Δόμηση και τακτοποίηση αυθαιρέτων κοντά σε ρέμα

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,

τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Τα τελευταία χρόνια, λόγω των έντονων κλιματικών αλλαγών, σημειώνονται πολλές πλημμύρες και άλλες δυσμενείς επιπτώσεις, που οφείλονται στα μπαζωμένα ρέματα, στις επεμβάσεις στις κοίτες και στην αυθαίρετη δόμηση πλησίον των ρεμάτων. Αυτά τα προβλήματα επικεντρώνονται κυρίως:

*  στην έλλειψη ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού, που να λαμβάνει υπόψη του τα ρέματα ως φυσικούς αγωγούς

*   στην ασάφεια των σχετικών νόμων

*  στην πολυδιάσπαση των αρμοδιοτήτων για την προστασία των ρεμάτων

Στο πλαίσιο αυτό, η πολιτεία για να αντιμετωπίσει τα μεγάλα ζητήματα που ανέκυψαν, θεσμοθέτησε νέους κανόνες στην οριοθέτηση των ρεμάτων, στη δόμηση και τα αυθαίρετα πλησίον των ρεμάτων. Στόχος των νομοθετημάτων είναι η προστασία των υδατικών πόρων και η αντιπλημμυρική θωράκιση των κατασκευών των περιοχών απ’ όπου διέρχονται. Σημαντικό επίσης είναι ότι, πλέον απαιτείται καθορισμός ζωνών προστασίας των ρεμάτων σε κάθε πολεοδομική μελέτη ένταξης ή επέκτασης περιοχών σε σχέδιο πόλης, ενώ για τις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.

• Τι είναι ρέμα;

Είναι οι φυσικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας του εδάφους που είναι οι κύριοι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής. Στην έννοια του υδατορέματος δεν περιλαμβάνονται τα εγγειοβελτιωτικά έργα, όπως αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφροι.

• Τι είναι οριοθέτηση ρέματος;

Οριοθέτηση είναι μια διαδικασία με διοικητική πράξη, με την οποία γίνεται η επικύρωση του καθορισμού των οριογραμμών του ρέματος, με στόχο την εξασφάλιση της απρόσκοπτης απορροής των νερών και την περιβαλλοντική προστασία του ρέματος.

• Αυτές οι οριογραμμές δεν ταυτίζονται με τις όχθες του ρέματος;

Οχι. Ως οριογραμμές ενός ρέματος περιλαμβάνουν:

α) Τι όχθες του ρέματος, που είναι τα εμφανή πρανή της κοίτης του ρέματος.

β) Τις γραμμές πλημμύρας, που προκύπτουν ύστερα από την υδραυλική μελέτη και περικλείουν τη ζώνη πλημμύρας.

γ) Κάθε φυσικό ή τεχνικό στοιχείο, που αποτελεί βασικό περιβαλλοντικό στοιχείο του ρέματος και πρέπει να προστατευθεί.

• Εγώ θέλω να κτίσω ένα οικόπεδο και η πολεοδομία ζητά να κάνω οριοθέτηση σε ένα ρεματάκι που συνορεύω, αλλά όμως δεν κατεβάζει συνέχεια νερό. Γιατί να ταλαιπωρούμαι;

Η νομοθεσία δεν διαχωρίζει τα ρέματα, ανάλογα με την ποσότητα και πότε αυτά κατεβάζουν νερό. Υπάρχουν ρέματα που έχουν μόνιμα ροή και άλλα που εμφανίζουν ροή μόνο κατά τη διάρκεια βροχόπτωσης και μάλιστα έντονης. Επίσης υπάρχουν οι χείμαρροι που έχουν εποχιακή έντονη ροή και τέλος υπάρχουν οι ποταμοί που έχουν πάντα ροή υδάτων.

Ομως εάν πραγματικά αποδειχθεί ότι το ρέμα είναι μικρό, τότε δεν απαιτείται οριοθέτηση και μπορείτε να κτίσετε.

• Ποια ρέματα θεωρούνται μικρά και απαλλάσσονται της οριοθέτησης;

Μικρά υδατορέματα (μισγάγγειες), είναι οι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής, με έκταση λεκάνης απορροής υδατορέματος μικρότερης ή ίσης του 1,0 τ.x., όταν βρίσκονται εκτός ορίων κατοικημένης περιοχής, ή μικρότερης ή ίσης των 0,50 τ.χ. για τις εντός ορίων κατοικημένης περιοχής. Για τα μικρά ρέματα κατά κανόνα δεν απαιτείται οριοθέτηση.

Οι αποστάσεις δόμησης «από μικρά υδατορέματα για τα οποία δεν απαιτείται οριοθέτηση» στις εντός σχεδίου περιοχές ορίζονται στα 10 μέτρα από τις γραμμές πλημμύρας και στις εκτός σχεδίου τα 20 μέτρα. Κατ’ εξαίρεση, όταν συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι προστασίας του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος, είναι δυνατή η οριοθέτησή τους με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

• Δηλαδή πότε μια πτύχωση του εδάφους είναι και ρέμα;

Βασική προϋπόθεση για να χαρακτηριστεί ως ρέμα μια πτύχωση του εδάφους που συγκεντρώνει επιφανειακά νερά, αποτελεί η ύπαρξη λεκάνης απορροής. Ως λεκάνη απορροής θεωρείται η εδαφική έκταση στην οποία συγκεντρώνεται το σύνολο των επιφανειακών νερών, μέσα από διαδοχικά ρέματα και στη συνέχεια καταλήγουν στη θάλασσα με ενιαίο στόμιο ποταμού.

• Εμένα στον δασικό χάρτη μού «έκοψαν» μεγάλο τμήμα της ιδιοκτησίας μου ενώ το καλλιεργώ, διότι συνορεύει με ρέμα. Πώς να το διεκδικήσω;

Σύμφωνα με τη νομολογία τα ρέματα συντελούν στην απορροή των πλεοναζόντων υδάτων της ξηράς. Όμως τα ρέματα μαζί με την χλωρίδα και την πανίδα τους αποτελούν και ένα ιδιαίτερο οικοσύστημα, το οποίο οφείλει το κράτος να διατηρεί. Επειδή, η παραρεμάτια βλάστηση δηλώνει ύπαρξη ρέματος, γι’ αυτό το λόγο το κράτος με την κύρωση των δασικών χαρτών, δεν αναγνωρίζει ιδιοκτησία εντός της κοίτης του ρέματος και τις εκτάσεις αυτές τις χαρακτηρίζει ως ΔΔ, δηλαδή δασική έκταση.

Σε περίπτωση όμως, που έχει τοποθετηθεί λάθος η γραμμή του δασικού χάρτη, εις βάρος της ιδιοκτησίας σας, τότε θα πρέπει να αιτηθείτε την οριοθέτηση του ρέματος. Έτσι θα ξεκαθαρίσει που χωρίζει το ρέμα από την ιδιοκτησία σας.

• Πώς χτίζουμε κοντά σε ρέμα σήμερα;

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθοριστεί, η ανέγερση κτιρίων, ή εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

α) Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 10 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές.

γ) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 20 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εκτός σχεδίου περιοχές.

• Μπορεί να γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου κοντά σε ρέμα;

* Περίπτωση σε οριοθετημένο ρέμα

α) Στην περίπτωση οριοθετημένων ρεμάτων ή όπου υπάρχει προσωρινή οριογραμμή, απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής (οριοθέτησης του ρέματος) και της οικοδομικής γραμμής, επιτρέπεται η τακτοποίηση του αυθαιρέτου και εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς.

*  Περίπτωση σε μη οριοθετημένο ρέμα

Στην περίπτωση μη οριοθετημένων ρεμάτων, επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, ανάλογα με το αν το αυθαίρετο συνορεύει με μικρό, μεσαίο ή μεγάλο ρέμα.

• Εχω ένα κτήμα και από μέσα περνά ένα ρέμα. Σε ποιον ανήκει το ρέμα;

Οταν ένα μη οριοθετημένο ρέμα διέρχεται εντός οικοπέδου/αγροτεμαχίου, δεν δημιουργεί δύο ανεξάρτητα οικόπεδα/αγροτεμάχια. Η ιδιοκτησία είναι ενιαία και η κοίτη ανήκει στον «κύριο» του εδάφους, πάνω στο οποίο σχηματίστηκε αυτή.

Προσοχή, γιατί μπορεί η ιδιοκτησία να ανήκει στον ιδιώτη, τα νερά όμως είναι κοινόχρηστα πράγματα και δεν θα πρέπει να αναιρείται η κοινή χρήση τους.

Πάντως, όπως φαίνεται και στη διαδικασία κτηματογράφησης, πράξεων εφαρμογής αλλά και πρόσφατα στην ανάρτηση των δασικών χαρτών, τα ρέματα θεωρούνται δημόσιες εκτάσεις. Το Ελληνικό δημόσιο έχει ισχυρό τεκμήριο και αν κάποιος ιδιώτης θελήσει να το διεκδικήσει, θα πρέπει να προσκομίσει τίτλους ιδιοκτησίας που να ανάγονται στο 1885 ή στην καλύτερη των περιπτώσεων στο 1915.

Σε κάθε περίπτωση πάντως η αμφισβήτηση κυριότητας επιλύεται από τα Πολιτικά Δικαστήρια.

• Εχω ένα οικόπεδο που συνορεύει με ρέμα. Εγινε η οριοθέτησή του και η οριογραμμή του μπαίνει στην ιδιοκτησία μου. Τι γίνεται με αυτό το τμήμα; Το χάνω από ιδιοκτησία μου;

Η οριοθέτηση των ρεμάτων δεν αποτελεί κήρυξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης που οδηγεί σε αφαίρεση ιδιοκτησίας, αλλά είναι προσδιορισμός εδαφικής λωρίδας στην οποία απαγορεύεται η κατασκευή έργου άνευ αδείας. Σύμφωνα με νομολογία του ΣτΕ, μετά την οριοθέτηση του ρέματος, το τμήμα μεταξύ των δύο εκατέρωθεν οριογραμμών είναι κοινόχρηστος χώρος και δεν επιτρέπεται η έκτασή του να χαρακτηρίζεται ως οικοδομήσιμος χώρος. Επίσης μετά την ένταξή της περιοχής σε πολεοδομικό σχέδιο, χαρακτηρίζεται υποχρεωτικά ως κοινόχρηστος χώρος

• Τι γίνεται με τα ρέματα που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς;

Πράγματι, μεγάλο θέμα υπάρχει μετά την ισχύ του νέου νόμου, όσον αφορά τη δόμηση οικοπέδου που βρίσκεται μέσα σε παραδοσιακό οικισμό και γειτνιάζει με ρέμα. Το πρόβλημα είναι ότι, πριν την έκδοση άδειας δόμησης, απαιτείται να προηγείται οριοθέτηση του ρέματος με έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος. Όμως η διαδικασία σύνταξης φακέλου μελέτης οριοθέτησης επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη και είναι χρονοβόρα.

 

---