Της Σίσσυς Σταυροπιερράκου
Στο μικροσκόπιο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων βρίσκονται αγοραπωλησίες ακινήτων μεγάλης αξίας καθώς ενέχουν αυξημένο κίνδυνο φοροδιαφυγής.
Ιδιαίτερα, μεταβιβάσεις οικοπέδων και ακινήτων στα νότια και βόρεια προάστια της Αττικής αλλά και στο κέντρο της Αθήνας που ανέρχονται σε αρκετά εκατομμύρια ευρώ, περνούν από το κόσκινο του φοροελεγκτικού μηχανισμού ,με στόχο τον εντοπισμό φαινομένων φοροδιαφυγής, απόκρυψης εισοδημάτων και ξεπλύματος μαύρου χρήματος.
Οι υποθέσεις οι οποίες ελέγχονται επιλέγονται με βάση ένα αυτοματοποιημένο μοντέλο αντικειμενικής αξιολόγησης κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων και στοιχείων από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που έχει στη διάθεσή της η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.Παράλληλα,στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ σύμφωνα με τον προγραμματισμό για το 2026 μπαίνουν 2.500 φάκελοι με αγοραπωλησίες ακινήτων, αλλά και παλαιές υποθέσεις γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2025 έκλεισε με ετήσια αύξηση 9,6% στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο ενώ με βάση τα συμβόλαια που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, άλλαξαν χέρια 41.743 ακίνητα συνολικής αξίας που υπερβαίνει τα 4,2 δισ. ευρώ.Οι ακριβότερες αγοραπωλησίες ακινήτων εντοπίζονται σε Γλυφάδα, Βουλιαγμένη, Ελληνικό, Άλιμο, Κολωνάκι, Φιλοθέη, Σπέτσες και Κέα.
“Χρυσές” αγοραπωλησίες
Στην πρώτη γραμμή των ελέγχων βρίσκονται οι περιπτώσεις όπου το δηλωθέν τίμημα της αγοραπωλησίας γίνεται με “αστρονομικά” ποσά με αποτέλεσμα οι αρχές να έχουν ξεκινήσει τη διερεύνηση τους.Ενδεικτικά, στα νότια προάστια και στην περιοχή του Ελληνικού έχουν καταγραφεί περιπτώσεις διαμερισμάτων ή οικοπέδων με δηλωθέντα τιμήματα που αντιστοιχούν σε επίπεδα πολυτελών ακινήτων παγκόσμιων μητροπόλεων, με τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο πολλαπλάσιες του μέσου όρου της περιοχής.
Αντίστοιχα φαινόμενα εντοπίζονται και σε άλλες περιοχές, όπως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, σε παραθαλάσσιες ζώνες της Αττικής αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Ενδεικτικά,διαμέρισμα 127,5 τ.μ. “πωλήθηκε” έναντι 4,51 εκατομμυρίων ευρώ σε περιοχή του Δήμου Αθηναίων ,διαμέρισμα 138 τετραγωνικών μετρων μεταβιβάστηκε για 5,28 εκατομμύρια ευρώ ενώ στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά πωλήθηκε οικόπεδο 15.945 τετραγωνικών μέτρων στην τιμή των 119 εκατ. ευρώ.
Στις υποθέσεις που διερευνούν οι ελεγκτικές αρχές εξετάζουν το ενδεχόμενο το ακίνητο να χρησιμοποιείται ως όχημα για τη νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην προέλευση των χρημάτων, με διασταυρώσεις τραπεζικών λογαριασμών, δηλώσεων εισοδήματος και στοιχείων περιουσιακής κατάστασης. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται και σε τυχόν αγοραπωλησίες με μετρητά, παρότι η νομοθεσία απαγορεύει τη χρήση τους. Οι συναλλαγές που δεν πραγματοποιούνται μέσω τραπεζικού συστήματος θεωρούνται υψηλού κινδύνου και ελέγχονται εντατικά, καθώς δυσχεραίνουν την ιχνηλάτηση της ροής του χρήματος.
Ακόμα όμως και στις περιπτώσεις όπου οι συναλλαγές γίνονται μέσω τραπεζικού συστήματος, κανείς δεν μπορεί να υπολογίσει πόσα μετρητά άλλαξαν χέρια, για να καλύψουν τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής- αναγραφόμενης τιμής και εμπορικής αξίας αυτών των ακινήτων.
Κομβικό ρόλο στους ελέγχους παίζουν τα ηλεκτρονικά εργαλεία και οι διασταυρώσεις στοιχείων. Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί δεδομένα από το Κτηματολόγιο, τα συμβολαιογραφικά αρχεία, τις τράπεζες και το σύστημα myProperty, προκειμένου να σχηματίσει πλήρη εικόνα για κάθε συναλλαγή. Ελέγχονται, μεταξύ άλλων, αν ο αγοραστής είχε τη φορολογική δυνατότητα να αποκτήσει το ακίνητο, αν τα δηλωθέντα εισοδήματα επαρκούν για την κάλυψη του τιμήματος και αν υπάρχουν αδικαιολόγητες κινήσεις κεφαλαίων.
Υποθέσεις που βρίσκονται στο στόχαστρο
Παράλληλα, από έλεγχο εντός του 2026 θα περάσουν:
1. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινή αξία της Δ.Ο.Υ. και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ.
2. Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από το φόρο γονικής παροχής, λόγω πρώτης κατοικίας.
3. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.
4. Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών, στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).
5.Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.
