Στο νέο hotspot για τους πολυεκατομμυριούχους και τους δισεκατομμυριούχους του πλανήτη εξελίσσεται με ραγδαία ταχύτητα η ελληνική αγορά πολυτελών εξοχικών κατοικιών. Ανθρωποι με πολύ μεγάλη περιουσία, οι οποίοι φιγουράρουν κάθε χρόνο στις σχετικές λίστες του περιοδικού Forbes, έχουν αρχίσει να βάζουν στο «στόχαστρό» τους την Ελλάδα, αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων. Μάλιστα, το ακόμα πιο θετικό στοιχείο είναι ότι η εξέλιξη αυτή συμβαίνει παρά την πανδημία και τις επιπτώσεις της στην παγκόσμια και ασφαλώς και στην ελληνική οικονομία.
Αύξηση αναζητήσεων
«Στο διάστημα από την 1η έως και τις 25 Μαΐου καταγράψαμε αύξηση κατά 53,3% της εκδήλωσης ενδιαφέροντος για αγορά πολυτελών εξοχικών στην Ελλάδα σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι», αναφέρει στην «Κ» ο Σάββας Σαββαΐδης, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty. Η εταιρεία αποτελεί τμήμα της Sotheby’s International Realty, η οποία αποτελεί τον μεγαλύτερο οίκο προώθησης και πώλησης πολυτελών ακινήτων παγκοσμίως, με όγκο πωλήσεων της τάξεως των 90 δισ. ευρώ ετησίως. Πρόκειται για ένα δίκτυο το οποίο διαθέτει 1.000 γραφεία σε 71 χώρες, απασχολώντας πάνω από 24.000 έμπειρους συμβούλους ακινήτων.
Σύμφωνα με τον κ. Σαββαΐδη, η πανδημία όχι μόνο δεν έχει «φρενάρει» τη ζήτηση, όπως ίσως θα περίμενε κανείς, αλλά, αντιθέτως, έχει ενισχύσει το ρεύμα προς την Ελλάδα, χάρη και στην επιτυχημένη διαχείριση της υγειονομικής κρίσης. Αλλωστε, η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών κατόρθωσε να ενισχύσει τα εισοδήματά της ακόμα και τώρα, χάρη στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιό της, το οποίο περιλαμβάνει πληθώρα εταιρειών υψηλής τεχνολογίας, που επωφελήθηκαν σημαντικά από τη στροφή στην τηλεργασία.
«Αυτό που αναζητούσαν ανέκαθεν οι εν λόγω επενδυτές, αλλά ακόμα περισσότερο σήμερα, λόγω της πανδημίας, είναι η ιδιω-τικότητα και η ασφάλεια. Αμφότερα προσφέρονται σε αφθονία στην Ελλάδα, όπου τα ακίνητα που απευθύνονται στους αγοραστές αυτούς βρίσκονται σε μεγάλες εκτάσεις ή σε απομονωμένα σημεία και σίγουρα όχι εντός μεγάλων παραθεριστικών οικισμών, όπως συμβαίνει σε άλλες περιοχές της Μεσογείου, π.χ. στην Ισπανία ή στη νότια Γαλλία», σημειώνει ο κ. Σαββαΐδης.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με τα στοιχεία της Sotheby’s, η επισκεψιμότητα στις ιστοσελίδες των ελληνικών ακινήτων έχει υπερδιπλασιαστεί σε σχέση με το 2019, ενώ υπολογίζεται ότι περίπου 122.388 ιδιώτες θα μπορούσαν να αποτελέσουν ένα δυνητικό αγοραστικό κοινό τα επόμενα χρόνια. Αλλη μια σημαντική εξέλιξη που παρατηρείται φέτος είναι ότι οι ενδιαφερόμενοι κινούνται για ακόμα πιο ακριβά ακίνητα. Συγκεκριμένα, καταγράφεται αύξηση κατά 25,53% του μέσου όρου της αξίας των ακινήτων για τα οποία εκδηλώνεται ενδιαφέρον, από 2,48 εκατ. ευρώ πέρυσι σε 3,11 εκατ. ευρώ φέτος.
Νέες προτεραιότητες
Επιπλέον, σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέγει καθημερινά το ελληνικό γραφείο της Sotheby’s, διαπιστώνεται ότι μετά την πανδημία πάνω από το 50% των ενδιαφερόμενων αγοραστών εμφανίζει και μια αλλαγή στάσης για τον τρόπο ζωής του. Σύμφωνα με τον επικεφαλής της Greece Sotheby’s International Realty, «βλέπουμε ότι πάνω από τους μισούς ενδιαφερομένους έχουν επιταχύνει τις αποφάσεις τους κι επιθυμούν να επενδύσουν πιο άμεσα σε ένα ιδιωτικό καταφύγιο διακοπών και χαλάρωσης. Για πολλούς, η πανδημία έχει οδηγήσει σε αναθεώρηση των προτεραιοτήτων τους, με αποτέλεσμα να επισπεύδουν την αποχώρηση από την εργασία τους και να επιδιώκουν την αγορά ενός πολυτελούς ακινήτου για το υπόλοιπο της ζωής τους».
Στο πλαίσιο αυτό, η Ελλάδα έχει αρχίσει να αποτελεί μια από τις επιλογές τους, κάτι που δεν συνέβαινε μέχρι πριν από λίγα χρόνια. Αυτό οφείλεται στη σημαντική αύξηση του τουρισμού στη χώρα κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, αλλά και στη σταδιακή συνειδητοποίηση (με τη συμβολή και των επαγγελματιών της αγοράς, Ελλήνων και μη) ότι η χώρα μας προσφέρει μοναδικά ακίνητα. Αυτή ακριβώς η αναγνωρισιμότητα του ελληνικού τοπίου και της τοπικής αρχιτεκτονικής έχουν τοποθετήσει τη χώρα στον χάρτη των πολυτελών εξοχικών κατοικιών, με ιδιαίτερα σημαντικά «όπλα» για να ανταγωνιστεί άλλους διεθνείς προορισμούς σημαντικού κύρους.
Επαυλη στην Κέρκυρα πωλήθηκε αντί 12 εκατ. σε Αυστραλό επιχειρηματία
Η απήχηση των πολυτελών εξοχικών κατοικιών της Ελλάδας μεταφράζεται πλέον και σε μερικές εντυπωσιακές συναλλαγές. Στα μέσα Μαρτίου και παρά την έξαρση της πανδημίας, ολοκληρώθηκε χωρίς πρόβλημα, μία από τις μεγαλύτερες αγοραπωλησίες των τελευταίων ετών στην Ελλάδα. Ειδικότερα, μέσω της Greece Sotheby’s International Realty πωλήθηκε μια έπαυλη στην Κέρκυρα, αντί ποσού 12 εκατ. ευρώ. Αγοραστής ήταν ένας Αυστραλός επιχειρηματίας.
Οι συναλλαγές με πολλά μηδενικά γίνονται όλο και πιο συχνές στην ελληνική αγορά πολυτελών εξοχικών κατοικιών.
Πρόκειται για την τρίτη συναλλαγή που ξεπερνά τα 10 εκατ. ευρώ, για την οποία μεσολαβεί το ελληνικό γραφείο της Sotheby’s κατά την διάρκεια του τελευταίου χρόνου. Λίγους μήνες νωρίτερα και συγκεκριμένα τον περυσινό Σεπτέμβριο είχε πωληθεί άλλη μια πολυτελής βίλα στην Κέρκυρα αντί ποσού 10,75 εκατ. ευρώ. Λίγους μήνες νωρίτερα είχε πωληθεί ένα συγκρότημα δύο βιλών στη Μύκονο, αντί ποσού 12 εκατ. ευρώ σε επιχειρηματία από το Χονγκ Κονγκ και πάλι με τη συνδρομή της Sotheby’s.
Εν ολίγοις, δαπανήθηκαν σχεδόν 35 εκατ. ευρώ για την απόκτηση τριών υπερπολυτελών βιλών στην Ελλάδα μέσα σε διάστημα ενός 12μήνου. Με βάση τα σχετικά στοιχεία για τη ζήτηση, φέτος μεγαλύτερο ενδιαφέρον καταγράφεται από αγοραστές από τις ΗΠΑ, τη Μεγ. Βρετανία, τη Γερμανία, την Ελβετία και τη Γαλλία.
Πρόκειται για μια ξεκάθαρη τάση, η οποία καταδεικνύει και τις προοπτικές που συγκεντρώνει η ελληνική αγορά. Σύμφωνα με τον κ. Σαββαΐδη, σημαντικό ρόλο στην προσέλκυση αυτής της κατηγορίας και εμβέλειας αγοραστών, διαδραμάτισε κατ’ αρχάς η απήχηση της ίδιας της Sotheby’s, η οποία έχει οικοδομήσει μια σημαντική σχέση εμπιστοσύνης με τους υποψήφιους αγοραστές. Η λειτουργία του ελληνικού γραφείου από το 2016 και μετά έχει ενισχύσει αντίστοιχα και την παρουσία στην Ελλάδα. Ο δεύτερος λόγος είναι η σημαντική προσπάθεια που έχει καταβληθεί από τα στελέχη στην Ελλάδα για τη δημιουργία ενός ελκυστικού χαρτοφυλακίου μοναδικών ακινήτων σε όλα τα μήκη και τα πλάτη της Ελλάδας.
Στην κατηγορία των πολυτελών κατοικιών και ιδίως όταν πρόκειται για ακίνητα αξίας άνω των 3 εκατ. ευρώ, αυτό που έχει μεγαλύτερη σημασία είναι το ίδιο το ακίνητο και οι παροχές που προσφέρει, σε συνδυασμό με το σημείο που βρίσκεται (π.χ. θάλασσα, θέα κ.τ.λ.) και λιγότερο η ίδια η χώρα, αναφέρουν πηγές της αγοράς. Συχνά δε, όταν πρόκειται για ανθρώπους μεγάλης οικονομικής επιφάνειας, έχει αρχίσει να γίνεται συνείδηση ότι τα ακίνητα που μπορεί να βρει κανείς στην Ελλάδα, κοστίζουν πολύ λιγότερα χρήματα απ’ ό,τι αντίστοιχων προδιαγραφών και ποιότητας κατασκευές σε χώρες του εξωτερικού, που είναι περισσότερο εδραιωμένες στην αγορά κι έχουν αποκτήσει και τη σχετική φήμη. Για παράδειγμα, μια βίλα που στη Μαγιόρκα της υπερβολικής δόμησης κοστίζει 25 εκατ. ευρώ, μπορεί να βρεθεί στην Ελλάδα, σε πολύ πιο ξεχωριστό σημείο, αντί 5-10 εκατ. ευρώ κι ενδεχομένως και με ακόμα καλύτερες ποιοτικές προδιαγραφές. Ολα τα παραπάνω συνηγορούν υπέρ της ταχύτερης ανάπτυξης του συγκεκριμένου τμήματος της αγοράς κατοικίας.
Οι πολεοδομικοί περιορισμοί εμποδίζουν τις νέες επενδύσεις
Προκειμένου να κεφαλαιοποιηθεί το αυξημένο αγοραστικό ενδιαφέρον από την ξεχωριστή αυτή ομάδα αγοραστών, απαιτούνται σημαντικές και γενναίες τομές, με τη συνδρομή και της πολιτείας. «Βασικό μας πρόβλημα είναι το περιορισμένο απόθεμα κατάλληλων ακινήτων. Ανέκαθεν η χώρα στερούνταν πολυτελών εξοχικών, ωστόσο η υποεπένδυση της προηγούμενης δεκαετίας της οικονομικής κρίσης επιδείνωσε το πρόβλημα», αναφέρει ο κ. Σαββαΐδης. Κατά τον ίδιο, «αν είχαμε περισσότερες επιλογές κατοικιών, θα είχαμε και πολύ μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών αξίας δεκάδων εκατ. ευρώ».
Ωστόσο, ακόμα κι αν προχωρήσουν νέες επενδύσεις προς την κατεύθυνση αυτή, υπάρχουν «αναχώματα» που εμποδίζουν την κατασκευή των απαιτούμενων κατοικιών. Οπως τονίζουν στελέχη του κλάδου, δεδομένου ότι κατά κανόνα τα πολυτελή ακίνητα κατασκευάζονται σε περιοχές εκτός σχεδίου κι εκτός οικισμού, υπάρχει περιορισμός στη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης. Αυτή δεν μπορεί να ξεπερνάει τα 600 τ.μ., ανεξάρτητα από το μέγεθος του οικοπέδου.
Αν υπήρχε μια κλιμάκωση στην επιτρεπόμενη δόμηση, ανάλογα με το πόσο μεγάλο είναι το οικόπεδο, τότε θα μπορούσε να αυξηθεί κατακόρυφα η ζήτηση, συνεπώς και οι επενδύσεις στη συγκεκριμένη αγορά.
Σύμφωνα με επαγγελματίες, αν υπήρχε μια κλιμάκωση στην επιτρεπόμενη δόμηση, ανάλογα με το πόσο μεγάλο είναι το οικόπεδο, τότε θα μπορούσε να αυξηθεί κατακόρυφα η ζήτηση, συνεπώς και οι επενδύσεις στη συγκεκριμένη αγορά. Ούτως ή άλλως, όταν πρόκειται για πολυτελείς κατασκευές, που απευθύνονται σε αγοραστές τέτοιας εμβέλειας, είναι προφανές ότι η μεγάλη έκταση είναι προαπαιτούμενο, καθώς μόνο έτσι προσφέρεται η απαιτούμενη ιδιωτικότητα.
Πάντως, ένα από τα βασικά εμπόδια που υπήρχαν μέχρι πρότινος στην αγορά εξοχικών κατοικιών, αυτό της άνισης φορολογικής μεταχείρισης ανάμεσα στις νεόδμητες και στις μεταχειρισμένες κατοικίες, λόγω του ΦΠΑ 24%, έχει πλέον εξαλειφθεί, έστω για τα επόμενα τρία χρόνια. Ειδικότερα, η αναστολή ΦΠΑ 24% σε όλα τα νεόδμητα ακίνητα μεταφράζεται σε σημαντικό κίνητρο για την προσέλκυση ξένων αγοραστών και για νεόδμητες κατασκευές, οι οποίες μέχρι πρότινος φορολογούνταν με ΦΠΑ ως δεύτερη κατοικία.
Ο ΦΠΑ 24% επιβάλλεται σε όσους αποκτούν νεόδμητο ακίνητο (με άδεια οικοδομής μεταγενέστερη της 1ης Ιανουαρίου 2006), έχοντας ήδη κάποια κατοικία, ή στους αγοραστές εξοχικών κατοικιών, Ελληνες και ξένους. Αντιθέτως, στα παλαιότερα ακίνητα επιβάλλεται μόνον ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος έχει υποχωρήσει πλέον σε 3% (από 10% που ήταν έως και το 2013). Το αποτέλεσμα είναι να προκύπτει διαφορά 20% στον φόρο που επιβαρύνει τα νέα ακίνητα και τα παλαιότερα ακίνητα, οδηγώντας έτσι όλους τους υποψήφιους αγοραστές στο να προτιμούν τα παλαιά ακίνητα.
Ως εκ τούτου, στελέχη του κλάδου έτρεφαν ιδιαίτερα υψηλές προσδοκίες για τη φετινή θερινή σεζόν, καθώς η ζήτηση έχει πολλαπλασιαστεί σε σχέση με το παρελθόν. Πλέον, τα πάντα θα εξαρτηθούν από τη δυνατότητα των ενδιαφερόμενων αγοραστών να επισκεφθούν την Ελλάδα και να προχωρήσουν τις σχετικές διαδικασίες. Με δεδομένο ότι αρκετοί εξ αυτών προέρχονται από χώρες όπως οι ΗΠΑ και η Μεγ. Βρετανία, όπου ακόμη υπάρχει έξαρση της πανδημίας, ιδίως στις πρώτες, υπάρχει σχετική επιφύλαξη αναφορικά με το κατά πόσον θα είναι εφικτή η επίτευξη σημαντικών συναλλαγών. Από την άλλη πλευρά, βέβαια, ορισμένοι από τους αγοραστές μπορούν να χρησιμοποιήσουν δικά τους μέσα μεταφοράς, γεγονός που ίσως διευκολύνει κάποιες αγοραπωλησίες.
