Η δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου έχει χαρακτηρισθεί ως ένα από τα μεγαλύτερα αναπτυξιακά έργα. Αποτελεί το βασικό εργαλείο που διασφαλίζει την οριστική και αμετάκλητη οριοθέτηση της δημόσιας και ιδιωτικής περιουσίας καθώς επίσης βασικό μοχλό επίτευξης των πολιτικών σχεδιασμού, προστασίας του περιβάλλοντος, αξιοποίησης των φυσικών πόρων, ανάπτυξης της δημοσιονομικής και οικονομικής πολιτικής.
Εδώ και δεκαετίες η υλοποίησή του αποτελεί όραμα γιατί μέσω της αξιοποίησης του ως θεμελίου λίθου γεωχωρικής διαχείρισης, θα αναδυθούν πλείστες δυνατοτήτων ανάπτυξης της χώρας και βελτίωσης της εξυπηρέτησης των πολιτών σε καθημερινές τους συναλλαγές με την Πολιτεία αλλά και της παροχής υπηρεσιών της Πολιτείας προς αυτούς.
Η σωρευμένη εμπειρία από την υλοποίηση των προγραμμάτων κτηματογράφησης, οδήγησε σε συνεχείς αναμορφώσεις και βελτιώσεις των τεχνικών προδιαγραφών σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, καθώς και σε τροποποιήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας.
Εξάλλου καθοριστικό παράγοντα σε αυτή την κατεύθυνση αποτέλεσε και η ανάγκη αντιμετώπισης των όποιων προβλημάτων παρουσιάστηκαν κατά τη λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων, προβλήματα που οδηγούσαν τόσο σε χρονικές καθυστερήσεις όσο και σε οικονομικές επιβαρύνσεις των πολιτών.
Μεγάλο κομμάτι αυτών των προβλημάτων οφείλεται στην αδυναμία κατανόησης τόσο από την πολιτεία όσο και από τους πολίτες της καθοριστικής σημασίας που έχει στον τρόπο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας τους ο σωστός εντοπισμός και οριοθέτηση αυτών. Το προσεχές διάστημα θα είναι κρίσιμο για την ολοκλήρωση της σύνταξης του Έργου δεδομένου ότι, θα ξεκινήσει η συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας για το υπόλοιπο της χώρας. Οι περιοχές που αφορά είναι κυρίως αγροτικές όπου πολλές φορές παρουσιάζεται μειωμένο ενδιαφέρον των πολιτών για την υποβολή δήλωσής στο κτηματολόγιο, κυρίως λόγω της χαμηλής αξίας της γης.
Λόγω της κρίσιμης για το Έργο καμπής, ο ΠΣΔΑΤΜ θεωρεί σημαντικό να δώσει κατευθυντήριες οδηγίες προς τους συναδέλφους για την διαδικασία συλλογής των δηλώσεων με απώτερο στόχο οι οδηγίες αυτές να προωθηθούν στους πολίτες με κάθε πρόσφορο τρόπο, με δημοσιεύσεις σε τοπικά ΜΜΕ, με διοργάνωση ημερίδων είτε με κατ’ ιδίαν ενημέρωση πολιτών.
Αποτελεί κοινή αντίληψη μεγάλης μερίδας πολιτών ότι, το Εθνικό Κτηματολόγιο έρχεται να αντιμετωπίσει και επιλύσει προβλήματα ετών σε αυτή τη χώρα, το οποίο είναι μεν ο στόχος του Έργου απαιτεί δε τη συμμετοχή σε αυτό τόσο του πολίτη όσο και των εμπλεκομένων φορέων.
Συνήθως ο απλός πολίτης έχει την εντύπωση ότι, χωρίς ούτε ο ίδιος να γνωρίζει την ακριβή θέση του ακινήτου του το κτηματολόγιο με την απλή κατάθεση της δήλωσης του θα το πράξει γι’ αυτόν. Πράγματι, μέσω του κτηματολογίου δίνεται η ευκαιρία και η δυνατότητα να αποκτήσει κάθε ακίνητο στην ελληνική επικράτεια την ταυτότητά του. Ταυτότητα που προσδιορίζει τόσο την ακριβή θέση του ακινήτου στο χώρο όσο και την νομική του υπόσταση και κατ’ επέκταση οδηγεί στην κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας, δημόσιας και ιδιωτικής. Το πρώτο όφελος αυτού είναι η διευκόλυνση των συναλλαγών του πολίτη και εν συνεχεία ως εργαλείο και μοχλός ανάπτυξης για την πολιτεία επιφέρει πολλαπλά άλλα οφέλη.
Η εξ αρχής ορθή υποβολή και καταχώριση των τεχνικών και νομικών στοιχείων που χαρακτηρίζουν το ακίνητο αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για τη σύνταξη του έργου.
Επομένως η συμμετοχή των κατά τόπους επαγγελματιών οι οποίοι είναι γνώστες των ιδιαιτεροτήτων της εκάστοτε περιοχής αποκτά ιδιαίτερο ρόλο.
Επισημαίνεται ότι:
(i) ανεντόπιστα δικαιώματα δεν συμπεριλαμβάνονται ούτε στους κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης αλλά και εν τέλει στους οριστικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα.
(ii) εσφαλμένος εντοπισμός ακινήτου καθώς και λάθος οριοθέτηση αυτού οδηγεί εν πρώτοις σε ταλαιπωρία του πολίτη προκειμένου να προβεί στις απαιτούμενες διορθώσεις κατά τη λειτουργία του Κτηματολογίου και επίσης οικονομική επιβάρυνση.
(iii) εκτεταμένα λάθη οδηγούν σε χρονοβόρες και αντιοικονομικές διαδικασίες όπως αυτές των επαναχωροθετήσεων.
Με δεδομένο ότι, οι συμβάσεις για το υπόλοιπο της χώρας αφορούν ως επί τω πλείστον αγροτικές περιοχές με μεγάλες δυσκολίες στον εντοπισμό κατ’ αρχάς της κατά προσέγγιση θέσης των ακινήτων και κατ’ επέκταση των ορίων αυτών, θα πρέπει να αξιοποιηθεί κάθε πρόσφορος τρόπος προς αυτή την κατεύθυνση.
Προκειμένου να επιτευχθεί ο παραπάνω στόχος πραγματοποιήθηκε ρητή αναφορά στα Τεύχη των Τεχνικών Προδιαγραφών σχετικά με την υποχρέωση συνυποβολής με τη δήλωση των τοπογραφικών διαγραμμάτων που αναφέρονται ή προσαρτώνται στις πράξεις.
Με τον τρόπο αυτό είναι προφανές ότι, περιορίζεται μεν η πιθανότητα αστοχίας σε αρκετές των περιπτώσεων και ως επί τω πλείστον στις αστικές περιοχές αλλά στις περισσότερες από τις περιοχές του υπολοίπου της χώρας δεν επιλύεται το πρόβλημα. Κάποιοι από τους βασικούς λόγους που συμβαίνει αυτό είναι οι ακόλουθοι:
- Παλαιοί τίτλοι με προσαρτώμενα παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα
- Τοπογραφικά διαγράμματα αμφιβόλου πιστότητας
- Πράξεις στις οποίες δεν είναι υποχρεωτική η προσάρτηση τοπογραφικού (αποδοχές κληρονομιάς, κλπ)
Το πρόβλημα αυτό θα πρέπει να αντιμετωπιστεί με την ενημέρωση και επισήμανση στους δηλούντες της αναγκαιότητας συνυποβολής στοιχείων απαραίτητων για τον εντοπισμό των ακινήτων αλλά και την ορθή οριοθέτηση αυτών.
Σημειώνεται ότι, κατά τη συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας είναι πλέον υποχρεωτική η επισύναψη στη δήλωση ιδιοκτησίας, εναλλακτικά :
- Εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος
- Διοικητικής Πράξης
- Εκτύπωση αποσπάσματος από την υπηρεσία θέασης του ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ή εντοπισμός στο Γραφείο Κτηματογράφησης (συνήθως η ακρίβεια είναι πολύ μεγαλύτερη του μέτρου).
- Οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου (παλαιά διαγράμματα που συνοδεύουν πράξεις της διοίκησης, αεροφωτογραφίες κλπ)
Από τα παραπάνω θα πρέπει να επισημανθεί ότι μόνο το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα είναι το πλέον κατάλληλο και πρόσφορο μέσο για τον ορθό εντοπισμό και την οριοθέτηση του ακινήτου τους με ακρίβεια.
Ειδικά σε περιπτώσεις που το καθεστώς του ακινήτου είναι περίπλοκο (ενδεικτικά: αμφισβήτηση ορίων, διεκδικήσεις κλπ) θα πρέπει να επισημαίνεται στον πολίτη ότι το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα είναι η μόνη ασφαλής λύση για την αποφυγή μελλοντικής ταλαιπωρίας και δαπάνης.
Κατά την διαδικασία σύνταξης του κτηματολογίου και πριν την ανάρτηση κτηματολογικών διαγραμμάτων, σε περίπτωση ασάφεια ορίων λαμβάνονται αρχικά υπόψη η ύπαρξη υλοποιημένων όριων και στην συνέχεια τα εξαρτημένα τοπογραφικά διαγράμματα που έχουν επισυναφθεί στις δηλώσεις. Σύμφωνα με το παραπάνω η επισύναψη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος, οδηγεί στην αποφυγή ανάγκης στο μέλλον κατάθεσης ένστασης για χωρικούς λόγους.
Είναι κρίσιμο να επισημανθεί επίσης ότι, εφόσον κατά την διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, εντοπισθούν διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, η ένσταση που θα υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να συνοδεύεται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Η ένσταση παραπέμπεται προς εξέταση από Επιτροπή Ενστάσεων. Εφόσον οι διορθώσεις επηρεάζουν άλλο ακίνητο ο ενιστάμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να κοινοποιήσει την ένσταση του στους θιγομένους διαφορετικά η ένστασή του απορρίπτεται ως απαράδεκτη από την Επιτροπή. Συνήθως το κόστος της ολοκληρωμένης κατάθεσης της ένστασης ξεπερνά το κόστος της δήλωσης ιδιοκτησίας όταν επισυνάπτεται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν φροντίσει ώστε το ακίνητό του να κτηματογραφηθεί με το ορθό σχήμα και εμβαδόν και μεταφερθεί αυτό στις πρώτες εγγραφές του κτηματολογίου με διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, θα υποχρεωθεί να ακολουθήσει την διαδικασία διόρθωσης αυτών κατά τη χρονική στιγμή που θα προβεί σε οποιαδήποτε εγγραπτέα στα κτηματολογικά πράξη (αγοραπωλησία, κλπ). Για τις διορθώσεις αυτές θα πρέπει να προσκομίσει υποχρεωτικά εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου του, ενώ η διαδικασία που απαιτείται είναι χρονοβόρα.
Στην περίπτωση όπου ο ιδιοκτήτης δεν έχει προβεί στην υποβολή της δήλωση της ιδιοκτησίας του και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης, απαιτείται για τις περισσότερες περιπτώσεις, δικαστική απόφαση προκειμένου να καταχωρηθεί το δικαίωμα του.
Από τα ανωτέρω γίνεται σαφές ότι, η ορθή χωρική απεικόνιση των ακινήτων προϋποθέτει την προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. Ο χρόνος που θα υποβληθεί αυτό επαφίεται στον ιδιοκτήτη ο οποίος θα πρέπει να συνεκτιμήσει την οικονομική επιβάρυνση και την επιπλέον ταλαιπωρία που θα έχει ανάλογα με τον χρόνο που θα επιλέξει να κάνει τις απαιτούμενες ενέργειες για την διασφάλιση της περιουσίας του.
