Με τον καθορισμό των πρώτων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) επιχειρείται για ακόμα μία φορά να βγει από τον πάγο ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), ο οποίος παραμένει ουσιαστικά ανενεργός εδώ και δεκαετίες, παρά τις διαδοχικές νομοθετικές παρεμβάσεις.
Η πρώτη δέσμη μελετών, την οποία παρουσιάζει το «ethnos.gr» και τίθεται σε δημόσια διαβούλευση το προσεχές διάστημα, περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες ζώνες σε 50 δημοτικές ενότητες, με στόχο να δημιουργηθεί για πρώτη φορά ένα οργανωμένο πλαίσιο υποδοχής δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα που δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον συντελεστή τους, όπως τα διατηρητέα κτίρια, αλλά και από ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
Το εγχείρημα αφορά συνολικά 84 δημοτικές ενότητες, 42 δήμους και εννέα περιφέρειες της χώρας. Η εκτιμώμενη προσφορά συντελεστή δόμησης στις περιοχές που εξετάστηκαν ανέρχεται σε περίπου 16,4 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, με την Αττική να συγκεντρώνει το 60% και την Κεντρική Μακεδονία περίπου το 13%. Ωστόσο, η δυνατότητα απορρόφησης αυτής της προσφοράς διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή, γεγονός που καταδεικνύει και τις προκλήσεις στην εφαρμογή του σχεδιασμού.
Όπως επισημάνθηκε σε κλειστή ημερίδα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στόχος δεν είναι απλώς να δοθεί η δυνατότητα για πρόσθετη δόμηση, αλλά να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός που θα επιτρέπει την αξιοποίηση ανενεργών δικαιωμάτων με συγκεκριμένους πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς κανόνες. Η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ, σε συνδυασμό με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, φιλοδοξεί να δώσει διέξοδο σε ιδιοκτήτες που επί χρόνια αδυνατούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή τους, συμβάλλοντας – όπως αναφέρθηκε – παράλληλα στην προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και στην εξασφάλιση κοινόχρηστων χώρων.
3.837 ενεργοί τίτλοι και 430.000 τ.μ. εν αναμονή
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε η Φωτεινή Στεφανή, προϊσταμένη της Διεύθυνσης Εφαρμογής Χωρικού Σχεδιασμού και Ελέγχου δομημένου περιβάλλοντος του υπουργείου, σήμερα καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε εκκρεμότητα, οι οποίοι αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τετραγωνικά μέτρα.
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εντοπίζεται στα μητροπολιτικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, χωρίς να απουσιάζουν τίτλοι από άλλες περιοχές της χώρας. Μεταξύ των δήμων με σημαντική μεταφερόμενη επιφάνεια συγκαταλέγονται η Αθήνα, ο Πειραιάς, η Θεσσαλονίκη, το Γαλάτσι και το Χαλάνδρι, καθώς και πόλεις όπως ο Βόλος, αλλά και κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για δικαιώματα που συνδέονται, μεταξύ άλλων, με διατηρητέα κτίρια και άλλες περιπτώσεις στις οποίες δεν είναι δυνατή η πλήρης αξιοποίηση του συντελεστή στο ίδιο ακίνητο.
Η εκτιμώμενη προσφορά των 16,4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στις μελετώμενες περιοχές είναι, πάντως, πολύ ευρύτερη από το απόθεμα των ενεργών τίτλων. Στους υπολογισμούς περιλαμβάνεται, εκτός από τους τίτλους σε ισχύ, η δυνητική επιφάνεια από την αδυναμία εξάντλησης συντελεστή σε ιδιωτικά διατηρητέα κτίρια, καθώς και από εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
Οι μελετητές διευκρινίζουν ότι το μέγεθος αυτό αποτελεί εκτίμηση της συνολικής προσφοράς και δεν σημαίνει ότι όλη η επιφάνεια θα μεταφερθεί ή θα απορροφηθεί. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, οι υπολογισμοί βασίστηκαν σε διευρυμένες παραδοχές, καθώς συνυπολογίστηκε το σύνολο του υπολειπόμενου συντελεστή διατηρητέων ακινήτων ή το σύνολο ορισμένων εκκρεμών υποχρεώσεων, χωρίς να αφαιρεθούν όλες οι πιθανές μελλοντικές προσαρμογές.
Η Αττική συγκεντρώνει το 60% της προσφοράς – Οι ζώνες που προτείνονται
Όπως ήταν αναμενόμενο, στην κορυφή της πυραμίδας αναφορικά με τη γεωγραφική κατανομή της εκτιμώμενης προσφοράς βρίσκεται η Αττική, η οποία συγκεντρώνει περίπου 10 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, αντιστοιχώντας στο 60% της συνολικής προσφοράς. Από αυτά, περίπου 208.000 τετραγωνικά μέτρα αντιστοιχούν σε ενεργούς τίτλους, περίπου 3 εκατ. τετραγωνικά μέτρα προέρχονται από την αδυναμία εξάντλησης συντελεστή σε ιδιωτικά διατηρητέα, ενώ το μεγαλύτερο μέρος (περίπου 7 εκ. τ.μ.) συνδέεται με εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
Στον πρώτο κύκλο διαβούλευσης περιλαμβάνονται ο Βόρειος Τομέας Αθηνών και η Ανατολική Αττική, για τις οποίες προτείνονται συνολικά 62 ζώνες. Η δυνατότητα κάλυψης της εκτιμώμενης προσφοράς στις δύο αυτές περιοχές υπολογίζεται σε περίπου 17%. Οι προσαυξήσεις του συντελεστή διαφοροποιούνται ανά ζώνη, με βάση τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και την ικανότητά της να δεχθεί πρόσθετη δόμηση.
Σύμφωνα με τις πρώτες μελέτες, οι ζώνες που προτείνονται στις υπόλοιπες περιοχές της πρώτης δέσμης μελετών και τα ποσοστά κάλυψης διαμορφώνονται ως εξής:
- Κεντρική Μακεδονία: Προτείνονται 55 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης περίπου του 55% της εκτιμώμενης προσφοράς, η οποία ανέρχεται σε περίπου 2,2 εκατ. τ.μ. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης στις περιοχές που χωροθετούνται είναι από 0,4 έως 2,4 και η προσαύξηση από 0,1 έως 0,6.
- Ανατολική Μακεδονία και Θράκη: Προτείνονται 11 ζώνες, οι οποίες μπορούν να καλύψουν περίπου το 46% της εκτιμώμενης προσφοράς συντελεστή δόμησης. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης στις περιοχές που χωροθετούνται οι ΖΥΣ είναι από 0,4 έως 1,6 και η αντίστοιχη προτεινόμενη προσαύξηση είναι από 0,1 μέχρι 0,3.
- Θεσσαλία – Μαγνησία: Στη Μαγνησία προτείνονται 12 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης περίπου του 61% της εκτιμώμενης προσφοράς. Οι υφιστάμενοι συντελεστές δόμησης στις περιοχές χωροθέτησης είναι από 0,6 έως 1,6 και προτεινόμενοι προς αυξήσεις από 0,17 μέχρι 0,43.
- Δυτική Μακεδονία – Καστοριά: Προτείνονται τέσσερις ζώνες, οι οποίες μπορούν να καλύψουν περίπου το 20% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι από 0,6 μέχρι 1,6 και η προτεινόμενη προσαύξηση από 0,1 μέχρι 0,6.
- Στερεά Ελλάδα: Προτείνονται έξι ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης που φτάνει το 176% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι από 0,5 μέχρι 1,46 και οι προσαυξήσεις από 0,04 μέχρι 0,4 αντίστοιχα.
- Πελοπόννησος – Ναύπλιο: Προτείνονται τέσσερις ζώνες, οι οποίες εμφανίζουν υπερκάλυψη με περίπου 131% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής δόμησης είναι 0,4 έως 0,6 και η αντίστοιχη προσαύξηση από 0,15 έως 0,35.
- Δυτική Ελλάδα – Αχαΐα με μελετώμενη ενότητα την Πάτρα: Προτείνονται έξι ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης μόλις του 8% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος σσυντελεστής δόμησης είναι 0,8 και με προσαυξήσεις από 0,04 έως 0,4.
- Κρήτη (Π.Ε. Ηρακλείου και Χανίων): Προτείνονται 32 ζώνες, οι οποίες μπορούν να καλύψουν περίπου το 37% της εκτιμώμενης προσφοράς. Ο υφιστάμενος συντελεστής κυμαίνεται από 0,5 έως 0,8 και η προσαύξηση από 0,05 μέχρι 0,37.
Πώς έγινε η επιλογή των ΖΥΣ
Η Αλεξάνδρα Παπαδήμου, εκπρόσωπος της μελετητικής ομάδας, παρουσίασε τη μεθοδολογία που ακολουθήθηκε για την επιλογή των ζωνών και περιλάμβανε την καταγραφή των χωρικών και πολεοδομικών δεδομένων, την εφαρμογή κριτηρίων αποκλεισμού, την αξιολόγηση της καταλληλότητας, τον υπολογισμό της δυναμικής ικανότητας υποδοχής και τη διαμόρφωση εναλλακτικών προτάσεων με περιβαλλοντική αξιολόγηση.
Στο πλαίσιο αυτό εξετάστηκαν οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, η κατάσταση εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων, οι αδόμητες ιδιοκτησίες, τα παλαιά και χαμηλά κτίρια, η πληθυσμιακή εξέλιξη, η επάρκεια κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, καθώς και η κυκλοφοριακή οργάνωση και η προσβασιμότητα, ενώ εκτιμήθηκαν και οι επιπτώσεις από την πρόσθετη δόμηση. Οι μελετητές υπολόγισαν την πιθανή πληθυσμιακή αύξηση και τις πρόσθετες ανάγκες για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, με βάση τα αντίστοιχα πολεοδομικά σταθερότυπα ή πρότυπα. Παράλληλα, εκπονήθηκαν στρατηγικές μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων, οι οποίες εξετάζουν δέκα θεματικές ενότητες, μεταξύ των οποίων η βιοποικιλότητα, η ανθρώπινη υγεία, το έδαφος, τα ύδατα, το κλίμα, ο θόρυβος, το τοπίο, οι υποδομές και η πολιτιστική κληρονομιά.
Για κάθε περιοχή αξιολογήθηκε η ένταση, η έκταση και η διάρκεια των πιθανών επιπτώσεων, ενώ προβλέφθηκαν μέτρα και δείκτες παρακολούθησης. Στις υποδομές, για παράδειγμα, εξετάστηκε η λειτουργία των μέσων μαζικής μεταφοράς, η κυκλοφορία και η στάθμευση, ώστε η πρόσθετη δόμηση να μη δημιουργήσει προβλήματα που δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και τα βήματα μέχρι την εφαρμογή
Η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ συνδέεται άμεσα με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, η οποία φιλοδοξεί να αποτελέσει τον μηχανισμό διαφανούς διαχείρισης των δικαιωμάτων δόμησης. Η πιλοτική λειτουργία της για τίτλους που προέρχονται από παλαιότερα νομοθετήματα ρυθμίστηκε το 2026, με τη δοκιμαστική περίοδο να παρατείνεται έως το τέλος του έτους.
Υπενθυμίζεται ότι ο ρόλος της Τράπεζας Γης δεν είναι να υποκαταστήσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά να αποτελέσει το «εργαλείο» αντιστοίχισης της προσφοράς δικαιωμάτων με τη δυνατότητα υποδοχής τους, μέσα σε ένα σύστημα με σαφείς κανόνες και ελέγχους.
Ύστερα από την παρουσίαση των πρώτων μελετών, το επόμενο βήμα είναι η δημόσια διαβούλευση στο πλαίσιο της οποίας θα αναρτηθεί το σύνολο του υλικού (χάρτες και στοιχεία για κάθε προτεινόμενη ζώνη). Θα ακολουθήσουν η συλλογή παρατηρήσεων και γνωμοδοτήσεων από το κοινό, τους δήμους, τις περιφέρειες και τους αρμόδιους φορείς, καθώς και η αξιολόγηση των περιβαλλοντικών δεδομένων. Στη συνέχεια προβλέπονται η εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας του υπουργείου, η γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), η κατάρτιση των προεδρικών διαταγμάτων και ο έλεγχος από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) πριν από τη δημοσίευσή τους στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Αναφερόμενος στο εγχείρημα, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου έδωσε έμφαση στην ανάγκη προστασίας της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και διασφάλισης της ποιότητας ζωής στις περιοχές υποδοχής, σημειώνοντας πως η ευθύνη είναι διπλή αφού εκτός από την προστασία των ακινήτων από τα οποία μεταφέρεται ο συντελεστής, πρέπει να διασφαλιστεί και η δυνατότητα των περιοχών που τον υποδέχονται να αντέξουν την πρόσθετη δόμηση.
Αντίστοιχα, η υφυπουργός, Μαρία – Ελένη Σουκούλη – Βιλιάλη υπογράμμισε ότι ο στόχος δεν είναι να χτιστεί περισσότερος χώρος, αλλά να προσδιοριστεί με επιστημονικά και περιβαλλοντικά κριτήρια πού μπορεί να υπάρξει ανάπτυξη και με ποιες εγγυήσεις. Επεσήμανε, παράλληλα, τη σημασία της συνεργασίας με την τοπική αυτοδιοίκηση και τις τοπικές κοινωνίες, ώστε οι τελικές επιλογές να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες κάθε περιοχής.
Σε εκκρεμότητα από το 1979 ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης μπορεί να θεσπίστηκε το 1979, ωστόσο η εφαρμογή της συνάντησε επανειλημμένα εμπόδια κυρίως διότι η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ανέδειξε ζητήματα συνταγματικότητας σε επιμέρους ρυθμίσεις, καθιστώντας αναγκαία τη σύνδεση του θεσμού με έναν ολοκληρωμένο και επιστημονικά τεκμηριωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ακολούθησαν διαδοχικές νομοθετικές προσπάθειες, με σημαντικούς σταθμούς τη συνταγματική αναθεώρηση του 2001 και τις παρεμβάσεις του 2013 και του 2017. Το σημερινό πλαίσιο στηρίζεται στις διατάξεις του νόμου 4495/2017 και του νόμου 4759/2020, ενώ οι τεχνικές προδιαγραφές για τις σχετικές μελέτες καθορίστηκαν το 2021. Παρά τις παρεμβάσεις αυτές, η ουσιαστική ενεργοποίηση του θεσμού παρέμενε μετέωρη, καθώς προϋπέθετε τον καθορισμό συγκεκριμένων περιοχών που θα μπορούσαν να υποδεχθούν πρόσθετη δόμηση.
Αυτή ακριβώς είναι η εκκρεμότητα που επιχειρούν να καλύψουν οι νέες μελέτες. Οι προτεινόμενες ζώνες δεν επιλέχθηκαν απλώς με βάση τη διαθεσιμότητα οικοπέδων ή την ύπαρξη υψηλών συντελεστών δόμησης, αλλά προηγήθηκε αξιολόγηση των χρήσεων γης, των πολεοδομικών υποδομών, της προσβασιμότητας, της επάρκειας κοινόχρηστων χώρων, της υφιστάμενης δόμησης και των περιβαλλοντικών χαρακτηριστικών κάθε περιοχής.
Όπως επεσήμανε ο Νίκος Παναγιωτόπουλος, γενικός διευθυντής Ανάπτυξης Έργων και Επιστημονικών και Επαγγελματικών Θεμάτων του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), το εγχείρημα εντάσσεται σε μια ευρύτερη προσπάθεια να συμπυκνωθεί μέσα σε λίγα χρόνια δουλειά δεκαετιών στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ο ίδιος αναφέρθηκε εκτενώς στη σχέση μεταξύ προστασίας του περιβάλλοντος και προστασίας της ιδιοκτησίας, υπογραμμίζοντας ότι οι δύο αυτές συνταγματικά κατοχυρωμένες αξίες δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως αντικρουόμενες, καθώς όπως σημείωσε, χωρίς σχεδιασμό οι εκκρεμότητες διαιωνίζονται και τελικά ζημιώνονται τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι πόλεις.
