελλαδική αξιολόγηση του ΥΠΕΣ (Μάιος 2025) οι ΥΔΟΜ συγκέντρωσαν βαθμολογία μόλις 3,4/10.
Παράλληλα, το 23% των υπηρεσιών εμφανίζει χρόνο έκδοσης άδειας άνω των τριών μηνών, με ορισμένες σύνθετες υποθέσεις να φθάνουν ακόμη και τα πέντε έτη. Από τους 332 δήμους, μόλις 185 διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ η απουσία τους καταγράφεται ακόμη και σε μεγάλους δήμους. Επιπλέον, περίπου 35% των ΥΔΟΜ λειτουργεί με έως δύο μηχανικούς, ενώ σε πολλές περιπτώσεις μία υπηρεσία καλύπτει έως και οκτώ ή εννέα όμορους δήμους.
Τι είναι ο ΕΟΚΕΔ και ποιος θα είναι ο ρόλος του
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ) αποτελεί έναν ενιαίο ψηφιακό φορέα εθνικής εμβέλειας, ο οποίος δημιουργείται μέσω της συνένωσης του Ελληνικού Κτηματολογίου με μέρος των αρμοδιοτήτων που ασκούσαν έως σήμερα οι ΥΔΟΜ. Πρόκειται για την πρώτη μεγάλη παρέμβαση στον τομέα της αδειοδότησης από το 2015, με στόχο τη συνολική αναμόρφωση των σχετικών υπηρεσιών.
Με τη σύστασή του, ο ΕΟΚΕΔ λειτουργεί ως ενιαίο σημείο εξυπηρέτησης για όλα τα ζητήματα που αφορούν την ιδιοκτησία και τη δόμηση. Οι αρμοδιότητές του περιλαμβάνουν την καταγραφή και διασφάλιση της ιδιοκτησίας, την έκδοση οικοδομικών αδειών και συναφών πράξεων, καθώς και τον έλεγχο των κατασκευών και την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Το υπουργείο επισημαίνει ότι ο νέος οργανισμός παρέχει για πρώτη φορά συγκεντρωμένη, ψηφιακή και αξιόπιστη πληροφόρηση σε πολίτες, μηχανικούς, νομικούς και επενδυτές, ενσωματώνοντας σε έναν φορέα όλες τις κρίσιμες λειτουργίες που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τον έλεγχο του δομημένου περιβάλλοντος.
Ποιες αρμοδιότητες παραμένουν στους Δήμους
Διευκρινίζεται δε ότι η μεταφορά της αδειοδότησης και του ελέγχου δόμησης στον ΕΟΚΕΔ δεν αναιρεί τον καίριο ρόλο των δήμων στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι ΟΤΑ, αναφέρει το ΥΠΕΝ, εξακολουθούν να έχουν την ευθύνη για πολεοδομικές μελέτες, αναπλάσεις, επεκτάσεις σχεδίων πόλης και τη διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, ενώ συμμετέχουν στις αποφάσεις για χωροταξία, χρήσεις γης και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Παραμένουν επίσης στις αρμοδιότητές τους η σύνταξη διαγραμμάτων και πράξεων εφαρμογής, οι διαδικασίες τακτοποίησης, αναλογισμού και προσκυρώσεων, οι προτάσεις για άρση απαλλοτριώσεων και οι ρυμοτομικές και τοπογραφικές εφαρμογές. Έτσι, οι δήμοι διατηρούν τον θεσμικό ρόλο του «θεματοφύλακα» του σχεδιασμού, ενώ ο ΕΟΚΕΔ αναλαμβάνει τις διαδικασίες αδειοδότησης και ελέγχου. Το ΥΠΕΝ υπενθυμίζει εξάλλου ότι η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ 1728/2025 αποσαφηνίζει την κατανομή αρμοδιοτήτων, ορίζοντας ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών ανήκει στην κεντρική διοίκηση.
Οργανωτική δομή και ελεγκτές δόμησης
Ο νέος οργανισμός θα διαθέτει διοικητική δομή αντίστοιχη με εκείνη μεγάλων φορέων της Δημόσιας Διοίκησης, όπως ο ΕΦΚΑ και η ΔΥΠΑ. Επικεφαλής θα είναι ο Διοικητής, πλαισιωμένος από δύο Υποδιοικητές – έναν για το Κτηματολόγιο και έναν για τις αρμοδιότητες δόμησης. Στη νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα υπάγονται 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, αξιοποιώντας τις υφιστάμενες δομές των Κτηματολογικών Γραφείων και δημιουργώντας ένα ενιαίο, εκτεταμένο δίκτυο υπηρεσιών σε όλη τη χώρα.
Δημιουργείται παράλληλα το Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, μια «δεξαμενή» πιστοποιημένων μηχανικών που θα διενεργεί – με κλήρωση – τον υποχρεωτικό προέλεγχο όλων των οικοδομικών αδειών πριν την έναρξη εργασιών. Αν εντοπιστούν παραλείψεις ή πλημμελής εφαρμογή της νομοθεσίας, ο τελικός έλεγχος θα διενεργείται από τη Γενική Διεύθυνση Δόμησης. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, ο μηχανισμός αυτός ενισχύει την ακεραιότητα και αξιοπιστία της διαδικασίας και των εκδιδόμενων αδειών.
Το χρονοδιάγραμμα
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει καθορίσει συγκεκριμένα μεταβατικά στάδια για την ενεργοποίηση του νέου συστήματος. Το νομοθετικό πλαίσιο αναμένεται να ψηφιστεί έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, ενώ η αρχική λειτουργία του ΕΟΚΕΔ θα ξεκινήσει τον Ιούνιο του 2026 σε τρία Περιφερειακά και τα αντίστοιχα Τοπικά Κέντρα Δόμησης. Η πλήρης ανάπτυξη του οργανισμού προβλέπεται για τις αρχές του 2027, με τη μετάβαση του προσωπικού να πραγματοποιείται – όπως τονίζεται – με πλήρη διασφάλιση της εργασιακής συνέχειας.
Το υπουργείο υπογραμμίζει ότι ο νέος οργανισμός αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης εθνικής στρατηγικής για τη συνολική οργάνωση του χώρου. Η μεταρρύθμιση εντάσσεται στο ανανεωμένο θεσμικό και ψηφιακό πλαίσιο, το οποίο περιλαμβάνει την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας σε 477 άρθρα, την απλοποίηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, την ανάπτυξη νέου ψηφιακού συστήματος αδειοδότησης με ενισχυμένους προληπτικούς ελέγχους, τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη που συγκεντρώνει όλα τα πολεοδομικά και περιβαλλοντικά δεδομένα και την ενοποίηση των δεδομένων Κτηματολογίου και Δόμησης για πλήρη εικόνα του πού, τι και πώς χτίζεται.
Ο ρόλος του Κτηματολογίου
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας υπογραμμίζει ότι το Ελληνικό Κτηματολόγιο αποτελεί τον κεντρικό πυρήνα του ΕΟΚΕΔ, καθώς πάνω στη δομή και τα δεδομένα του οικοδομείται το νέο ενιαίο σύστημα ιδιοκτησίας και δόμησης. Στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης, το Κτηματολόγιο συγκεντρώνει και εγγυάται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας με πλήρη ψηφιακή τεκμηρίωση, παρέχει το ενιαίο υπόβαθρο ψηφιακών δεδομένων για την αδειοδότηση και τον έλεγχο, και διασφαλίζει τη διαλειτουργικότητα μεταξύ μητρώων ιδιοκτησίας και δεδομένων δόμησης. Παράλληλα, υποστηρίζει τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου ψηφιακού one-stop-shop και μετασχηματίζει τα Κτηματολογικά Γραφεία σε δίκτυο υπηρεσιών κτηματολογίου και ελέγχου δόμησης.
Πού θα μεταφερθούν οι ΥΔΟΜ και πώς θα εξυπηρετείται ο πολίτης
Το ΥΠΕΝ διευκρινίζει ότι οι ΥΔΟΜ καταργούνται ως αυτοτελείς δημοτικές υπηρεσίες και εντάσσονται στο νέο δίκτυο του ΕΟΚΕΔ. Οι λειτουργίες τους, μαζί με το προσωπικό, μεταφέρονται στα 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, τα οποία θα αποτελούν πλέον τις βασικές δομές αδειοδότησης και ελέγχου.
Τα νέα Κέντρα θα στεγαστούν στα υφιστάμενα Κτηματολογικά Γραφεία, αξιοποιώντας την ευρεία γεωγραφική κάλυψη του δικτύου και τη λειτουργική αντιστοίχισή του με τις ανάγκες των ΥΔΟΜ. Ο πολίτης θα εξυπηρετείται από ένα ενιαίο σημείο ανά περιοχή – το αντίστοιχο ΠΚΔ ή ΤΚΔ – καθώς και μέσω πλήρως ψηφιακών υπηρεσιών.
Η τεχνητή νοημοσύνη
Στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης, το ΥΠΕΝ εισάγει έναν συστηματικό μηχανισμό ελέγχου οικοδομικών αδειών με τεχνητή νοημοσύνη (ΤΝ), με στόχο – όπως τονίζεται – πιο στοχευμένους και αποτελεσματικούς ελέγχους. Το νέο σύστημα θα αξιοποιεί δεδομένα που υποδεικνύουν ποιες υποθέσεις έχουν αυξημένη πιθανότητα πολεοδομικών αστοχιών ή παραβάσεων, αντικαθιστώντας τους μέχρι σήμερα τυχαίους δειγματοληπτικούς ελέγχους.
Η ΤΝ θα αναλύει στοιχεία όπως τα χαρακτηριστικά της περιοχής, το ιστορικό αυθαιρεσιών, την πολυπλοκότητα του έργου και την ύπαρξη προστατευόμενων ζωνών, προτείνοντας τις άδειες που θεωρούνται υψηλού ρίσκου. Με αυτό το μοντέλο, περίπου 30% των αδειών θα ελέγχονται στοχευμένα, επιτρέποντας στο ανθρώπινο δυναμικό να επικεντρώνεται όπου υπάρχει μεγαλύτερη ανάγκη – ιδίως σε ιστορικές, προστατευόμενες ή υψηλής παραβατικότητας περιοχές.
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, το κράτος θα αποκτήσει έτσι ένα «έξυπνο φίλτρο» που θα εντοπίζει εγκαίρως τις άδειες που απαιτούν ενισχυμένο έλεγχο, μειώνοντας τον κίνδυνο προβλημάτων στην υλοποίηση έργων και ενισχύοντας την προστασία του χώρου και του περιβάλλοντος.
Αντίθετη η ΚΕΔΕ
Σημειώνεται ότι την αντίθεσή της στη μεταφορά της αρμοδιότητας για την έκδοση και τον έλεγχο των οικοδομικών αδειών από τους Δήμους έχει εκφράσει η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ). Ήδη από τον Σεπτέμβριο, μετά την ανακοίνωση της μεταρρύθμισης από τον πρωθυπουργό Κ. Μητσοτάκη στο πλαίσιο της 89ης ΔΕΘ, ο πρόεδρος της ΚΕΔΕ Λ. Κυρίζογλου τόνισε ότι «η ΚΕΔΕ θα αντισταθεί με κάθε τρόπο και κάθε μέσο» στην εν λόγω μεταρρύθμιση, υπογραμμίζοντας πως «τα ζητήματα των Πολεοδομιών αποτελούν εξόχως τοπικές υποθέσεις, όπως διασφαλίζεται από το άρθρο 102 του Συντάγματος» και ως εκ τούτου «η ΚΕΔΕ δεν πρόκειται να αποδεχθεί καμία απόπειρα αποδυνάμωσης του θεσμού της Τοπικής Αυτοδιοίκησης».
Σε ανακοίνωσή του, το ΔΣ της ΚΕΔΕ τόνιζε ότι «απορρίπτουμε κατηγορηματικά τον ισχυρισμό ότι η διαφθορά αποτελεί κανόνα για το σύνολο των Πολεοδομιών και των Δήμων». Επισημαίνοντας πως «για τα μεμονωμένα φαινόμενα διαφθοράς που πράγματι εμφανίζονται στη λειτουργία κάποιων Πολεοδομιών, δεν ευθύνεται το γεγονός ότι ανήκουν στην ευθύνη των δήμων» αφού «αντίστοιχα και περισσότερα φαινόμενα παρατηρούνταν κατά το διάστημα που η ευθύνη λειτουργίας τους ανήκε στις Κρατικές Νομαρχίες».
Το ΔΣ της Ένωσης ανέφερε ακόμη ότι μια σειρά από παθογένειες δεν μπορούν να αποδοθούν στους δήμους, αλλά στο Κεντρικό Κράτος. Μεταξύ αυτών, «η έλλειψη χωροταξικών σχεδίων και η ανυπαρξία ενός ξεκάθαρου πλαισίου» για το πού και υπό ποιους όρους επιτρέπεται η δόμηση, «η πολυνομία και η έλλειψη ξεκάθαρων αρμοδιοτήτων μεταξύ των βαθμίδων του Κράτους», καθώς και «η υποστελέχωση των Πολεοδομιών», για την οποία η ΚΕΔΕ έχει συστηματικά ζητήσει ενίσχυση με επιστημονικό προσωπικό.
Τέλος, η Ένωση σημείωνε ότι «η ψήφιση αντισυνταγματικών νομοσχεδίων», όπως ο ΝΟΚ που κρίθηκε αντισυνταγματικός και «έχει δημιουργήσει μεγάλη αναταραχή στην αγορά γης», αποτελεί επίσης ευθύνη του κεντρικού κράτους και όχι των δήμων.
Υπέρ της μεταρρύθμισης το ΤΕΕ
Από την πλευρά του το ΤΕΕ έχει ταχθεί υπέρ της μεταρρύθμισης, με τον πρόεδρό του Γ. Στασινό να αναφέρει από το βήμα του συνεδρίου Green Deal Greece 2025 ότι κρίνεται «αναγκαία εντός του 2026 η μεταρρύθμιση για τις Πολεοδομίες, με μεταφορά σε ένα ΝΠΔΔ με ευελιξία, υπό το Υπουργείο Περιβάλλοντος, με στελέχωση, ηλεκτρονικές υπηρεσίες και εγγυήσεις ενιαίας εφαρμογής κανόνων σε όλη τη χώρα». Στην ίδια παρέμβαση ο κ. Στασινός είχε ζητήσει «να προχωρήσει τώρα ένας νέος, Σύγχρονος Οικοδομικός Κανονισμός, “10 σελίδων”, με τα βασικά μόνον πολεοδομικά μεγέθη που έχουν σημασία για την κοινωνία, την πόλη και το περιβάλλον και με επιστημονική ελευθερία στον μηχανικό, πολιτικό ή αρχιτέκτονα».
