Ρώσοι, Ισραηλινοί, Κινέζοι, ακόμα και Ελληνες αποτελούν τη νέα γενιά επενδυτών στην αγορά κατοικίας, με κοινή συνισταμένη την εκμετάλλευση των χαμηλών τιμών των ακινήτων και την προοπτική υψηλών αποδόσεων, χάρις στην απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, που επιτρέπουν την αποκόμιση σημαντικών εσόδων και τη μετατροπή –και των κατοικιών– σε επενδυτικό προϊόν, εφάμιλλο των κτιρίων γραφείων ή των εμπορικών κέντρων. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας, κυρίως όμως από τις αρχές του 2017 και μετά, πληροφορίες της «Κ» από την αγορά ακινήτων κάνουν λόγο για την αγορά τουλάχιστον 10 πολυκατοικιών από επενδυτές, ενώ φέτος ήδη εκτιμάται ότι ο αριθμός αυτός μπορεί και να διπλασιαστεί, αν και αυτό θα εξαρτηθεί κυρίως από τη δυνατότητα των ενδιαφερόμενων αγοραστών να εντοπίσουν τα κατάλληλα ακίνητα. Πρόκειται ασφαλώς για «εξίσωση για δυνατούς λύτες», δεδομένου του κατακερματισμού της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.
Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Τζορτζ Κακμαζόφ, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της ρωσικής επενδυτικής εταιρείας Tranio, «όποιος αναζητά, βρίσκει». Ο κ. Κακμαζόφ επισκέφτηκε για πρώτη φορά την Ελλάδα πριν από περίπου ένα χρόνο, προκειμένου να διαπιστώσει ιδίοις όμμασι τις πιθανές επενδυτικές ευκαιρίες σε μια αγορά όπου οι τιμές, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, έχουν υποχωρήσει από 50% έως 70% σε σύγκριση με πριν από δέκα χρόνια, δηλαδή πριν ξεσπάσει η οικονομική κρίση. Σήμερα, όπως τονίζει, μοιράζει τον χρόνο του μεταξύ της Αθήνας και της Μόσχας.
Στόχος του, σε συνεργασία με τοπικούς συνεργάτες, είναι να ολοκληρώσει την απόκτηση μέχρι 10 πολυκατοικιών έως το τέλος του 2018, δαπανώντας περί τα 10 εκατ. ευρώ. «Οταν πρωτοήρθαμε στην Αθήνα, αγοράσαμε ένα-δύο μεμονωμένα διαμερίσματα, αλλά πλέον αποκλειστικός μας στόχος είναι η αγορά ολόκληρων κτιρίων, σε τιμές χαμηλές, καθώς σκοπεύουμε να αναβαθμίσουμε και να αναπτύξουμε εκ νέου τα ακίνητα που θα αγοράσουμε», αναφέρει ο κ. Κακμαζόφ. Η Tranio επιδιώκει τη μετατροπή παλιών πολυκατοικιών σε σύγχρονα διαμερίσματα, κατάλληλα για εκμίσθωση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως η Airbnb, αλλά επιδιώκει και τη δημιουργία μικρών «μπουτίκ» ξενοδοχείων, ανάλογα με το ακίνητο και το σημείο στο οποίο θα βρίσκεται αυτό. Στόχος είναι η εκμίσθωση σε τουρίστες, με την Tranio να επιδιώκει την επίτευξη ετήσιας απόδοσης 10% επί του συνολικού ύψους της επένδυσης (κόστος αγοράς και ανάπτυξης ακινήτου). Στη συνέχεια, έπειτα από δύο-τρία χρόνια, είναι πιθανή η μεταπώληση των κτιρίων που θα αποκτηθούν με στόχο την κεφαλαιοποίηση υπεραξιών.
Στο κέντρο
«Εστιάζουμε στο ιστορικό τρίγωνο και σε όλες τις συνοικίες που βρίσκονται σε μια ακτίνα τριών ή το πολύ τεσσάρων χιλιομέτρων από αυτό», αναφέρει ο κ. Κακμαζόφ, «φωτογραφίζοντας» ουσιαστικά γειτονιές όπως το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, το Κουκάκι, το Μετς, η Κυψέλη, οι Αμπελόκηποι, το Γκάζι, τα Εξάρχεια, το Μεταξουργείο και ο Κεραμεικός. Σήμερα, η εταιρεία έχει ήδη προσυμφωνήσει για την απόκτηση δύο κτιρίων στην Αθήνα και η υπογραφή των συμβολαίων αναμένεται τις προσεχείς ημέρες. Τη διαχείριση των ακινήτων που θα αποκτηθούν θα αναλάβουν ξενοδοχειακοί όμιλοι από τη Γερμανία, μια αγορά που γνωρίζει ο κ. Κακμαζόφ, καθώς τα προηγούμενα χρόνια προχώρησε σε επενδύσεις (για λογαριασμό πελατών του) σε ξενοδοχειακά ακίνητα και σούπερ μάρκετ σε Μόναχο και Βερολίνο. Ηδη πραγματοποιούνται συζητήσεις για την επίτευξη σχετικής συνεργασίας για την ελληνική αγορά. Για τον λόγο αυτό, όλα τα κτίρια που θα αποκτηθούν στην ελληνική αγορά, θα λάβουν και άδεια από τον ΕΟΤ, για να εκμισθώνονται και ως τουριστικά καταλύματα, παρέχοντας ένα πλήρες φάσμα ξενοδοχειακών υπηρεσιών.
Επενδυτικά σχέδια από Ισραηλινούς, Κινέζους και Ελληνες
Η Tranio είναι ένα από τα χαρακτηριστικά παραδείγματα του επενδυτικού ενδιαφέροντος που συγκεντρώνει πλέον η αγορά κατοικίας από το εξωτερικό. Σύμφωνα με πληροφορίες, ανάλογες κινήσεις πραγματοποιούν τους τελευταίους μήνες (μέσω πληρεξούσιου δικηγορικού γραφείου) και Ισραηλινοί επενδυτές, οι οποίοι έχουν αγοράσει ήδη τρεις πολυκατοικίες στην Αθήνα και βρίσκονται κοντά στην απόκτηση και τέταρτου κτιρίου, με στόχο την εκμίσθωση μέσω Airbnb και τη μεταπώληση.
Η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι το «κλειδί» για τους ξένους, καθώς τους επιτρέπει να μετατρέψουν μια παλιά πολυκατοικία, που στοιχίζει ελάχιστα σε σχέση με αντίστοιχα κτίρια σε πόλεις του εξωτερικού με αντίστοιχο τουριστικό ενδιαφέρον, σε ένα επενδυτικό προϊόν το οποίο να μπορεί σε λίγα χρόνια να πωληθεί σε κάποιον θεσμικό επενδυτή. Αντίστοιχη κίνηση, επιλέγοντας μέχρι στιγμής την περιοχή των Εξαρχείων, έχει πραγματοποιήσει και Κινέζος επενδυτής, ο οποίος έχει ήδη κατορθώσει να προχωρήσει σε τέτοια συναλλαγή. Ο εν λόγω επενδυτής συγκέντρωσε (πάλι μέσω δικηγορικού γραφείου) συνολικά 100 διαμερίσματα σε μία από τις πιο υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου (λόγω του ελλείμματος ασφάλειας), σε εξαιρετικά χαμηλό κόστος και με τη συνδρομή κινεζικού τουριστικού πρακτορείου, έχει εξασφαλίσει μια σταθερή ροή πελατών/μισθωτών. Το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο πωλήθηκε με σημαντικό κέρδος σε ξένο θεσμικό επενδυτή, ενώ ο Κινέζος χρηματοδότησε την επόμενη επενδυτική του κίνηση, έχοντας εκκινήσει εκ νέου τη συγκέντρωση νέων διαμερισμάτων, επίσης στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων.
Ανάλογες κινήσεις πραγματοποιούν πλέον και ελληνικές εταιρείες ακινήτων. Ενα παράδειγμα είναι η Homm του κ. Δημήτρη Ρίζου, η οποία έχει αποκτήσει και εκμισθώνει ένα κτίριο κατοικιών στην πλατεία Αττικής (δίπλα στον σταθμό του μετρό), ενώ έχει δύο ακόμη κτίρια προς εκμετάλλευση, ένα στην οδό Μητροπόλεως, στο κέντρο της Αθήνας, αποτελούμενο από πέντε διαμερίσματα των 100 τ.μ. έκαστο, και ένα ακόμη που δρομολογεί σε παρακείμενη οδό στην Πλάκα. Το ύψος των εν λόγω επενδύσεων υπολογίζεται σε 1,5 εκατ. ευρώ. Την περίοδο αυτή η Homm πραγματοποιεί μία ακόμη επένδυση στην πλατεία Αμερικής, αποκτώντας κτίριο εννιά διαμερισμάτων, το οποίο θα ανακαινίσει για τη δημιουργία «μπουτίκ» επιπλωμένων διαμερισμάτων. Συνολικά, η εταιρεία διαχειρίζεται 43 ιδιόκτητα ακίνητα, ενώ λειτουργεί και ως διαχειριστής για πάνω από 100 επιπλέον ακίνητα τρίτων (εφοπλιστών, επιχειρηματιών κ.λπ.) σε Αθήνα, Μύκονο και άλλα σημεία υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο κέντρο της Αθήνας το 58% των ακινήτων που εκμισθώνονται μέσω Airbnb διατίθεται από επαγγελματίες/επενδυτές που κατέχουν περισσότερα από δύο ακίνητα έκαστος και όχι από ιδιώτες. Πέραν των εταιρειών, εξαγορές μεμονωμένων διαμερισμάτων πραγματοποιούν τους τελευταίους μήνες και άλλοι Ελληνες επενδυτές, επιχειρηματίες, εφοπλιστές και ελεύθεροι επαγγελματίες (π.χ. γιατροί, δικηγόροι, πολιτικοί μηχανικοί κ.ά.), ιδιώτες δηλαδή με σημαντική ρευστότητα.
Ανοδος στις τιμές πώλησης παλιών διαμερισμάτων για πρώτη φορά από το 2008
Το φαινόμενο της κατακόρυφης αύξησης του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, ως αποτέλεσμα της μεγάλης απήχησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που μπορούν να προσφέρουν σημαντικό εισόδημα σε οικιστικά ακίνητα, ασφαλώς και δεν αφορά μόνο την Ελλάδα. Η αρχή έγινε από τη Βαρκελώνη την περίοδο 2013-2015, όπου τοποθετήθηκε και η Tranio, μέχρις ότου διαπιστώθηκε κατακόρυφη αύξηση τιμών, εξέλιξη που δυσχέρανε σημαντικά τη δημιουργία μελλοντικών υπεραξιών και περιόρισε τις πιθανές αποδόσεις. Ιδιαίτερη συμβολή είχε βέβαια και η επιβολή σημαντικών περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις από τις τοπικές αρχές, προκειμένου να μην παρατηρηθούν προβλήματα στέγασης.
Η Πορτογαλία
Οι επενδυτές μεταφέρθηκαν στη συνέχεια στην έτερη χώρα της Ιβηρικής Χερσονήσου, την Πορτογαλία. Σύμφωνα με στοιχεία της στατιστικής υπηρεσίας της χώρας, κατά τη διάρκεια του τέταρτου τριμήνου του 2017, οι τιμές πώλησης κατοικιών στις δύο μεγαλύτερες πόλεις, τη Λισσαβώνα και το Πόρτο, κατέγραψαν αύξηση κατά 18,1% και 17,6% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2016. Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώθηκε σε 1.262 ευρώ/τ.μ., ενώ στο σύνολο της χώρας, η αύξηση άγγιξε το 7,6%, με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε 932 ευρώ/τ.μ. Οπως τονίζουν οι αναλυτές, η άνοδος αυτή, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, οφείλεται στη συνεχή αύξηση της ζήτησης από ξένους αγοραστές που ενδιαφέρονται να εκμεταλλευτούν οικιστικά ακίνητα μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η Ελλάδα βρίσκεται στην αρχή αυτού του κύκλου ανόδου, όπως πιστοποιούν πλέον όλο και περισσότερα στοιχεία. Σύμφωνα με το τελευταίο παρατηρητήριο αξιών κατοικιών, που επιμελείται η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services, για πρώτη φορά από το 2008 καταγράφεται –έστω και οριακά– άνοδος των εκτιμώμενων τιμών πώλησης διαμερισμάτων, σηματοδοτώντας υπό προϋποθέσεις το τέλος του καθοδικού κύκλου της τελευταίας δεκαετίας. Διόλου τυχαίο είναι επίσης το γεγονός πως την καλύτερη επίδοση εμφανίζει η περιοχή των Αμπελοκήπων και δη τα παλιότερα ακίνητα αυτής, όπου προκύπτει ετήσια αύξηση της τάξεως του 0,25%. Δηλαδή, μια από τις περιοχές του κέντρου της πόλης με πληθώρα προσιτών διαμερισμάτων και καλές προσβάσεις, η οποία κατ’ εξοχήν ενδιαφέρει τους ξένους επενδυτές, καταγράφει και την καλύτερη εικόνα μεταξύ των επιλεγμένων περιοχών (οι άλλες είναι το Μαρούσι, το Περιστέρι, ο Χολαργός και το Παλαιό Φάληρο), που παρακολουθεί η τριμηνιαία έρευνα της Geoaxis. Συνολικά, τα παλιά διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 15 ετών) καταγράφουν ετήσια αύξηση κατά 0,17%.
Ξεχωριστή, σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα, είναι η εικόνα στο ιστορικό τρίγωνο της Αθήνας, που περικλείει περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπως η Πλάκα και το Μοναστηράκι. Εκεί, οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά (έως 30% σε σχέση με το 2015), ενώ και στο Κουκάκι, η μέση τιμή πώλησης είναι σήμερα άνω των 1.600 ευρώ/τ.μ. (είχε φτάσει μάλιστα ακόμα και στα 2.000 ευρώ/τ.μ. για ανακαινισμένα ακίνητα), έναντι 900 ευρώ/τ.μ. πριν από δύο χρόνια.
Αναζητούν ευκαιρίες
Αυτό που είναι σαφές και φαίνεται και από τα λεγόμενα του κ. Κακμαζόφ της Tranio, είναι πως οι ξένοι επενδυτές δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν «χρυσάφι» για παλιά διαμερίσματα, που επιπλέον απαιτούν και σημαντικές δαπάνες αναβάθμισης και καλλωπισμού, όπως επίσης και επίπλωσης.
Οι πλειστηριασμοί
Ακόμα και οι πλειστηριασμοί κατοικιών θα αποτελέσουν πιθανή επιλογή αναζήτησης ακινήτων για αγορά από την Tranio, αλλά και άλλους ξένους επενδυτές. Καθώς μάλιστα πλέον ξεκινούν και οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί από το Δημόσιο, όλο και περισσότεροι ξένοι ενδιαφερόμενοι θα παρακολουθούν στενά τη σχετική διαδικασία.
Πιέσεις στις τιμές
Οι πλειστηριασμοί έχουν ενδιαφέρον για τους ξένους και για έναν ακόμα λόγο. Πιθανός πολλαπλασιασμός των προσφερόμενων προς πώληση διαμερισμάτων και μάλιστα με χαρακτηριστικά που αναζητούν οι εν λόγω επενδυτές, δηλαδή μεγάλης ηλικίας και χαμηλού κόστους στο κέντρο της Αθήνας, θα σημάνει πιέσεις και στις τιμές πώλησης.
Το βασικό δέλεαρ
Οι χαμηλές τιμές αποτελούν το βασικό δέλεαρ επενδυτών όπως η Tranio του κ. Κακμαζόφ. Αν λοιπόν οι ιδιοκτήτες επιχειρήσουν να αυξήσουν τις απαιτήσεις κατά 30%-40% εν μια νυκτί, θεωρώντας ότι θα βρουν ενδιαφερόμενους αγοραστές από το εξωτερικό, μάλλον θα πρέπει να επανεξετάσουν μια τέτοια κίνηση. Οι άνθρωποι αυτοί έρχονται σε επικοινωνία με τοπικούς συνεργάτες…
