Ακίνητα: Νέα προγράμματα και οι φοροκίνητρα για τους ιδιοκτήτες

Το «Σπίτι μου 2» φεύγει, το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» κατεβάζει ρολά, το νέο «Ανακαινίζω» και το νέο «Εξοικονομώ» έρχονται για να προστεθούν στις φοροαπαλλαγές και ελαφρύνσεις που θα εξασφαλίσουν όσοι επιλέξουν μέχρι το τέλος του έτους να αναβαθμίσουν, να ανοίξουν και να ρίξουν στην αγορά κλειστές κατοικίες.

Με το στεγαστικό πρόβλημα να παραμένει άλυτο και να πιέζει τα νοικοκυριά, η κυβέρνηση επιχειρεί μια διαφορετική προσέγγιση για την αντιμετώπισή του και την αύξηση της προσφοράς. Με στόχο την αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος και τη μείωση του ενεργειακού κόστους ενεργοποιούνται μέσα στο επόμενο διάστημα νέα προγράμματα.

Στην κορυφή βρίσκεται το νέο «Ανακαινίζω», το οποίο αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή τον Ιούνιο με στόχο να προσελκύσει 15.000 – 20.000 ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων οι οποίοι, εκτός του ότι θα πρέπει να πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος, θα πρέπει να πειστούν από μια επιδότηση που μπορεί να φτάνει και στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ή έως 36.000 ευρώ να ανακαινίσουν το κλειστό τους διαμέρισμα επιφάνειας έως 120 τ.μ. και να το διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση.

Νέο «Ανακαινίζω»

Με συνολικό προϋπολογισμό που αγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ και με πόρους εξασφαλισμένους από το ΕΣΠΑ 2021 – 2027, το πρόγραμμα φιλοδοξεί να αποτελέσει εργαλείο που θα βοηθήσει να πέσουν στην αγορά χιλιάδες ακίνητα τα οποία σήμερα είναι κλειστά.

Το πρόγραμμα δεν απευθύνεται μόνο σε ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών, αλλά και σε ακίνητα που ιδιοκατοικούνται. Αφορά δαπάνες για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση.

Το σκέλος της ανακαίνισης καλύπτει τις βασικές ανάγκες λειτουργικότητας μιας κατοικίας και περιλαμβάνει εργασίες όπως αντικατάσταση υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, επισκευές φθορών, ενίσχυση δομικών στοιχείων, αλλαγή δαπέδων, καθώς και πλήρη ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου. Με τον τρόπο αυτό αντιμετωπίζονται τα σημαντικότερα κόστη που σήμερα αποτρέπουν πολλούς ιδιοκτήτες από το να προχωρήσουν σε εργασίες ανακαίνισης της κατοικίας τους.

Παράλληλα, το ενεργειακό σκέλος εισάγει παρεμβάσεις όπως η αντικατάσταση κουφωμάτων με θερμομονωτικά, η εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων, η χρήση αντλιών θερμότητας ή άλλων συστημάτων ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, καθώς και στοχευμένες θερμομονώσεις. Προϋπόθεση αποτελεί η υλοποίηση τουλάχιστον τριών παρεμβάσεων, εκ των οποίων δύο βασικές, ώστε να διασφαλίζεται ουσιαστική ενεργειακή βελτίωση.

Επιδότηση

Η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως και το 80% του κόστους, με επιπλέον προσαυξήσεις για ευάλωτες κοινωνικές ομάδες και για ακίνητα σε ορεινές ή νησιωτικές περιοχές, αγγίζοντας ακόμη και το 90% – 95%. Το ανώτατο ποσό ενίσχυσης υπολογίζεται στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με συνολικό όριο τις 36.000 ευρώ ανά κατοικία. Οι ιδιοκτήτες θα είναι υποχρεωμένοι είτε να εκμισθώσουν την κατοικία για τρία χρόνια είτε να τη χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία για το ίδιο διάστημα.

Σύμφωνα με πληροφορίες, τα κριτήρια διαμορφώνονται ως εξής:

1. Εισοδηματικά Κριτήρια: 25.000 ευρώ για τον άγαμο, 35.000 ευρώ για τον έγγαμο συν 5.000 ευρώ για κάθε παιδί.

2. Ακίνητη Περιουσία: Η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν πρέπει να ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.

3.  Ποσοστό Ιδιοκτησίας: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κατέχει τουλάχιστον το 50% της επικαρπίας ή της πλήρους κυριότητας του ακινήτου.

4. Προϋποθέσεις ακινήτου. Το ακίνητο θα πρέπει:

• Να έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ.
• Να βρίσκεται σε οικιστική περιοχή.
• Να είναι δηλωμένο ως κλειστό για τουλάχιστον τρία χρόνια.
• Για το νέο πρόγραμμα του 2026, η οικοδομική άδεια να έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990.

Νέο «Εξοικονομώ» 2026

Με προϋπολογισμό 1,58 δισ. ευρώ το νέο «Εξοικονομώ» αναμένεται να καλύψει περίπου 62.000 νοικοκυριά.  Σε σχέση με προηγούμενες δράσεις, το νέο πρόγραμμα εισάγει υψηλότερα ποσοστά επιδότησης, μεγαλύτερη ευελιξία στην αποπληρωμή και ενεργότερη συμμετοχή των ενεργειακών παρόχων.

Οι επιδοτήσεις μπορούν να φτάσουν έως και το 80% του συνολικού κόστους των παρεμβάσεων, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Για παράδειγμα, αν ένα νοικοκυριό επιλέξει παρεμβάσεις αξίας 24.800 ευρώ, θα λάβει επιδότηση 19.800 ευρώ και θα καταβάλει μόνο 5.000 ευρώ. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη στήριξη ευάλωτων νοικοκυριών, τα οποία θα έχουν τη δυνατότητα να λάβουν ακόμη υψηλότερα ποσοστά ενίσχυσης.

Στο πλαίσιο του προγράμματος, επιδοτούνται εργασίες που βελτιώνουν την ενεργειακή απόδοση των κατοικιών. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η θερμομόνωση και η θερμοπρόσοψη, η αντικατάσταση κουφωμάτων, η εγκατάσταση συστημάτων σκίασης, η αναβάθμιση των συστημάτων θέρμανσης, καθώς και η αξιοποίηση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας.

Ενοίκια χωρίς φόρο για τρία χρόνια

Οι ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 θα έχουν πλήρη απαλλαγή από το φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτήσουν από τις συγκεκριμένες κατοικίες για μια τριετία.

Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας έως 120 τ.μ.  Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ.

Οι κενές κατοικίες θα πρέπει:

• να έχουν δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο
• να μην έχουν δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη από το έτος κατάρτισης της πρώτης μίσθωσης και
• να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

Για τις κατοικίες σε βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να έχουν διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της πρώτης μίσθωσης φορολογικό έτος, να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις και να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

Η διάρκεια της μίσθωσης θα πρέπει να είναι τριετής. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από την κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας.

Για ενοικιάσεις σε δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας.

Φορο-μπόνους για ανακαινίσεις

Ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι εντός του 2026 θα πραγματοποιήσουν δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων θα έχουν «κούρεμα» του φόρου εισοδήματος συνολικού ύψους έως και 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, δηλαδή από το 2027 έως το 2031. Το ανώτατο όριο δαπανών ανέρχεται σε 16.000 ευρώ και η ετήσια έκπτωση φόρου σε 3.200 ευρώ υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικό χρήμα και τα παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Για παράδειγμα φορολογούμενος με δαπάνες 15.000 ευρώ το 2026 θα έχει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ τον χρόνο και για πέντε χρόνια την οποία θα δει στο εκκαθαριστικό της Εφορίας το 2027, το 2028, το 2029, το 2030 και το 2031. (15.000/5=3.000 ευρώ). Για δαπάνες 5.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 1.000 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια και για δαπάνες 3.000 ευρώ σε 600 ευρώ.

Για τη μείωση του φόρου οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών. Σε κάθε περίπτωση για την παροχή της φορο-έκπτωσης τα κτίρια δεν πρέπει να έχουν ενταχθεί ή να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης και αναγνωρίζονται για τη μείωση του φόρου και εξόφληση των δαπανών, ανεξαρτήτως του ύψους τους, να έχει πραγματοποιηθεί, εντός του οικείου φορολογικού έτους, με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών και τα παραστατικά να έχουν διαβιβασθεί στην ΑΑΔΕ.

 

---